{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_254-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-05-04","aktenzeichen":"XII ZR 254/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 542 a.F. a) Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht uner- heblichen Mangel dar (im Anschluß an BGH Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NZM 2004, 456 und - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947). b) Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Be- einträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung gemäß § 542 BGB a.F. herangezogen werden.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 254/01 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n4. Mai 2005 \nBreskic, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nNachschlagewerk: ja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB § 542 a.F. \n\na) Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr \n\nals 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht uner-\n\nheblichen Mangel dar (im Anschluß an BGH Urteile vom 24. März 2004 \n\n- VIII ZR 133/03 - NZM 2004, 456 und - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947). \n\nb) Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Be-\n\neinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose \n\nKündigung gemäß § 542 BGB a.F. herangezogen werden. \n\nBGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - OLG Oldenburg \nLG Oldenburg \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 4. Mai 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick, \n\nFuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Oldenburg vom 17. September 2001 auf-\n\ngehoben. \n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlan-\n\ndesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Klägerin verlangt Schadensersatz wegen Nichterfüllung eines Miet-\n\nvertrages. Die Beklagten machen widerklagend Miete geltend. \n\nDie Klägerin, die eine Schreibwarenkette betreibt, schloß am 28. August \n\n1996 mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen auf fünf Jahre befristeten \n\nMietvertrag über Gewerberäume. § 1 des Mietvertrages enthält zum Mietobjekt \n\nu.a. folgende Vereinbarung: \n\n\"…Vermieter und Mieter sind sich über die Lage und Größe der Mieträume einig. \n\nDem Mieter werden die Räume in einer Größe von \n\nca. 100 qm Verkaufsfläche im Erdgeschoß (lt. anliegendem Grundriß: Anlage 1) \n\nca. 20 qm Nebenflächen im ersten Obergeschoß (lt. anliegendem Grundriß: Anlage 1.1) \n\nzu geschäftlichen Zwecken vermietet. \n\n…\" \n\nDie Mieträume sollten gemäß § 10 des Mietvertrages von der Rechtsvor-\n\ngängerin der Beklagten auf ihre Kosten gemäß den beigefügten Grundrißzeich-\n\nnungen umgebaut werden. Diese Grundrißzeichnungen waren gemäß § 12 \n\n\"wichtige Bestandteile\" des Vertrages. Der zunächst für den 1. Oktober 1996 \n\nvereinbarte Mietbeginn wurde wegen Verzögerung der Umbaumaßnahmen ein-\n\nvernehmlich auf den 15. August 1997 verschoben. Die Klägerin lehnte die \n\nÜbernahme des ihr am 14. August 1997 von der Rechtsvorgängerin der Beklag-\n\nten angebotenen Mietobjekts ab, weil dieses in verschiedenen Punkten von der \n\nBeschreibung im Mietvertrag abwich. Die Fläche des Verkaufsraums war ca. \n\n10 % und die der Nebenräume ca. 50 % geringer. Im Verkaufsraum befanden \n\nsich über die vereinbarten zwei Säulen hinaus zwei weitere Säulen, sowie ein \n\nzusätzlicher Wandvorsprung. Darüber hinaus war der Türbereich statt vorgese-\n\nhener 9 m nur 8,03 m breit. \n\nNachdem die Klägerin die Rechtsvorgängerin der Beklagten unter Frist-\n\nsetzung zur Übergabe des Mietobjekts im vertraglich vereinbarten Zustand auf-\n\ngefordert und diese sich hierzu außerstande erklärt hatte, kündigte die Klägerin \n\nmit Schreiben vom 2. September 1997 den Mietvertrag fristlos. \n\nMit der Klage verlangt sie Ersatz angeblich entgangenen Gewinns in Hö-\n\nhe eines Teilbetrages von 60.000 DM, hilfsweise Ersatz der für die Vermittlung \n\ndes Mietvertrages bezahlten Maklerkosten (30.240 DM) und der Kosten \n\n(27.915,70 DM), die sie für den Einbau einer Türanlage in das Mietobjekt auf-\n\ngewandt hat. Weiter verlangt sie Herausgabe der als Mietsicherheit übergebe-\n\nnen Patronatserklärung. Die Beklagten halten die fristlose Kündigung für unbe-\n\nrechtigt und verlangen widerklagend Miete für die Zeit vom 15. August 1997 bis \n\nzum 31. Oktober 1997 Zug um Zug gegen Herausgabe der Patronatserklärung. \n\nDas Landgericht hat der Klage im Umfang des hilfsweise geltend ge-\n\nmachten Schadens (58.155,70 DM) und auf Herausgabe der Patronatserklä-\n\nrung - unter Abweisung im übrigen - stattgegeben und die Widerklage als unbe-\n\ngründet abgewiesen. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten \n\ndie Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Anschlußberufung \n\nder Klägerin hat es zurückgewiesen. \n\nMit der Revision, die der Senat angenommen hat, verfolgt die Klägerin \n\nihr ursprüngliches Klagebegehren weiter. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-\n\nrückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\nI. \n\nDas Berufungsgericht führt im wesentlichen aus: \n\nDie Klägerin sei zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen, weil \n\ndie angebotenen Mieträume von den im Mietvertrag beschriebenen nur uner-\n\nheblich abwichen. \n\nDie \"ca.\"-Angabe der Mietfläche im Mietvertrag stelle keine Zusicherung \n\ndar, weil sie gerade zum Ausdruck bringe, daß der Vermieter keine Gewähr für \n\neine bestimmte Größe übernehmen wolle. Die Abweichungen des Mietobjekts \n\nvon der Beschreibung im Mietvertrag seien allerdings Fehler der Mietsache. \n\nDiese Fehler seien indes nicht erheblich. Die Abweichung der m²-Zahl bezüg-\n\nlich des Verkaufsraums um etwa 10 % halte sich im Rahmen der zulässigen \n\nToleranz. Die Klägerin habe auch nicht substantiiert dargetan, daß und in wel-\n\ncher Weise eine um ca. 10 m² verringerte Verkaufsfläche sie an der Umsetzung \n\nihres Verkaufskonzeptes gehindert habe. Auch die um etwa 50 % geringeren \n\nNebenflächen stellten bei der gebotenen einheitlichen Betrachtung der Gesamt-\n\nfläche von Verkaufs- und Nebenräumen keine erhebliche Abweichung von den \n\nvereinbarten Flächen dar. Im übrigen sei die geringe Größe der Nebenflächen \n\nbei der Besichtigung erkennbar gewesen. Auch habe sich die Klägerin, wenn \n\nsie nunmehr meine, der Nebenraum sei nicht groß genug, um Abhilfe bemühen \n\nmüssen. Darüber hinaus fehle es an einer Fristsetzung gegenüber der Beklag-\n\nten zur Beseitigung dieses Fehlers. Die geringere Türbreite von 8,03 m statt \n\n9 m sei ebenfalls nicht erheblich. Auch durch eine Türbreite von über 8 m werde \n\nder potentielle Kundenstrom hineingesogen. Die nach dem Umbau zusätzlich \n\nzu den schon vorhandenen zwei Säulen entstandenen weiteren beiden Säulen \n\nseien bereits deshalb kein erheblicher Fehler, weil die Klägerin bereit gewesen \n\nsei, das Objekt mit zwei Säulen zu mieten und damit zu erkennen gegeben ha-\n\nbe, daß Säulen für die beabsichtigte Nutzung nicht erheblich seien. Auch der \n\nEinrichtungsplan der Klägerin vom 3. Juni 1997, der trotz der Abweichungen \n\neine Inneneinrichtung enthalte, zeige, daß die Klägerin die Abweichungen des \n\nangebotenen Mietobjekts von dem vertraglich vereinbarten als unwesentlich \n\nangesehen habe. Es sei deshalb mit dem sachverständigen Diplompsycholo-\n\ngen S. festzustellen, daß die Klägerin die Abweichungen durch eine entspre-\n\nchende Einrichtung ohne weiteres habe kompensieren können. \n\nSelbst wenn die Abweichungen des Mietobjekts von der Beschreibung im \n\nMietvertrag einen erheblichen Fehler des Mietobjekts begründeten, sei ein \n\nKündigungsrecht der Klägerin entfallen, weil sie sich nachträglich mit den Ab-\n\nweichungen dadurch einverstanden erklärt habe, daß sie den Auftrag zum Ein-\n\nbau der Türanlage erteilt habe und diese auch habe einbauen lassen. Dadurch \n\nhabe sie zum Ausdruck gebracht, daß sie die gesamten Räumlichkeiten in dem \n\nbis dahin erkennbaren Zustand insgesamt für gebrauchstauglich gehalten habe. \n\nAuch der Einrichtungsplan der Klägerin vom 3. Juni 1997 bringe zum Ausdruck, \n\ndaß sie mit der Anmietung der vorhandenen Räumlichkeiten einverstanden ge-\n\nwesen sei. \n\nDa die Klägerin somit kein Recht zur fristlosen Kündigung gehabt habe, \n\nsei die Schadensersatzklage unbegründet und die auf Mietzahlung gerichtete \n\nWiderklage begründet. \n\nII. \n\nDiese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen \n\nPunkten stand. \n\n1. Die Revision rügt allerdings ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe \n\nseine Entscheidung nicht begründet, soweit es die Fehler des Mietobjekts auch \n\nin ihrer Gesamtheit als unerheblich angesehen habe (Verstoß gegen § 551 \n\nNr. 7 ZPO a.F.). \n\nDas Berufungsgericht hat zunächst die Fehler im einzelnen bewertet und \n\nsodann in einer Gesamtbetrachtung angenommen, daß diese Fehler auch zu-\n\nsammen zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung der Nutzung führen. Darin \n\nliegt eine hinreichende Begründung. \n\n2. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und von der Revision auch \n\nnicht angegriffen ist die Auslegung des Berufungsgerichts, die \"ca.\"-Angaben \n\nzur Mietfläche enthielten keine Zusicherung einer Eigenschaft des Mietobjekts. \n\nDie Zusicherung einer Eigenschaft setzt voraus, daß eine Partei die Gewähr für \n\ndas Vorhandensein der Eigenschaft derart übernommen hat, daß sie für diese \n\nunbedingt einstehen will (BGH Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89 - \n\nNJW 1991, 912). Eine solche Erklärung der Rechtsvorgängerin der Beklagten \n\nist den Angaben zur Mietfläche im Mietvertrag nicht zu entnehmen. \n\n3. Das Berufungsgericht hat weiter zu Recht angenommen, daß die un-\n\nstreitigen Abweichungen der angebotenen Mieträume von den Grundrißplänen \n\nFehler der Mietsache seien. Dabei ist das Berufungsgericht zutreffend davon \n\nausgegangen, daß ein Fehler der Mietsache vorliegt, wenn deren tatsächlicher \n\nZustand (Istbeschaffenheit) von dem vertraglich vereinbarten (Sollbeschaffen-\n\nheit) abweicht (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW \n\n2000, 1714, 1715; zum Werkmangel BGH Urteil vom 21. September 2004 \n\n- X ZR 244/01 - BauR 2004, 1941, 1942; Blank/Börstinghaus Miete § 537 \n\nRdn. 3). Durch die Beschreibung der Mieträume in § 1 des Mietvertrages und \n\ndie als wesentliche Bestandteile diesem beigefügten Grundrißpläne haben die \n\nVertragsparteien eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich \n\nGröße, Raumgestaltung und Zuschnitt getroffen und damit die geschuldete Lei-\n\nstung festgelegt (vgl. Kraemer NZM 1999, 156, 160; ders. NZM 2000, 1121). \n\n4. Das Berufungsgericht ist aber zu Unrecht davon ausgegangen, daß \n\ndiese Fehler die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch \n\nnur unerheblich beeinträchtigt hätten, die Klägerin deshalb zur fristlosen Kündi-\n\ngung nicht berechtigt gewesen sei und sie somit keinen Schadensersatzan-\n\nspruch auf entgangenen Gewinn oder nutzlose Aufwendungen habe. \n\na) Nach § 542 Abs. 1 BGB a.F. (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) hat der \n\nMieter ein Recht zur fristlosen Kündigung, wenn ihm der vertragsgemäße Ge-\n\nbrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wird. Das ist u.a. dann der Fall, \n\nwenn ihm die Mietsache nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, sondern mit \n\neinem Fehler behaftet angeboten wird. Die Kündigung wegen Nichtgewährung \n\ndes Gebrauchs ist nach § 542 Abs. 2 BGB a.F. aber nur zulässig, wenn die Ge-\n\nbrauchsbeeinträchtigung nicht unerheblich ist oder - bei deren Unerheblichkeit - \n\nwenn sie durch ein besonderes Interesse des Mieters gerechtfertigt wird. Die \n\nBeschränkung des Kündigungsrechts soll seinen Mißbrauch verhindern (vgl. \n\nMot.Bd. II, 420; Staudinger/Emmerich 13. Aufl. § 542 Rdn. 19; Schmidt-Futte-\n\nrer/Eisenschmid, Mietrecht 7. Aufl. § 542 Rdn. 15, 16; Grapentin in Bub/Treier, \n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. IV Rdn. 147). Dem \n\nMieter soll es verwehrt sein, wegen Bagatellbeeinträchtigungen zu kündigen. \n\nDaran sind die Anforderungen zu messen, die an die Erheblichkeit der Ge-\n\nbrauchsbeeinträchtigung zu stellen sind. \n\nOb die Beeinträchtigung erheblich ist, bestimmt sich nach den Vereinba-\n\nrungen der Parteien über die individuelle Beschaffenheit des Mietobjekts (zur \n\nMietfläche: BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947, \n\n1948; Kraemer NZM 2000, 1121, 1122; ders. NZM 1999, aaO). Es ist also nicht \n\ndarauf abzustellen, ob das angebotene Mietobjekt für gewerbliche Zwecke der \n\nvereinbarten Art generell geeignet ist (OLG Karlsruhe NZM 2002, 218). Auch \n\nwenn die angebotenen Räume trotz geringerer Größe und ungünstigeren Zu-\n\nschnitts den beabsichtigten Geschäftsbetrieb an sich ermöglichen würden und \n\nEcken und Säulen durch geschickte Gestaltung der Einrichtung verdeckt wer-\n\nden könnten, bleibt es bei der Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs \n\ndurch das Abweichen des tatsächlichen von dem vertraglich geschuldeten Zu-\n\nstand. Der Mieter, der in einem Grundrißplan festgelegte Räume mietet, muß \n\nsich nicht darauf verweisen lassen, er könne Abweichungen in Zuschnitt und \n\nGröße durch eine geschickte Einrichtung kompensieren. Damit würde der Mie-\n\nter gezwungen, seine Einrichtung den Mängeln der Mietsache anzupassen. Im \n\nübrigen kann eine geschickte Einrichtung keine fehlende Fläche ersetzen. \n\nSchließlich kommt es auch nicht darauf an, ob der Mieter tatsächlich in seinem \n\nGebrauch beeinträchtigt ist (BGH Urteil vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR \n\n144/85 - NJW 1987, 432; Kraemer NZM 1999 aaO). Auch wenn er die Mieträu-\n\nme überhaupt nicht oder nicht in der vorgesehenen Weise oder nur teilweise \n\nnutzen kann oder will, bleibt bei Abweichung des tatsächlichen von dem verein-\n\nbarten Zustand der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache eingeschränkt. \n\nb) Das hat das Berufungsgericht bei seiner Bewertung, die Fehler führten \n\nnur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Ge-\n\nbrauchs, verkannt. \n\nEs hat darauf abgestellt, daß eine wesentliche Beeinträchtigung der Nut-\n\nzungsabsichten der Klägerin nicht anzunehmen sei, weil die Abweichungen \n\ndurch eine entsprechende Einrichtung ohne weiteres kompensierbar gewesen \n\nwären. Damit hat das Berufungsgericht nicht an die Beschaffenheit des Mietob-\n\njekts gemessen an der vertraglichen Vereinbarung, sondern an die Geeignet-\n\nheit der Räume zum Betrieb eines Geschäfts an sich angeknüpft. Auf Letzteres \n\nkommt es jedoch für die Beurteilung der Beeinträchtigung der vertraglich ver-\n\neinbarten Gebrauchstauglichkeit nicht an. \n\nc) Die Auffassung des Berufungsgerichts, daß die festgestellten Abwei-\n\nchungen die Gebrauchstauglichkeit nur unerheblich beeinträchtigen, hält der \n\nrevisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. \n\naa) Für den Anspruch des Wohnraummieters auf Minderung wegen tat-\n\nsächlich geringerer Wohnfläche als vertraglich vereinbart hat der Bundesge-\n\nrichtshof entschieden, daß ein abweichendes Flächenmaß die Tauglichkeit der \n\nMietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) \n\ndann erheblich mindert, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter \n\nder vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (BGH Urteile vom 24. März \n\n2004 aaO; vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NZM 2004, 456; für Gewerbe-\n\nräume: OLG Karlsruhe aaO; OLG Düsseldorf Grundeigentum 2005, 299). Diese \n\nim Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit gezogene Grenze von \n\n10 % legt der VIII. Zivilsenat auch dann zugrunde, wenn die Wohnfläche im \n\nMietvertrag nur mit \"ca.\" angegeben ist (BGH Urteil vom 24. März 2004 \n\n- VIII ZR 133/03 - aaO). Zur Begründung verweist er darauf, daß bei einem er-\n\nheblichen Flächendefizit bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beein-\n\nträchtigung der Gebrauchstauglichkeit spreche, die der Mieter nicht gesondert \n\nbelegen müsse. Im übrigen sei die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merk-\n\nmal für den Nutzwert der angemieteten Räume. Diese Gründe gelten auch für \n\ndas gewerbliche Mietrecht. Bei der Anmietung von Geschäftsräumen spielen \n\nwirtschaftliche Gesichtspunkte eine entscheidende Rolle. Der Gewerberaum-\n\nmieter, der Räume anmietet, um in ihnen Gewinn zu erzielen, wird, um konkur-\n\nrenzfähig zu sein, mit besonderer Aufmerksamkeit darauf achten, daß er keine \n\nhöhere als die ortsübliche Miete zahlt. Da sich die Miete gerade bei Geschäfts-\n\nräumen in der Regel nach der Betriebsfläche richtet, kommt deren Größe für \n\nden Nutzwert wesentliche Bedeutung zu. Deshalb sind die vom VIII. Zivilsenat \n\nin seinen Urteilen vom 24. März 2004 (aaO) für den Fall von Minderflächen bei \n\nder Vermietung von Wohnungen aufgestellten Grundsätze auch auf Geschäfts-\n\nraummietverträge anzuwenden (so auch bereits OLG Düsseldorf aaO; \n\nSchul/Wichert ZMR 2002, 633, 638). \n\nDiese für die Minderung aufgestellten Grundsätze können auch für die \n\nKündigung gemäß § 542 BGB a.F. herangezogen werden. Denn in beiden Fäl-\n\nlen kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an. \n\nOb allerdings auch ein Mieter, der die Räume ohne Beanstandung über-\n\nnommen und benutzt hat und später Kenntnis von der geringeren Mietfläche \n\nerlangt hat, wegen einer wesentlichen Gebrauchsbeeinträchtigung noch kündi-\n\ngen oder lediglich Mietminderung verlangen kann ist zweifelhaft, kann hier aber \n\noffen bleiben (Scheffler NZM 2003, 17, 19; Kraemer NZM 1999 aaO; Schul/ \n\nWichert aaO). Denn die Klägerin hat bereits die Übernahme der Räume wegen \n\nder Fehler abgelehnt. \n\nDanach begründen im vorliegenden Fall bereits die Flächenabweichun-\n\ngen von ca. 10 % der Verkaufs- und ca. 50 % der Nebenfläche eine zur Kündi-\n\ngung berechtigende erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung. \n\nDie geringere Fläche der Nebenräume ist entgegen der Ansicht des Be-\n\nrufungsgerichts auch nicht deshalb unbeachtlich, weil die Klägerin diese bei der \n\nBesichtigung habe erkennen können. Die Revision beanstandet zu Recht, daß \n\ndiese Bewertung des Berufungsgerichts im Widerspruch zu dessen Annahme \n\nsteht, daß die Klägerin bei Mietvertragsschluß die unstreitigen Fehler deshalb \n\nnicht kennen konnte, weil die Räumlichkeiten erst noch umgebaut werden soll-\n\nten. \n\nSoweit das Berufungsgericht meint, die Klägerin hätte der Rechtsvor-\n\ngängerin der Beklagten keine Frist zur Beseitigung dieses Mangels eingeräumt, \n\nübersieht es, daß die Klägerin diese unter ausdrücklicher Benennung der ein-\n\nzelnen Abweichungen erfolglos unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel \n\naufgefordert hat. \n\nbb) Schließlich ist die Wertung des Berufungsgerichts, vier Säulen stell-\n\nten keine Beeinträchtigung dar, weil schon zwei Säulen bei der Anmietung ge-\n\nplant gewesen seien und die Klägerin dagegen keine Einwendungen erhoben \n\nhabe, nicht nachvollziehbar. Auf einer geringen Verkaufsfläche von ca. 90 m² \n\nbeeinträchtigen zwei zusätzliche Säulen die Nutzbarkeit und Übersichtlichkeit \n\nnicht unerheblich. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die geringere \n\nTürbreite werde durch mehr Regalfläche kompensiert, ist unverständlich. Es ist \n\nschon nicht ersichtlich, daß die geringere Türbreite zu einer größeren Regalflä-\n\nche geführt hat, da insgesamt der Verkaufsraum um ca. 10 m² kleiner als ver-\n\ntraglich vereinbart ist und die geringere Türgröße auch darauf zurückzuführen \n\nsein kann. \n\n5. Auch die Hilfsbegründung des Berufungsgerichts, daß selbst dann, \n\nwenn die Fehler der Mietsache erheblich seien, ein Kündigungsrecht der Kläge-\n\nrin gemäß §§ 539, 460, 464 BGB a. F. entfallen sei, weil die Klägerin Kenntnis \n\nvon diesen Mängeln gehabt bzw. sich nachträglich mit ihnen ohne Vorbehalt \n\neinverstanden erklärt habe, hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht \n\nstand. \n\na) Das Berufungsgericht schließt an anderer Stelle selbst eine Kenntnis \n\nder Klägerin von den Mängeln im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aus, weil \n\ndie Mieträume nach Auszug des Vormieters erst noch umgebaut werden soll-\n\nten. Angesichts dieses Widerspruchs kann schon nicht von einer Kenntnis der \n\nFehler ausgegangen werden. \n\nb) Die rechtliche Beurteilung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe \n\nsich nachträglich mit den Abweichungen einverstanden erklärt, wird von seinen \n\nFeststellungen nicht getragen. \n\nDas Berufungsgericht schließt daraus, daß die Klägerin den Einbau der \n\nteuren Türanlage und die Erstellung eines hausinternen Einrichtungsplans ver-\n\nanlasst hat, auf eine gegenüber der Rechtsvorgängerin der Beklagten zum Aus-\n\ndruck gebrachte Willenserklärung, daß sie das Mietobjekt mit seinen Abwei-\n\nchungen annehme. Dabei geht das Berufungsgericht davon aus, daß eine sol-\n\nche Zustimmung selbst dann vorliege, wenn die Klägerin die tatsächlich vor-\n\nhandenen Maße nicht überprüft habe. Damit verkennt das Berufungsgericht, \n\ndaß die Klägerin ohne Kenntnis von den abweichenden Maßen schon keine \n\nZustimmung hierzu erteilen konnte. Die Klägerin war auch nicht zur Überprü-\n\nfung der Größe und Gestaltung der Räume verpflichtet. Denn sie konnte davon \n\nausgehen, daß die Rechtsvorgängerin der Beklagten ihre vertraglichen Ver-\n\npflichtungen erfüllt und die Mieträume wie vereinbart zur Verfügung stellt. \n\nErst recht kann in dem geschilderten Verhalten der Klägerin keine vorbe-\n\nhaltlose Annahme des Mietgegenstands gesehen werden. Die Klägerin hat \n\nvielmehr bei dem Übergabetermin am 14. August 1997 die Übernahme des \n\nMietobjekts wegen der Abweichungen von dem vertraglich vereinbarten Zu-\n\nstand ausdrücklich abgelehnt. \n\n6. Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Es \n\nist deshalb aufzuheben. \n\nDa das Berufungsgericht aus seiner Sicht folgerichtig keine Feststellun-\n\ngen zu den geltend gemachten Schadensersatzansprüchen getroffen hat, war \n\ndie Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es diese Fest-\n\nstellungen nachholen kann. \n\n7. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, daß sich Scha-\n\ndensersatzansprüche der Klägerin nicht nach den mietrechtlichen Gewährlei-\n\nstungsregeln, sondern nach den allgemeinen Vorschriften über Leistungsstö- \n\nrungen richten, da die Mietsache noch nicht übergeben worden ist (BGHZ 136, \n\n102, 107; 85, 267, 270; Senatsbeschluß vom 25. November 1998 - XII ZR \n\n12/97 - NJW 1999, 635). \n\nHahne \n\nSprick \n\nFuchs \n\nAhlt \n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_254-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-05-04/xii-zr-254-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 464","ref_norm":"464","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 460","ref_norm":"460","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 551","ref_norm":"551","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_254-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_254-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-05-04/xii-zr-254-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_254-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:42:58.220445+00:00"}}