{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__71-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2004-11-10","aktenzeichen":"XII ZR 71/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 10. November 2004 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (= § 536 a.F.), 536 Abs. 1 (= § 537 Abs. 1 a.F.), 538 (= § 548 a.F.), 543 Abs. 1, 2 (= § 542 a.F.) Der Mieter ist nicht nach § 543 BGB (§ 542 BGB a.F.) zur außerordentlichen fristlo- sen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs (hier durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 71/01 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nVerkündet am: \n10. November 2004 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nBGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (= § 536 a.F.), 536 Abs. 1 (= § 537 Abs. 1 a.F.), 538 \n\n(= § 548 a.F.), 543 Abs. 1, 2 (= § 542 a.F.) \n\nDer Mieter ist nicht nach § 543 BGB (§ 542 BGB a.F.) zur außerordentlichen fristlo-\n\nsen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs \n\n(hier durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache \n\nzwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß \n\nsie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den \n\nObhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der \n\nMieter die Beweislast dafür, daß er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat. \n\nBGH, Urteil vom 10. November 2004 - XII ZR 71/01 - OLG Naumburg \n\nLG Dessau \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 10. November 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter \n\nFuchs und Dr. Ahlt, die Richterin Dr. Vézina und den Richter Dose \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 9. Zivilsenats des \n\nOberlandesgerichts Naumburg vom 6. Februar 2001 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlan-\n\ndesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten um rückständigen Mietzins für die Zeit von Juni bis \n\nJuli 1997 sowie von November 1997 bis Dezember 1999 und um die Feststel-\n\nlung, daß ihr Mietverhältnis nicht durch eine fristlose Kündigung der Beklagten \n\nvorzeitig beendet wurde. \n\nMit Vertrag vom 6. November 1993 mietete die Beklagte von den Klägern \n\nGewerberäume zum Betrieb einer Arztpraxis für die Dauer von zehn Jahren. \n\nNachdem schon im Jahre 1995 ein Wasserschaden aufgetreten war, kam es \n\nam 6. Juli 1997 zu einem erneuten Wasserschaden in den Mieträumen der Be-\n\nklagten und anderen Räumen des Gewerbeobjekts. Dadurch entstanden in den \n\nMieträumen erhebliche optische Beeinträchtigungen sowie Schimmelbildungen \n\nmit unangenehmem Geruch. \n\nDie Parteien streiten um die Ursache des Wasserschadens. Während die \n\nBeklagte behauptet, das Wasser sei von außen in ihre Mieträume eingedrun-\n\ngen, behaupten die Kläger, als Schadensursache komme nur ein Wasseraustritt \n\nin den Mieträumen der Beklagten in Betracht. Die Beklagte hat die Miete für die \n\nZeit ab dem Schadensereignis gemindert und das Mietverhältnis nach erfolglo-\n\nser Fristsetzung zur Mangelbeseitigung fristlos zum 31. Oktober 1997 gekündigt \n\nsowie die Mietsache geräumt. Das Landgericht hat die auf rückständigen Miet-\n\nzins und Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtete Klage \n\nabgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Kläger blieb erfolglos. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Kläger führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und \n\nzur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\nDas Oberlandesgericht meint, den Klägern stehe kein Anspruch auf \n\nrückständigen Mietzins für die Zeit von Juni bis Juli 1997 sowie ab November \n\n1997 zu. Auch ihr Antrag auf Feststellung des weiter fortbestehenden Mietver-\n\nhältnisses sei wegen der wirksamen fristlosen Kündigung der Beklagten zum \n\n31. Oktober 1997 unbegründet. Nach dem Inhalt des eingeholten Sachverstän-\n\ndigengutachtens lasse sich nicht feststellen, daß die Schadensursache im Be-\n\nreich der von der Beklagten gemieteten Räumlichkeiten gelegen habe. Vielmehr \n\nhabe der Sachverständige ausgeführt, daß die Ursache der Durchfeuchtungen \n\nnicht mehr nachvollziehbar sei. Zwar habe der Sachverständige einen Wasser-\n\naustritt am Rohrleitungsschacht nicht bestätigen können. Allerdings seien weite-\n\nre Schadensursachen außerhalb der Mieträume der Beklagten denkbar, insbe-\n\nsondere Schäden an den am Schadenstag nicht untersuchten Leitungen sowie \n\nWasserüberläufe in den Räumen anderer Mieter. Einer weiteren Beweiserhe-\n\nbung bedürfe es nicht, weil sich die Beweisaufnahme des Landgerichts durch \n\nEinholung eines Sachverständigengutachtens auf jegliche Ursachen des Was-\n\nserschadens bezogen habe. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\nDas Berufungsgericht hätte ergänzend den von den Klägern angebotenen wei-\n\nteren Beweis zu den Behauptungen erheben müssen, die Schadensursache \n\nkönne nur dem Verantwortungsbereich der Mieterin entstammen. \n\n1. Allerdings trägt der Mieter gegenüber dem Anspruch auf Zahlung des \n\nMietzinses nur dann die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß er die Zerstö-\n\nrung der Mietsache nicht zu vertreten hat, wenn die vermieteten Räume unstrei-\n\ntig infolge des Mietgebrauchs zerstört worden sind (BGHZ 66, 349, 351 f.). Ist \n\nhingegen streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt \n\nworden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, daß die Schadensursa-\n\nche dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Ver-\n\nantwortungsbereich fallende Schadensursache muß der Vermieter ausräumen \n\n(BGHZ 126, 124, 127 f.). Ist also - wie hier - streitig, ob Feuchtigkeitsschäden \n\nihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters ha-\n\nben, muß der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus sei-\n\nnem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis \n\ngelungen ist, muß der Mieter beweisen, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht aus \n\nseinem Verantwortungsbereich stammen (vgl. Senatsurteile vom 26. November \n\n1997 - XII ZR 28/96 - NJW 1998, 595; vom 18. Mai 1994 - XII ZR 188/92 - NJW \n\n1994, 2019, 2020 = BGHZ 126, 124, 127 f. und vom 27. April 1994 - XII ZR \n\n16/93 - NJW 1994, 1880, 1881). \n\n2. Im Ansatz zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon ausge-\n\ngangen, daß die Kläger als Vermieter zunächst sämtliche Schadensursachen \n\naus ihrem Gefahrenbereich ausschließen müssen. Zu Recht hat es insoweit \n\nauch das Ergebnis des gerichtlichen Sachverständigengutachtens für unergie-\n\nbig beurteilt, weil die Ursache der Durchfeuchtungen im Zeitpunkt der Besichti-\n\ngung durch den Sachverständigen nicht mehr nachvollziehbar war. \n\nDas Berufungsgericht hat es aber versäumt, die von den Klägern für den \n\nAusschluß einer Schadensursache aus ihrem Gefahrenbereich angebotenen \n\nweiteren Beweise zu erheben. Insbesondere haben die Kläger vorgetragen, \n\ndaß noch am Schadenstag selbst alle Leitungen im Haus durch die fachkundi-\n\ngen Zeugen S., K. und O. untersucht worden seien, wobei keine Schadensur-\n\nsache festgestellt wurde. Wäre dieser Vortrag bewiesen, stünde jedenfalls fest, \n\ndaß der Wasserschaden nicht auf einen Wasserrohrbruch zurückzuführen war. \n\nZusätzlich haben die Kläger auch eine weitere in ihrem Verantwortungsbereich \n\nliegende Schadensursache, nämlich Wasseraustritte bei anderen Mietern im \n\nHaus, ebenfalls unter Beweisantritt geleugnet. Dem steht nicht der unstreitige \n\nSachverhalt des angefochtenen Urteils entgegen, wonach es auch in anderen \n\nRäumen des Gewerbeobjekts zu Wasserschäden gekommen ist. Denn nach \n\ndem Vortrag der Kläger ist das Wasser aus den Mieträumen der Beklagten \n\nausgetreten und hat dadurch die anderen Räume in Mitleidenschaft gezogen. \n\nWeiter hatten die Kläger ihre Behauptung, zwischen dem Schadensereignis und \n\nder späteren Untersuchung am 30. September 1997 seien keinerlei Installatio-\n\nnen oder Reparaturen durchgeführt worden, in das Zeugnis des Hausverwalters \n\ngestellt. Auch dieses könnte einer Schadensursache aus dem Verantwortungs-\n\nbereich des Vermieters entgegenstehen. Letztlich haben die Kläger ebenfalls \n\nunter Beweisantritt behauptet, daß alle Abwasserstränge, die mit der Praxis der \n\nBeklagten in Berührung kommen, am 30. September 1997 eingehend überprüft \n\nwurden und weder daran, noch an der Trockenbauwand, in der sich die Klappe \n\ndes Revisionsschachts befinde, Wasseraustrittsspuren feststellbar gewesen \n\nseien. Diese Behauptung ist gerade deswegen von besonderer Bedeutung, weil \n\ndie Beklagte ebenfalls unter Beweisantritt behauptet hatte, das Wasser sei über \n\ndie Klappe des Revisionsschachts in ihre Mieträume eingedrungen. \n\nNach den von den Klägern unter Beweis gestellten Behauptungen wäre \n\njede denkbare Schadensursache aus dem Verantwortungsbereich der Vermie-\n\nter ausgeschlossen. Wären diese Beweise erbracht, stünde fest, dass die \n\nSchadensursache dem Obhutsbereich der Beklagten als Mieterin entstammt. \n\nDann würde nach der Rechtsprechung des Senats ihr der Beweis obliegen, daß \n\ndie Feuchtigkeitsschäden nicht aus ihrem Verantwortungsbereich stammen. \n\nNach dem Inhalt des angefochtenen Urteils ist dieser Beweis bislang ebenfalls \n\nnoch nicht erbracht. Insbesondere folgt dies auch nicht aus dem Inhalt des vor-\n\nliegenden Sachverständigengutachtens, weil der gerichtliche Sachverständige \n\nwegen des erheblichen Zeitablaufs keine konkrete Schadensursache mehr fest-\n\nstellen konnte. \n\nDeswegen ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache an das \n\nOberlandesgericht zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird auf der \n\nGrundlage der gefestigten Rechtsprechung zur Darlegungs- und Beweislast die \n\nweiteren angebotenen Beweise erheben müssen. \n\nHahne \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina \n\nDose","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__71-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-11-10/xii-zr-71-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__71-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__71-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-11-10/xii-zr-71-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR__71-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:07:28.672575+00:00"}}