{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_157-01","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-01-29","aktenzeichen":"XII ZR 157/01","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 157/01\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n29. Januar 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 29. Januar 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter\n\nGerber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 9. Zivil-\n\nsenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 15. Mai 2001 teil-\n\nweise aufgehoben und das Urteil der 8. Zivilkammer des Landge-\n\nrichts Magdeburg vom 16. November 2000 teilweise abgeändert\n\nund wie folgt neu gefaßt:\n\nDie Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klä-\n\nger 94.754,21 DM nebst jeweils 4 % Zinsen über dem jeweiligen\n\nDiskontsatz der Deutschen Bundesbank aus\n\n- 1.474,86 DM seit dem 5. Januar 1996,\n\nweiteren 18.097,02 DM seit dem 5. Januar 1997,\n\nweiteren 11.093,88 DM seit dem 5. Juni 1997,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 5. Juni 1997,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 5. Juli 1997,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 4. August 1997,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 3. September 1997,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 3. Oktober 1997,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 3. November 1997,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 3. Dezember 1997,\n\nweiteren 7.177,92 DM seit dem 3. Oktober 1997,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 5. Januar 1998,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 3. Februar 1998,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 3. März 1998,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 3. April 1998,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 4. Mai 1998,\n\nweiteren 4.109,00 DM seit dem 3. Juni 1998,\n\nweiteren 1.917,53 DM seit dem 3. Juli 1998,\n\nweiteren 384,00 DM seit dem 3. Juli 1998,\n\nweiteren 1.192,00 DM seit dem 3. Februar 1998\n\nzu zahlen.\n\nIm übrigen werden die Klage abgewiesen und die Berufung der\n\nBeklagten zurückgewiesen.\n\nVon den Kosten der ersten und zweiten Instanz tragen die Kläger\n\n11 %, die Beklagten 89 %.\n\nDie Kosten des Revisionsverfahrens tragen die Kläger.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger machen gegenüber den Beklagten restliche Ansprüche auf\n\nMiete und Mietnebenkosten geltend.\n\nDie Rechtsvorgänger der Kläger vermieteten mit schriftlichem Vertrag\n\nvom 9. Juli/7. August 1993 an die Beklagten Gewerberäume für die Zeit vom\n\n1. August 1993 bis zum 31. Juli 1998. Die Miete betrug monatlich 4.109 DM.\n\nDaneben wurde eine monatliche Nebenkostenpauschale von 725 DM verein-\n\nbart. Unter Berufung auf Mängel zahlten die Beklagten von November 1995 bis\n\nApril 1997 nur eine geminderte Miete, ab Mai 1997 stellten sie die Zahlung ganz\n\nein und erklärten mit Schreiben vom 7. Mai (Beklagte zu 1 und 2) bzw. 9. Mai\n\n1997 (Beklagte zu 3) die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Ab 15. Juli\n\n1998 vermieteten die Kläger das Objekt für eine Monatsmiete von 2.880 DM an\n\neinen Dritten.\n\nDas Landgericht hat die Beklagten verurteilt, an die Kläger als Gesamt-\n\nschuldner\n\n- 558,98 DM nebst 4% Zinsen seit dem 5. Januar 1996,\n\n- 2.220,45 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. Januar 1996,\n\n- 20.032,52 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. Januar 1997,\n\n- 3.043,64 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. Januar 1997,\n\n- 14.718,88 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. Juni 1997,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. Juni 1997,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. Juli 1997,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 4. August 1997,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. September 1997,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. Oktober 1997,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. November 1997,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. Dezember 1997,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5. Januar 1998,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. Februar 1998,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. März 1998,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 4. Mai 1998,\n\n- 4.834,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. Juni 1998,\n\n- 2.255,87 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. Juli 1998,\n\n- 384,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. Juli 1998\n\nüber dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank zu zahlen.\n\nIn Höhe von 818,78 DM nebst Zinsen hat es die Klage abgewiesen. Die\n\nBerufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wenden sich die\n\nBeklagten mit ihrer eingeschränkt eingelegten Revision, die der Senat ange-\n\nnommen hat. Sie machen geltend, die Verurteilung sei aufgrund falscher Ver-\n\nrechnungen für das Jahr 1995 um 4.348,21 DM, für das Jahr 1996 um\n\n1.935,50 DM, für das Jahr 1997 um 1.522,08 DM und für das Jahr 1998 um\n\n3.496,15 DM zu hoch.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur teilweisen Aufhebung des Berufungsurteils und zur\n\nteilweisen Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Miete sei nicht gemindert.\n\nDie außerordentliche Kündigung der Beklagten sei unwirksam. Die vom Land-\n\ngericht ausgeurteilten Beträge seien geschuldet. Zwar habe das Landgericht für\n\ndas Jahr 1995 zu Unrecht 4.348,21 DM Verwaltungskosten zugesprochen, so\n\ndaß in diesem Jahr nicht 11.743,64 DM, sondern nur 7.395,43 DM Betriebsko-\n\nsten berechtigt seien. Für das Jahr 1996 seien Betriebskosten lediglich in Höhe\n\nvon 6.764,50 DM angefallen und voll erstattungsfähig. Die Betriebskosten 1997\n\nbeliefen sich nur auf 5.611,63 DM, diejenigen \n\nfür das Jahr 1998 auf\n\n1.192,18 DM. Am Ergebnis ändere sich aber dadurch nichts, wie folgende Ge-\n\nsamtberechnung zeige:\n\nMietzins Januar 95 - Juni 98\n\n172.578,00 DM\n\nMietzins 1. - 14. Juli 98\n\n1.855,68 DM\n\nentgangener Mietzins 15. - 31. Juli 1998\n\n673,97 DM\n\nNebenkosten 1993-1998\n\n36.119,39 DM\n\ngeleistete Zahlungen\n\n1995\n\n1996 \n\n1997\n\nDifferenz\n\n211.227,04 DM\n\n57.449,02 DM\n\n37.975,48 DM\n\n9.451,12 DM\n\n104.875,62 DM\n\n106.351,42 DM\n\nDa diese Summe den vom Landgericht ausgeurteilten Betrag von\n\n106.056,34 DM übersteige, sei die Berufung unbegründet.\n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung nicht in vollem Umfang stand.\n\nDas Berufungsgericht hat von einer gesonderten Abrechnung der einzel-\n\nnen Jahre abgesehen, weil es aufgrund seiner Gesamtabrechnung zu einem\n\nhöheren Rückstand als das Landgericht gekommen ist. Die vom Berufungsge-\n\nricht vorgenommene Gesamtabrechnung ist aber unzutreffend. Das Oberlan-\n\ndesgericht hat die seit 1. Januar 1995 geschuldeten Mieten und die seit 1993\n\ngeschuldeten Nebenkosten zusammengerechnet. Davon abgezogen hat es\n\naber nur die Zahlungen, die ab dem 1. Januar 1995 erbracht worden sind. In die\n\nGesamtabrechnung sind damit auch die Nebenkosten für 1993 und 1994 ein-\n\ngestellt, die in den Jahren 1993 und 1994 geleisteten Vorauszahlungen aber\n\nnicht berücksichtigt. Die Gesamtabrechnung trägt deshalb die getroffene Ent-\n\nscheidung nicht. Die gesonderte Abrechnung führt, wie die Revision zu Recht\n\ngeltend macht, für die Jahre 1995 bis 1998 zu anderen Beträgen als im Urteil\n\ndes Landgerichts zugesprochen.\n\na) 1995\n\nDas Landgericht hat die Beklagten für das Jahr 1995 zur Zahlung von\n\n3.043,64 DM Nebenkosten verurteilt (Ziff. 1 Zeile 4 des Tenors). Es ist von Ne-\n\nbenkosten in Höhe von 11.743,64 DM ausgegangen und hat die Vorauszahlun-\n\ngen in Höhe von 8.700 DM (725 DM x 12) abgezogen. Demgegenüber hat das\n\nOberlandesgericht zutreffend entschieden, daß in der Nebenkostenabrechnung\n\nzu Unrecht Verwaltungskosten in Höhe von 4.348,21 DM enthalten sind, die\n\nnicht verlangt werden können. Es hat aber das Urteil des Landgerichts nicht\n\nabgeändert, weil es aufgrund seiner falschen Gesamtabrechnung das landge-\n\nrichtliche Urteil im Ergebnis für richtig gehalten hat. Bei richtiger Abrechnung\n\nliegt seitens der Beklagten nicht ein Rückstand von 3.043,64 DM, sondern eine\n\nÜberzahlung in Höhe von 1.304,57 DM vor. Die Verurteilung in Höhe von\n\n3.043,64 DM (Zeile 4) kann deshalb nicht bestehenbleiben. Der überzahlte Be-\n\ntrag von 1.304,57 DM ist gegen die beiden ersten Posten des Landgerichtsur-\n\nteils zu verrechnen, da die Beklagten im Berufungsverfahren hilfsweise die Auf-\n\nrechnung erklärt haben. Damit fällt die Verurteilung zur Zahlung von 558,98 DM\n\n(Zeile 1) weg, und statt des Betrages von 2.220,45 DM (Zeile 2) sind die Be-\n\nklagten zur Zahlung von 1.474,86 DM zu verurteilen.\n\nb) 1996\n\nDas Landgericht hat für das Jahr 1996 20.032,52 DM zugesprochen\n\n(Zeile 3). Der Betrag setzt sich zusammen aus der Nettomiete von 49.308 DM\n\n(4.109 DM x 12) + 8.700 DM Nebenkosten (725 DM x 12), abzüglich der gelei-\n\nsteten Vorauszahlungen. Zu Recht rügt die Revision, daß vor der mündlichen\n\nVerhandlung im Berufungsverfahren die Nebenkosten abgerechnet worden sind\n\nund das Oberlandesgericht deshalb nicht mehr zur Vorauszahlung der Neben-\n\nkostenpauschale in Höhe von 725 DM monatlich hätte verurteilen dürfen, son-\n\ndern die Abrechnung hätte berücksichtigen müssen (Palandt/Weidenkaff, BGB,\n\n60. Aufl., § 535 a.F. Rdn. 51 m.w.N.). Das hat das Oberlandesgericht auch rich-\n\ntig gesehen, ist aber wegen seiner falschen Gesamtabrechnung nicht zu einer\n\nAbänderung des landgerichtlichen Urteils gekommen. Bei Berücksichtigung der\n\nvom Berufungsgericht gebilligten Nebenkosten in Höhe von 6.764,50 DM, statt\n\nder Vorauszahlungspauschale von 8.700 DM, ist die Verurteilung durch das\n\nLandgericht um 1.935,50 DM zu hoch. Statt 20.032,52 DM beträgt der Rück-\n\nstand für das Jahr 1996 nur 18.097,02 DM; insoweit ist das Urteil des Landge-\n\nrichts (Zeile 3) abzuändern.\n\nc) 1997\n\nDas Landgericht hat für die Monate Januar bis Mai 1997 14.718,88 DM\n\nzuerkannt. In diesem Betrag ist die vorausbezahlte Nebenkostenpauschale von\n\n3.625 DM (725 DM x 5) enthalten. Daneben hat es für die Monate Juni bis De-\n\nzember jeweils 4.834 DM (4.109 DM Miete + 725 DM Nebenkosten) zugespro-\n\nchen. Bei Berücksichtigung der Nebenkostenabrechnung schulden die Beklag-\n\nten für Januar bis Mai statt 14.718,88 DM nur 11.093,98 DM (14.718,88 DM -\n\n3.625 DM). Für die Monate Juli bis Dezember sind jeweils 4.109 DM (monatli-\n\nche Nettomiete) zu bezahlen. Die Nebenkosten betragen 7.177,92 DM. Die\n\nKläger haben 6.314,93 DM Betriebskosten geltend gemacht. Ohne Rechtsver-\n\nstoß hat das Oberlandesgericht nur 5.611,63 DM für angemessen erachtet.\n\nHinzu kommen 1.566,29 DM Heizkosten, die das Oberlandesgericht übersehen\n\nhat. Das Urteil des Landgerichts (Zeile 5 bis 12) ist entsprechend abzuändern\n\nund die Nebenkosten in Höhe von 7.177,92 DM sind gesondert zuzusprechen.\n\nd) 1998\n\nFür das Jahr 1998 hat das Landgericht von Januar bis Juni monatlich ei-\n\nne Bruttomiete von 4.834 DM (Zeile 13 bis 18), vom 1. Juli bis 14. Juli eine sol-\n\nche von 2.255,87 DM (Zeile 19) und für die Zeit vom 15. Juli bis 31. Juli 384 DM\n\n(Zeile 20) entgangenen Gewinn zugesprochen. Nach Abrechnung sind jedoch\n\ndie monatlichen Nettomieten von 4.109 DM \n\nfür Januar bis Juni, von\n\n1.917,53 DM (4.109 DM : 30 x 14) für die Zeit vom 1. Juli bis 14. Juli und die\n\nvon den Klägern so beantragten, von der Revision nicht angegriffenen 384 DM\n\nentgangener Gewinn anzusetzen. Die abgerechneten Nebenkosten belaufen\n\nsich nach den zutreffenden Feststellungen des Oberlandesgerichts auf\n\n1.192 DM. Das Urteil des Landgerichts (Zeilen 13 bis 19) ist entsprechend ab-\n\nzuändern und die Nebenkosten sind gesondert zuzusprechen.\n\nHahne\n\nGerber\n\nSprick\n\nFuchs\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_157-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-29/xii-zr-157-01","cited_norms":[],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_157-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_157-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-01-29/xii-zr-157-01","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2001/XII_ZR_157-01.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:56:29.069868+00:00"}}