{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__39-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-07-03","aktenzeichen":"XII ZR 39/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 535, 463 ff. Zur Auslegung eines Mietvorvertrages über Kinoräume, die als Teil eines Gesamt- komplexes erst noch errichtet werden sollen, sowie zum Auskunftsrecht aus einem Vormietrecht.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 39/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n3. Juli 2002\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB §§ 535, 463 ff.\n\nZur Auslegung eines Mietvorvertrages über Kinoräume, die als Teil eines Gesamt-\n\nkomplexes erst noch errichtet werden sollen, sowie zum Auskunftsrecht aus einem\n\nVormietrecht.\n\nBGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00 - OLG München\n\nLG München I\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 15. Mai 2002 durch die Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Fuchs\n\nund Dr. Ahlt\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Endurteil des 7. Zi-\n\nvilsenats des Oberlandesgerichts München vom 24. November\n\n1999 aufgehoben und das Endurteil der 14. Kammer für Handels-\n\nsachen des Landgerichts München I vom 15. Juni 1998 abgeän-\n\ndert.\n\nEs wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit der Klä-\n\ngerin, soweit im Gebäudekomplex M. , B.straße ,\n\nFilmtheater und Multiplex errichtet werden, einen Mietvertrag ab-\n\nzuschließen, der dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum\n\nPachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag\n\nentspricht.\n\nDie Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den Inhalt des mit der\n\nFirma V. Ltd., A. , abgeschlossenen Pachtver-\n\ntrages samt allen Nebenabreden und Zusätzen über das Anwesen\n\nB.straße mitzuteilen.\n\nDer Beklagten werden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien streiten darüber, ob der Klägerin aus einem Mietvorvertrag\n\nund einem Vormietrecht gegen die Beklagte Rechte zustehen.\n\nDie Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgänger betrieben seit 1956 im Anwesen\n\nB.straße in M. den \"M. -Filmpalast\", ein Filmtheater mit vier\n\nKinos und einer Gesamtfläche von 2.300 m², sowie einer Besucherkapazität\n\nvon 1.460 Sitzplätzen, seit 1979 als Pächterin aufgrund eines Pachtvertrages\n\nmit der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der L. AG. Der Vertrag zwi-\n\nschen der L. AG und der Klägerin vom 28. Juni 1978 enthält in § 3\n\nfolgende Regelung:\n\n\"1. Der Pachtvertrag beginnt am 01.01.1979. Er wird auf die Dauer von\n\n15 Jahren (i.w. fünfzehn Jahren) fest abgeschlossen und läuft bis zum\n\n31.12.1993.\n\n2. Ein Jahr vor Ablauf der Pachtzeit verpflichten sich beide Parteien,\n\nnach Möglichkeit den Vertrag um mindestens 5 Jahre zu verlängern,\n\nsoweit über die Pachtbedingungen Einigkeit erzielt werden kann.\n\n3. Die Pächterin erhält in jedem Fall ein Vorpachtrecht.\"\n\nDie Beklagte erwarb Ende des Jahres 1993 das Anwesen B.straße\n\nvon der L. AG. Im ersten Halbjahr 1994 kam es zu Verhand-\n\nlungen zwischen ihr und der Klägerin wegen der Verlängerung des Vertrages\n\nvom 28. Juni 1978. Diese führten am 3./4. Mai 1994 zum Abschluß des soge-\n\nnannten \"Nachtrags Nr. 1\" zum Vertrag vom 28. Juni 1978. Dieser lautet aus-\n\nzugsweise:\n\nI. 1. In § 3 bzw. III. der o.g. Mietverträge ist die Mietdauer jeweils bis\nzum 31.12.1993 begrenzt. Ergänzend ist vereinbart, daß die Partei-\nen sich verpflichten, ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit Vereinbarun-\ngen über eine Vertragsverlängerung aufzunehmen. Wegen des\nVerkaufs des Objektes wurden mit dem Voreigentümer jedoch kei-\nne abschließenden Verhandlungen geführt. Der Mieter hat ein Vor-\nmietrecht.\n\n2. Unter Berücksichtigung dieses Vormietrechts werden beide Miet-\nverhältnisse zunächst um drei Jahre, d.h. bis zum 31.12.1996 ver-\nlängert. Es wird eine Kündigungsfrist von 6 Monaten vereinbart.\nErfolgt keine termingerechte Kündigung, verlängern sich die Miet-\nverträge jeweils um ein weiteres Jahr.\n\nII. ....\n\nIII.1. Dem Mieter ist bekannt, daß die Vermieterin eine Umstrukturie-\nrung/Modernisierung des Gesamtobjektes B.straße , S.-\nstraße , Z.straße , mit dem Ziel der baulichen und wirtschaftlichen\nOptimierung anstrebt. Diese Bemühungen bewertet der Mieter po-\nsitiv.\n\nDie Planung befindet sich derzeit noch im Vorstadium, so daß\nheute weder über künftige Nutzungsmöglichkeiten, Lage von\nRäumlichkeiten für die Kinos noch über längere Vertragslaufzeiten\nverbindliche Aussagen getroffen werden können.\n\n2. Sofern ein neues Konzept die Beibehaltung von Kinos beinhaltet,\nerklärt der Mieter jedoch bereits heute unwiderruflich sein Einver-\nständnis zu einer Umverlagerung seines Mietbereiches und die\nVermieterin erklärt, in das Objekt keinen weiteren Kinobetreiber\naufzunehmen nachdem ein Vertrag gemäß Ziffer IV. dieses Nach-\ntrages abgeschlossen wurde. Die genaue Größe und Lage der Flä-\nche wird zwischen Vermieterin und Mieter zu gegebener Zeit noch\nfestgelegt.\n\nIV. 1. Nach dem 31.12.1996 verpflichtet sich der Mieter im Falle der Rea-\nlisierung eines Umbaus/Neubaus die jetzt genutzten Flächen ent-\nsprechend der erforderlichen Ablaufplanung kurzfristig (innerhalb\nvon drei Monaten) ganz oder teilweise nach schriftlicher Aufforde-\nrung durch die Vermieterin zurückzugeben. Der Mieter akzeptiert\nbereits jetzt, daß sein Geschäftsbetrieb je nach Umfang der Bau-\nmaßnahmen eventuell ganz oder zum Teil zum Erliegen kommt\n\nbzw. nur eingeschränkt möglich ist. Sofern möglich, wird die Ver-\nmieterin Interimsflächen zur vorübergehenden Nutzung anbieten.\nDemgemäß verringern/erhöhen sich die Mindestmieten um die je-\nweils gültige qm/Miete entsprechend.\n\n2. Die Parteien verpflichten sich, im Fall der Realisierung des Vorha-\nbens gemäß III. Ziffer 2. über neue Flächen einen neuen Mietver-\ntrag mit folgenden Festkonditionen abzuschließen:\n\na: Mietdauer: 10 Jahre + 5 Jahre Option\n\nb: Umsatzmiete mit Mindestmiete\n\nc: Mietpreiskoppelung der Mindestmiete an den Lebenshaltungsko-\nstenindex eines 4-Personen-Haushaltes von Arbeitern und An-\ngestellten mit mittlerem Einkommen, 1980 = 100 (Ausgangspunkt\nist der Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), Ver-\nänderung bei jeweils um mehr als 7,5 Punkte)\n\nd: Ausbau der Räumlichkeiten zu Lasten des Mieters\n\ne: Übernahme sämtlicher Instandhaltungskosten, ausgenommen\n\nDach und Fach\n\nf: Vollumlage der Betriebs- und Heizkosten\n\ng: Umlage von üblichen Verwalterkosten gemäß einem Vertei-\nlungsschlüssel nach anteiligen m², sofern ein Verwalter für die\nGesamtimmobilie bestellt wird\n\nh: Verpflichtung zur Werbegemeinschaft, falls Gründung erfolgt\n\n3. Kommt es trotz Realisierung des Umbaus/Neubaus zu keiner Eini-\ngung über den Neuabschluß eines Mietvertrages, so erhalten beide\nSeiten abweichend von Ziffer 2. dieses Nachtrages ein einmaliges\nSonderkündigungsrecht. Die Kündigung ist binnen vier Wochen\nnachdem eine der Vertragsparteien das Scheitern der Verhandlun-\ngen schriftlich erklärt hat, auszusprechen. Die Kündigungsfrist be-\nträgt drei Monate zum Monatsende.\n\n4. Sollte - aus welchen Gründen auch immer - die Umstrukturierung\ndes Objektes durch die Vermieterin nicht erfolgen, so sind die vor-\n\nstehenden Regelungen IV. in Ziffer 1. bis 3. hinfällig. Andere\nRechte stehen dem Mieter nicht zu.\n\nDie Vermieterin wird bemüht sein, die durch Baumaßnahmen zu\nerwartenden Beeinträchtigungen so gering wie möglich zu halten.\nWeder aus der Durchführung der Baumaßnahmen und den damit\nverbundenen Beeinträchtigungen noch aus der gänzlichen Schlie-\nßung bzw. Teilschließung des Objektes kann der Mieter gegen die\nVermieterin Ansprüche irgendwelcher Art herleiten.\n\nEnde 1996 entschloß sich die Beklagte, den M. -Komplex komplett\n\nabzureißen - was zwischenzeitlich geschehen ist - und einen Neubau zum Be-\n\ntrieb eines sogenannten \"Multiplex\"-Kinos zu errichten, bestehend aus 14 Kinos\n\nauf einer Gesamtfläche von ca. 10.000 m² mit insgesamt ca. 4.500 Sitzplätzen\n\nsowie Läden, gastronomischen Einrichtungen, Büros und einer Tiefgarage. Die\n\nVorstellung der Beklagten ging dahin, den neu errichteten M. -Komplex\n\nals einheitliches Kino- und Entertainment-Center zu gestalten, dessen Betrieb\n\neinem Generalmieter übergeben werden sollte. Die Beklagte verhandelte be-\n\nreits mit der C./K.-Gruppe über deren Eintritt als Generalmieter.\n\nAm 12. August 1996 fand zwischen den Parteien eine Unterredung statt,\n\nbei der die Beklagte die Klägerin unter anderem über den geplanten Abschluß\n\neines Generalmietvertrages und über die Konditionen eines solchen Vertrages\n\nunterrichtete. Gegenstand des Gesprächs war auch ein mögliches Vormietrecht\n\nder Klägerin sowie die Höhe einer möglichen Abgeltung dieses Rechts. Die Be-\n\nklagte forderte die Klägerin auf, bis 15. September 1996 eine Entscheidung\n\nüber den Abschluß eines Generalmietvertrages mitzuteilen. Mit Schreiben vom\n\n9. Oktober 1996 erklärte die Klägerin, daß sie als Generalmieterin nicht in Fra-\n\nge komme, da dies auch eine grundsätzliche Änderung der vertraglichen Ver-\n\neinbarung vom 3./4. Mai 1994 darstelle, und stellte Schadensersatzforderungen\n\nin Aussicht.\n\nIhre Klage, festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit der Kläge-\n\nrin einen dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom\n\n3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entsprechenden Mietvertrag ab-\n\nzuschließen, hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, an sie 2 Mio. DM nebst Zin-\n\nsen zu bezahlen, hat das Landgericht abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat\n\ndie Klägerin beantragt festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, mit der\n\nKlägerin einen dem in Ziffer III. und IV. des Nachtrages zum Pachtvertrag vom\n\n3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorvertrag entsprechenden Mietvertrag ab-\n\nzuschließen, soweit im Gebäudekomplex M. , B.straße , Filmtheater\n\noder Multiplex errichtet werden, hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, auf der\n\nGrundlage des Nachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994, Ziffer IV. 2.\n\nein Angebot auf Abschluß eines Miet-/Pachtvertrages betreffend die im Anwe-\n\nsen \"M. \" B.straße in M. entstehenden Kinos an die Kläge-\n\nrin abzugeben, ferner die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin den Inhalt des\n\nmit der Firma V. Ltd., A. , abgeschlossenen Pachtvertra-\n\nges samt allen Nebenabreden und Zusätzen über das Anwesen B.straße\n\nmitzuteilen. Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.\n\nDagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, mit der sie ihre Be-\n\nrufungsanträge weiterverfolgt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Verurtei-\n\nlung der Beklagten nach den Hauptanträgen der Klägerin.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, der Feststellungsantrag sei un-\n\nzulässig. Ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung der Ver-\n\npflichtung der Beklagten (§ 256 Abs. 1 ZPO) sei nicht gegeben. Die erstrebte\n\nFeststellung führe nämlich nicht zu einer sachgemäßen, prozeßökonomisch\n\nsinnvollen Entscheidung der zwischen den Parteien bestehenden Streitigkeiten.\n\nEine abschließende Entscheidung über die Streitpunkte könne die Klägerin nur\n\nim Wege einer Leistungsklage erreichen, die ihr auch möglich sei. Der von der\n\nKlägerin gestellte Hilfsantrag auf Abgabe eines Angebots der Beklagten sei zu-\n\nlässig, jedoch nicht begründet. Die Voraussetzungen für die Annahme eines\n\nVorvertrages seien zwar erfüllt. Voraussetzung sei, daß Regelungen mit einem\n\nsolchen Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit getrof-\n\nfen seien, daß im Streitfall der Inhalt des Vertrags richterlich festgesetzt werden\n\nkönne. Ein gewerblicher Mietvorvertrag sei in der Regel hinreichend bestimmt,\n\nwenn eine Einigung über das Mietobjekt, die Mietdauer und den Mietzins erzielt\n\nworden sei, wobei die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen weiteren\n\nVerhandlungen vorbehalten bleiben könnten. Die Mietdauer sei eindeutig fest-\n\ngelegt. Der Mietzins - Umsatzmiete mit Mindestmiete - sei jedenfalls bestimm-\n\nbar; auch der Mietgegenstand sei ausreichend geregelt. Die Parteien seien sich\n\neinig gewesen, daß, soweit möglich, eine Zuweisung der der bisherigen Nut-\n\nzung entsprechenden Flächen zum Betrieb eines Kinos am Standort \"M. -\n\nKomplex\" erfolgen solle. Der gesamte Regelungsinhalt der Vereinbarung erge-\n\nbe, daß ein vorvertraglicher Bindungswille bestanden habe.\n\nDie Parteien hätten jedoch angesichts der in Aussicht genommenen\n\nweitgehenden Umstrukturierungsmaßnahmen einen Verhandlungsbedarf für\n\ngegeben erachtet. Die Beklagte habe die Klägerin darüber informiert, daß der\n\nM. -Komplex abgerissen und die Errichtung eines Multiplex-Kinos mit\n\n14 Sälen und 4.500 Sitzplätzen auf einer Fläche von 10.000 m² unter der Lei-\n\ntung eines Generalmieters geplant sei. Die Klägerin habe die Beklagte aufge-\n\nfordert zu erklären, ob die Möglichkeit bestehe, das Objekt als Generalmieter\n\nselbst zu übernehmen. Die Klägerin habe sich ihrer nach dem Vertrag beste-\n\nhenden Verhandlungspflicht mit dem Hinweis, sie komme als Generalmieter\n\nnicht in Frage, entzogen. Damit habe sie den Vertrag selbst nicht erfüllt. Die\n\nKlägerin habe es endgültig abgelehnt, das Objekt als Generalmieter zu führen,\n\nund an dieser Auffassung auch noch in der Schlußverhandlung vor dem Ober-\n\nlandesgericht festgehalten. Hinsichtlich der Nutzung des in ihrem Eigentum ste-\n\nhenden Gebäudekomplexes sei die Beklagte keinen Beschränkungen unterle-\n\ngen. Sie sei nicht gehindert gewesen, aus wirtschaftlichen Erwägungen eine\n\ngrundlegend andere Gestaltung des Filmtheaters zu planen und durchzuführen,\n\ninsbesondere auch einen Generalmietvertrag mit dem neuen Betreiber abzu-\n\nschließen.\n\nDer Antrag der Klägerin auf Erteilung der Auskunft sei zulässig, jedoch\n\nunbegründet. Eine Verpflichtung der Beklagten, der Klägerin analog § 510 BGB\n\na.F. (= §§ 463 ff. BGB n.F.) den Inhalt des mit dem australischen Unternehmen\n\ngeschlossenen Vertrags mitzuteilen, bestehe nicht. Aus der Vereinbarung in\n\nZiffer I. und II. des Nachtrags vom 3./4. Mai 1994 zu den Miet- bzw. Pachtver-\n\nträgen von 1978 ergebe sich zwar, daß das vereinbarte Vormietrecht weiter\n\nwirksam sein solle. Die Ablehnung eines Generalmietvertrags durch die Kläge-\n\nrin bedeute aber, daß die Klägerin sich geweigert habe, ihr Vormietrecht auszu-\n\nüben. Dafür spreche insbesondere auch, daß die Klägerin erstinstanzlich hilfs-\n\nweise zur Abgeltung des Vormietrechts einen Schadensersatzanspruch in Höhe\n\nvon 2 Mio. DM geltend gemacht habe. Die Klägerin sei davon ausgegangen,\n\ndaß die Beklagte bereits einen Vertrag mit einem Dritten, nämlich der C.\n\n/K.-Gruppe abgeschlossen habe, was tatsächlich jedoch nicht der Fall gewesen\n\nsei.\n\n2. Die Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen\n\nPunkten stand.\n\na) Das Berufungsgericht hat die Feststellungsklage zu Unrecht als un-\n\nzulässig erachtet. Für eine Feststellungsklage ist zwar im allgemeinen kein\n\nRaum, wenn eine Leistungsklage möglich ist, die das Rechtsschutzinteresse\n\ndes Klägers ebenso wahren würde (st.Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 1994\n\n- V ZR 34/92 - NJW-RR 1994, 1272/1273 m.N.).\n\nWill eine Partei aus einem Vorvertrag den Abschluß eines Hauptvertra-\n\nges erreichen, so hat sie im Regelfall auf Annahme eines konkreten, von ihr\n\nselbst abgegebenen Angebots zu klagen (BGH, Urteil vom 18. November 1993\n\n- IX ZR 256/92 - NJW-RR 1994, 317, 318 m.w.N.; Staudinger/Bork BGB\n\n13. Bearbeitung Vorbem. zu §§ 145 ff. Rdn. 67). Dies war der Klägerin jedoch,\n\nwie die Revision zu Recht geltend macht, wegen der Besonderheiten des vor-\n\nliegenden Falles nicht möglich. Sie kennt die Details der errichteten Bauten\n\nnicht und weiß im einzelnen nicht, welche Räume für Kinos vorgesehen sind.\n\nDie Möglichkeit, im Wege der Leistungsklage auf Abgabe eines Ange-\n\nbots zu klagen, wie es die Klägerin mit ihrem Hilfsantrag getan hat, wäre eben-\n\nfalls mit unzumutbaren Schwierigkeiten verbunden. Der Klageantrag auf Ab-\n\nschluß eines nach einem Vorvertrag geschuldeten Hauptvertrages muß grun d-\n\nsätzlich den gesamten Vertragsinhalt umfassen (BGH, Urteil vom 18. November\n\n1994 aaO). Bestimmt genug ist der Leistungsantrag nur, wenn er alles enthält,\n\nwas nach den Vorstellungen der Klägerin den Inhalt der Verpflichtung der Be-\n\nklagten zum Abschluß des gewünschten Vertrages bilden soll. Andernfalls be-\n\nstünde die Gefahr, daß es wegen noch ausstehender Regelungen zu weiteren\n\nRechtsstreitigkeiten zwischen den Parteien kommt. Für eine stückweise Her-\n\nbeiführung des Gesamtvertrages im Wege von Teilleistungsklagen ist ein\n\nRechtsschutzbedürfnis aber grundsätzlich nicht anzuerkennen (BGH, Urteil vom\n\n18. November 1994 aaO). Die Beklagte hatte hier einen erheblichen Spielraum\n\nhinsichtlich der Details. Es bestünde die Gefahr, daß der Streit der Parteien,\n\nwenn die Beklagte ein Angebot abgäbe, im Vollstreckungsverfahren fortgesetzt\n\nwürde. In solchen Fällen ist aber der Klageantrag als nicht hinreichend be-\n\nstimmt anzusehen (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97 -\n\nNJW 1999, 954). Demgegenüber kann ein Feststellungsverfahren zur Erledi-\n\ngung der aufgetretenen Streitpunkte führen. Dafür liegen hier ausreichende An-\n\nhaltspunkte vor. Die Parteien streiten nicht um Details des Mietvertrages, son-\n\ndern darum, ob die Beklagte überhaupt an die Klägerin vermieten muß bzw. ob\n\nes ausreichend ist, wenn sie der Klägerin einen Generalmietvertrag angeboten\n\nhat. Der Klägerin geht es nur um die Feststellung, daß sich die Beklagte nicht\n\neinseitig vom Vertrag lossagen kann, sondern ein Angebot bezüglich der er-\n\nrichteten Kinoräume abgeben muß.\n\nb) Die Feststellungsklage ist auch begründet. Die Beklagte ist verpflich-\n\ntet, mit der Klägerin, soweit im Gebäudekomplex M. , B.straße ,\n\nFilmtheater oder Multiplex errichtet werden, einen dem in Ziffer III. und IV. des\n\nNachtrages zum Pachtvertrag vom 3./4. Mai 1994 geschlossenen Mietvorver-\n\ntrag entsprechenden Mietvertrag abzuschließen.\n\nDas Berufungsgericht geht davon aus, daß die Parteien einen bindenden\n\nVorvertrag geschlossen haben und daß der Klägerin ein Vormietrecht zustand,\n\nwenn auch die Beklagte hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks freie Hand\n\nhaben sollte. Dieses im Wege der Auslegung gefundene Ergebnis ist revisions-\n\nrechtlich nicht zu beanstanden. Insofern sind Rechtsfehler nicht zu erkennen.\n\naa) Ziffer IV. 2. des Nachtrags vom 3./4. Mai 1994 beinhaltet einen bin-\n\ndenden Mietvorvertrag. Die Vertragsparteien haben über das Mietobjekt und die\n\nMietdauer eine ausreichende Einigung erzielt. Zu Recht bejaht das Oberlan-\n\ndesgericht auch die für einen Vorvertrag erforderliche Einigung über die Miete.\n\nEs reicht aus, daß sie - notfalls mit sachverständiger Hilfe - bestimmbar ist.\n\nSelbst ohne jegliche Vereinbarung über den Mietzins kann sogar ein Mietver-\n\ntrag zustande kommen, sofern sich die Parteien bindend über eine entgeltliche\n\nÜberlassung des Gebrauchs der Mietsache einigen. Dann kann im konkreten\n\nFall ein angemessener oder ortsüblicher Mietzins als vereinbart gelten (Senats-\n\nurteil vom 2. Oktober 1991 - XII ZR 88/90 - WuM 1992, 312, 313). Danach ist\n\ndie Beklagte verpflichtet, der Klägerin nach den Umbaumaßnahmen einen\n\nMietvertrag mit 10 Jahren Laufzeit plus 5 Jahren Option anzubieten. Die Ver-\n\npflichtung besteht, wenn die Beklagte auf ihrem Areal weiterhin Kinos vorsieht,\n\nund erstreckt sich auf sämtliche Kinos. Einzelheiten, insbesondere Umfang und\n\nLage, sollten noch Vereinbarungssache sein; sie hängen von der Art des Um-\n\nbaus ab, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht bekannt war.\n\nbb) Nach Auffassung des Berufungsgerichts unterlag die Beklagte hin-\n\nsichtlich der Nutzung des in ihrem Eigentum stehenden Gebäudekomplexes\n\nkeinen Beschränkungen. Das ist zwar im Grundsatz zutreffend und wird von der\n\nRevision auch nicht in Frage gestellt. Die Beklagte hätte danach z.B. von der\n\nErrichtung von Kinoräumen ganz absehen und eine andere Nutzung als bisher\n\nvorsehen können. Im Mietvorvertrag wird sie in ihrer Gestaltungsfreiheit hin-\n\nsichtlich des Geländes nicht beschränkt. Das ändert aber nichts daran, daß sie\n\nwegen der Vermietung tatsächlich errichteter Kinoräume an den Mietvorvertrag\n\ngebunden ist.\n\ncc) Unzutreffend ist aber die Ansicht des Berufungsgerichts, daß die Be-\n\nklagte den Vorvertrag durch Anbieten eines Generalmietvertrages erfüllen\n\nkonnte. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Beklagte der Klägerin die\n\nneu gestalteten Räume entsprechend ihrer Verpflichtung angeboten mit der\n\nFolge, daß sie kein weiteres Angebot mehr machen mußte, weil die Klägerin\n\nVerhandlungen über dieses Angebot abgelehnt hat. Das Berufungsgericht stellt\n\nentscheidend darauf ab, da die Beklagte hinsichtlich der Nutzung des Komple-\n\nxes keinen Beschränkungen unterlag, sei sie auch berechtigt gewesen, für das\n\ngesamte Gelände einen Generalmieter zu suchen. Eine Auslegung dahin, daß\n\ndie Beklagte ihre Verpflichtung aus dem Vorvertrag auch durch Anbieten eines\n\nGeneralmietvertrages erfüllen kann, widerspricht aber dem mit der Absprache\n\nverfolgten Zweck und beachtet die beiderseitige Interessenlage nicht.\n\n(1) Zwar ist die Auslegung von Individualvereinbarungen grundsätzlich\n\nSache des Tatrichters. Diese Auslegung bindet aber das Revisionsgericht u.a.\n\ndann nicht, wenn sie unter Verletzung gesetzlicher Auslegungsgrundsätze\n\n(§§ 133, 157 BGB) oder der Denkgesetze vorgenommen wurde (BGHZ 135,\n\n269, 273). Das ist hier der Fall. Das Berufungsgericht hat angenommen, es lie-\n\nge ein bindender Mietvorvertrag vor. Der Mietgegenstand sei - da bestimmbar -\n\nausreichend geregelt. Die Parteien seien sich einig gewesen, daß, soweit mög-\n\nlich, eine Zuweisung der der bisherigen Nutzung entsprechenden Flächen zum\n\nBetrieb eines Kinos am Standort \"M. -Komplex\" erfolgen solle. Anderer-\n\nseits geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Klägerin verpflichtet sein\n\nsolle, den gesamten Komplex zu übernehmen. Diese Auslegung ist wider-\n\nsprüchlich, so daß der Senat nicht an sie gebunden ist (Senatsurteil vom\n\n17. September 1980 - IVb ZR 550/80 - FamRZ 1980, 1104).\n\n(2) Der Senat kann die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil\n\nweitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforder-\n\nlich sind (BGHZ 121, 284, 289). Er legt die getroffene Vereinbarung dahin aus,\n\ndaß der Beklagte der Klägerin Kinos zur Miete überlassen muß, falls solche\n\nerrichtet werden, die Klägerin aber weitere Räume wie Restaurants, Geschäfte\n\nund die Tiefgarage nicht anmieten muß.\n\nBis zum Abschluß des \"Nachtrags Nr. 1\" hatte die Klägerin nur Kinoräu-\n\nme und damit nur einen Teil des Gesamtkomplexes gemietet. Ein großer Teil\n\nwurde anderweitig genutzt. Ziffer III. Nr. 2 spricht von einer \"Umverlagerung\n\nseines Mietbereiches\", falls ein neues Konzept die Beibehaltung von Kinos be-\n\ninhaltet. Im Gegenzug verpflichtete sich die Vermieterin, keine weiteren Kino-\n\nbetreiber aufzunehmen. Dieser Konkurrenzschutz wäre nicht verständlich, wenn\n\ndie Klägerin von vornherein den gesamten Komplex hätte anmieten sollen.\n\nSchließlich sieht IV. Nr. 2 g \"die Umlage von üblichen Verwalterkosten gemäß\n\neinem Verteilungsschlüssel nach anteiligen m²\" vor, sofern ein Verwalter für die\n\nGesamtimmobilie bestellt wird. Auch diese Regelung wäre nicht sinnvoll, wenn\n\ndie Klägerin verpflichtet sein sollte, den gesamten Komplex zu übernehmen.\n\nDies bedeutet, daß die Parteien einen Mietvorvertrag über neu errichtete\n\nKinoräume abgeschlossen haben. Zwar ist die Beklagte nicht verpflichtet, Kinos\n\nzu errichten. Sie ist frei, wie sie das Objekt künftig nutzen will. Sind nach dem\n\nUmbau im \"M. \" weiter Kinos vorhanden, so ist die Klägerin aber befugt,\n\ndiese zu betreiben, wie sie bzw. ihr Rechtsvorgänger es seit 1956 getan haben.\n\n(3) Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf einen Wegfall der Ge-\n\nschäftsgrundlage berufen. Es mag durchaus zutreffen, daß der Neubau einen\n\nUmfang angenommen hat, den die Parteien bei Abschluß des Vorvertrages\n\nnicht vorausgesehen haben. Die Beklagte hatte sich aber zur Vermietung der\n\nkünftigen Kinos verpflichtet, unabhängig davon, wie die Gestaltung des Kom-\n\nplexes im einzelnen aussehen würde. Damit muß sie auch das Risiko tragen,\n\ndaß die - versprochene - Einzelvermietung wirtschaftlich ungünstiger ist als die\n\nÜberlassung an einen Gesamtmieter.\n\n(4) Mit dem Antrag auf Abschluß eines Generalmietvertrages hat die Be-\n\nklagte der Klägerin zwar (auch) Kinos angeboten. Sie wollte damit aber die Klä-\n\ngerin zwingen, nicht nur die Kinos, sondern auch die übrigen Gewerbeflächen\n\n(Läden, Restaurants, Büros und Tiefgaragen) anzumieten. Die Klägerin hätte\n\ndamit nur die Möglichkeit gehabt, alles zu nehmen oder die Kinos nicht zu be-\n\nkommen. Damit konnte die Beklagte ihre Verpflichtung aus dem Mietvorvertrag\n\nnicht erfüllen. Sie hat ein \"aliud\" angeboten. Dieses mußte die Klägerin weder\n\nannehmen noch darüber verhandeln. Sie kann vielmehr verlangen, daß ihr die\n\nKinos nach Maßgabe des Mietvorvertrages angeboten werden.\n\nc) Die Klägerin kann auch die begehrte Auskunft verlangen. Zu Recht ist\n\ndas Oberlandesgericht davon ausgegangen, daß der Klägerin ein Vormietrecht\n\nzusteht. Aus der Vereinbarung in Ziffer I. und II. des Nachtrags Nr. 1 vom\n\n3./4. Mai 1994 zu dem Pachtvertrag von 1978 ergibt sich, daß das ursprünglich\n\nzwischen den Parteien des Pachtvertrages vereinbarte Vormietrecht weiter\n\nwirksam sein sollte und nicht, wie die Beklagte meint, mit dem Nachtrag vom\n\n3./4. Mai 1994 abschließend berücksichtigt und beseitigt worden ist. Zutreffend\n\nweist das Berufungsgericht darauf hin, daß Ziffer I. der Vereinbarung der Inter-\n\npretation der Beklagten ausdrücklich widerspricht, weil eindeutig zum Ausdruck\n\nkommt, daß der Klägerin ein Mietvorrecht zustehen soll.\n\nAufgrund des Vormietrechts ist der Berechtigte befugt, durch einseitige\n\nErklärung gegenüber dem Verpflichteten ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu\n\nbegründen, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat (BGHZ\n\n55, 71, 74). Um überprüfen zu können, ob die Ausübung eines Vormietrechts\n\nmöglich und sinnvoll ist, muß der Berechtigte den Inhalt des Mietvertrages ken-\n\nnen. § 510 BGB a.F., der dem Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Verpflich-\n\nteten ein Auskunftsrecht einräumt, ist insoweit auf Vormiet- und Vorpachtverträ-\n\nge analog anzuwenden (BGH, Urteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69 -\n\nNJW 1971, 422, 423, 424).\n\nVon einer solchen Auskunftspflicht geht auch das Berufungsgericht aus,\n\nist aber der Meinung, daß die Klägerin ihr Vormietrecht nicht ausüben will und\n\nihr deshalb auch kein Anspruch auf Auskunft zusteht. Diese auf einer Ausle-\n\ngung des Verhaltens der Vertragsparteien beruhende Auffassung ist unzutref-\n\nfend. Zwar ist der Senat auch insoweit nur zu einer eingeschränkten Überprü-\n\nfung befugt. Die Auslegung durch das Berufungsgericht bindet den Senat aber\n\nnicht, weil sie von unzutreffenden rechtlichen Überlegungen ausgeht und die\n\nInteressen der Klägerin nicht ausreichend berücksichtigt. Da weitere Feststel-\n\nlungen nicht zu erwarten sind, ist der Senat auch insoweit selbst zur Auslegung\n\nbefugt (BGHZ 124, 39, 45).\n\naa) Die Rechtsprechung verlangt für einen wirksamen Verzicht auf ein\n\nVorkaufsrecht den Abschluß eines Erlaßvertrages (st.Rspr. des BGH; BGH,\n\nUrteil vom 10. Juni 1966 - VII ZR 177/64 - WM 1966, 893, 895). Für den Ver-\n\nzicht auf ein Mietvorrecht gilt nichts anderes. Das Oberlandesgericht hat eine\n\nEinigung über einen Verzicht nicht festgestellt. Ein ausreichender Sachvortrag\n\nin dieser Richtung ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht auf-\n\ngezeigt.\n\nbb) Die Klägerin verhält sich auch nicht treuwidrig (vgl. BGH aaO; BGH,\n\nUrteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 230/63 - WM 1966, 511, 512), wenn sie auf\n\nihrem Vormietrecht besteht. In der Ablehnung des ihr angebotenen General-\n\nmietvertrages liegt kein Verzicht der Klägerin auf ihre Rechte aus dem Vormiet-\n\nvertrag. Das Vertragsangebot der Beklagten hat mit dem Vormietrecht nichts zu\n\ntun. Das Vormietrecht gibt der Klägerin nicht das Recht, von der Verpflichteten\n\ndie Abgabe eines Mietangebots zu verlangen. Es berechtigt den Inhaber viel-\n\nmehr, durch einseitige Erklärung ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begrün-\n\nden, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat. Diese Rechts-\n\nstellung kann der Verpflichtete nicht durch ein eigenes Mietvertragsangebot\n\nbeeinträchtigen, das anzunehmen der Berechtigte nicht verpflichtet ist. Würde\n\ndie Ablehnung eines Mietvertragsangebotes als Verzicht auf das Vormietrecht\n\ngewertet, so wäre es für den Verpflichteten ein Leichtes, das Vormietrecht aus-\n\nzuschalten. Er könnte durch ein ungünstiges Angebot auf diesem Wege den\n\nBerechtigten von der Ausübung seines Vormietrechtes abhalten. Das kann\n\nnicht rechtens sein.\n\nAus dem Umstand, daß die Klägerin in erster Instanz hilfsweise zur Ab-\n\ngeltung des Vormietrechts einen Schadensersatzanspruch in Höhe von\n\n2 Mio. DM geltend gemacht hat, kann man entgegen der Auffassung des Beru-\n\nfungsgerichts ebenfalls nicht schließen, daß die Klägerin ihr Vormietrecht nicht\n\nausüben will. Die Klägerin hat Schadensersatz von der Beklagten verlangt, weil\n\ndiese durch Abschluß eines Mietvertrages mit der C./K. -Gruppe \n\nihr\n\nxxVormietrecht verletzt habe. Die Klägerin mußte zumindest mit der Möglichkeit\n\nrechnen, daß die Beklagte mit dieser Firma einen Generalmietvertrag abge-\n\nschlossen haben könnte, in den sie nicht eintreten wollte, und daß die Beklagte\n\nauf diese Weise ihr Vormietrecht bezüglich der Kinoräume umgangen hätte.\n\n3. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, kann der Senat in der Sa-\n\nche selbst entscheiden (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.F.).\n\nGerber\n\nSprick\n\nWeber-Monecke\n\nFuchs\n\nBundesrichter Dr. Ahlt ist erkrankt\nund kann deshalb nicht unterschreiben.\n\nGerber","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__39-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-03/xii-zr-39-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 510","ref_norm":"510","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 463","ref_norm":"463","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 256","ref_norm":"256","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__39-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__39-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-03/xii-zr-39-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__39-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:24:49.357651+00:00"}}