{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_167-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-03-26","aktenzeichen":"XII ZR 167/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 537 a.F., 320 Zur Berücksichtigung eines Leistungsverweigerungsrechts des Mieters bei Mängeln der Mietsache.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 167/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n26. März 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB §§ 537 a.F., 320\n\nZur Berücksichtigung eines Leistungsverweigerungsrechts des Mieters bei Mängeln\n\nder Mietsache.\n\nBGH, Urteil vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01 - OLG Düsseldorf\nLG Wuppertal\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 26. März 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter\n\nGerber, Sprick, Weber-Monecke und Fuchs\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 24. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 22. Mai 2001 aufgeho-\n\nben.\n\nDer Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung\n\n- auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Ober-\n\nlandesgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Beklagte, eine Gesellschaft bürglichen Rechts, macht widerklagend\n\ndie Räumung eines gewerblichen Mietobjektes sowie Zahlung von rückständi-\n\nger Miete geltend.\n\nMit schriftlichem Vertrag vom 3. Dezember 1996 vermietete sie an die\n\nKlägerin für die Zeit vom 1. Januar 1997 bis 1. Januar 2002 eine Freihalle sowie\n\nBüroräume. Die Miete samt Nebenkosten betrug monatlich 4.761 DM.\n\n§ 7 Abs. 3 des Mietvertrages lautet:\n\n\"Die Brandschutzwand zur anschließenden Halle wird vom Vermieter\n\nhergestellt.\"\n\n§ 8 Nr. 4 lautet:\n\n\"Der Mieter kann gegenüber dem Mietzins mit einer Gegenforderung nur\n\naufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn die Gegen-\n\nforderung auf unbestrittenen, rechtskräftig festgestellten oder entschei-\n\ndungsreifen Ansprüchen beruht. ...\"\n\nDie Beklagte errichtete die Brandschutzwand nicht. Deshalb und wegen\n\nangeblicher weiterer Mängel entrichtete die Klägerin die Miete ab Februar 1997\n\nnur noch teilweise, ab Juli 1997 überhaupt nicht mehr. Die Beklagte erklärte\n\ndanach mehrfach, zuletzt am 30. Juli 1999, die außerordentliche Kündigung\n\nund räumte Mitte September die Halle.\n\nDie Klägerin hat Klage auf Wiedereinräumung der aus der Halle entfern-\n\nten Gegenstände, die Beklagte hat Widerklage auf Räumung sowie Zahlung\n\nvon 16.360 DM nebst Zinsen erhoben. Hinsichtlich der Klage haben die Partei-\n\nen nach Wiedereinräumung der entfernten Gegenstände den Rechtsstreit in der\n\nHauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Auf die Widerklage der Be-\n\nklagten hat das Landgericht die Klägerin zur Räumung der Freihalle sowie zur\n\nZahlung von 16.360 DM nebst Zinsen verurteilt. Die Berufung der Klägerin ist\n\nohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Senat\n\nangenommenen Revision.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und\n\nzur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Klägerin sei gemäß § 556\n\nAbs. 1 BGB zur Herausgabe der Freihalle verpflichtet, weil das Mietverhältnis\n\ndurch die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 30. Juli 1999 beendet\n\nworden sei. Die auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung sei nach § 554 Abs. 1\n\nBGB berechtigt. Die Klägerin sei in Verzug geraten. Zugunsten der Klägerin\n\nkönne unterstellt werden, daß neben dem Fehlen der Brandmauer die weiter\n\ngeltend gemachten - zum Teil streitigen Mängel - vorgelegen hätten. Den gra-\n\nvierendsten Mangel stelle die fehlende Brandschutzmauer dar. Dieser Mangel\n\nsei aber keineswegs so schwerwiegend, wie ihn die Klägerin darstelle. Sinn und\n\nZweck der Mauer sei es nicht gewesen, die Freihalle diebstahlsicher abzu-\n\nschließen. Die Halle sei konstruktionsbedingt nach den Seiten hin offen. Die\n\nBeklagten hätten sich nicht verpflichtet, die Halle abzuschließen. Es sei lediglich\n\ndarum gegangen, mit der Brandschutzwand eine Abschirmung zum Nachbar-\n\nmieter gegen Holzstaub herzustellen. Die teilweise fehlende Ausstattung (Brief-\n\nkasten, Außenwerbeflächen, Ausschilderung, separate Stromversorgung) be-\n\neinträchtigten den Gebrauch der Mietsache allenfalls geringfügig. Das gleiche\n\ngelte für die behauptete Undichtigkeit des Daches. Ob die behauptete Entfer-\n\nnung von Lichtkuppeln einen Mangel darstelle, könne ohne nähere Darlegung\n\nnicht festgestellt werden. Die Minderung betrage maximal 50%. Damit ergebe\n\nsich ein Gesamtrückstand zum Zeitpunkt der Kündigung in Höhe von\n\n61.804 DM. Die Errichtung der Brandmauer erfordere allenfalls einen Kosten-\n\naufwand von 15.000 DM. Bei Annahme eines Zurückbehaltungsrechts in Höhe\n\ndes dreifachen Betrages des Kostenaufwandes habe die Klägerin somit nur\n\n45.000 DM zurückbehalten dürfen. Selbst ein wegen der weiteren Mängel er-\n\nhöhtes Zurückbehaltungsrecht übersteige den Betrag von 60.000 DM nicht. Die\n\nKlägerin habe im Zeitpunkt der Kündigung das kündigungsunschädliche Maß\n\nan Rückständen überschritten. Der geltend gemachte Zahlungsanspruch stehe\n\nden Beklagten ungekürzt zu. Die Beklagten machten ohnehin nur die Hälfte des\n\nMietzinses geltend. Ein weitergehendes Recht aus § 320 Abs. 1 BGB bestehe\n\nnach der wirksamen Kündigung des Mietvertrages nicht mehr.\n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung nicht stand.\n\nMit Erfolg wendet sich die Revision gegen die Auffassung des Oberlan-\n\ndesgerichts, die behaupteten Mängel führten allenfalls zu einer Minderung um\n\n50%. Das Oberlandesgericht hat seine Feststellung, Sinn der Mauer sei es\n\nnicht gewesen, die Halle diebstahlsicher abzuschließen, sondern eine Abschir-\n\nmung zum Nachbarmieter herzustellen, unter Verstoß gegen das Verfahrens-\n\nrecht (§ 286 ZPO) getroffen. Die Klägerin hatte vorgetragen und unter Beweis\n\ngestellt, bereits bei Vertragsschluß sei zwischen den Parteien vereinbart wor-\n\nden, daß die Brandmauer eine Abgeschlossenheit der Halle habe herbeiführen\n\nsollen. Absprachegemäß hätten die Beklagten die Brandschutzmauer an der\n\nNordseite der Halle auf eigene Kosten errichten sollen, während es Aufgabe der\n\nKlägerin gewesen sei, die Südwand zu verkleiden und die Öffnungen an den\n\nGiebelseiten Ost und West durch Rolltore zu verschließen. Die Klägerin habe\n\nvon Anfang an klargemacht, daß die Halle diebstahlsicher gemacht werden\n\nmüsse, weil sie dort wertvolle Baumaschinen habe lagern wollen.\n\nDie Revision rügt zu recht, daß das Oberlandesgericht den angebotenen\n\nZeugen hätte vernehmen müssen. Sollte die Mauer dazu dienen, die Halle\n\ndiebstahlsicher zu machen, so wäre die Halle ohne Mauer für den vereinbarten\n\nZweck unbrauchbar, zumindest aber nur sehr eingeschränkt brauchbar. Die\n\nAnnahme, es komme nur eine 50 %ige Minderung in Frage, wäre nicht haltbar.\n\n3. Der Senat ist nicht in der Lage abschließend zu entscheiden. Der\n\nRechtsstreit muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit es\n\ndie erforderlichen Feststellungen verfahrensfehlerfrei nachholt.\n\n4. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: Sollte die\n\nBeweisaufnahme ergeben, daß die Halle zum vertragsgemäßen Gebrauch völ-\n\nlig unbrauchbar ist, entfällt der Zahlungsanspruch. Auch der Räumungsan-\n\nspruch ist dann - mangels wirksamer Kündigung - nicht gegeben. Verbleibt ein\n\nMietrückstand, könnte das die Kündigung nach § 554 BGB a.F. rechtfertigen.\n\nDann käme es auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB an. Entgegen\n\nder Auffassung des Oberlandesgerichts erstreckt sich der Ausschluß von Zu-\n\nrückbehaltungsrechten in § 8 Nr. 4 des Mietvertrages zwar auch auf die Einrede\n\ndes nichterfüllten Vertrages nach § 320 BGB (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar\n\n1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR 1993, 515, 520; BGH, Urteil vom 15. März\n\n1972 - VII ZR 12/71 - DB 1972, 868). Die Klausel des Mietvertrages läßt ein\n\nZurückbehaltungsrecht wegen unbestrittener Forderungen aber unberührt. Da\n\nder Anspruch auf Herstellung der Brandmauer hier unstreitig ist, hat das Beru-\n\nfungsgericht die Anwendbarkeit des § 320 BGB im Ergebnis zutreffend bejaht.\n\nGrundsätzlich gewährt § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber\n\ndem gesamten Mietzinsanspruch. Allerdings kann der Mieter gegen Treu und\n\nGlauben verstoßen, wenn er es in vollem Umfang geltend macht. Was als an-\n\ngemessen zu gelten hat, ist in erster Linie eine Frage des tatrichterlichen Er-\n\nmessens und hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. In der Literatur\n\nwird zum Teil auf das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages oder des\n\njeweils zur Reparatur erforderlichen Betrages abgestellt (vgl. hierzu Staudin-\n\nger/Emmerich BGB 13. Bearb. § 537 Rdn. 81; Joachim DB 1986, 2649 f.). Ein\n\nZurückbehaltungsrecht nur in dieser Höhe mag im Einzelfall gerechtfertigt sein,\n\nwenn dem Mieter zuzumuten ist, die Reparatur - nach erfolgloser Fristsetzung -\n\nselbst auszuführen. Die Annahme eines Zurückbehaltungsrechts in dreifacher\n\nHöhe der Herstellungskosten ist in einem Fall wie hier, in dem sich der Ver-\n\nmieter zur Erstellung einer Mauer verpflichtet hat, jedenfalls nicht übersetzt und\n\nrevisionsrechtlich nicht zu beanstanden.\n\nDas Berufungsgericht hat die Kosten für die Errichtung der Mauer gemäß\n\n§ 287 ZPO geschätzt. Eine solche Schätzung unterliegt in der Revision nur ei-\n\nner eingeschränkten Nachprüfung. Zur Ermöglichung der Überprüfung muß der\n\nTatrichter aber die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswer-\n\ntung darlegen (BGHZ 6, 62, 63). Das Berufungsgericht hat nicht zu erkennen\n\ngegeben, wie es auf Baukosten in Höhe von 15.000 DM gekommen ist.\n\nVorsitzende Richterin am BGH\nDr. Hahne hat Urlaub und ist\ndeshalb gehindert zu unterschreiben.\n\nGerber\n\nGerber\n\nSprick\n\nWeber-Monecke\n\nFuchs","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_167-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-26/xii-zr-167-01","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 320","ref_norm":"320","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 554","ref_norm":"554","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 556","ref_norm":"556","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_167-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_167-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-26/xii-zr-167-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_167-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:08:49.242799+00:00"}}