{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_148-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2004-09-29","aktenzeichen":"XII ZR 148/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 571 a.F. Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (im Anschluß an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - NJW 2004, 851).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nBESCHLUSS \n\nvom \n\n29. September 2004 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nXII ZR 148/02 \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 571 a.F. \n\nAuch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis \n\nzum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die \n\nPflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte \n\nund Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (im Anschluß an BGH, Urteil \n\nvom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - NJW 2004, 851). \n\nBGH, Beschluß vom 29. September 2004 - XII ZR 148/02 - LG Frankfurt (Oder) \n\nAG Bernau \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 29. September 2004 durch \n\ndie Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, \n\nFuchs und Dr. Ahlt \n\nbeschlossen: \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nGründe: \n\nI. \n\nDer Kläger macht rückständige Miete aus einem gewerblichen Mietver-\n\nhältnis geltend. \n\nMit schriftlichem Vertrag vom 14. Juli 1997 mietete die Beklagte von der \n\ndamaligen Eigentümerin Gewerberäume in Bernau. Vereinbarungsgemäß lei-\n\nstete sie für die Nebenkosten monatliche Vorauszahlungen. \n\nDie Vermieterin veräußerte das Grundstück an den Kläger, der aufgrund \n\nder Auflassung vom 2. November 1999 am 5. Mai 2000 als neuer Eigentümer \n\nim Grundbuch eingetragen wurde. \n\nMit Schreiben vom 31. August 2000 rechnete die Hausverwalterin der \n\nVermieterin die Nebenkosten für die Jahre 1997 und 1998 ab, wobei sich zu-\n\ngunsten der Beklagten ein Guthaben in Höhe von 3.098,62 DM ergab. Mit dem \n\nAnspruch auf Rückzahlung dieses Betrages rechnete die Beklagte gegen rück-\n\nständige Mieten für die Monate August 2000 bis April 2001 auf. \n\nDer Kläger hat zunächst 6.444,47 DM an rückständigen Mieten geltend \n\ngemacht. Nach übereinstimmender Erledigterklärung des Rechtsstreits in Höhe \n\nvon 1.903,68 DM hat das Amtsgericht der Klage in Höhe von 1.340,16 DM \n\nstattgegeben. Es hat die Aufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf \n\nAuszahlung des Guthabens in Höhe von 3.058,62 DM als wirksam angesehen \n\nund einen Betrag von 142,01 DM als unbegründet erachtet. Die Berufung, mit \n\nder der Kläger die Unwirksamkeit der Aufrechnung geltend gemacht hat, ist oh-\n\nne Erfolg geblieben. Dagegen wendete sich der Kläger mit der vom Landgericht \n\nzugelassenen Revision, mit der er die Verurteilung der Beklagten in der zuletzt \n\nbeantragten Höhe von 4.398,78 DM samt Zinsen erstrebte. \n\nIm Revisionsverfahren haben die Parteien den Rechtsstreit in der Haupt-\n\nsache für erledigt erklärt, nachdem die Beklagte die Klageforderung bezahlt hat. \n\nII. \n\nNach übereinstimmender Erledigungserklärung ist gemäß § 91 a ZPO \n\nüber die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- \n\nund Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Danach sind die \n\nKosten der Beklagten aufzuerlegen, weil sie ohne Erledigung im Rechtsstreit \n\nunterlegen wäre. \n\n1. Das Landgericht hat ausgeführt, in Höhe von 3.058,62 DM sei der \n\nKlageanspruch erloschen, weil die Beklagte mit dem der Höhe nach unstreiti-\n\ngen Nebenkostensaldo der Jahre 1997 bis 1998 wirksam aufgerechnet habe. \n\nDie im Wege der Aufrechnung geltend gemachten Rückzahlungsansprüche \n\nseien zum 1. Januar 1999 entstanden, aber erst mit der Abrechnung vom \n\n31. August 2000, somit nach Eintragung des Klägers im Grundbuch (5. Mai \n\n2000) fällig geworden. Deshalb sei der Kläger als Erwerber gemäß § 571 BGB \n\na.F., § 566 Abs. 1 BGB zum Ausgleich des Nebenkostensaldos verpflichtet. \n\nZwar sei die Frage, ob der Mieter Nebenkostensalden aus Abrechnungsperi-\n\noden vor der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer, die erst nach dessen \n\nEintragung abgerechnet worden seien, dem neuen Eigentümer gegenüber gel-\n\ntend machen könne, sehr umstritten. Allein die hier vertretene Lösung sei aber \n\ninteressengerecht. Sinn und Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) sei \n\nes nämlich ausschließlich, den Mieter vor Rechtsnachteilen durch den Eigen-\n\ntumsübergang zu schützen. Dieser Schutz sei nur gewährleistet, wenn eine \n\nVerpflichtung des Erwerbers auf Auszahlung von Nebenkostensalden bestehe. \n\nNur dann habe der Mieter die Möglichkeit, seinen Anspruch auf Auszahlung des \n\nNebenkostensaldos im Wege der Aufrechnung oder eines Zurückbehaltungs-\n\nrechts seinem jetzigen Vermieter entgegenzusetzen. Daß nach vorherrschen-\n\nder Auffassung ausschließlich der Voreigentümer zur Abrechnung von bei Ei-\n\ngentumsübergang bereits abgeschlossenen Abrechnungsperioden berechtigt \n\nbzw. verpflichtet sei, führe bei wertender Betrachtungsweise zu keiner anderen \n\nRechtsauffassung. Dem Erwerber entstehe kein unzumutbarer Nachteil, da er \n\naufgrund vertraglicher Nebenpflichten vom Veräußerer die Überlassung der \n\nAbrechnungsunterlagen oder aber die Durchführung der Abrechnung verlangen \n\nkönne. Damit sei der Erwerber ausreichend davor geschützt, daß der Voreigen-\n\ntümer die Abrechnung nicht vornehme oder ihm die Unterlagen zur Überprüfung \n\nbereits erstellter Nebenkostenabrechnungen nicht zur Verfügung stelle. \n\nDie Entscheidung des BGH (ViZ 2000, 734) könne keine Anwendung fin-\n\nden. Grundlage dieser Entscheidung sei nämlich nicht ein rechtsgeschäftlicher \n\nEigentumsübergang im Sinne von § 566 Abs. 1 BGB, sondern eine Eigentums-\n\nübertragung gemäß § 17 VermG. In diesem Fall sei der Mieter jedoch, worauf \n\nder Bundesgerichtshof ausdrücklich hinweise, bereits in hinreichendem Maße \n\ndurch die Schutzvorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG geschützt. \n\n2. Dem ist nicht zu folgen. \n\na) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings \n\ndavon aus, daß sich die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten \n\ninfolge eines Eigentumsübergangs nach § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) \n\ndem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, grundsätzlich \n\nnach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs beant-\n\nwortet. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprü-\n\nche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderun-\n\ngen stehen dem (nunmehrigen) Grundstückseigentümer zu. Ebenso richten \n\nsich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber, wenn sie \n\nerst nach dem Eigentumswechsel entstehen und fällig werden (BGH, Urteil vom \n\n19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88 - NJW 1989, 451, 452). Zu Recht geht das \n\nBerufungsgericht auch davon aus, daß der Anspruch des Mieters auf Auszah-\n\nlung des Nebenkostenguthabens für die Jahre 1997 und 1998 erst mit Erteilung \n\nder Nebenkostenabrechnung vom 31. August 2000 fällig geworden ist (vgl. \n\nBGHZ 113, 188, 194). \n\nb) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht aber, das Urteil des Bundes-\n\ngerichtshofs vom 14. September 2000 (- III ZR 211/99 - ViZ 2000, 734 = WM \n\n2000, 2509) sei für den vorliegenden Fall nicht einschlägig. Der III. Zivilsenat \n\nhat dort entschieden, daß im Falle eines Eigentumswechsels nach § 17 VermG \n\nder frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des \n\nWechsels im Grundstückseigentum bereits abgelaufenen Abrechnungsperiode \n\nzur Abrechnung der Nebenkosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger \n\nNachzahlungen berechtigt bzw. zur Erstattung von Überzahlungen verpflichtet \n\nist. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Entscheidung beruhe auf Be-\n\nsonderheiten des Vermögensgesetzes und könne deshalb auf einen rechtsge-\n\nschäftlichen Erwerb gemäß § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) keine Anwen-\n\ndung finden, ist unzutreffend. \n\nMit Urteil vom 3. Dezember 2003 (- VIII ZR 168/03 - NJW 2004, 851) ist \n\nnämlich der VIII. Zivilsenat der Auffassung des III. Zivilsenats gefolgt. Danach \n\nist im Bereich des Wohnraummietrechts bei einem Eigentumswechsel nicht der \n\nErwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum \n\nZeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungs-\n\nperioden zur Abrechnung der Nebenkosten und zur Auszahlung eines etwaigen \n\nGuthabens verpflichtet. Nach Auffassung des VIII. Zivilsenats kommt es nicht \n\ndarauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist. Das strikte Festhal-\n\nten am sogenannten Fälligkeitsprinzip würde die Abrechnung der Nebenkosten \n\nim Regelfall erschweren, da sich der Erwerber die nötigen Unterlagen vom Ve-\n\nräußerer unter Umständen erst beschaffen müßte und sich erhebliche Hinder-\n\nnisse ergeben könnten, wenn er für bereits vor seinem Eigentumswechsel ab-\n\ngeschlossene Abrechnungsperioden abrechnen solle. Zum anderen sei zu be-\n\nrücksichtigen, daß der Erwerber für die nun abzurechnende Periode die Vor-\n\nauszahlungen nicht erhalten habe. Er müßte sich dann an den Veräußerer \n\nwenden und eventuelle Ansprüche möglicherweise gerichtlich durchsetzen. \n\nAuch stünde im Falle geschuldeter Nachzahlungen ein hierauf gerichteter An-\n\nspruch dem Erwerber selbst nicht zu, nachdem der Veräußerer die Aufwendun-\n\ngen für die abgelaufenen Abrechnungsperioden getragen und deshalb An-\n\nspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen habe. Soweit den Mietern danach \n\nNachteile entstehen könnten, weil es ihnen verwehrt sei, mit ihnen zustehenden \n\nRückzahlungsforderungen gegenüber Mietzinsforderungen des Erwerbers auf-\n\nzurechnen, sei dies die Folge des Erwerbs ihres Vertragsgegners und von ih-\n\nnen hinzunehmen. \n\nDer erkennende Senat schließt sich der Auffassung des VIII. Zivilsenats \n\nfür den Bereich des gewerblichen Mietrechts an. Diese Lösung sorgt für \n\nRechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungerechte Ergebnis, daß eine \n\nvor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisheri-\n\ngen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vor-\n\nbereitung und Berechnung die Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw. \n\nvon ihm zu erbringen sind (BGH, Urteil vom 14. September 2000 aaO). \n\nHahne \n\nSprick \n\nWagenitz \n\nFuchs \n\nAhlt","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_148-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-09-29/xii-zr-148-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":4},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 17","ref_norm":"17","n":2},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91a","ref_norm":"91a","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_148-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_148-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-09-29/xii-zr-148-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_148-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:54:31.488798+00:00"}}