{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__37-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-04-10","aktenzeichen":"XII ZR 37/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nXII ZR 37/00 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n10. April 2002 \nKüpferle, \nJustizamtsinspektorin \nals Urkundsbeamter \nder Geschäftsstelle \n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 6. März 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter \n\nGerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Dresden vom 22. Dezember 1999 im Kos-\n\ntenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Klage (Feststellungs-\n\nantrag) stattgegeben, die Widerklage abgewiesen und die Beru-\n\nfung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Zwickau \n\nvom 19. Mai 1999 insoweit zurückgewiesen worden ist. \n\nDer Rechtsstreit wird im Umfang der Aufhebung zur erneuten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisi-\n\nonsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\nDie Parteien streiten darüber, ob zwischen ihnen ein Mietvertrag besteht \n\nund um Ansprüche aus diesem Mietverhältnis. \n\nDie Klägerin mietete mit schriftlichem Vertrag vom 10./12. Februar 1992 \n\nvon der M. GmbH (im \n\nfolgenden \n\nM. GmbH) Gewerberäume mit einer Laufzeit von 15 Jahren. § 15 des Miet-\n\nvertrages lautet: \n\n\"Der Vermieter ist jederzeit berechtigt, mit schuldbefreiender Wir-\nkung seine Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag ganz oder \nteilweise auf einen Dritten zu übertragen.\" \n\nZwischen den Parteien besteht Streit, ob die M. GmbH im Jahre \n\n1992 ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die B. \n\n KG (im folgenden B. KG) übertra-\n\ngen hat und die Beklagte, die B. OHG, Rechtsnachfolgerin dieser Gesell-\n\nschaft ist. \n\nAm 13. Januar 1998 wurde die M. GmbH wegen Vermögenslosigkeit \n\nim Handelsregister gelöscht. Deshalb kündigte die Klägerin jeweils mit Schrei-\n\nben vom (richtig) 15. Oktober 1998 gegenüber der M. GmbH fristlos sowie \n\ngegenüber der B. KG und der Beklagten zum 30. Juni 1999. Die Beklagte \n\nhält die Kündigungen für unwirksam und macht hilfsweise geltend, der Mietver-\n\ntrag sei am 30. Juni 1999 von zwei Treuhändern der in Liquidation befindlichen \n\nM. GmbH aufgrund eines Treuhandvertrages aus dem Jahre 1988 auf sie \n\nübertragen worden. \n\nDie Klägerin hat Feststellung begehrt, daß zwischen den Parteien kein \n\nMietverhältnis bestehe, hilfsweise, daß ein etwa bestehendes Mietverhältnis am \n\n30. Juni 1999 geendet habe. Außerdem hat sie 10.000 DM aus einem selb-\n\nständigen Schuldversprechen der Beklagten geltend gemacht. \n\nDie Beklagte hat mit ihrer Widerklage Mietnebenkosten in Höhe von \n\n24.553,44 DM verlangt. Das Landgericht hat der Feststellungsklage stattgege-\n\nben und im übrigen die Klage und die Widerklage abgewiesen. \n\nDie Berufung der Klägerin, die ihre Leistungsklage um 15.421,25 DM er-\n\nweitert hat, und die Berufung der Beklagten blieben ohne Erfolg. Dagegen wen-\n\ndet sich die Beklagte mit der Revision, mit der sie ihre Berufungsanträge wei-\n\nterverfolgt. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nDie Revision der Beklagten führt im Umfang der Aufhebung zur Zurück-\n\nverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. \n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, für die Annahme eines selb-\n\nständigen Schuldversprechens durch die Beklagten fehle es an einem eindeuti-\n\ngen Sachvortrag der Klägerin. Es sei nicht auszuschließen und sogar wahr-\n\nscheinlich, daß die Beklagte die behauptete Erklärung nur für den Fall habe \n\nabgeben wollen, daß sie als Vermieterin angesehen werde. Ein Anspruch auf \n\nSchadensersatz bestehe schon deshalb nicht, weil ein Mietvertrag mit der Be-\n\nklagten nicht geschlossen sei. Eine Vertragsübertragung von der M. GmbH \n\nauf die B. KG im Jahre 1992 scheitere schon daran, daß der Geschäftsfüh-\n\nrer der Komplementärin der B. KG nicht alleinvertretungsberechtigt gewe-\n\nsen sei. Im übrigen sei der Beklagten der Nachweis einer Übertragungsverein-\n\nbarung nicht gelungen. \n\nDie Wirksamkeit der Treuhandverträge und der Vereinbarung vom \n\n30. Juni 1999 könne dahinstehen, weil die bereits am 15. Oktober 1998 gegen-\n\nüber der M. GmbH erklärte fristlose Kündigung des Mietvertrages wirksam \n\nsei. Ein Vermieterwechsel habe deshalb am 30. Juni 1999 nicht mehr stattfin-\n\nden können. Mietverträge könnten nach § 242 BGB außerordentlich gekündigt \n\nwerden, wenn einer Partei die Fortsetzung nicht mehr zugemutet werden kön-\n\nne. An die Feststellung der Unzumutbarkeit seien strenge Anforderungen zu \n\nstellen. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung sei der Klägerin ein Festhalten \n\nam Vertrag nicht mehr zumutbar gewesen. Die Klägerin habe am 18. Mai 1998 \n\nerfahren, daß die M. GmbH - allenfalls bis auf ihre Mietzinsansprüche ge-\n\ngen die Klägerin - vermögenslos geworden und deswegen im Handelsregister \n\ngelöscht worden sei. Die zwischen den Parteien streitige Vermögenslosigkeit \n\nkönne offenbleiben. Zumindest aus der Sicht der Klägerin zum Zeitpunkt ihrer \n\nKündigung habe die akute Gefahr bestanden, daß ihre Vermieterin, die M. \n\nGmbH, als Gesellschaft bereits voll beendet und nicht mehr existent gewesen \n\nsei. Die Planungssicherheit der Klägerin sei deshalb in unzumutbarer Weise \n\nbeeinträchtigt gewesen. Auf Vermieterseite habe eine verantwortliche Person \n\noder ein für die Verbindlichkeiten haftendes Stammkapital nicht mehr existiert. \n\nHinsichtlich der beklagten OHG, die angeblich durch Umwandlung aus der KG \n\nentstanden sei, sei der Klägerin auf Nachfrage vom 3. Juli 1998 mit Schreiben \n\ndes Rechtsanwalts H. vom 8. Juli 1998 mitgeteilt worden, die Be-\n\nklagte existiere nicht. Der Klägerin sei somit nicht nur die angebliche Vertrags-\n\nübertragung im Juli 1992 nicht mitgeteilt worden, sie sei auch über die Vorgän-\n\nge der nunmehr behaupteten Umwandlung unrichtig informiert worden. Damit \n\nsei auch die Vertrauensgrundlage zerstört. Die Widerklageforderung sei unbe-\n\ngründet. Da zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis bestehe, habe die \n\nBeklagte keinen Anspruch auf Nebenkostenzahlung. \n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung nicht stand. Es steht nicht fest, daß die Beklagte nicht durch Vertrags-\n\nübernahme in die Rechtsstellung der Vermieterin eingetreten ist. \n\na) Die Revision nimmt es hin, daß das Berufungsgericht eine wirksame \n\nVertragsübertragung der M. GmbH an die B. KG im Jahre 1992 ver-\n\nneint hat. Aus Rechtsgründen ist diese Entscheidung des Berufungsgerichts \n\nauch nicht zu beanstanden. \n\nb) Das Oberlandesgericht geht jedoch zu Unrecht davon aus, daß der \n\nMietvertrag mit der M. GmbH im Oktober 1998 wirksam gekündigt worden \n\nist. Zwar ist es im Ausgangspunkt zutreffend, daß ein befristeter Mietvertrag \n\nauch bei Fehlen der Voraussetzungen des § 554 a BGB a.F. gekündigt werden \n\nkann, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung \n\ndes Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Ver-\n\ntrauensgrundlagen derart gefährdet ist, daß sie dem Kündigenden auch bei An-\n\nlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zuzumuten ist. Grundlage für die-\n\nses Kündigungsrecht ist § 242 BGB (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1977 \n\n- VIII ZR 119/76 - WM 1978, 271, 273). \n\nDer Begriff \"wichtiger Grund\" ist ein Rechtsbegriff. Die für seine Feststel-\n\nlung nötige Würdigung aller Umstände obliegt dem Tatrichter. Das Revisionsge-\n\nricht hat aber sowohl die richtige Anwendung des Rechtsbegriffs als auch die \n\nFrage nachzuprüfen, ob alle für die Entscheidung wesentlichen Umstände be-\n\nrücksichtigt sind (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1977 aaO). \n\nDas Oberlandesgericht hat die Wirksamkeit der außerordentlichen Kün-\n\ndigung allein deshalb bejaht, weil die M. GmbH von Amts wegen im Han-\n\ndelsregister wegen Vermögenslosigkeit gelöscht worden und die Klägerin über \n\ndie Umwandlung der B. KG in die B. OHG nicht richtig informiert wor-\n\nden sei. Damit hat das Oberlandesgericht zu geringe Anforderungen an das \n\nVorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und den gebotenen strengen Maß-\n\nstab für die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht ausreichend beach-\n\ntet. \n\naa) Bei Vermögensverfall einer Mietvertragspartei gewährt das Gesetz \n\ndem Vertragspartner jedenfalls im Grundsatz kein Recht, sich vom Vertrag zu \n\nlösen. Die Rechtsfolgen aus der enttäuschten Erwartung der Mietvertragspar-\n\nteien, die Vermögensverhältnisse des Vertragsgegners würden sich nach Ab-\n\nschluß des Mietvertrages nicht wesentlich verschlechtern, sind ausschließlich in \n\n§ 321 BGB a.F. geregelt. Danach kann der aus dem Mietvertrag Vorleistungs-\n\npflichtige seine Leistung solange zurückhalten, bis die Gegenleistung bewirkt \n\nist, wenn sie durch eine nach Mietvertragsabschluß eintretende wesentliche \n\nVermögensverschlechterung gefährdet ist. Weitere Rechte stehen ihm nicht zu \n\n(Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. II. \n\nRdn. 631). Nach dem hier noch anwendbaren § 21 KO blieb selbst der Konkurs \n\ndes Vermieters ohne Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Mietvertrages, so-\n\nfern das Mietobjekt dem Mieter bei Konkurseröffnung bereits überlassen war \n\n(Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. §§ 535, 536 Rdn. 168). Die Ansprüche \n\ndes Mieters sind auf seiten des Vermieters Masseverbindlichkeiten (Belz in \n\nBub/Treier aaO Kap. VII B Rdn. 171). Nach neuem Recht besteht bei Eröffnung \n\ndes Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters das Mietverhältnis \n\nfort (§ 108 InsO). Ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter gibt es nicht \n\n(Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 7. Aufl., § 564 BGB Rdn. 123). \n\nbb) Auch die Löschung der GmbH wegen Vermögenslosigkeit nach § 2 \n\nLöschG (seit 1. Januar 1999: § 141 a FGG, § 60 Abs. 1 Nr. 7 GmbHG) hat kei-\n\nne rechtsgestaltende Wirkung in dem Sinne, daß sie die GmbH endgültig erlö-\n\nschen läßt. Stellt sich nach der Löschung heraus, daß die GmbH doch noch \n\nVermögen hat, wird nunmehr eine Abwicklung durchgeführt. Die GmbH kann in \n\ndiesem Stadium weiter am Rechtsverkehr teilnehmen (BGHZ 48, 303, 307; \n\nRowedder-Rasner GmbHG 3. Aufl. Anh. nach § 60 Rdn. 18). Erfüllt sie ihre \n\nmietvertraglichen Verpflichtungen, so ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses \n\nfür den Mieter nicht unzumutbar. Erfüllt sie ihre Verpflichtungen nicht mehr, so \n\nkann der Mieter sein gesetzliches Kündigungsrecht aus § 542 BGB a.F. ausü-\n\nben und ist auf ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 242 BGB nicht \n\nangewiesen. Wegen ihrer Rechte aus dem Mietvertrag mit der Klägerin war die \n\nM. GmbH nicht vermögenslos und bestand deshalb trotz Löschung im \n\nHandelsregister weiter. \n\ncc) Die Gefährdung der notwendigen wirtschaftlichen Planungssicherheit, \n\nvon der das Berufungsgericht ausgegangen ist, rechtfertigt im zu entscheiden-\n\nden Fall eine nach § 242 BGB gestützte Kündigung nicht. Das Mietobjekt war \n\nder Klägerin seit Jahren überlassen und konnte von ihr ohne Schwierigkeiten \n\ngenutzt werden. Anhaltspunkte dafür, daß die Vermieterin der Klägerin dieses \n\nverwehren würde, sind nicht ersichtlich. Nur wenn sich abzeichnete, daß die \n\nVermieterin ihre Verpflichtung aus dem Mietvertrag nicht mehr erfüllen würde, \n\nwäre die Klägerin nach § 242 BGB zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. \n\nDas ist aber nicht der Fall. Die Beklagte, die mit der M. GmbH personeniden-\n\ntisch ist, hat noch vor der Kündigung der Klägerin dieser gegenüber geltend \n\ngemacht, daß sie den Mietvertrag übernommen habe und auf jeden Fall am \n\nMietvertrag festhalten wolle. Die Übernahme der Vermieterstellung durch die \n\nBeklagte hätte die vertragliche Position der Klägerin sogar verbessert. Im Ge-\n\ngensatz zur M. GmbH, die vermietete, ohne Eigentümerin zu sein, war die \n\nBeklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts Eigentümerin des \n\nGrundstücks und konnte damit der Klägerin eine sicherere Rechtsstellung ein-\n\nräumen. Damit war die Gefahr gering, daß die Klägerin wegen der finanziellen \n\nSituation der Vermieterin einen Schaden erlitt. \n\ndd) Die falsche Auskunft des Rechtsanwalts H. vom 8. Juli \n\n1998, daß eine B. OHG nicht existiere, rechtfertigt ein nach § 242 BGB ge-\n\nstütztes Kündigungsrecht ebenfalls nicht. Zwar hat sich die B. KG mit Ver-\n\ntrag vom 20. Dezember 1995 in die B. OHG umgewandelt und war am \n\n25. Januar 1996 als B. OHG ins Handelsregister eingetragen worden. Die \n\nUmwandlung änderte aber an der Identität der Gesellschaft nichts (Koller/ \n\nRoth/Morck HGB 2. Aufl. § 105 Rdn. 55). Der Klägerin drohte weder durch die \n\nUmwandlung, noch durch deren Verschweigung noch durch die - offensichtlich \n\nversehentlich - falsche Angabe des Rechtsanwalts ein gravierender Nachteil. \n\nSie ging davon aus, daß die Gesellschaft als Verwalterin für die Vermieterin \n\ntätig war, während sich die Gesellschaft selbst als Vermieterin sah. Die Rechts-\n\nform der Beklagten war für die Klägerin von untergeordneter Bedeutung. \n\n3. Da die außerordentliche Kündigung vom 15. Oktober 1998 das zwi-\n\nschen der Klägerin und der M. GmbH bestehende Mietverhältnis nicht \n\nwirksam beendet hat, kann das Urteil mit der vom Oberlandesgericht gegebe-\n\nnen Begründung nicht bestehenbleiben. Der Senat ist auch nicht in der Lage, \n\nabschließend selbst zu entscheiden. Denn für die Beklagte, die mit ihrer Wider-\n\nklage für sich Rechte aus dem Mietvertrag herleiten will und dazu vorträgt, der \n\nMietvertrag sei am 30. Juni 1999 auf sie übertragen worden, kommt es auf den \n\nvon der Klägerin bestrittenen Umstand an, ob der Treuhandvertrag von 1988 \n\nbestand und ob die Treuhänder auf der Grundlage dieses Vertrages die Ver-\n\nmieterstellung der M. GmbH wirksam auf die Beklagte übertragen konnten. \n\nDas Oberlandesgericht hat diese Fragen - aus seiner Sicht folgerichtig - dahin- \n\nstehen lassen. Daher ist die Sache an das Oberlandesgericht zurückzuverwei-\n\nsen, damit es - gegebenenfalls nach weiterem Vortrag der Parteien - die not-\n\nwendigen Feststellungen zu den näheren Umständen der Übertragung treffen \n\nkann. \n\nHahne Gerber Wagenitz \n\n Fuchs Ahlt","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__37-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-04-10/xii-zr-37-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 321","ref_norm":"321","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 564","ref_norm":"564","n":1},{"jurabk":"GmbHG","ref":"§ 60","ref_norm":"60","n":1},{"jurabk":"InsO","ref":"§ 108","ref_norm":"108","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__37-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__37-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-04-10/xii-zr-37-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__37-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:04:57.102202+00:00"}}