{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_192-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2005-04-20","aktenzeichen":"XII ZR 192/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 566 a.F. (§ 550 n.F.) Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf die nachträgliche Vereinbarung der - auch unbefristeten - Herabsetzung des Mietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit Wirkung für die Zukunft widerrufen darf.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n20. April 2005 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nXII ZR 192/01 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nja \n\nja \n\nja \n\nBGB § 566 a.F. (§ 550 n.F.) \n\nAuch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf \n\ndie nachträgliche Vereinbarung der - auch unbefristeten - Herabsetzung des \n\nMietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit \n\nWirkung für die Zukunft widerrufen darf. \n\nBGH, Urteil vom 20. April 2005 - XII ZR 192/01 - OLG Rostock \n\n LG Neubrandenburg \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 20. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nSprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des \nOberlandesgerichts Rostock vom 25. Juni 2001 im Kostenpunkt \nund insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt \nwurde. \n\nAuf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 3. Zivilkammer \ndes Landgerichts Rostock vom 3. Mai 2000 unter Zurückweisung \nder Anschlußberufung der Beklagten abgeändert und wie folgt neu \ngefaßt:. \n\nDie Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.379,75 € \n(10.521,88 DM) nebst 4 % Zinsen von \n\nje 285,82 DM für die Zeit vom 5. Oktober 1999 bis 31. Dezember \n1999, 4. November 1999 bis 31. Dezember 1999 und 4. Dezem-\nber 1999 bis 31. Dezember 1999 \n\nsowie je 1.339,80 DM seit dem 5. Oktober 1999, 4. November \n1999 und 4. Dezember 1999 \n\nsowie je 1.625,62 DM seit dem 7. Januar 2000, 4. Februar 2000, \n3. März 2000 und 5. April 2000 \n\nzu zahlen. \n\nIn Höhe eines Betrages von 857,46 DM nebst 4 % Zinsen seit \ndem 1. Januar 2000 ist die Hauptsache erledigt. \n\nDie Widerklage wird abgewiesen. \n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten um rückständigen Mietzins und Nebenkostenvor-\n\nauszahlungen sowie um die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages. \n\nMit schriftlichem Vertrag vom 8. / 12. Januar 1996 mietete die Beklagte \n\nunter Ausschluß der Kündigung bis Ende Januar 2006 ein Ladenlokal in einem \n\nvon der Klägerin erstellten Einkaufszentrum zum Betrieb eines Kosmetikstudios \n\nund einer Parfümerie zu einem monatlichen Mietzins von 2.079 DM zuzüglich \n\n246,40 DM Nebenkostenvorauszahlung, jeweils nebst Mehrwertsteuer. \n\nIn der Folgezeit bat die Beklagte um eine Herabsetzung des Mietzinses, \n\nda das Einkaufszentrum weniger attraktiv sei als vor Vertragsschluß von der \n\nKlägerin angepriesen; außerdem sei mehrfach in ihr Ladenlokal eingebrochen \n\nworden. \n\nNach längeren Verhandlungen unterbreitete die Klägerin ihr mit Schrei-\n\nben vom 21. Juli 1997 folgendes Angebot: \n\n\"Rückwirkend ab 1. Januar 1997 zunächst bis zum 31.12.1997 wollen wir \n\nIhre Miete auf 15,00 DM/qm netto-kalt reduzieren. Dieses Angebot erfolgt ohne \n\nPräjudiz und kann von uns jederzeit widerrufen werden. Über eine Fortsetzung \n\nüber den 31.12.1997 hinaus, müßten wir zu gegebener Zeit sprechen.\" \n\nDaraufhin zahlte die Beklagte - auch über das Jahresende 1997 hinaus - \n\nnur noch den auf monatlich 1.155,00 DM + 16 % MWSt. = 1.339,80 DM ermä-\n\nßigten Mietzins zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen. \n\nMit Schreiben vom 18. Mai 1999 kündigte die Beklagte das Mietverhält-\n\nnis außerordentlich zum 30. September 1999, hilfsweise fristgemäß zum \n\nnächstzulässigen Termin. Die außerordentliche Kündigung begründete sie mit \n\nunzureichender Attraktivität des Einkaufszentrums und zahlreichen Einbrüchen \n\nin ihr Ladenlokal. Im September 1999 räumte sie das Mietobjekt und stellte ihre \n\nZahlungen zum Oktober 1999 ein. \n\nDas Landgericht gab der Klage in Höhe eines Betrages von 4.876,86 DM \n\n(Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen für Oktober bis Dezember 1999) \n\nstatt. Die weitergehende Klage (Mietzins und Nebenkostenvorauszahlung für \n\ndie Monate Januar bis April 2000) wies es ab. Ferner stellte es auf die Wider-\n\nklage der Beklagten entsprechend dem Hilfsantrag fest, daß das Mietverhältnis \n\ndurch die Kündigung der Beklagten zum 31. Dezember 1999 beendet wurde; \n\nden auf Feststellung der Beendigung schon zum 30. September 1999 gerichte-\n\nten Hauptantrag wies es ab. \n\nDie dagegen eingelegte Berufung der Klägerin und die Anschlußberu-\n\nfung der Beklagten wies das Oberlandesgericht zurück, die Berufung der Kläge-\n\nrin jedoch aufgrund deren einseitiger Erledigungserklärung mit der Maßgabe, \n\ndaß der Rechtsstreit hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen für die Mo-\n\nnate Oktober bis Dezember 1999 (857,46 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem \n\n1. Januar 2000 in der Hauptsache erledigt ist. \n\nDagegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der diese ihre Anträ-\n\nge auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkostenvorauszahlungen für die \n\nMonate Januar bis April 2000 sowie auf Abweisung der Feststellungswiderklage \n\nder Beklagten weiterverfolgt. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision hat Erfolg. \n\n1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Voraussetzungen eines au-\n\nßerordentlichen Kündigungsrechts der Beklagten hätten nicht vorgelegen. Dies \n\nwird von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen, auch von der Revisions-\n\nerwiderung nicht gerügt und läßt Rechtsfehler nicht erkennen. \n\n2. Das Berufungsgericht ist jedoch der Ansicht, die Kündigungserklärung \n\nder Beklagten vom 18. Mai 1999 habe - als ordentliche Kündigung - das Miet-\n\nverhältnis gemäß §§ 566, 565 Abs. 1a BGB a.F. vorzeitig zum 31. Dezember \n\n1999 beendet, da der Mietvertrag nach Herabsetzung des Mietzinses nicht \n\nmehr der Schriftform entsprochen habe. \n\nEs geht davon aus, daß der Mietvertrag aufgrund fester körperlicher Ver-\n\nbindung der zugehörigen Anlagen mit der Vertragsurkunde ursprünglich der \n\nSchriftform entsprach, was die Revision als ihr günstig nicht angreift und auch \n\nkeinen Rechtsfehler erkennen läßt. \n\nDas Berufungsgericht läßt zwar dahinstehen, ob die zunächst nur für \n\n1997 vereinbarte Absenkung des Mietzinses der Schriftform bedurft hätte, stellt \n\naber fest, die Parteien hätten später Einigkeit darüber erzielt, daß auch nach \n\n1997 nur noch der reduzierte Mietzins zu zahlen war, ohne diese nachträgliche \n\nVereinbarung in einer der erforderlichen Schriftform genügenden Weise getrof-\n\nfen zu haben. Die Beklagte verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn \n\nsie sich auf den Mangel der Schriftform berufe, da die Vereinbarung des gerin-\n\ngeren Mietzinses sie nicht einseitig begünstige. Mit dieser Vereinbarung habe \n\nsie nämlich zugleich darauf verzichtet, wegen der von ihr zur außerordentlichen \n\nKündigung vorgebrachten Gründe Gewährleistungsansprüche geltend zu ma-\n\nchen oder sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. \n\n3. Das hält der revisionsrechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revi-\n\nsion nicht stand. \n\nEs bedarf keiner Entscheidung, ob die Vereinbarung der Herabsetzung \n\ndes Mietzinses die Beklagte - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - \n\neinseitig begünstigte mit der Folge, daß diese sich nach Treu und Glauben nicht \n\nauf einen darauf beruhenden Mangel der Schriftform berufen darf. Denn diese \n\nVereinbarung bedurfte der Schriftform nicht. \n\na) Die Beklagte hat das im Schreiben der Klägerin vom 14. Januar 1997 \n\nenthaltene Angebot auf \"zunächst\" bis Ende 1997 befristete Herabsetzung des \n\nMietzinses durch entsprechend herabgesetzte Zahlungen konkludent ange-\n\nnommen. \n\nDiese Vereinbarung bedurfte indes - was das Berufungsgericht aus sei-\n\nner Sicht folgerichtig dahinstehen läßt - schon deshalb nicht der Schriftform, \n\nweil die Klägerin sich den jederzeitigen Widerruf des Mietzinsnachlasses vor-\n\nbehalten hatte. Deshalb wäre ein nach § 571 BGB a.F. auf Vermieterseite in \n\nden Vertrag eintretender Grundstückserwerber, dessen Schutz § 566 BGB a.F. \n\nbezweckt, auch bei einem Erwerb im Jahre 1997 nicht an die vereinbarte Ände-\n\nrung gebunden gewesen, weil das Recht, sie jederzeit zu widerrufen, ebenfalls \n\nmit dem Erwerb auf ihn übergegangen wäre. \n\nDeshalb bedarf es hier auch keiner Entscheidung, ob eine nachträgliche \n\nHerabsetzung des Mietzinses nur dann nicht der Schriftform bedarf, wenn sie \n\ndas erste Mietjahr betrifft (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 - \n\nLM § 126 BGB Nr. 7 Bl. 2 = WM 1969, 920 f.), oder - wozu der Senat neigt - \n\nauch dann nicht, wenn sie zwar einen späteren Zeitraum betrifft, ihre Geltungs-\n\ndauer aber ein Jahr nicht übersteigt (h.M., vgl. Müller JR 1970, 86, 87; Staudin-\n\nger/Emmerich BGB [2003] § 550 Rdn. 31 m.N.; Palandt/Weidenkaff BGB \n\n64. Aufl. § 550 Rdn. 16; MünchKomm-BGB/Schultz 3. Aufl. § 566 Rdn. 197; \n\nWolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, \n\n9. Aufl. Rdn. 118; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete 3. Aufl. Rdn. 763, 773; Kellendorfer in Müller/Walther Miet- und \n\nPachtrecht § 550 Rdn. 40; juris PK/Tonner 2. Aufl. § 550 Rdn. 13; HOLG Ham-\n\nburg OLGR 2003, 153 f.; vgl. auch Senatsurteil BGHZ 154, 171, 180: § 566 \n\nBGB a.F. soll einen potentiellen Grundstückserwerber nur davor schützen, beim \n\nEintritt in einen ihm nicht bekannten Vertrag an dessen Bedingungen länger als \n\nein Jahr gebunden zu sein). \n\nb) Auch die Feststellung des Berufungsgerichts, zwischen den Parteien \n\nbestehe \"Einigkeit, daß auch nach 1997 nur der reduzierte Mietzins zu zahlen \n\nwar\", rechtfertigt nicht den Schluß, daß die Schriftform des Mietvertrages jeden-\n\nfalls vom Zeitpunkt dieser Einigung an nicht mehr gewahrt gewesen sei. \n\nDas Berufungsgericht hat nicht etwa festgestellt, die Parteien hätten ver-\n\neinbart, daß der Mietzins - in erneuter Änderung der 1997 getroffenen Verein-\n\nbarung - unwiderruflich bis zum vereinbarten Vertragsende herabgesetzt wird. \n\nEine solche Feststellung hätte auch jeder tatsächlichen Grundlage entbehrt. \n\nDer Umstand, daß die Beklagte auch über 1997 hinaus nur den herabgesetzten \n\nMietzins zahlte und die Klägerin dies unwidersprochen hinnahm, kann allenfalls \n\nals stillschweigende Einigung darüber angesehen werden, daß die ursprüngli-\n\nche Befristung des Mietnachlasses bis Ende 1997 entfallen sollte. Eine weiter-\n\ngehende Änderung der 1997 erzielten Übereinkunft, insbesondere der Wegfall \n\ndes Vorbehalts ihres Widerrufs, konnte dem Verhalten der Klägerin in den Fol-\n\ngejahren auch aus der Sicht der Beklagten nicht entnommen werden. Sie ist \n\nauch nicht Bestandteil der das Revisionsgericht bindenden Feststellung des \n\nBerufungsgerichts. Denn die Feststellung, daß die Parteien sich über die Zah-\n\nlung des reduzierten Mietzinses auch nach 1997 einig waren, trifft zu, weil die \n\nKlägerin ihr Entgegenkommen nicht widerrufen hat; sie beinhaltet aber nicht, \n\ndaß die Parteien sich auch darüber einig gewesen seien, daß die Klägerin es \n\nnicht mehr hätte widerrufen dürfen. Damit verblieb es bei dem im Angebot der \n\nKlägerin vom 21. Juli 1997 ausdrücklich erklärten Vorbehalt des jederzeitigen \n\nWiderrufs des gewährten Mietnachlasses. \n\nAufgrund dieser nach wie vor bestehenden Möglichkeit des jederzeitigen \n\nWiderrufs konnte auch durch einen Wegfall der Befristung in der ursprünglichen \n\nÄnderungsvereinbarung eine längerfristige künftige Bindung der Klägerin an \n\nden gewährten Mietnachlaß nicht eintreten, mag dieser der Beklagten auch tat-\n\nsächlich länger als ein Jahr gewährt worden sein. Auch ein potentieller Grund-\n\nstückserwerber wäre daran nicht längerfristig gebunden gewesen, weil auch er \n\nnach seinem Eintritt in den Mietvertrag gemäß § 571 BGB a.F. von diesem \n\nRecht zum Widerruf jederzeit hätte Gebrauch machen können. \n\nc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß nur die Klägerin \n\nbzw. ein späterer Grundstückserwerber sich durch einseitige Erklärung von der \n\nvereinbarten Herabsetzung des Mietzinses lösen konnte, denn diese begünstig-\n\nte allein die Beklagte. Dieser wäre es jedenfalls unbenommen geblieben, zur \n\nZahlung des ursprünglichen Mietzinses zurückzukehren; es erscheint nach der \n\nLebenserfahrung ausgeschlossen, daß ihr Vertragspartner sich dem widersetzt \n\nhätte. Nichts anderes gilt, wenn die Beklagte mit Rücksicht auf die Herabset-\n\nzung des Mietzinses auf Gewährleistungsansprüche wegen der eingetretenen \n\nGeschäftsentwicklung verzichtet hätte, was das Berufungsgericht hat dahinste-\n\nhen lassen. Denn der Verzicht auf Gewährleistungsansprüche wegen eines be-\n\nstimmten, bereits eingetretenen Mangels bedarf nicht der Schriftform, weil er \n\nnicht den Inhalt des Mietvertrages ändert, auch nicht den Umfang des geschul-\n\ndeten Mietgebrauchs, sondern nur die rechtlichen Folgen seiner nicht vertrags-\n\ngemäßen Gewährung betrifft; abgesehen davon bedarf ein potentieller Grund-\n\nstückserwerber als neuer Vermieter insoweit keines Schutzes. \n\n4. Die angefochtene Entscheidung kann nach alledem keinen Bestand \n\nhaben, soweit sie die Klägerin beschwert. \n\nDa weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der \n\nSenat in der Sache selbst entscheiden. \n\nDie Anschlußberufung der Beklagten ist zurückzuweisen, weil der damit \n\nweiterverfolgte Antrag auf Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Mietver-\n\ntrages unbegründet ist. Die Vereinbarung in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages, daß \n\ndas Mietverhältnis frühestens zum 1. Februar 2006 gekündigt werden kann, ist \n\nwirksam, weil die Schriftform des Mietvertrages gewahrt ist. \n\nDa das Mietverhältnis somit fortbestand, ist die Berufung der Klägerin \n\nauch insoweit begründet, als sie sich gegen die Abweisung der Klage auf Miet-\n\nzins und Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Januar bis April 2000 in \n\nHöhe von 4 x 1.625,62 DM = 6.502,48 DM nebst Zinsen richtet. \n\nHahne Sprick Fuchs \n\n Ahlt Vézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_192-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-20/xii-zr-192-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 126","ref_norm":"126","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_192-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_192-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2005-04-20/xii-zr-192-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_192-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 16:37:26.879937+00:00"}}