{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_112-02","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-10-22","aktenzeichen":"XII ZR 112/02","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 22. Oktober 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 564 a.F., 542 n.F. Eine unbestimmt befristete Kündigung ist regelmäßig unwirksam.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 112/02\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: ja\n\nVerkündet am:\n22. Oktober 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB §§ 564 a.F., 542 n.F.\n\nEine unbestimmt befristete Kündigung ist regelmäßig unwirksam.\n\nBGH, Urteil vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 112/02 - OLG Naumburg\n\nLG Stendal\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 22. Oktober 2003 durch die Richter Gerber, Sprick, die Richterin Weber-\n\nMonecke, den Richter Fuchs und die Richterin Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-\n\ngerichts Naumburg vom 16. April 2002 wird auf Kosten der Be-\n\nklagten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger macht rückständige Miete und - für die Zeit nach Beendigung\n\ndes Mietverhältnisses - eine Mietdifferenz als Schadensersatz geltend.\n\nEr vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 1. September 1994 für die\n\nZeit bis 30. August 2004 an die Beklagte Gewerberäume in S. . Der Miet-\n\nzins belief sich zunächst auf monatlich 9.903,50 DM, ab 30. August 1997 auf\n\n10.586,50 DM und ab 30. August 2000 auf 11.269,50 DM, jeweils zuzüglich\n\ngesetzlicher Mehrwertsteuer. Mit Nachtrag vom 5. Januar 1995 wurde der Miet-\n\nvertrag um weitere Räume erweitert. Der Mietzins hierfür betrug zunächst\n\n330 DM, ab 1. September 1997 354,45 DM und ab 1. September 2000\n\n389,20 DM, jeweils zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer.\n\nBei einer Besichtigung am 31. August 1999 stellte das Gewerbeauf-\n\nsichtsamt Mängel fest. Die Beklagte verlangte Beseitigung der Mängel bis spä-\n\ntestens 18. Oktober 1999. Am 15. November 1999 erklärte die Beklagte wegen\n\ndieser Mängel die außerordentliche Kündigung. Absatz 3 des Kündigungs-\n\nschreibens lautet:\n\n\"Nach § 542 Abs. 1 BGB kündigen wir hiermit den Mietvertrag außeror-\n\ndentlich. Die Kündigung wird nicht mit sofortiger Wirkung ausgesprochen,\n\nsondern zu dem Zeitpunkt, an dem wir andere Geschäftsräume beziehen\n\nkönnen.\"\n\nMit Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 19. November 1999 machte der\n\nKläger geltend, Gründe zur fristlosen Kündigung lägen nicht vor und eine Kün-\n\ndigung zum Zeitpunkt der Möglichkeit, neue Räume zu beziehen, sei ohnehin\n\nunwirksam. Er forderte die Beklagte auf, die Kündigung bis 26. November 1999\n\nzurückzunehmen. Nach längerem Schriftwechsel über die Wirksamkeit der\n\nKündigung erklärte der Kläger mit Schreiben seiner Rechtsanwälte vom 9. Juni\n\n2000 u.a.:\n\n\"Die Mandanten werden die aus dem Mietvertrag resultierenden Ansprü-\n\nche gerichtlich geltend machen. Da Ihre Mandantin die Räumung zum\n\n31.7.2000 ankündigt, behalten sich die Mandanten vor, den Mietgegen-\n\nstand - ohne Präjudiz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - zur\n\nSchadensminimierung und im Interesse Ihrer Mandantin anderweitig zu\n\nnutzen bzw. zu vermieten. Der hierdurch entstehende Aufwand ist von\n\nIhrer Mandantin zu erstatten. Etwaige Einnahmen hieraus würden mit der\n\nMietschuld Ihrer Mandantin verrechnet werden.\"\n\nDie Beklagte zahlte bis einschließlich Juli 2000 die volle Miete ohne Vor-\n\nbehalt und räumte das Mietobjekt zum 31. Juli 2000.\n\nDer Kläger führte Renovierungsmaßnahmen durch und vermietete Teile\n\ndes Objekts an den bisherigen Untermieter der Beklagten zu einem Mietzins,\n\nder unter dem Mietzins des Untermietvertrages lag. Mit Schreiben vom\n\n27. März 2001 kündigte der Kläger seinerseits den Mietvertrag zum 31. März\n\n2001 wegen Zahlungsverzuges.\n\nDer Kläger hat im Urkundenprozeß die Miete für die Monate August 2000\n\nbis Februar 2001, abzüglich der vom bisherigen Untermieter bezahlten Beträge,\n\ngeltend gemacht. Mit Vorbehaltsurteil vom 2. Mai 2001 hat das Landgericht der\n\nKlage in Höhe von 104.554,44 DM nebst Zinsen stattgegeben. Im Berufungs-\n\nverfahren hat der Kläger vom Urkundenprozeß Abstand genommen. Die Beru-\n\nfung der Beklagten ist überwiegend ohne Erfolg geblieben. Auf die Anschlußbe-\n\nrufung des Klägers hat das Oberlandesgericht die Beklagte bis einschließlich\n\nMärz 2001 zur Zahlung von Miete, von April 2001 bis August 2001 zur Zahlung\n\nvon Schadensersatz verurteilt, jeweils unter Anrechnung der durch die Neuver-\n\nmietung erzielten Miete. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der vom Ober-\n\nlandesgericht zugelassenen Revision.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision bleibt ohne Erfolg.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, dem Kläger stehe für die Zeit\n\nvon August 2000 bis März 2001 Miete, ab April 2001 bis August 2001 Scha-\n\ndensersatz zu. Die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom\n\n15. November 1999 sei unwirksam und habe deshalb das Mietverhältnis nicht\n\nbeendet. Die Kündigung sei befristet gewesen. Sie habe erst mit dem \"Bezug\n\nneuer Geschäftsräume\" durch die Beklagte wirksam werden sollen. Auf eine\n\nBefristung seien die Regeln über die Bedingung anzuwenden. Die befristete\n\nKündigung habe für den Vermieter die gleiche Wirkung wie eine bedingte Kün-\n\ndigung. Der Auszugstermin sei dem Kläger nicht bekannt gewesen. Deshalb\n\nhabe er das Mietobjekt für eine Neuvermietung nicht anbieten können. Eine\n\nsolche Ungewißheit über einen längeren Zeitraum sei dem Kläger unzumutbar.\n\nDie fehlende Angabe eines bestimmten Kündigungstermins habe das Mietver-\n\nhältnis auch nicht zum nächst zulässigen Termin beendet. Aus dem Inhalt des\n\nKündigungsschreibens ergebe sich, daß dies nicht dem Willen der Beklagten\n\nentsprochen habe.\n\nDer Beklagten sei die Berufung auf § 552 Satz 3 BGB a.F. verwehrt. Es\n\nliege ein grober Vertragsbruch vor. Die Beklagte habe nicht davon ausgehen\n\ndürfen, daß das Vertragsverhältnis durch ihre außerordentliche Kündigung be-\n\nendet worden sei. Sie sei auf die Problematik des für den Vermieter nicht be-\n\nstimmten Kündigungstermins hingewiesen worden. Die Mietzahlungsansprüche\n\ndes Klägers entfielen auch nicht wegen der nach dem Auszug der Beklagten\n\nvom Kläger durchgeführten Umbau- und Renovierungsmaßnahmen. Die Be-\n\nklagte habe nicht dargelegt, für welchen Zeitraum und in welchem Umfang das\n\nMietobjekt für sie nicht nutzbar gewesen sei. Im übrigen habe sie durch ihren\n\nvorzeitigen Auszug zu erkennen gegeben, daß sie die Mieträume nicht weiter\n\nnutzen wolle. Die Berufung auf eine Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung\n\nsei deshalb treuwidrig. Der Kläger habe nicht gegen seine Schadensminde-\n\nrungspflicht verstoßen. Er habe in einer Auflistung hinreichend dargelegt, daß\n\ner sich in ausreichender Weise um eine Neuvermietung gekümmert habe. Das\n\npauschale Bestreiten der Beklagten genüge nicht. Durch den Abschluß eines\n\nMietvertrages mit dem bisherigen Untermieter des Beklagten habe er erreicht,\n\ndaß dieser im Mietobjekt verblieben sei und dadurch Einnahmen gesichert ge-\n\nwesen seien. Mangels vertraglicher Beziehungen habe er den Untermieter nicht\n\nzu den Bedingungen des Untermietvertrages am Mietobjekt festhalten können.\n\n2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts sind revisionsrechtlich nicht\n\nzu beanstanden.\n\na) Die außerordentliche Kündigung der Beklagten ist unwirksam.\n\nZutreffend und von der Revision nicht angegriffen geht das Berufungsge-\n\nricht davon aus, daß die Kündigung der Beklagten vom 15. November 1999\n\nunter einer Befristung erfolgt ist. Die Erklärung, die Kündigung erfolge \"nicht mit\n\nsofortiger Wirkung, sondern zu dem Zeitpunkt, in dem wir andere Geschäfts-\n\nräume beziehen können\", konnte das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler da-\n\nhin auslegen, daß die Wirksamkeit der Kündigung nicht von einem zukünftigen\n\nungewissen Ereignis, sondern von einem gewissen, allerdings zeitlich noch un-\n\nbestimmten Ereignis abhängig war. Damit war die Kündigung nicht unter einer\n\nBedingung, sondern unter einer Befristung erklärt (zur Abgrenzung vgl. Pa-\n\nlandt/Heinrichs BGB 62. Aufl. § 163 Rdn. 1 m.w.N.). Die Befristung führt hier zur\n\nUnwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung.\n\naa) Für die Kündigung von Mietverträgen ist anerkannt, daß sie nicht von\n\neiner (echten) Bedingung abhängig gemacht werden kann, durch die der Emp-\n\nfänger in eine ungewisse Lage versetzt würde. Solche Kündigungen sind\n\ngrundsätzlich unzulässig (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl. § 542\n\nRdn. 28 m.N.; Blank in: Schmidt-Futterer Mietrecht 8. Aufl. § 542 Rdn. 16). Le-\n\ndiglich in Fällen, in denen der Geschäftsgegner keiner Rücksichtnahme bedarf,\n\nz.B. weil er durch sie nicht in eine ungewisse Lage versetzt wird, läßt die herr-\n\nschende Meinung (BGH, Urteil vom 4. April 1973 - VIII ZR 47/72 - BB 1973,\n\n819; weitere Nachweise bei Staudinger/Sonnenschein BGB 13. Bearb. 1997\n\n§ 564 Rdn. 74) eine bedingte Kündigung zu. Zu Recht nimmt das Berufungsge-\n\nricht an, daß für die Befristung einer Kündigung nichts anderes gelten kann.\n\nDas Gesetz geht davon aus, daß für Bedingungen und Befristungen\n\nweitgehend übereinstimmende Regelungen gelten. Nach § 163 BGB gelten für\n\ndie Zeitbestimmung die §§ 158, 160, 161 BGB, somit Bestimmungen des\n\nRechts der Bedingung. Die Verweisung ist nicht vollständig. Auch andere Be-\n\nstimmungen des Bedingungsrechts können Anwendung finden (statt aller Pa-\n\nlandt/Heinrichs BGB 62. Aufl. § 163 Rdn. 3). Bedingungsfeindliche Rechtsge-\n\nschäfte werden in der Regel auch als befristungsfeindlich angesehen (Er-\n\nman/Hefermehl BGB 10. Aufl. § 163 Rdn. 4; MünchKomm/Westermann BGB\n\n4. Aufl. § 163 Rdn. 5; Staudinger/Bork BGB 13. Bearb. 1996 § 163 Rdn. 9).\n\nBei der Kündigung handelt es sich um ein Gestaltungsrecht. Die Beson-\n\nderheit der meisten Gestaltungsrechte besteht in der einer Person eingeräum-\n\nten Rechtsmacht, einseitig in die Rechtsverhältnisse einer anderen Person ein-\n\nzugreifen. Diese muß aber, wenn sie schon der fremden Gestaltung unterwor-\n\nfen ist, vor Unbilligkeiten geschützt werden. Eine Unsicherheit, ob die Ausübung\n\nder Kündigung zu einer Umgestaltung führt, kann dem Gegner nicht zugemutet\n\nwerden (Medicus Allgemeiner Teil des BGB 8. Aufl. Rdn. 89, 90). Für die Auf-\n\nrechnung - ebenfalls ein Gestaltungsrecht - ordnet das Gesetz z.B. die Bedin-\n\ngungs- und Befristungsfeindlichkeit ausdrücklich an (§ 388 Satz 2 BGB). Der\n\nAufrechnungsgegner soll nicht mit dem Schwebezustand belastet werden, der\n\ninfolge einer Bedingung oder Befristung eintreten würde. Diese Interessenlage\n\nist nicht nur bei der Aufrechnung, sondern auch bei anderen fremdwirkenden\n\nGestaltungsrechten gegeben. Deshalb ist die Bedingungs- und Befristungs-\n\nfeindlichkeit auf diese zu erweitern (Medicus aaO Rdn. 849; Pawlowski Allge-\n\nmeiner Teil des BGB 7. Aufl. § 4 Rdn. 617, 613 b).\n\nbb) Die Revision kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, der Empfän-\n\nger einer befristeten Kündigungserklärung werde keinen untragbaren Ungewiß-\n\nheiten über den neuen Rechtszustand ausgesetzt, da nicht die Auflösung des\n\nVertragsverhältnisses, sondern lediglich der Zeitpunkt der Auflösung ungewiß\n\nsei. Für den Vermieter ist das Ende der Mietzeit von entscheidender Bedeu-\n\ntung, weil davon die Möglichkeit einer Neuvermietung abhängt. Daß eine au-\n\nßerordentliche Kündigung für einen späteren Zeitpunkt, also mit einer (be-\n\nstimmten) Auslauffrist wirksam ausgesprochen werden kann (MünchKomm/\n\nVoelskow BGB 3. Aufl. § 564 Rdn. 10), spricht entgegen der Auffassung der\n\nRevision nicht für die generelle Zulässigkeit einer Befristung. Gewährt der Kün-\n\ndigende eine Auslauffrist, so steht der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kün-\n\ndigung fest. Der Kündigende gewährt dem Vertragspartner damit die Möglich-\n\nkeit, sich auf die Auflösung des Vertrages einzustellen. Eine Unsicherheit ent-\n\nsteht für ihn nicht.\n\nAuch der Auffassung der Revision, der Vermieter werde nicht schlechter,\n\nsondern besser gestellt, wenn der Mieter anstelle der zulässigen fristlosen Kün-\n\ndigung nur befristet kündige, kann nicht gefolgt werden. Bei der fristlosen Kün-\n\ndigung durch den Mieter kann der Vermieter das Mietobjekt sofort weiterver-\n\nmieten. Der Mieter ist nämlich zum sofortigen Auszug nicht nur berechtigt, son-\n\ndern auch verpflichtet. Demgegenüber kennt der Vermieter im Falle der unbe-\n\nstimmten Befristung - wie hier - den Auszugstermin nicht und kann deshalb\n\nnicht verläßlich disponieren.\n\nSollte der Vermieter durch sein vertragswidriges Verhalten die Kündi-\n\ngung veranlaßt haben, würde das es nicht rechtfertigen, ihn im Ungewissen zu\n\nlassen, für welchen Zeitpunkt der Mieter daraus Konsequenzen ziehen will. Das\n\nGesetz sieht als Sanktion für vertragswidriges Verhalten die außerordentliche\n\nfristlose Kündigung vor. Eine weitere Sanktion ist nicht vorgesehen und auch\n\nnicht nötig.\n\nb) Zutreffend hat das Berufungsgericht eine Minderung der Miete abge-\n\nlehnt. Die dagegen erhobene Rüge greift nicht durch. Die Beklagte hat von den\n\nvon ihr gerügten Mängeln im September 1999 Kenntnis erhalten. Gleichwohl\n\nhat sie bis 31. Juli 2000 den vollen Mietzins ohne Vorbehalt bezahlt. Dies be-\n\ndeutet, daß sie sich nach der Rechtsprechung des Senats nicht mehr auf eine\n\nMinderung berufen kann (st. Rspr. des BGH, Senatsurteile vom 31. Mai 2000\n\n- XII ZR 41/98 - NJW 2000, 2663, 2664; vom 11. Dezember 1991 - XII ZR\n\n63/90 - NJW-RR 1992, 267, 269). Soweit der VIII. Zivilsenat des Bundesge-\n\nrichtshofs mit Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02 - anders entschieden\n\nhat, bezog sich die Entscheidung auf das seit 1. September 2001 geltende\n\nRecht und ist deshalb nicht einschlägig.\n\nc) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht davon aus, daß sich die\n\nBeklagte nicht auf § 552 Satz 3 BGB a.F. berufen kann. Zwar ist in der Regel\n\nein grober Vertragsbruch seitens des Mieters erforderlich, um ihm die Berufung\n\nauf § 552 Satz 3 BGB a.F. zu versagen (Senatsurteil BGHZ 122, 163). Die Rü-\n\nge der Revision, von einem groben Vertragsbruch der Beklagten könne nicht\n\nausgegangen werden, weil diese habe annehmen dürfen, daß ihre Kündigung\n\nwirksam sei, hat jedoch keinen Erfolg. Die Mieterin konnte nicht ernsthaft davon\n\nausgehen, daß das Mietverhältnis durch die von ihr ausgesprochene Kündigung\n\nbeendet war, nachdem der Vermieter sie durch ein Schreiben seines Anwalts\n\nunter anderem darauf hingewiesen hatte, daß Kündigungserklärungen zu einem\n\nunbestimmten Termin unwirksam seien. Auch die Mieterin war zu diesem Zeit-\n\npunkt rechtlich beraten. Daß solche Kündigungen wirksam sind, wird in der Lite-\n\nratur - soweit ersichtlich - nicht vertreten.\n\nSoweit die Revision geltend macht, aufgrund von Umbau- und Moderni-\n\nsierungsarbeiten der Klägerin sei die Mietzahlungspflicht gemäß § 552 Satz 3\n\nBGB a.F. entfallen, gelten diese Erwägungen entsprechend. Im übrigen haben\n\ndie Beklagten nicht substantiiert dargelegt, welche Umbauarbeiten einer Über-\n\nlassung im Wege gestanden hätten.\n\nOhne Erfolg rügt die Revision, der Kläger habe die Räume nicht an\n\nDr. K. , den bisherigen Untermieter, zu einem Mietzins vermieten dür-\n\nfen, der weit unter dem mit Dr. K. vereinbarten Untermietzins gelegen\n\nhabe; wenn - nach Auffassung des Klägers - das Mietverhältnis nicht beendet\n\nworden sei, habe es für Dr. K. keinen wichtigen Grund zur Kündigung\n\ndes Untermietverhältnisses gegeben. Die Beklagte hat nicht dargelegt, daß eine\n\nVermietung zu einem höheren Mietzins möglich gewesen wäre. Die Vermietung\n\nan Dr. K. zu einem niedrigeren Mietzins als im ursprünglichen Unter-\n\nmietvertrag war nicht pflichtwidrig. Nach den bindenden und von der Revision\n\nnicht angegriffenen Feststellungen hat sich der Kläger in ausreichender Weise\n\num eine Neuvermietung bemüht.\n\nGerber\n\nSprick\n\nWeber-Monecke\n\nFuchs\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_112-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-22/xii-zr-112-02","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 552","ref_norm":"552","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 160","ref_norm":"160","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 161","ref_norm":"161","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 158","ref_norm":"158","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 388","ref_norm":"388","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 163","ref_norm":"163","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_112-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_112-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-22/xii-zr-112-02","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2002/XII_ZR_112-02.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:49:18.613339+00:00"}}