{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_119-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-10-22","aktenzeichen":"XII ZR 119/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 119/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n22. Oktober 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. Oktober 2003 durch die Richter Gerber, Sprick, die Richterin Weber-\n\nMonecke, den Richter Fuchs und die Richterin Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten zu 1 werden das Urteil des\n\n2. Zivilsenats des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom\n\n8. Mai 2002 aufgehoben, soweit es die Beklagte zu 1 betrifft, und\n\ndas Urteil des Landgerichts Erfurt vom 15. August 2001 dahin ab-\n\ngeändert, daß die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesen\n\nwird.\n\nDie Klägerin trägt die Kosten der Revision und die in den Vorin-\n\nstanzen entstandenen ausscheidbaren außergerichtlichen Kosten\n\nder Beklagten zu 1. Die Beklagte zu 1 trägt keine Gerichtskosten.\n\nDie Klägerin trägt weiter die außergerichtlichen Kosten der Streit-\n\nhelferinnen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin verlangt wegen behaupteter Vertragsverstöße Schadenser-\n\nsatz aus einem \"Nutzungsvertrag\".\n\nDie Klägerin, ein Unternehmen der Fertighausbranche, schloß am\n\n18. März 1993 mit der Beklagten zu 2 im Rahmen der von dieser veranstalteten\n\nGarten- und Fertighausausstellung in E. einen Nutzungsvertrag über einen\n\nStandplatz auf dem Ausstellungsgelände. Vertragszweck war die Präsentation\n\neines Musterhauses neben verschiedenen Musterhäusern anderer Hersteller zu\n\nVerkaufszwecken. Die Beklagte zu 2 verpflichtete sich, die Ausstellung während\n\nder fünfjährigen Mietvertragsdauer durchzuführen. Eigentümerin des Ausstel-\n\nlungsgeländes war der Alleingesellschafter der Beklagten zu 2, der Freistaat\n\nThüringen (nicht beigetretener Streitverkündeter).\n\nIm Zusammenhang mit einer Änderung des Ausstellungskonzepts über-\n\neignete der Freistaat Thüringen das Ausstellungsgelände an die landeseigene\n\nBeklagte zu 1, die am 7. August 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetra-\n\ngen wurde. Die Beklagte zu 2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Juni\n\n1995 mit, daß das Vertragsverhältnis ab dem 1. Juli 1995 auf die Beklagte zu 1\n\nübergehe und Zahlungen künftig an diese erfolgen sollten. Unter dem\n\n15. Februar 1996 informierten die damaligen Prozeßbevollmächtigten der Be-\n\nklagten zu 1 als deren Vertreter und als Vertreter des Freistaates Thüringen die\n\nKlägerin darüber, daß das Eigentum an der vermieteten Fläche vom Freistaat\n\nThüringen, für welchen die Beklagte zu 2 \"quasi als Verwalter\" die Verträge ge-\n\nschlossen habe, auf die Beklagte zu 1 übergegangen sei. Gleichzeitig wurde\n\nder Nutzungsvertrag vom 18. März 1993 fristgemäß zum Ende der fünfjährigen\n\nVertragslaufzeit gekündigt. Mit Schreiben vom 29. April 1996 beanstandete die\n\nKlägerin gegenüber der Beklagten zu 2 die nicht ordnungsgemäße Durchfüh-\n\nrung der Ausstellung und drohte eine Mietzinsminderung an.\n\nSeit Juni 1996 hat die Klägerin die Miete u.a. wegen angeblicher Beein-\n\nträchtigung der Ausstellung durch Verringerung der Anzahl der Musterhausaus-\n\nsteller und behindernder Baumaßnahmen auf Null gemindert.\n\nMit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten zu 1 gemäß\n\n§§ 538, 537 BGB a.F. aus dem nach ihrer Ansicht gemäß § 571 BGB a.F. auf\n\ndiese übergegangenen Vertrag Schadensersatz, weil die Beklagte zu 1 und die\n\nvon ihr beauftragten Baufirmen die im Vertrag zugesicherte Durchführung einer\n\nMusterhausausstellung geradezu vereitelt hätten. Sie nimmt die Beklagte zu 2\n\ngemäß § 571 Abs. 2 Satz 1 BGB gleich einer Bürgin, die auf den Einwand der\n\nVorausklage verzichtet hat, in Anspruch.\n\nDas Landgericht hat mit Grundurteil vom 15. August 2001 die Beklagte\n\nzu 1 dem Grunde nach zum Schadensersatz verurteilt und die Klage gegen die\n\nBeklagte zu 2 abgewiesen. Auf die Berufungen der Klägerin und der Beklagten\n\nzu 1 hat das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts nebst dem zugrun-\n\ndeliegenden Verfahren aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurück-\n\nverwiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte zu 1 ihren An-\n\ntrag auf Abweisung der gegen sie gerichteten Klage weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Beklagten zu 1 hat Erfolg, da ein Schadensersatzan-\n\nspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 weder aus rechtsgeschäftlichem\n\nnoch aus gesetzlichem Übergang der Rechte und Pflichten aus dem Nutzungs-\n\nvertrag begründet ist.\n\n1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das landgerichtliche Verfahren\n\nleide an einem wesentlichen Mangel. Das Landgericht habe eine Haftung der\n\nBeklagten zu 1 aus § 538 BGB a.F. angenommen, ohne Beweis über das Vor-\n\nliegen der streitigen Mängel zu erheben. Es stehe deshalb nicht mit der für den\n\nErlaß eines Grundurteils erforderlichen Wahrscheinlichkeit fest, daß der Klag-\n\nanspruch gegen die Beklagte zu 1 in irgendeiner Höhe bestehe. Ein solcher\n\nAnspruch sei dem Grunde nach nicht - wie vom Landgericht angenommen - aus\n\nrechtsgeschäftlicher Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 begründet.\n\nEine konkludente Zustimmung der Klägerin zur Vertragsübernahme sei nicht\n\nerfolgt. Die Klägerin habe ausdrücklich erklärt, daß sie einer Vertragsübernah-\n\nme durch die Beklagte zu 1 nicht zustimme. Deshalb könne auch die kurzfristi-\n\nge Mietzahlung an die Beklagte zu 1 nicht als stillschweigende Genehmigung\n\ndes Vertragsübergangs gewertet werden.\n\nDie Beklagte zu 1 hafte jedoch ab dem Zeitpunkt ihrer Eintragung als Ei-\n\ngentümerin im Grundbuch, da sie in entsprechender Anwendung von § 571\n\nAbs. 1 BGB a.F. kraft Gesetzes an die Stelle der Vermieterin getreten sei. Der\n\nfür die Anwendbarkeit von § 571 BGB a.F. geforderten Identität von Vermieter\n\nund veräußerndem Grundstückseigentümer stehe es gleich, wenn nicht der\n\nGrundstückseigentümer selbst, sondern - wie hier - mit seiner Zustimmung sein\n\nVerwalter in eigenem Namen den Vertrag geschlossen habe. Dies folge aus\n\ndem Zweck dieser Regelung. Daß grundsätzlich Identität von Grundstücksei-\n\ngentümer und Vermieter erforderlich sei, diene in erster Linie dem Schutz des\n\nVeräußerers vor einer Haftung gleich einem Bürgen für Verpflichtungen, die er\n\nnicht selbst eingegangen sei (§ 571 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.). Diese Schutzbe-\n\ndürftigkeit des veräußernden Grundstückseigentümers bestehe nicht, wenn er\n\nmit dem Abschluß des Mietvertrages einverstanden gewesen sei. Der Anwend-\n\nbarkeit von § 571 BGB a.F. stehe auch nicht das Vorliegen eines gemischten\n\nVertrages entgegen. Denn die mietvertraglichen Elemente seien nicht von un-\n\ntergeordneter Bedeutung.\n\n2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.\n\na) Allerdings ist die Annahme des Berufungsgerichts, eine rechtsge-\n\nschäftliche Vertragsübernahme durch die Beklagte zu 1 sei nicht erfolgt, revisi-\n\nonsrechtlich nicht zu beanstanden. Die von der Revision als ihr günstig hinge-\n\nnommene Auslegung des Verhaltens der Beklagten zu 1 verstößt weder gegen\n\ngesetzliche Auslegungsregeln noch gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze.\n\nSoweit die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang eine Verfahrensrü-\n\nge erhoben hat, hat der Senat diese geprüft und für nicht durchgreifend erachtet\n\n(§ 565 a ZPO a.F.).\n\nb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte zu 1\n\nauch nicht kraft Gesetzes nach § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) in die Rechte und\n\nPflichten des zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2 abgeschlossenen\n\nVertrages vom 18. März 1993 eingetreten, auf deren angebliche Verletzung die\n\nKlägerin ihre Schadensersatzansprüche stützt.\n\n§ 571 BGB a.F. setzt voraus, daß das vermietete Grundstück durch den\n\nVermieter veräußert wird. Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig sieht, ist\n\n§ 571 BGB a.F. deshalb grundsätzlich nur bei Identität zwischen Vermieter und\n\nveräußerndem Eigentümer anwendbar (BGH Urteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR\n\n6/73 - NJW 1974, 1551; Staudinger/Emmerich Neubearbeitung 2003 § 566\n\nRdn. 23; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 571 Rdn. 10; Heile in Bub/Treier\n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 861;\n\nWolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts\n\n8. Aufl. Rdn. 1376 f.; Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl. § 566 Rdn. 40).\n\nDiese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Beklagte zu 2 war Vermie-\n\nterin. Eigentümerin des Grundstücks war der Freistaat Thüringen.\n\n§ 571 BGB a.F. ist auch nicht entsprechend anwendbar.\n\nOb der Eigentümer - der Freistaat Thüringen - mit der Vermietung durch\n\ndie Beklagte zu 2 an die Klägerin einverstanden war, ist in diesem Zusammen-\n\nhang ohne Bedeutung. Ein solches Einverständnis des Eigentümers mit der\n\nVermietung, das bei jeder erlaubten Untervermietung vorliegt, ist nicht der Iden-\n\ntität zwischen Eigentümer und Vermieter gleichzusetzen. Ebensowenig recht-\n\nfertigt der Umstand, daß der Freistaat Thüringen Alleingesellschafter der Be-\n\nklagten zu 2 war, die analoge Anwendung des § 571 BGB a.F.. Bei der Be-\n\nklagten zu 2 handelt es sich um eine GmbH, also um eine juristische Person mit\n\neigener Rechtspersönlichkeit. Durch den von ihr abgeschlossenen Mietvertrag\n\nmit der Klägerin sind keine vertraglichen Beziehungen zwischen der Klägerin\n\nund dem Freistaat Thüringen entstanden. Wer Gesellschafter der vermieteten\n\nGmbH ist, ist für die Anwendbarkeit des § 571 BGB a.F. ohne Bedeutung.\n\nZu Unrecht beruft sich das Berufungsgericht für seine Ansicht, § 571\n\nBGB a.F. sei im vorliegenden Fall zumindest analog anwendbar, auf eine Ent-\n\nscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß vom 27. November 1995\n\n- 1 BvR 1063/95 - ZMR 1996, 120 f.). Es kann dahingestellt bleiben, ob das Be-\n\nrufungsgericht dieser Entscheidung zu Recht entnimmt, § 571 BGB a.F. könne\n\nanalog anwendbar sein, wenn ein zum Abschluß von Mietverträgen bevoll-\n\nmächtigter Hausverwalter einen Mietvertrag im eigenen Namen - nicht im Na-\n\nmen des Vertretenen - abgeschlossen und der Eigentümer das Hausgrundstück\n\nanschließend veräußert habe (vgl. OLG Celle, ZMR 2000, 284; Heile in\n\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II Rdn. 861;\n\nWolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,\n\n8. Aufl. Rdn. 1377). Im vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall hatte\n\nzwar ein vom Eigentümer zum Abschluß von Mietverträgen bevollmächtigter\n\nHausverwalter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen. Im übrigen\n\nunterschied sich seine Tätigkeit aber nicht von der Tätigkeit eines Hausverwal-\n\nters, der den Mietvertrag im Namen des von ihm vertretenen Grundstücksei-\n\ngentümers abgeschlossen hat. Er hatte über die Verwaltertätigkeit hinaus kein\n\neigenes Interesse an dem Zustandekommen und der Durchführung des Miet-\n\nvertrages. In einem solchen Fall mag es gerechtfertigt sein, den Vertrag im Zu-\n\nsammenhang mit § 571 BGB a.F. so zu behandeln, als hätte der Eigentümer\n\nselbst vermietet.\n\nDer vorliegende Fall liegt grundlegend anders. Geschäftszweck der Be-\n\nklagten zu 2 war die Veranstaltung von Ausstellungen. Den Vertrag mit der Klä-\n\ngerin hat sie zur Erfüllung dieses ihres Geschäftszwecks abgeschlossen. Ihre\n\nBeteiligung an dem Mietvertrag ging deshalb über die Beteiligung eines reinen\n\nVerwalters hinaus. Auch wenn keine Feststellungen dazu getroffen sind, wor-\n\naus sie ihre Befugnis herleiten konnte, den Mietvertrag über ein ihr nicht gehö-\n\nrendes Grundstück abzuschließen, entspricht ihre Position der eines Unterver-\n\nmieters. Daß sie sich nach Abschluß des Vertrages ohne nähere Erläuterung\n\nals Verwalterin für den Freistaat Thüringen bezeichnet hat, rechtfertigt keine\n\nandere Beurteilung.\n\nc) Da die (auch analoge) Anwendung des § 571 BGB a.F. schon an der\n\nfehlenden Identität von Eigentümer und Vermieter scheitert, kann offen bleiben,\n\nob diese mietrechtliche Vorschrift auch deshalb nicht anwendbar wäre, weil es\n\nsich bei dem Nutzungsvertrag nicht um einen reinen Mietvertrag handelt, son-\n\ndern um einen auch andere Elemente enthaltenden gemischten Vertrag.\n\nGerber\n\nSprick\n\nWeber-Monecke\n\nFuchs\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_119-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-22/xii-zr-119-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":16},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_119-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_119-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-22/xii-zr-119-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_119-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:52:26.321481+00:00"}}