{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_301-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2004-02-04","aktenzeichen":"XII ZR 301/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 4. Februar 2004 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ZPO § 322 SachsAnhGemeindeO § 100 Abs.1 a) Zur Bindung der Zivilgerichte an bestandskräftige Entscheidungen der Verwal- tungsbehörde (hier: Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertra- ges mit einer Gemeinde). b) Auch langfristige Mietverträge sind keine kreditähnlichen Geschäfte i.S. von § 100 Abs. 5 der Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 301/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ:\n\nja\n\nBGHR: ja\n\nVerkündet am:\n4. Februar 2004\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nZPO § 322\nSachsAnhGemeindeO § 100 Abs.1\n\na) Zur Bindung der Zivilgerichte an bestandskräftige Entscheidungen der Verwal-\n\ntungsbehörde (hier: Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertra-\n\nges mit einer Gemeinde).\n\nb) Auch langfristige Mietverträge sind keine kreditähnlichen Geschäfte i.S. von § 100\n\nAbs. 5 der Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt.\n\nBGH, Urteil vom 4. Februar 2004 - XII ZR 301/01 - OLG Naumburg\nLG Magdeburg\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 4. Februar 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter\n\nWeber-Monecke, Fuchs, Dr. Ahlt und Dose\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts Naumburg vom 23. Oktober 2001 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 10. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Magdeburg vom 6. Juni 2001 wird zurückgewie-\n\nsen.\n\nDer Beklagten werden die Kosten der Berufung und der Revision\n\nauferlegt.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger macht rückständige und künftige Miete aus einem gewerbli-\n\nchen Mietverhältnis geltend.\n\nEr vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 10./16. Juni 1997 ein be-\n\nbautes Grundstück in N. mit einer Gesamtgröße von 12.600 m²\n\nzu einem monatlichen Mietzins von 5.000 DM bis 30. Mai 2022 an die beklagte\n\nGemeinde zum Betrieb einer Kindertagesstätte. Im September 2000 reichte\n\ndiese den Mietvertrag bei der Kommunalaufsichtsbehörde zur Genehmigung\n\nein. Mit bestandskräftig gewordener Verfügung vom 16. Oktober 2000 versagte\n\nder Landkreis O. als zuständige Kommunalaufsichtsbehörde die Ge-\n\nnehmigung. Der Entscheidungssatz lautet:\n\n\"Die am 19.9.2000, hier eingegangen am 15.9.2000, beantragte Geneh-\n\nmigung des Mietvertrages über das Grundstück M. \n\nin N. zwischen der Gemeinde N. und\n\nHerrn R. B. vom 10.6.1997/16.6.1997 wird versagt.\"\n\nIn der Begründung wird ausgeführt, es handele sich um ein kreditähnli-\n\nches Geschäft, das gemäß § 100 Abs. 5 der Gemeindeordnung für das Land\n\nSachsen-Anhalt (GO LSA) der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde\n\nbedürfe. Die Genehmigung könne nicht erteilt werden, weil der Abschluß des\n\nVertrages nicht mit der dauerhaften Leistungsfähigkeit der Gemeinde in Ein-\n\nklang stehe. Die Beklagte, die die Miete zunächst seit 1997 gezahlt hatte, stellte\n\ndaraufhin im Dezember 2000 ihre Zahlungen ein.\n\nDas Landgericht hat der auf Zahlung eines Mietrückstandes von\n\n30.000 DM nebst Zinsen und eines laufenden monatlichen Mietzinses von\n\n5.000 DM bis zum Jahre 2022 gerichteten Klage in vollem Umfang stattgege-\n\nben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das Urteil auf-\n\ngehoben und die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich der Kläger mit sei-\n\nner vom Senat angenommenen Revision.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision des Klägers führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und\n\nzur Zurückweisung der Berufung.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, mit dem Landgericht sei davon\n\nauszugehen, daß die Frage, ob die Versagungsverfügung rechtmäßig sei, ins-\n\nbesondere, ob der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag gemäß\n\n§ 100 Abs. 5 GO LSA der Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehörde\n\nbedurfte, nicht zu prüfen sei. Es hat gemeint, durch die bestandskräftige Ver-\n\nweigerung der Genehmigung bestehe eine Bindung dahin, daß der Mietvertrag\n\ngenehmigungspflichtig sei. Denn die Entscheidung einer Verwaltungsbehörde\n\nbinde das (Zivil-)Gericht, soweit deren Rechtskraft reiche. Nach Unanfechtbar-\n\nkeit der Ablehnungsentscheidung der Kommunalaufsichtsbehörde sei der Ver-\n\ntrag im Außenverhältnis mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Abschlusses\n\nnichtig. Die Beklagte könne sich auch auf die Unwirksamkeit des Vertrages be-\n\nrufen. Sie setze sich dadurch nicht mit Treu und Glauben in Widerspruch.\n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung nicht stand.\n\nDas Berufungsgericht war weder an die Entscheidung der Rechtsauf-\n\nsichtsbehörde gebunden noch bedurfte der Mietvertrag deren Genehmigung.\n\na) Die Vorfrage, ob ein zivilrechtlicher Vertrag zu seiner Wirksamkeit ei-\n\nner behördlichen Genehmigung bedarf, haben grundsätzlich die Zivilgerichte\n\nallein zu entscheiden. Dabei ist die materielle Rechtslage zugrunde zu legen.\n\nVerweigert eine Behörde die von ihr für erforderlich gehaltene Genehmigung,\n\nso bleibt dies ohne Einfluß auf die Wirksamkeit eines Vertrages, wenn dieser\n\n- entgegen der Auffassung der Behörde - von vornherein einer Genehmigung\n\nnicht bedarf. Ein Vertrag wird nicht deshalb genehmigungspflichtig, weil ihn eine\n\nBehörde - zu Unrecht - für genehmigungsbedürftig hält. Er ist vielmehr von An-\n\nfang an voll wirksam und bleibt es auch nach der Versagung der Genehmigung\n\n(vgl. BGB-RGRK/Steffen, 12. Aufl. § 182 Rdn. 12, 14 am Ende; Staudinger/\n\nSack, BGB, 13. Bearb., § 134 Rdn. 176; Staudinger/Carsten Schmidt aaO Vor-\n\nbem. zu § 244 ff. Rdn. D 337; Soergel/Leptin, BGB, 13. Aufl. vor § 182 Rdn. 10;\n\nSoergel/Hefermehl, aaO, § 134 Rdn. 47).\n\nDaß im vorliegenden Fall die Rechtsaufsichtsbehörde mit bestandskräfti-\n\ngem Verwaltungsakt die Genehmigung des Mietvertrages abgelehnt hat, ver-\n\nmag daran nichts zu ändern. Eine Bindung des Berufungsgerichts an die in den\n\nGründen des Ablehnungsbescheides geäußerte Auffassung, der Vertrag sei\n\ngenehmigungsbedürftig, besteht nicht.\n\naa) Eine Bindungswirkung aus Gründen der Rechtskraft scheidet entge-\n\ngen der Auffassung des Berufungsgerichts von vornherein aus, da keine ge-\n\nrichtliche Entscheidung über die Genehmigung, sondern lediglich eine Verwal-\n\ntungsentscheidung vorliegt. Eine Bindungswirkung aus Gründen der materiellen\n\nBestandskraft des Verwaltungsakts scheitert bereits an der mangelnden Beteili-\n\ngung des Klägers am Verwaltungsverfahren (vgl. Kopp/Ramsauer VwVfG\n\n7. Aufl. § 43 Rdn. 31). Darüber hinaus erstreckt sich diese Bindung nur auf den\n\nEntscheidungssatz, nicht aber auf die Gründe der Entscheidung, auf Vorfragen\n\nund präjudizielle Rechtsverhältnisse (vgl. Kopp/Ramsauer aaO Rdn. 32 f.). Da\n\nder Entscheidungssatz lediglich die Versagung der Genehmigung ausgespro-\n\nchen hat, scheidet eine Bindung dahin, daß der Vertrag genehmigungsbedürf-\n\ntig, aber nicht genehmigungsfähig sei, aus.\n\nbb) Eine Bindung ergibt sich - entgegen der Auffassung der Revisions-\n\nerwiderung - auch nicht aus der Tatbestandswirkung des Verwaltungsakts. Die-\n\nse besagt zwar, daß außer der Behörde sowie den Verfahrensbeteiligten im\n\nSinne von § 13 VwVfG auch alle anderen Behörden sowie grundsätzlich alle\n\nGerichte die Tatsache, daß der Verwaltungsakt erlassen wurde, als maßgebend\n\nakzeptieren müssen. Sie haben die durch den Verwaltungsakt getroffene Re-\n\ngelung oder Feststellung unbesehen, das heißt ohne daß sie die Rechtmäßig-\n\nkeit des Verwaltungsakts nachprüfen müßten oder dürften, zugrunde zu legen\n\n(Kopp/Ramsauer aaO Rdn. 18 f.). Da die Tatbestandswirkung ebenso wie die\n\nmaterielle Bestandskraft sachlich nicht weiter reichen kann als die Rechtskraft\n\neines Urteils, kann sie die bloße Vorfrage, ob der Mietvertrag überhaupt ge-\n\nnehmigungsbedürftig war, nicht umfassen. Regelungsgegenstand ist aus-\n\nschließlich die Versagung der Genehmigung, nicht aber die Begründung, daß\n\nder Mietvertrag nach § 100 Abs. 5 GO LSA genehmigungspflichtig, aber nicht\n\ngenehmigungsfähig sei (Kopp/Ramsauer aaO Rdn. 19, 22, 26; Kopp/Schenke\n\nVwGO 13. Aufl. § 123 Rdn. 5).\n\ncc) Schließlich kommt dem Ablehnungsbescheid keine Feststellungswir-\n\nkung dahin zu, daß der streitgegenständliche Mietvertrag genehmigungsbedürf-\n\ntig im Sinne von § 100 Abs. 5 GO LSA ist. Eine solche - über die durch den\n\nVersagungsbescheid getroffene Regelung hinausgehende - Wirkung besteht\n\nnur dann, wenn sie gesetzlich angeordnet ist (Kopp/Ramsauer aaO Rdn. 26 f.;\n\nKopp/Schenke aaO Rdn. 6). Das ist hier aber nicht der Fall. Insbesondere läßt\n\nsich aus § 100 Abs. 5 GO LSA derartiges nicht entnehmen.\n\nNach alledem ist - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - die\n\nFrage der Genehmigungsbedürftigkeit des Mietvertrages nach § 100 Abs. 5 GO\n\nLSA im vorliegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich. Da das Berufungs-\n\ngericht eine Auslegung der Bestimmung unterlassen hat, kann sie der Senat\n\n- obwohl es sich um nicht revisibles Landesrecht handelt - selbst vornehmen\n\n(BGH, Urteil vom 10. April 1997 - III ZR 104/96 - NJW 1997, 2115, 2117; Se-\n\nnatsurteil vom 23. September 1992 - XII ZR 18/91 - NJW-RR 1993, 13, 14).\n\nb) Der streitgegenständliche Mietvertrag bedurfte keiner Genehmigung.\n\nEs handelt sich nicht um ein kreditähnliches Geschäft im Sinne von § 100\n\nAbs. 5 GO LSA. Diese - wörtlich oder sinngemäß - auch in Gemeindeordnun-\n\ngen anderer Bundesländer enthaltene Regelung (vgl. Art. 72 Abs. 1 BayGO;\n\n§ 85 Abs. 5 Brandenb. GO; § 92 Abs. 6 Nds. GO; § 82 Abs. 5 Sächs. GO) soll\n\nverhindern, daß unter Ausnutzung der Gestaltungsmöglichkeiten des Privat-\n\nrechts die kommunalrechtlichen Bestimmungen über die Kreditaufnahme um-\n\ngangen werden können (nach § 100 Abs. 2 GO LSA bedarf der Gesamtbetrag\n\nder vorgesehenen Kreditaufnahme im Rahmen der Haushaltssatzung der Ge-\n\nnehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde). Eine solche Umgehung liegt vor,\n\nwenn das betreffende Rechtsgeschäft bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu\n\ndem gleichen Erfolg führen würde wie die Aufnahme eines Kredits (Brüg-\n\ngen/Heckendorf Sächs. GO 1993 § 82 Rdn. 316). Das ist dann der Fall, wenn\n\ndie Gemeinde im laufenden Haushaltsjahr - im wesentlichen - die volle Leistung\n\nerhält, die von ihr dafür zu erbringende Gegenleistung jedoch erst zu einem\n\nspäteren Zeitpunkt erbringen muß (OLG Dresden, Sächs.VBl. 2002, 63, 65;\n\nThiele Nds. GO 4. Aufl. § 92 Ziff. 2.3.1.). Bei reinen Mietverträgen ist das nicht\n\nder Fall (OLG Dresden aaO; insoweit auch Gundlach, LKV 1999, 203, 204; vgl.\n\nauch Thiele aaO).\n\naa) Die Miete ist die Gegenleistung für die jeweilige Nutzungsüberlas-\n\nsung. Die Verpflichtung des Vermieters erschöpft sich nicht in einer einmaligen\n\nÜberlassung zu Beginn des Mietverhältnisses, vielmehr muß der Vermieter dem\n\nMieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit zur Nutzung zur Verfü-\n\ngung stellen und sie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zu-\n\nstand erhalten (vgl. §§ 536 BGB a.F., 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Entsprechend\n\nzahlt der Mieter nicht etwa Raten für die (erstmalige) frühere Überlassung, son-\n\ndern während der Dauer der Mietzeit fortlaufend das Entgelt für die jeweilige\n\naktuelle Nutzung.\n\nbb) Daß der Mietvertrag eine lange Laufzeit - hier: 25 Jahre - aufweist,\n\nändert daran nichts. Sie bedeutet lediglich, daß die ordentliche Kündigung aus-\n\ngeschlossen ist. Eine Verlagerung der Zahlungen auf ein späteres Haushalts-\n\njahr findet auch bei langfristigen Mietverträgen nicht statt. Die Miete in späteren\n\nHaushaltsjahren ist die Gegenleistung für die in diesen Jahren gewährte Nut-\n\nzung. Der Langfristigkeit der Bindung allein kommt bei der Frage, ob ein Ge-\n\nschäft als kreditähnlich im Sinne von § 100 Abs. 5 GO LSA anzusehen ist, kei-\n\nne entscheidende Bedeutung zu. Zwar soll diese Vorschrift nach ihrem Sinn\n\nund Zweck die künftige Verschuldung der Gemeinde unter Kontrolle halten (so\n\nGundlach aaO 205). Das folgt aus der Bezugnahme von § 100 Abs. 5 Satz 2\n\nGO LSA auf § 100 Abs. 2 Satz 3 GO LSA, der festlegt, daß die Genehmigung\n\nregelmäßig zu versagen ist, wenn die Zahlungsverpflichtung nicht mit der dau-\n\nerhaften Leistungsfähigkeit der Gemeinde in Einklang steht. Auf die Langfristig-\n\nkeit der Bindung hat der Gesetzgeber aber nicht abgestellt. Würde die lange\n\nBindung allein reichen, um Kreditähnlichkeit zu bejahen, wären alle langfristigen\n\nDauerschuldverhältnisse (wie z.B. Lieferverträge, Dienstverträge und Gesell-\n\nschaftsverträge) genehmigungspflichtig. Hätte der Gesetzgeber das gewollt,\n\nhätte es nahegelegen, nicht auf die Kreditähnlichkeit, sondern auf die Langfri-\n\nstigkeit der Bindung abzustellen.\n\ncc) Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, bei langfristig\n\nnicht kündbaren Verträgen wolle die Gemeinde im Zeitpunkt des Vertrags-\n\nschlusses - bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise - nicht nur eine zeitlich be-\n\ngrenzte Nutzung erreichen, sondern einen maßgeblichen Anteil des wirtschaftli-\n\nchen Wertes des Gegenstandes bzw. den wirtschaftlichen Wert des Gegen-\n\nstandes insgesamt (so wohl Gundlach aaO 206). Das überzeugt aber nicht. Der\n\nMieter wird bei langfristigen Verträgen nicht nur berechtigt, sondern auch lang-\n\nfristig verpflichtet. Der Vermieter kann ihn auch gegen seinen Willen am Vertrag\n\nfesthalten. Bei Vertragsabschluß werden sich daher der Vorteil der langfristigen\n\nBerechtigung und der Nachteil der langfristigen Verpflichtung in der Regel die\n\nWaage halten. Der Mieter erhält damit bei Vertragsabschluß noch keine Lei-\n\nstung, für die er erst in späteren Haushaltsjahren zahlen müßte.\n\ndd) Soweit in der Literatur \"Nutzungsverträge\" als kreditähnliche Ge-\n\nschäfte angesehen werden (Thiele aaO § 92 Rdn. 2.3.2.; Wiegand/Grimberg\n\nGemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt 3. Aufl. § 100 Rdn. 10), han-\n\ndelt es sich nicht um typische Mietverträge, sondern um Sonderfälle, in denen\n\ndie Kommune gegen Zahlung eines regelmäßigen Nutzungsentgelts ein vom\n\nUnternehmer auf einem der Kommune gehörenden Grundstück errichtetes Ge-\n\nbäude nutzen darf. Die Genehmigungsbedürftigkeit solcher Verträge wird darin\n\ngesehen, daß der das Gebäude errichtende Unternehmer gemäß § 946 BGB\n\ndas Eigentum an dem Gebäude verliert, nach § 951 BGB jedoch einen Aus-\n\ngleich dafür verlangen kann (vgl. Erlaß in kommunalen Angelegenheiten des\n\nMinisteriums des \n\nInneren des Landes Brandenburg, Nr. 14/2000 vom\n\n17. November 2000 Ziff. 2.8.).\n\nee) Der Auslegung, auch langfristige Mietverträge nicht als \"kreditähn-\n\nlich\" zu behandeln, steht nicht entgegen, daß Leasingverträge und leasingähnli-\n\nche Verträge allgemein als kreditähnliche Geschäfte im Sinne von § 100 Abs. 5\n\nGO LSA angesehen werden (Gundlach aaO S. 204; Thiele aaO; Wie-\n\ngand/Grimberg aaO § 100 Rdn. 10). Beim Leasingvertrag handelt es sich um\n\neinen atypischen Mietvertrag (st. Rspr. z.B. BGH, Urteil vom 14. Dezember\n\n1989 - IX ZR 283/88 - NJW 1990, 1113 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff BGB\n\n63. Aufl. Einführung vor § 535 Rdn. 38). Der Leasinggeber überläßt dem Lea-\n\nsingnehmer eine Sache oder Sachgesamtheit gegen ein in Raten gezahltes\n\nEntgelt zum Gebrauch, wobei die Gefahr und Haftung für Instandhaltung,\n\nSachmängel, Untergang und Beschädigung der Sache allein den Leasingneh-\n\nmer trifft (BGH, Urteil vom 11. März 1998 - VIII ZR 205/97 - NJW 1998, 1637\n\nm.w.N.). Der Leasinggeber überläßt dafür seine Ansprüche gegen Dritte (insbe-\n\nsondere gegen den Lieferanten) dem Leasingnehmer. Häufig enthält der Ver-\n\ntrag eine Kaufoption des Leasingnehmers oder ein Andienungsrecht des Lea-\n\nsinggebers, durch dessen Ausübung ein Kaufvertrag zustande kommt (BGH,\n\nUrteil vom 29. November 1995 - VIII ZR 32/95 - NJW 1996, 923; Pa-\n\nlandt/Weidenkaff aaO). Die Stellung des Leasingnehmers unterscheidet sich\n\ndamit wesentlich von der des (langfristigen) Mieters. Während der Mieter das\n\nObjekt ausschließlich zur Nutzung über einen bestimmten Zeitraum erhält, er-\n\nlangt der Leasingnehmer von Anfang an eine mehr dem Eigentümer als dem\n\nMieter vergleichbare Rechtsstellung (Büschgen, Praxishandbuch Leasing § 1\n\nRdn. 4).\n\n3. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden. Da der Mietvertrag\n\nwirksam ist, hat die Beklagte die vereinbarte Miete nebst Zinsen zu bezahlen.\n\nInsoweit ist das Urteil des Landgerichts im Ergebnis nicht zu beanstanden.\n\nHahne\n\nWeber-Monecke\n\nFuchs\n\nAhlt\n\nDose","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_301-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-04/xii-zr-301-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 946","ref_norm":"946","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 951","ref_norm":"951","n":1},{"jurabk":"VwVfG","ref":"§ 13","ref_norm":"13","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_301-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_301-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2004-02-04/xii-zr-301-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_301-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 15:17:09.075675+00:00"}}