{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR___8-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-05-08","aktenzeichen":"XII ZR 8/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 535 Zur Frage der Anpassung einer Staffelmiete für Gewerberaum bei unvorhergesehe- nem Absinken des Mietpreisniveaus nach den Regeln des Wegfalls der Geschäfts- grundlage.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 8/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n8. Mai 2002\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 535\n\nZur Frage der Anpassung einer Staffelmiete für Gewerberaum bei unvorhergesehe-\n\nnem Absinken des Mietpreisniveaus nach den Regeln des Wegfalls der Geschäfts-\n\ngrundlage.\n\nBGH, Urteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - Kammergericht\n\nLG Berlin\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 8. Mai 2002 durch die Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Dr. Ahlt\n\nund Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel des Beklagten wird das Urteil der\n\n32. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 22. Januar 1999 im\n\nKostenpunkt dahingehend abgeändert, daß dem Beklagten die\n\nKosten der ersten Instanz mit Ausnahme der durch die Anrufung\n\ndes unzuständigen Gerichts entstandenen Mehrkosten, die die\n\nKlägerin alleine trägt, auferlegt werden.\n\nIm übrigen wird die Revision des Beklagten gegen das Urteil des\n\n26. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom 17. November\n\n1999 auf seine Kosten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit Mietvertrag vom 23. April 1991 vermietete die Klägerin (zunächst mit\n\neinem weiteren Miteigentümer) dem Beklagten Gewerberäume in Berlin für die\n\nZeit vom 1. Juni 1991 bis 31. Mai 2001 (mit Verlängerungsklausel) \"zur Benut-\n\nzung als Rechtsanwaltspraxis\". Der Mietvertrag sah eine Staffelmiete vor. Da-\n\nnach erhöhte sich der Mietzins von anfangs 6.400 DM jährlich zum 1. Juni um\n\njeweils 5 Prozent. Er belief sich somit ab Juni 2000 auf 9.928 DM monatlich.\n\nDurch Vereinbarung mit dem Beklagten verzichtete die Klägerin auf die Staffe-\n\nlerhöhungen zum 1. Juni 1995 und 1. Juni 1996. Der Beklagte hat ab Juni 1997\n\nden Mietzins nicht mehr in voller Höhe entrichtet. Er hat dies unter anderem\n\ndamit begründet, der vereinbarte Staffelmietzins sei nach Treu und Glauben an\n\nden marktüblichen Mietzins, der zwischenzeitlich wider Erwarten drastisch ge-\n\nsunken sei, anzupassen. Die ortsübliche Nettokaltmiete habe im April 1998 nur\n\nnoch 26,60 DM pro Quadratmeter betragen, bei Neuvermietungen sei der Miet-\n\nzins sogar auf 22,30 DM pro Quadratmeter gefallen, während er nach dem\n\nStaffelmietvertrag ab Juni 1997 53,60 DM und ab Juni 1998 56,28 DM pro\n\nQuadratmeter zahlen müsse. Die Zahlung eines im Vergleich zur Marktüblich-\n\nkeit derart überhöhten Mietzinses sei ihm nicht zuzumuten.\n\nMit der vorliegenden Klage macht die Klägerin die Mietdifferenz bis ein-\n\nschließlich Juni 1998 geltend, die sie mit 13.335,02 DM beziffert hat. Das Land-\n\ngericht hat der Klage in Höhe von 12.814,02 DM stattgegeben. Das Berufungs-\n\ngericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich\n\ndie zugelassene Revision des Beklagten, mit der er sein Begehren auf vollstän-\n\ndige Abweisung der Klage weiterverfolgt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat in der Sache keinen Erfolg, sie führt lediglich zu einer\n\nAbänderung der landgerichtlichen Kostenentscheidung.\n\n1. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, der Beklagte könne weder unter\n\ndem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage noch aus anderweiti-\n\ngen Erwägungen gemäß § 242 BGB eine Herabsetzung des vertraglich verein-\n\nbarten Mietzinses verlangen.\n\nEntgegen der Auffassung des Beklagten sei der Geschäftswille der Par-\n\nteien nicht auf der Vorstellung aufgebaut gewesen, die Gewerberaummieten\n\nwürden nach 1991 weiter ansteigen. Die Mietzinsstaffelung sei vielmehr der von\n\nder Vermieterseite verlangte Preis dafür gewesen, daß der Beklagte, wie un-\n\nstreitig sei, die 10-jährige Laufdauer des Vertrages gewünscht habe. Keine der\n\nParteien habe eine sichere Vorstellung von der Entwicklung der Mietpreise ha-\n\nben können. Ein Absinken der Mietpreise gegenüber dem bei Vertragsschluß\n\n1991 bestehenden hohen Niveau sei auch aus damaliger Sicht ebenso denkbar\n\ngewesen, wie ein weiteres Ansteigen. Das Absinken der Mietpreise sei nicht\n\ndurch einen grundlegenden Wandel der politischen oder gesellschaftlichen Ver-\n\nhältnisse ausgelöst worden. Vielmehr sei es Folge einer wirtschaftlichen Ent-\n\nwicklung, die nicht den erhofften dauerhaften Aufschwung genommen habe,\n\nsondern nach der anfänglichen Aufwärtsentwicklung früher als erwartet zum\n\nErliegen gekommen sei. Diese Umstände könnten die Wirksamkeit einmal ge-\n\nschlossener Verträge von Rechts wegen nicht berühren.\n\nEine Anpassung beziehungsweise Herabsetzung des Mietzinses sei\n\nauch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Äquivalenzstörung von Leistung und\n\nGegenleistung möglich. Dem Beklagten könne nicht darin gefolgt werden, daß\n\nder Wert der gemieteten Gewerberäume nicht (mehr) annähernd der Höhe des\n\njeweils zu zahlenden Mietpreises entspreche. Da das Mietobjekt unverändert\n\ndem Beklagten für den mietvertraglichen Zweck zur Verfügung stehe und des-\n\nsen finanzielle Leistungsfähigkeit von der Mietpreisentwicklung unabhängig sei,\n\nkönne auch bei einem deutlichen Absinken der Mietpreise in der Umgebung\n\nnicht von einer Störung des Äquivalenzverhältnisses zwischen den Parteien in\n\nder Weise gesprochen werden, daß dem Beklagten die Zahlung des verein-\n\nbarten Mietpreises nicht mehr zuzumuten wäre. Die hierin liegende Beschwer\n\ndes Beklagten rühre lediglich aus dem für ihn ungünstigen Vergleich mit ande-\n\nren Mietobjekten und aus dem Umstand her, daß er während der Vertragsdauer\n\ngehindert sei, die inzwischen eingetretenen günstigen Anmietungsmöglichkei-\n\nten für sich zu nutzen.\n\nDiese Ausführungen halten den Angriffen der Revision - jedenfalls im Er-\n\ngebnis - stand.\n\n2. Die Höhe des nach den mietvertraglichen Vereinbarungen der Partei-\n\nen im hier streitigen Zeitraum noch offenstehenden Mietzinses (12.814,02 DM)\n\nist von der Revision zu Recht nicht angegriffen.\n\n3. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagte nicht nach den\n\nGrundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB) aufgrund\n\ndes geltend gemachten Verfalls der allgemeinen Mietpreise für vergleichbare\n\nGewerberäume ganz oder teilweise von seiner Pflicht, den vereinbarten Miet-\n\nzins zu entrichten (§ 535 Satz 2 BGB a.F.), frei geworden.\n\na) Es kann dahinstehen, ob der bei Vertragsschluß vorhandene Ge-\n\nschäftswille beider Parteien auf der Vorstellung aufbaute, der marktübliche\n\nMietzins vergleichbarer Objekte in Berlin werde weiterhin kontinuierlich anstei-\n\ngen, wie die Revision geltend macht. Denn auch in diesem Fall wäre der Miet-\n\nzins für den fraglichen Zeitraum nicht im Wege der Vertragsanpassung herab-\n\nzusetzen.\n\nAuch wesentliche Änderungen der Geschäftsgrundlage - hier etwa die\n\nbei Vertragsschluß vorhandene Vorstellung und Erwartung der Parteien, der\n\nmarktübliche Mietzins werde weiter ansteigen - führen nicht zur Anpassung des\n\nVertrages, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das eine Partei\n\nzu tragen hat (vgl. BGHZ 74, 370 [373]; Senatsurteil vom 16. Februar 2000\n\n- XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1716).\n\naa) Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht\n\nfernliegende Möglichkeit, daß der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheb-\n\nlich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typi-\n\nsche Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei\n\n(vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasin-\n\ngrechts, 8. Aufl., Rdn. 429). Der Mieter bleibt daher grundsätzlich auch bei ei-\n\nnem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich\n\nvereinbarten Staffelerhöhungen gebunden, es sei denn die Parteien haben eine\n\n- hier nicht festgestellte und auch nicht ersichtliche - abweichende Regelung\n\ngetroffen.\n\nbb) Diese der Staffelmietvereinbarung immanente Risikoverteilung än-\n\ndert sich nicht dadurch, daß nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter\n\nerwartet, das allgemeine Mietniveau werde im gesamten Zeitraum der Staffel-\n\nmietvereinbarung weiterhin steigen. Es ist grundsätzlich Sache der jeweiligen\n\nPartei des Mietvertrages abzuschätzen, ob sich die vereinbarte Staffelmiete im\n\nVergleich zur Entwicklung des Marktes als ihr günstig erweisen wird oder nicht.\n\nDie Vereinbarung einer langfristigen Staffelmiete schafft beiden Parteien eine\n\nzuverlässige Kalkulationsgrundlage. Allein der Umstand, daß auch der Vermie-\n\nter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von weiter ansteigenden Mietpreisen\n\nausgeht, verlagert das Risiko der Entwertung der Sachleistung während der\n\nDauer der Staffelmietvereinbarung nicht vom Mieter auf den Vermieter.\n\nb) Die Staffelmietvereinbarung ist auch nicht aus Gründen der Äquiva-\n\nlenzstörung abzuändern. Zwar gehört bei gegenseitigen Verträgen der Gedan-\n\nke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven Ge-\n\nschäftsgrundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluß durch un-\n\nvorhergesehene Veränderungen so schwer gestört, daß damit das von einer\n\nPartei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten\n\nwird, ist der Vertrag an die veränderten Umstände anzupassen (Senatsurteil\n\nvom 17. Februar 1993 - XII ZR 232/91 - NJW-RR 1993, 773, 774; Palandt-\n\nHeinrichs, BGB, 61. Aufl., § 242 Rdn. 135 bis 139 m.w.N.).\n\nEine solch schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze überschreiten-\n\nde Äquivalenzstörung liegt hier jedoch nicht vor.\n\naa) Die Revision vertritt hierzu die Auffassung, bei einer Staffelmietver-\n\neinbarung mit einer Laufzeit von \"lediglich\" 10 Jahren seien für die Annahme\n\neines Anpassungsgrundes wegen des Wegfalls oder der Änderung der Ge-\n\nschäftsgrundlage nicht so strenge Anforderungen zu stellen, wie sie die Recht-\n\nsprechung für über mehrere Jahrzehnte fest abgeschlossene Verträge aufge-\n\nstellt habe. Staffelmietvereinbarungen von solcher Dauer seien vielmehr schon\n\ndann unter dem Gesichtspunkt der Äquivalenzstörung an die geänderten Ver-\n\nhältnisse anzupassen, wenn der vereinbarte Mietzins um mehr als einen be-\n\nstimmten Prozentsatz unter das Niveau der (bei Vertragsschluß erwarteten)\n\nortsüblichen Mieten absinke.\n\nIn Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur An-\n\npassung des Erbbauzinses bei drastischem Geldwertschwund (vgl. etwa BGH,\n\nUrteil vom 21. Februar 1986 - V ZR 195/84 - NJW 1986, 2698, 2699) sei diese\n\nGrenze bei einem Mietzinsverfall um mehr als 60 % zu ziehen. Im Streitfall sei\n\ndiese Grenze bei weitem überschritten, mithin sei eine entsprechende Ver-\n\ntragsanpassung vorzunehmen.\n\nDamit hat die Revision keinen Erfolg.\n\nbb) Im Gegensatz zur Meinung der Revision ist eine unzumutbare Über-\n\nschreitung des übernommenen Risikos im dargelegten Sinne eher anzuneh-\n\nmen, wenn die Bindung an den Vertrag, wie zum Beispiel bei Erbbauverträgen,\n\nnoch viele Jahre besteht. Im vorliegenden Fall war der Beklagte an die verein-\n\nbarte Staffelmiete nur noch vier Jahre gebunden, als er die hier streitige Herab-\n\nsetzung begehrte. Welcher Maßstab bei der Entscheidung der Frage, ob Un-\n\nzumutbarkeit vorliegt, anzulegen ist, braucht hier nicht entschieden zu werden.\n\nDie zur Unzumutbarkeit führenden Umstände müssen jedenfalls auf die in Fra-\n\nge stehende Äquivalenzstörung zurückzuführen sein. Bereits daran fehlt es\n\nhier.\n\nDer Beklagte hat insoweit geltend gemacht, seine Einnahmen aus seiner\n\nAnwaltspraxis hätten sich nicht in gleichem Maße erhöht wie die Mietzinsstaffel.\n\nDurch die Belastung mit der sehr hohen Miete sei er gehindert, weiteren benö-\n\ntigten Gewerberaum anzumieten, um vorhandenes oder weiteres Personal an-\n\ngemessen unterbringen zu können, was für eine etwaige Erhöhung seiner Ein-\n\nnahmen unerläßlich sei.\n\nDiese Entwicklung ist jedoch nicht durch das Absinken der marktüblichen\n\nMietpreise verursacht worden. Hierzu wäre es vielmehr auch dann gekommen,\n\nwenn die Mietpreise allgemein entsprechend der vereinbarten Staffelmiete - wie\n\nvom Beklagten ursprünglich erwartet - gestiegen wären. Die Vertragsvorteile,\n\ninsbesondere die Möglichkeit, Gewinne zu erzielen, sind dem Beklagten trotz\n\ndes behaupteten Verfalls der Mietpreise unverändert erhalten geblieben (vgl.\n\nauch BGH, Urteil vom 12. April 1960 - VIII ZR 160/59 - NJW 1960, 240, 242 f.).\n\ncc) Allein die Tatsache, daß der Beklagte mittlerweile vergleichbare Ge-\n\nschäftsräume zu einem wesentlich günstigeren Mietzins anmieten könnte,\n\nrechtfertigt nicht die Annahme einer zur Vertragsanpassung führenden Äquiva-\n\nlenzstörung. Überhaupt genügt der Umstand, daß jemand durch eine nachträg-\n\nliche Veränderung der Verhältnisse wirtschaftlich ungünstiger steht, als nach\n\nden getroffenen Vereinbarungen zu erwarten war, regelmäßig nicht, um ihm\n\naus Billigkeitsgründen ein auch nur teilweises Abgehen vom Vertrag zu erlau-\n\nben. Eine andere Beurteilung wäre eine Verletzung der gesetzlichen Grundent-\n\nscheidung, daß Verträge, so wie sie geschlossen sind, gehalten werden müs-\n\nsen (BGH, Urteil vom 1. Oktober 1975 - VIII ZR 108/74 - NJW 1976, 142). Eine\n\nAnpassung eines langfristigen abgeschlossenen Mietvertrags wegen einer\n\nnachträglich eingetretenen Äquivalenzstörung kann nur in besonderen Aus-\n\nnahmefällen in Betracht kommen, zum Beispiel wenn das Festhalten am Ver-\n\ntrag für eine Partei existenzgefährdend wäre. Dies ist hier nicht der Fall.\n\nGerber\n\nSprick\n\nWeber-Monecke\n\nAhlt\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR___8-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-05-08/xii-zr-8-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR___8-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR___8-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-05-08/xii-zr-8-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR___8-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:09:38.980719+00:00"}}