{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_253-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-12-18","aktenzeichen":"XII ZR 253/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 566 a.F. Werden Essentialia des Mietvertrages in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag Bezug genommen wird, so muß zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietver- trag so genau bezeichnet werden, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 136, 357; 142, 158).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 253/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n18. Dezember 2002\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 566 a.F.\n\nWerden Essentialia des Mietvertrages in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag\n\nBezug genommen wird, so muß zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietver-\n\ntrag so genau bezeichnet werden, daß eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist\n\n(Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 136, 357; 142, 158).\n\nBGH, Urteil vom 18. Dezember 2002 - XII ZR 253/01 - OLG Hamm\n\nLG Bochum\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 18. Dezember 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die\n\nRichter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 30. Zivilsenats des Oberlan-\n\ndesgerichts Hamm vom 31. August 2001 wird auf Kosten der Be-\n\nklagten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger macht gegenüber den Beklagten restliche Ansprüche aus ei-\n\nnem Untermietvertrag für die Zeit von Januar 1998 bis einschließlich Juni 1999\n\ngeltend.\n\nDie Eheleute Kurt und Wilma W. vermieteten mit schriftlichem Vertrag\n\nfür die Zeit vom 1. Oktober 1990 bis 30. September 2000 ein Ladenlokal an die\n\nFirma S. GmbH & Co. KG. Diese vermietete das Objekt mit schriftli-\n\nchem Untermietvertrag vom 28. Januar 1994 an den Kläger. Ziffer 2 dieses\n\nUntermietvertrages lautet:\n\n\"Der Untermieter verpflichtet sich, sämtliche sich aus diesem Unter-\n\nMietvertrag als Anlage beigefügten Mietvertrag zwischen den Eheleuten\n\nW. und der Firma K. S. ergebenden Verpflichtungen in ei-\n\ngener Verantwortung als eigene Pflichten zu übernehmen und dafür zu\n\nhaften.\"\n\nDer Kläger vermietete die Räumlichkeiten mit schriftlichem \"Unter-\n\nMietvertrag\" vom 28. Oktober 1995 bis zum 30. September 2000 an die Be-\n\nklagten weiter. Ziffer 4 dieses Vertrages lautet:\n\n\"Der Untermieter verpflichtet sich, sämtliche sich aus diesem Unter-\n\nMietvertrag als Anlage beigefügten Mietvertrag zwischen den Eheleuten\n\nW. und der Firma K. S. ergebenden Verpflichtungen in ei-\n\ngener Verantwortung als eigene Pflichten zu übernehmen und dafür zu\n\nhaften.\n\nDer vorgenannte Mietvertrag zwischen den Eheleuten W. und der\n\nFirma K. S. wird insoweit integraler Bestandteil dieses Unter-\n\nMietvertrages. Dies gilt gleichfalls für den Vertrag zwischen der Firma\n\nS. und dem Untervermieter.\"\n\nDie beiden in Ziffer 4 des Vertrages vom 28. Oktober 1995 als Anlage\n\nbezeichneten Mietverträge aus den Jahren 1990 und 1994 zwischen W. und\n\nFa. S. einerseits und Fa. S. und Kläger andererseits wurden mit\n\ndem zwischen den Parteien geschlossenen Untermietvertrag nicht verbunden.\n\nZwischen den Parteien besteht Streit, ob und wann sie den Beklagten bekannt\n\ngemacht und ausgehändigt worden sind.\n\nMit Schreiben vom 27. März 1997 kündigten die Beklagten unter Beru-\n\nfung auf mangelnde Schriftform den Vertrag mit dem Kläger zum Ablauf des\n\nnächsten möglichen Quartals, spätestens jedoch zum 30. September 1997. Der\n\nKläger widersprach der Kündigung auf Grund der vereinbarten Vertragsdauer\n\nbis zum 30. September 2000, vermietete das Objekt jedoch mit Einverständnis\n\nder Beklagten an einen Dritten weiter.\n\nDie Klage auf Zahlung von Miete einschließlich Nebenkosten und Ausla-\n\ngen in Höhe von 51.712,16 DM nebst Zinsen hat das Landgericht abgewiesen.\n\nDas Berufungsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von\n\n51.712,16 DM nebst Zinsen verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit\n\nihrer vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision bleibt ohne Erfolg.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Beklagten schuldeten die\n\nvom Kläger verlangte restliche Miete, da der Untermietvertrag durch ihre or-\n\ndentliche Kündigung nicht beendet worden sei. Die Befristung bis\n\n30. September 2000 sei wirksam vereinbart, da die Schriftform des § 566\n\nSatz 1 BGB eingehalten sei. Deshalb komme eine Kündigung nach § 566\n\nSatz 2 BGB nicht in Betracht. Zwar müsse die Zusammengehörigkeit der\n\nHaupturkunde mit den beiden Anlagen zweifelsfrei kenntlich gemacht werden.\n\nDazu sei aber eine körperliche Verbindung nicht nötig. Vielmehr reiche es aus,\n\ndaß sich die Einheit aus anderen Umständen zweifelsfrei ergebe, etwa durch\n\neine wechselseitige Bezugnahme in den mehreren die Gesamtregelung ent-\n\nhaltenden Schriftstücken. Erforderlich sei eine solche Rückverweisung in der\n\nAnlage auf die Haupturkunde jedoch nicht. Dem Schutzzweck des § 566 BGB\n\nwerde genügt, wenn ein späterer Grundstückserwerber durch den Hinweis im\n\nHauptvertrag auf die Existenz eines ergänzenden Schriftstückes aufmerksam\n\ngemacht werde und aufgrund von Art und Inhalt der Verweisung eine gedankli-\n\nche Verbindung mit der Anlage hergestellt werden könne. Dies sei hier der Fall.\n\nEin späterer Erwerber habe dem Vertrag sicher entnehmen können, daß sich\n\nder Inhalt der mietvertraglichen Regelung nicht allein aus ihm, sondern auch\n\naus den darin in Bezug genommenen Anlagen ergebe. Daß die Anlagen nicht\n\nvon den Parteien unterzeichnet seien, schade nicht. Es reiche aus, daß sie von\n\nden damaligen Vertragsparteien unterzeichnet seien. Für Nachtrags- und Ände-\n\nrungsvereinbarungen und im Falle des Mieterwechsels sei anerkannt, daß die\n\nStammurkunde nicht von denselben Parteien unterzeichnet sein müsse wie der\n\nNachtrag bzw. die Auswechslungsvereinbarung. Durch die Unterzeichnung des\n\nHauptvertrages seien die in Bezug genommenen Verträge Vertragsbestandteil\n\ngeworden. Ob sie bei Vertragsunterzeichnung vorgelegt worden bzw. den Be-\n\nklagten bekannt gemacht worden seien, sei ohne rechtliche Bedeutung. Ent-\n\nscheidend sei nur, daß sie im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Hauptvertrages\n\nexistent gewesen seien, was hier zwischen den Partein außer Streit stehe.\n\n2. Die Ausführungen des Oberlandesgerichts halten einer rechtlichen\n\nNachprüfung stand.\n\na) Nach § 566 BGB a.F. ist eine Befristung im Mietvertrag nur wirksam,\n\nwenn die Schriftform eingehalten ist. Bei Verträgen ist diese gewahrt, wenn die-\n\nselbe Urkunde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird (§ 126 Abs. 2\n\nSatz 1 BGB). Das bedeutet, daß alle wesentlichen vertraglichen Abreden in ei-\n\nner Urkunde enthalten sein müssen (Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsur-\n\nkunde; vgl. hierzu Senatsurteil vom 24. September 1997 - XII ZR 234/95 - ZMR\n\n1998, 12 f. = NJW 1998, 58 f.). Die Rechtsprechung hatte zunächst gefordert,\n\ndaß die Einheit der Urkunde äußerlich durch Beifügung der in Bezug genom-\n\nmenen Urkunden zur Haupturkunde in Erscheinung treten müsse und die bloße\n\ngedankliche Verbindung, die in der Bezugnahme liege, nicht ausreiche (BGHZ\n\n40, 255, 263). Notwendig sei in jedem Fall eine Verbindung, deren Auflösung\n\nnur durch teilweise Substanzverletzung oder Gewaltanwendung möglich sei. Mit\n\nUrteil vom 24. September 1997 (aaO 16) hat der Senat jedoch entschieden,\n\ndaß die feste körperliche Verbindung der einzelnen Blätter nicht erforderlich sei,\n\nwenn sich die Einheit der Urkunde aus anderen eindeutigen Merkmalen ergebe,\n\nzu denen insbesondere fortlaufende Paginierung, fortlaufende Numerierung der\n\neinzelnen Textabschnitte sowie ein über das jeweilige Seitenende fortlaufender\n\nText gehörten. Diese \"gedankliche\" Verbindung mehrerer Blätter zu einer ein-\n\nheitlichen Urkunde hat der VII. Zivilsenat dahin fortgeführt, daß die Schriftform\n\ndes § 126 BGB keine körperliche Verbindung der Urkunde mit den in Bezug\n\ngenommenen Anlagen verlange, sondern auch dann gewahrt sei, wenn sich die\n\nEinheit von Urkunde und Anlagen aus der Verweisung sowie der Unterschrift\n\nder Vertragsparteien auf jedem Blatt der Anlage ergebe (Urteil vom 21. Januar\n\n1999 - VII ZR 93/97 - NJW 1999, 1104, 1105). Der erkennende Senat hat die\n\nEinheit der Vertragsurkunde ferner in einem Fall bejaht, in dem im Hauptvertrag\n\nauf eine Anlage Bezug genommen und alle Blätter der Anlage von den Ver-\n\ntragsparteien paraphiert waren (Urteil vom 29. September 1999 - XII ZR\n\n313/98 - NJW 2000, 354, 357). Er hat dabei auch ausgeführt, daß es der Ein-\n\ndeutigkeit der Verweisung nicht entgegenstehe, wenn ein als Anlage bezeich-\n\nnetes Schriftstück keine ausdrückliche Rückverweisung auf den Mietvertrag\n\nenthalte, da es für den Schutzzweck des § 566 BGB ausreiche, daß ein späte-\n\nrer Grundstückserwerber durch die Verweisung im Hauptvertrag auf die Exi-\n\nstenz einer Anlage hingewiesen werde. Darüber hinaus hat der Senat die Ein-\n\nhaltung der Schriftform für einen Nachtragsvertrag bejaht, wenn eine Nach-\n\ntragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck\n\nkommt, es solle unter Einbeziehung der Nachträge bei dem verbleiben, was\n\nfrüher formgültig niedergelegt war (Senatsurteil vom 23. Februar 2000 - XII ZR\n\n251/97 - NJW-RR 2000, 744, 745). Diese Form der Bezugnahme hat unter dem\n\nStichwort \"Auflockerungsrechtsprechung\" Eingang in Rechtsprechung und Lite-\n\nratur gefunden \n\n(Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO 13; Pa-\n\nlandt/Weidenkaff BGB 60. Aufl. § 566 a.F. Rdn. 17).\n\nb) Diese Grundsätze hat das Oberlandesgericht beachtet.\n\naa) Zu Unrecht beruft sich die Revision darauf, das Oberlandesgericht\n\nsei von der Entscheidung vom 29. September 1999 (aaO) abgewichen, wonach\n\nneben der Bezugnahme im Hauptvertrag auf die Anlage zumindest eine Para-\n\nphierung der Anlagenblätter durch die Vertragsparteien erforderlich sei. In die-\n\nsem Sinne kann die Senatsrechtsprechung nicht verstanden werden. Der Senat\n\nhat in dieser Entscheidung keine Mindestanforderungen für die Wahrung der\n\nUrkundeneinheit aufgestellt, insbesondere nicht zwingend eine Paraphierung\n\ngefordert, sondern lediglich zum Ausdruck gebracht, daß die Bezugnahme im\n\nHauptvertrag auf eine Anlage in Verbindung mit der Paraphierung der Anlage\n\njedenfalls zur Wahrung der Schriftform ausreicht. Auch die Formulierung \"so\n\netwa\" (im Senatsurteil vom 25. Oktober 2000 - XII ZR 133/98 - NZM 2001, 43,\n\n44) läßt den Beispielcharakter erkennen. Bei der Vielzahl denkbarer Vertrags-\n\ngestaltungen lassen sich Mindestanforderungen schwer formulieren. Der Senat\n\nhat stets darauf hingewiesen, entscheidendes Kriterium müsse die zweifelsfreie\n\nBezugnahme der Haupturkunde auf die Anlage sein (Urteil vom 25. Oktober\n\n2000 aaO 44). Entgegen der Auffassung der Revision ist diese im vorliegenden\n\nFall gegeben. Im Vertrag zwischen den Parteien (Unter-Untermietvertrag) wird\n\nBezug genommen auf den Vertrag zwischen dem Kläger und der Firma S. \n\n(Untermietvertrag) und den Vertrag zwischen der Firma S. und\n\nden Eheleuten W. (Hauptmietvertrag). Vertragsgegenstand ist stets das\n\ngleiche Mietobjekt, das jeweils weitervermietet wird. Diese Form der Bezug-\n\nnahme enthält eine ausreichende Identifizierung der in Bezug genommenen\n\nVerträge. Eine Paraphierung ist - über die Bezugnahme hinaus - nicht geboten,\n\num eine zweifelsfreie Zuordnung sicherzustellen. Der Eindeutigkeit der Verwei-\n\nsung steht auch nicht entgegen, daß die in Bezug genommenen Verträge keine\n\nRückverweisung auf den Vertrag zwischen den Parteien enthalten, aus ihnen\n\nalso nicht zu entnehmen ist, daß sie diesen Vertrag ergänzen. Für den Schutz-\n\nzweck des § 566 BGB a.F. reicht es nämlich aus, daß ein späterer Grund-\n\nstückserwerber durch die Verweisung im Hauptvertrag auf die Existenz einer\n\nAnlage hingewiesen wird (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 aaO 357).\n\nbb) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die \"Auflockerungsrecht-\n\nsprechung\" könne hier deshalb nicht zur Anwendung kommen, weil die Ver-\n\ntragsparteien nicht identisch seien mit den Parteien der in Bezug genommenen\n\nVerträge. Entscheidend für die Frage der Einheitlichkeit der Urkunde ist nicht,\n\ndaß die Vertragsparteien den früheren Vertrag, auf den Bezug genommen wird,\n\ngeschlossen haben, sondern ob dieser in der Haupturkunde hinreichend kon-\n\nkret bezeichnet wird. So hat es, worauf das Berufungsgericht zutreffend hin-\n\nweist, die Rechtsprechung für die Wahrung der Schriftform ausreichen lassen,\n\nwenn bei Eintritt eines neuen Mieters in einen Mietvertrag die Urkunde über\n\ndessen Vertragseintritt eine ausdrückliche Bezugnahme auf den ursprünglichen\n\nMietvertrag enthält. Der Senat hat dabei ausdrücklich darauf hingewiesen, daß\n\nAusnahmen vom Erfordernis der körperlichen Verbindung mehrerer Urkunden\n\nauch dann zuzulassen sind, wenn die Haupturkunde und der Nachtrags- oder\n\nÄnderungsvertrag nicht von denselben Parteien oder ihren Gesamtrechtsnach-\n\nfolgern unterzeichnet wurden (Senatsbeschluß vom 17. September 1997\n\n- XII ZR 296/95 - NJW 1998, 62 m.w.N.).\n\nc) Die Revision rügt weiter, die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform\n\nerfordere die Beifügung der in Bezug genommenen Anlagen. Nur so könne der\n\nvollständige Vertragsinhalt klargestellt und den Parteien der Inhalt der von ih-\n\nnen beabsichtigten langfristigen Bindung vor Augen geführt werden. Auch die-\n\nser Rüge bleibt der Erfolg versagt.\n\n§ 566 BGB a.F. verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstückser-\n\nwerber, der nach § 571 BGB a.F. in bestehende Mietverträge eintritt, zu er-\n\nleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unter-\n\nrichten (st.Rspr., vgl. nur Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO 16). Soweit\n\n§ 566 BGB a.F. durch die Schriftform daneben auch die Beweisbarkeit langfri-\n\nstiger Abreden und eine gewisse Warnfunktion sicherstellen soll, sind diese\n\nZwecke nachrangig (Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO) und stehen\n\nder Einhaltung der Schriftform hier nicht entgegen.\n\nEntgegen der Auffassung der Revision ist im übrigen aber auch der\n\nWarnfunktion hinreichend Rechnung getragen. Sie ist erfüllt, wenn dem Erklä-\n\nrenden der formbedürftige Inhalt seiner Erklärung hinreichend verdeutlicht wird\n\n(Senatsurteil vom 24. September 1997 aaO 15). Das ist hier der Fall. Im Vertrag\n\nist klargestellt, daß der Mieter die Verpflichtung seiner Vermieter gegenüber\n\nderen Vermieter als eigene übernimmt. Diese Formulierung ist eindeutig.\n\nHahne\n\nGerber\n\nWagenitz\n\nFuchs\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_253-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-12-18/xii-zr-253-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_253-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_253-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-12-18/xii-zr-253-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_253-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:51:12.580604+00:00"}}