{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__74-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-07-02","aktenzeichen":"XII ZR 74/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 2. Juli 2003 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 134, 138 Ca, 139 Zur Frage der Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags, wenn im schriftlichen Mietver- trag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert wird, als sie in einer mündlichen Nebenabrede tatsächlich vereinbart wurde.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 74/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nnein\n\nBGHR: ja\n\nVerkündet am:\n2. Juli 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB §§ 134, 138 Ca, 139\n\nZur Frage der Nichtigkeit des gesamten Mietvertrags, wenn im schriftlichen Mietver-\n\ntrag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert wird, als sie in einer mündlichen\n\nNebenabrede tatsächlich vereinbart wurde.\n\nBGH, Urteil vom 2. Juli 2003 - XII ZR 74/01 - OLG Frankfurt am Main\nLG Frankfurt am Main\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 2. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Gerber,\n\nSprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. Februar 2001\n\nim Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Ver-\n\nurteilung des Beklagten zur Zahlung seine Berufung gegen das\n\nUrteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 16. November\n\n1999 zurückgewiesen worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisi-\n\nonsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger macht die Räumung eines gewerblichen Mietobjektes sowie\n\nZahlung rückständiger Miete geltend.\n\nDer Vater des Klägers untervermietete im Namen des Klägers an den\n\nBeklagten ein Grundstück mit Bürogebäude zum Zwecke eines Gebrauchtwa-\n\ngenhandels in Frankfurt/Main, und zwar laut schriftlichem Vertrag vom 31. Mai\n\n1996 zu einer Miete von monatlich 500 DM plus MWSt. Auf Beklagtenseite\n\nhandelte der Vater des Beklagten, der Zeuge T.\n\nDer Kläger kündigte den Vertrag zweimal außerordentlich, zuletzt mit\n\nSchreiben vom 9. November 1998 mit der Begründung, es sei mündlich über\n\ndie schriftlich vereinbarte Miete von 500 DM plus MWSt hinaus eine weitere\n\nMiete von 3.000 DM monatlich vereinbart worden. Der Beklagte weigere sich\n\nhartnäckig, die vertraglich vereinbarte Miete vollständig zu bezahlen.\n\nDas Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Zahlung rück-\n\nständiger Miete in Höhe von 24.000 DM (je 3.000 DM für Juli 1998 bis Februar\n\n1999) sowie zur Räumung des Grundstücks verurteilt. Die Berufung des Be-\n\nklagten ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner\n\nRevision, die der Senat angenommen hat, soweit der Beklagte zur Zahlung\n\nverurteilt worden ist.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision des Beklagten führt im Umfang der Annahme zur Aufhe-\n\nbung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das\n\nBerufungsgericht.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat ebenso wie das Landgericht aufgrund der\n\nAussage des Zeugen S. eine im April 1996 getroffene mündliche Vereinbarung\n\nder Väter beider Parteien als bewiesen angesehen, derzufolge über die im\n\nschriftlichen Vertrag angegebene Miete von 500 DM (richtig: 500 DM plus\n\nMWSt) hinaus eine weitere Miete von monatlich 3.000 DM brutto (richtig: netto)\n\n- halbjährlich im voraus - verabredet worden sei. Die mündliche Absprache ver-\n\npflichte den Beklagten. Zwar habe der Vater des Beklagten nicht im, sondern\n\nunter dem Namen seines Sohnes gehandelt. Als Inhaber des Gebrauchtwa-\n\ngenhandels sei der Beklagte aber nach den Grundsätzen über die Stellvertre-\n\ntung bei unternehmensbezogenen Geschäften Vertragspartner geworden. Er\n\nhabe im übrigen ausdrücklich zugestanden, daß das Grundstück an ihn ver-\n\nmietet worden sei. Die Aussage des Zeugen sei glaubhaft. Sie widerspreche\n\nzwar teilweise dem Inhalt des ersten Kündigungsschreibens des Klägers vom\n\n27. Juli 1998. Der im Kündigungsschreiben angedeutete Vorwurf gegen den\n\nZeugen, er habe eingenommene Gelder dem Kläger vorenthalten, sei nicht be-\n\nrechtigt. Der Zeuge habe den Vorwurf bestritten und der Kläger in der mündli-\n\nchen Verhandlung an diesem Vorwurf nicht festgehalten. Es könne dahinste-\n\nhen, ob der Zeuge S. oder der Vater des Klägers die für den Kläger angenom-\n\nmenen Gelder des Beklagten zunächst dem Kläger verschwiegen hätte; dies\n\nberühre die Wirksamkeit der zugunsten des Klägers mit dem Beklagten getrof-\n\nfenen Vereinbarung nicht. Der Beklagte könne aus etwaigen internen Unregel-\n\nmäßigkeiten zwischen dem Vater des Klägers und dem Zeugen S. einerseits\n\nund dem Kläger andererseits keinen Vorteil ziehen. Der Senat habe sich durch\n\ndie erneute Vernehmung des Zeugen von dessen Glaubwürdigkeit überzeugt.\n\nIm übrigen hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des landgericht-\n\nlichen Urteils auch insofern gebilligt, als es ausgeführt hat, selbst wenn mit dem\n\nVertrag eine Steuerhinterziehung verbunden sei, führe dies nur zur Nichtigkeit\n\ngemäß § 138 BGB, wenn die Steuerhinterziehung den Hauptzweck der Verein-\n\nbarung darstelle. Zwar möge eine Steuerhinterziehung gewollt gewesen oder\n\nzumindest dem anderen Teil ermöglicht worden sein. Hauptzweck des Vertra-\n\nges sei aber zweifelsohne die Vermietung des Grundstücks mit den darauf be-\n\nfindlichen Gebäuden gewesen.\n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung nicht in allen Punkten stand. Entgegen seiner Auffassung kommt eine\n\nNichtigkeit des Mietvertrags gemäß §§ 134, 138 Abs. 1 in Verbindung mit § 139\n\nBGB in Betracht.\n\na) Das Berufungsgericht hat - verfahrensfehlerfrei - festgestellt, daß die\n\nParteien über die schriftlich vereinbarte Miete von 500 DM plus MWSt hinaus\n\nmündlich eine weitere Miete in Höhe von 3.000 DM monatlich vereinbart haben.\n\nDie dagegen von der Revision erhobenen Rügen hat der Senat geprüft und\n\nnicht für durchgreifend erachtet.\n\nb) Bedenken bestehen jedoch gegen die - ohne weitere Nachprüfung\n\ngetroffene - Feststellung des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug\n\ngenommen hat, daß Hauptzweck des Vertrages zweifelsohne die Vermietung\n\ndes Grundstücks gewesen sei, und gegen die daraus gezogene Schlußfolge-\n\nrung, daß selbst bei Unterstellung einer beabsichtigten Steuerhinterziehung die\n\nVereinbarung nicht nichtig sei. Die von den Parteien im schriftlichen Vertrag\n\ndokumentierte Miete macht nur etwas mehr als 1/7 der wahren Miete aus. Dies\n\nläßt es zumindest naheliegend erscheinen, daß die von der mündlichen Verein-\n\nbarung abweichende Regelung der Miete im schriftlichen Mietvertrag nur ge-\n\ntroffen wurde, um eine Steuerhinterziehung zu ermöglichen.\n\nDie unter Strafe gestellte Verabredung einer Steuerhinterziehung (§ 370\n\nAO) ist als solche gemäß § 134 BGB nichtig (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juli 1968\n\n- VIII ZR 113/66 - MDR 1968, 834 f.). Daneben ist auch eine Vereinbarung\n\nnichtig, über ein - steuerlich relevantes - Geschäft keine Rechnung auszustellen\n\n(sogenannte \"Ohne-Rechnung-Abrede\"; §§ 134, 138 BGB; vgl. BGH aaO; OLG\n\nHamm NJW-RR 1997, 722; Palandt/Heinrichs BGB 62. Aufl. § 138 Rdn. 44;\n\nMünchKomm/Mayer/Maly BGB 3. Aufl. § 138 Rdn. 37). Als eine der \"Oh-\n\nne-Rechnung-Abrede\" gleichzusetzende Vereinbarung muß es auch angese-\n\nhen werden, wenn im schriftlichen Vertrag eine Miete dokumentiert wird, die zu\n\nder tatsächlich vereinbarten außer Verhältnis steht.\n\nAllerdings gehen die Vorinstanzen zutreffend davon aus, daß Verträge,\n\nmit denen eine Steuerhinterziehung verbunden ist, grundsätzlich nur dann nach\n\n§§ 134, 138 BGB nichtig sind, wenn der Hauptzweck des Vertrages gerade die\n\nSteuerhinterziehung ist (BGHZ 136, 125, 126; BGH, Urteil vom 21. Dezember\n\n2000 - VII ZR 192/98 - NJW-RR 2001, 380). Die unter Hinweis auf \"Pa-\n\nlandt/Heinrichs BGB § 138 Rdn. 44\" gemachten Ausführungen des Landge-\n\nrichts, die sich das Oberlandesgericht zu eigen macht, Hauptzweck des Vertra-\n\nges sei zweifelsohne die Vermietung des Grundstücks mit den darauf befindli-\n\nchen Gebäuden gewesen, legen aber den Schluß nahe, daß das Oberlandes-\n\ngericht bei der Prüfung der Frage, was Haupt- und was nur Nebenzweck des\n\nGeschäfts war, von einem falschen Verständnis der zitierten Kommentarstelle\n\nausgegangen ist und deshalb die Besonderheiten des vorliegenden Sachver-\n\nhalts nicht ausreichend berücksichtigt hat. Da die mündliche Abrede, eine in-\n\nhaltlich falsche Vertragsurkunde herzustellen, einen Teil des ganzen Geschäfts\n\nbildet, stellt sich die Frage, welchen Einfluß ihre Nichtigkeit auf die Gültigkeit\n\ndes Mietvertrages hat. Gemäß § 139 BGB könnte der Mietvertrag nur dann auf-\n\nrecht erhalten bleiben, wenn feststünde, daß er auch ohne die - nichtigen -\n\nsteuerlichen Absprachen zu denselben Bedingungen, insbesondere zu dersel-\n\nben Miete, abgeschlossen worden wäre (BGH, Urteil vom 3. Juli 1968 aaO).\n\nDann wäre das Hauptziel des Geschäfts nicht die Steuerhinterziehung, sondern\n\ndie Vermietung des Grundstücks gewesen.\n\n3. Der Senat ist nicht in der Lage, abschließend zu entscheiden. Die\n\nVorinstanzen haben keine Feststellungen dazu getroffen, welches Ziel die Par-\n\nteien mit der Vereinbarung verfolgten und ob sie den Mietvertrag ohne diese\n\nNebenabreden zu - im Ergebnis - gleichen Bedingungen geschlossen hätten.\n\nDer Rechtsstreit muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit\n\nes, ggf. nach ergänzendem Parteivortrag, die erforderlichen Feststellungen\n\ntreffen kann. Dabei wird auch der Frage nachzugehen sein, welche wirtschaftli-\n\nche Bedeutung gerade dieses Grundstück seiner Lage und Beschaffenheit\n\nnach - auch mit Blick auf die umliegenden Grundstücke - für den Gebrauchtwa-\n\ngenhandel des Beklagten hat.\n\nHahne\n\nGerber\n\nSprick\n\nFuchs\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__74-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-02/xii-zr-74-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 134","ref_norm":"134","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":2},{"jurabk":"AO 1977","ref":"§ 370","ref_norm":"370","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__74-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__74-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-07-02/xii-zr-74-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__74-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:34:47.612317+00:00"}}