{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_134-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-11-05","aktenzeichen":"XII ZR 134/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 550, 242 Cc Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schrift- form (§ 550 BGB = § 566 a.F. BGB) abgeschlossen worden, so ist eine darauf ge- stützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jah- relang anstandslos durchgeführt worden ist.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 134/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n5. November 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nBGB §§ 550, 242 Cc\n\nIst ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schrift-\n\nform (§ 550 BGB = § 566 a.F. BGB) abgeschlossen worden, so ist eine darauf ge-\n\nstützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jah-\n\nrelang anstandslos durchgeführt worden ist.\n\nBGH, Urteil vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - OLG Rostock\nLG Rostock\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 5. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter\n\nGerber, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision der Kläger gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts Rostock vom 27. Mai 2002 wird auf ihre Ko-\n\nsten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger machen rückständige und künftige Mietzinsansprüche gel-\n\ntend. Sie sind Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Sie\n\nerwarben von der beklagten Stadt ein Wohn- und Geschäftshaus, das sich in\n\neinem abrißreifen Zustand befand. Mit einem Aufwand von ca. 900.000 DM\n\nbauten sie dieses Haus unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten um.\n\nMit schriftlichem Mietvertrag vom 19. November 1996 vermieteten sie ei-\n\nnen in dem Erdgeschoß des Gebäudes gelegenen Empfangsraum und einen im\n\nObergeschoß gelegenen, von dem Empfangsraum aus durch eine interne\n\nTreppe zu erreichenden Büroraum auf zehn Jahre fest an die \"Kurverwaltung\n\nB. \". Dabei handelt es sich um eine Einrichtung der beklagten Stadt oh-\n\nne eigene Rechtspersönlichkeit. Im Kopf des Mietvertrages sind die beiden Klä-\n\nger aufgeführt, verbunden mit einem \"&\", ohne einen ausdrücklichen Zusatz,\n\ndaß sie in einer GbR verbunden sind. Die monatliche Miete sollte 967,50 DM\n\n(zuzüglich Nebenkosten) betragen. Unterschrieben ist der Mietvertrag auf Ver-\n\nmieterseite allein von dem Kläger zu 1 ohne Vertreterzusatz, auf Mieterseite\n\nvon der damaligen Kurdirektorin H..\n\nDie monatliche Miete wurde ab November 1996 regelmäßig bezahlt, zu-\n\nnächst von der Stadtverwaltung B. , ab Januar 1999 von dem Amt\n\nB. .\n\nAm 3. Dezember 1998 beschloß die Stadtvertretung B. die Auf-\n\nlösung des Eigenbetriebes \"Kurverwaltung\" zum 31. Dezember 1998. Seit dem\n\n1. Januar 1999 werden die gemieteten Räume nicht mehr genutzt.\n\nMit Schreiben vom 9. November 1999 kündigte das Amt B. , ver-\n\ntreten durch den Amtsvorsteher, für die Stadt B. den Mietvertrag. In\n\ndem Kündigungsschreiben heißt es, der Mietvertrag sei nicht wirksam zustande\n\ngekommen, weil die Kurdirektorin H. keine Vertretungsmacht für die Stadt\n\nB. ehabt habe und weil er auf Vermieterseite nur von dem Kläger zu 1 un-\n\nterschrieben worden sei. Ab November 1999 zahlte die Beklagte keine Miete\n\nmehr.\n\nDie Kläger halten den Vertrag für wirksam und die ausgesprochene Kün-\n\ndigung für unwirksam. Sie haben - zum Teil auf zukünftige Leistung - Klage er-\n\nhoben mit dem Antrag, die Beklagte zu verurteilen, an sie die vereinbarte Miete\n\n(zuzüglich Zinsen für die Mietrückstände) für die Zeit von November 1999 bis\n\nzum Jahre 2007 zu zahlen.\n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat\n\nauf die Berufung der Beklagten hin die erstinstanzliche Entscheidung teilweise\n\nabgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im übrigen die Klage abge-\n\nwiesen, soweit die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete geltend machen.\n\nDagegen richtet sich die zugelassene Revision der Kläger, mit der sie ihren ur-\n\nsprünglichen Klageantrag, soweit ihm nicht stattgegeben worden ist, weiterver-\n\nfolgen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Kläger ist aufgrund der Zulassung durch das Beru-\n\nfungsgericht statthaft und auch sonst zulässig, hat aber in der Sache keinen\n\nErfolg.\n\n1. Das Berufungsgericht führt aus, der Mietvertrag sei wirksam zustande\n\ngekommen. Mieterin sei von vornherein die Stadt B. geworden, nicht\n\ndie Kurverwaltung dieser Stadt, weil die Kurverwaltung lediglich eine Einrich-\n\ntung der Stadt ohne eigene Rechtspersönlichkeit sei. Zwar sei die Kurdirektorin\n\nH. nicht berechtigt gewesen, die Stadt zu vertreten, ihr Handeln als Vertreterin\n\nohne Vertretungsmacht sei aber von den Organen der Stadt später stillschwei-\n\ngend genehmigt worden. Daß die Beklagte den Kurbetrieb zum 31. Dezember\n\n1998 aufgegeben habe, berechtige sie nicht, den Mietvertrag vorzeitig zu been-\n\nden, weil sie das Verwendungsrisiko für die angemieteten Räume trage. Die\n\nvon der Beklagten ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis aber\n\nzum 30. Juni 2000 beendet. Obwohl der Mietvertrag auf zehn Jahre fest abge-\n\nschlossen gewesen sei, sei die Beklagte berechtigt gewesen, ihn vorzeitig or-\n\ndentlich zu kündigen, weil die Vertragsurkunde nicht dem Schriftformerfordernis\n\ndes hier anwendbaren § 566 BGB a.F. genüge.\n\nGegen diese Ausführungen des Berufungsgerichts wendet sich die Revi-\n\nsion jedenfalls im Ergebnis ohne Erfolg.\n\n2. In der Revisionsinstanz geht der Streit der Parteien nur noch darum,\n\nob die Kläger für die Zeit ab 1. Juli 2000 Miete verlangen können. Um diese\n\nFrage zu beantworten, kann offen bleiben, ob ein Mietvertrag wirksam zustande\n\ngekommen ist oder ob sein Zustandekommen daran gescheitert ist, daß eine\n\nSeite beim Abschluß des Mietvertrages nicht wirksam vertreten war. Ist kein\n\nMietvertrag zustande gekommen, so steht den Klägern kein Anspruch auf die\n\nZahlung von Miete zu und für die Zeit ab 1. Juli 2000 auch kein Anspruch auf\n\nNutzungsentschädigung, weil die Beklagte die Räume zu diesem Zeitpunkt un-\n\nstreitig nicht mehr genutzt hat. Ist ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen,\n\nso ändert sich im Ergebnis nichts, weil die Beklagte diesen Mietvertrag dann,\n\nwie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, zum 30. Juni 2000 wirksam\n\ngekündigt hat.\n\n3. Zwar enthält der schriftliche Mietvertrag die Vereinbarung, das Miet-\n\nverhältnis werde auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Wäre die-\n\nse Vereinbarung wirksam, so wäre eine ordentliche Kündigung vor Ablauf von\n\nzehn Jahren ausgeschlossen. Die Vereinbarung einer langfristigen Laufzeit des\n\nMietvertrages ist aber unwirksam, weil bei Abschluß des Mietvertrages die\n\nSchriftform nicht eingehalten worden ist (§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F.). Es\n\nkann offen bleiben, ob die Einhaltung der Schriftform schon daran scheitert, daß\n\nin der Vertragsurkunde als Mieterin statt der Stadt B. eine nicht rechts-\n\nfähige Einrichtung dieser Stadt aufgeführt ist und daß für die Stadt die Kurdi-\n\nrektorin dieser Einrichtung unterschrieben hat, ohne einen Zusatz, daß sie als\n\nVertreterin für die Stadt auftritt. Die Schriftform ist jedenfalls deshalb nicht ein-\n\ngehalten, weil auf Vermieterseite nur der Kläger zu 1 ohne einen Vertreterzu-\n\nsatz unterschrieben hat.\n\nFür die Einhaltung der Schriftform ist es erforderlich, daß alle Vertrags-\n\nparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertrags-\n\npartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde durch einen das\n\nVertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck\n\nkommen (BGHZ 125, 175, 178 f.; Senatsurteile vom 11. September 2002\n\n- XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3990 f. m.w.N. und Anm. Eckert, EWiR\n\n2002, 951; vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054). Da in der\n\nVertragsurkunde als Vermieter beide Kläger aufgeführt sind, genügt die Unter-\n\nschrift des Klägers zu 1 nicht. Das gilt unabhängig davon, ob die Kläger den\n\nMietvertrag als GbR abgeschlossen haben oder als zwei Vermieter ohne ge-\n\nsellschaftsrechtliche Verbindung. Die Kläger hätten entweder beide unter-\n\nschreiben müssen oder der Kläger zu 1 hätte seiner Unterschrift einen Zusatz\n\nbeifügen müssen, der ihn zugleich als Vertreter für den Kläger zu 2 gekenn-\n\nzeichnet hätte (vgl. im einzelnen Senatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO).\n\nDie Revision vertritt die Ansicht, auch ohne einen solchen Vertreterzu-\n\nsatz sei der Urkunde mit hinreichender Sicherheit zu entnehmen, daß der Klä-\n\nger zu 1 als allein Vertretungsberechtigter für die GbR unterschrieben habe.\n\nDem kann nicht gefolgt werden. Unterschreibt für eine GbR oder sonst für eine\n\nPersonenmehrheit nur ein Mitglied ohne einen Vertreterzusatz, so ist jedenfalls\n\nnicht auszuschließen, daß vorgesehen war, auch das andere Mitglied oder die\n\nanderen Mitglieder sollten die Urkunde unterschreiben und daß deren Unter-\n\nschrift noch fehlt (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, vgl. Se-\n\nnatsurteil vom 16. Juli 2003 aaO m.w.N.).\n\nDa die Schriftform nicht eingehalten worden ist, konnte die Beklagte das\n\nMietverhältnis, sollte es wirksam zustande gekommen sein, nach Ablauf eines\n\nJahres unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist (hier: § 565 Abs. 1 a\n\nBGB a.F.) ordentlich kündigen. Die von der Beklagten im November 1999 er-\n\nklärte Kündigung hat es dann zum 30. Juni 2000 beendet.\n\n4. Entgegen der Annahme der Revision verstößt die Beklagte nicht ge-\n\ngen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn sie sich darauf beruft, der\n\nMietvertrag sei (jedenfalls) mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich künd-\n\nbar gewesen. Jede Partei darf sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen\n\nVertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Es ist der Revision\n\nzwar einzuräumen, daß der Bundesgerichtshof eine Ausnahme von diesem\n\nGrundsatz zuläßt und es für treuwidrig hält, wenn eine Vertragspartei sich auf\n\ndie Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen län-\n\ngeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat\n\n(BGHZ 121, 224, 233 f.; BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - KZR 19/02 - BB 2003,\n\n2254, 2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier aber schon deshalb nicht vor,\n\nweil der Mangel der Form im vorliegenden Fall nicht zur Nichtigkeit des Vertra-\n\nges geführt, sondern nur die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat.\n\nBis zu einer Kündigung waren beide Parteien verpflichtet, den Vertrag zu erfül-\n\nlen. Aus dem Umstand, daß sie dieser Verpflichtung über einen längeren Zeit-\n\nraum nachgekommen sind, läßt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen\n\nkönnen, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmög-\n\nlichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht\n\neingehalten ist. Daß im vorliegenden Fall die Kläger das vermietete Grundstück\n\nzuvor von der Beklagten - der Mieterin - erworben und aufwendig saniert hatten,\n\nist kein hinreichender Grund, von diesem Grundsatz abzuweichen.\n\nHahne\n\nGerber\n\nFuchs\n\nAhlt\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_134-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-05/xii-zr-134-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_134-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_134-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-11-05/xii-zr-134-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_134-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:55:11.647144+00:00"}}