{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__18-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-03-12","aktenzeichen":"XII ZR 18/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"ZPO a.F. §§ 561 Abs. 1 Satz 1, 543 Abs. 2, 313 Abs. 2 Satz 2 Die revisionsgerichtliche Prüfung der Wahrung der Schriftform einer bei den Akten befindlichen Urkunde beschränkt sich auf die getroffenen Feststellungen zu deren Beschaffenheit, wenn das Berufungsurteil nur auf den Tatbestand des erstinstanzli- chen Urteils verweist und dieser keine Bezugnahme auf die Urkunde enthält. BGB §§ 566 a.F., 182 Abs. 2 Zur Formfreiheit der Zustimmung des Mieters zu einem Vermieterwechsel, den der alte und der neue Vermieter in einem der Schriftform des § 566 BGB a.F. genügenden Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag vereinbart haben. BGB a.F. §§ 535 Abs. 1, 306, 275 Abs. 2 Zum Fortbestand der Besitzeinräumungspflicht des Vermieters, der sich zur Herstel- lung des Mietobjekts verpflichtet hat, das Grundstück aber nachträglich an einen Dritten verkauft, der es bebaut und anderweitig vermietet. AGBG § 9 Abs. 1 Bb, Ch Zur Angemessenheit einer in einem Gewerbemietvertrag über ein noch zu errichten- des Gebäude ohne zeitliche Begrenzung vereinbarten Vertragsstrafe für jeden Tag der Überschreitung des vereinbarten Mietbeginns.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVERSÄUMNISURTEIL\n\nXII ZR 18/00\n\nVerkündet am:\n12. März 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: ja\n\nZPO a.F. §§ 561 Abs. 1 Satz 1, 543 Abs. 2, 313 Abs. 2 Satz 2\n\nDie revisionsgerichtliche Prüfung der Wahrung der Schriftform einer bei den Akten\nbefindlichen Urkunde beschränkt sich auf die getroffenen Feststellungen zu deren\nBeschaffenheit, wenn das Berufungsurteil nur auf den Tatbestand des erstinstanzli-\nchen Urteils verweist und dieser keine Bezugnahme auf die Urkunde enthält.\n\nBGB §§ 566 a.F., 182 Abs. 2\n\nZur Formfreiheit der Zustimmung des Mieters zu einem Vermieterwechsel, den der\nalte und der neue Vermieter in einem der Schriftform des § 566 BGB a.F. genügenden\nNachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag vereinbart haben.\n\nBGB a.F. §§ 535 Abs. 1, 306, 275 Abs. 2\n\nZum Fortbestand der Besitzeinräumungspflicht des Vermieters, der sich zur Herstel-\nlung des Mietobjekts verpflichtet hat, das Grundstück aber nachträglich an einen\nDritten verkauft, der es bebaut und anderweitig vermietet.\n\nAGBG § 9 Abs. 1 Bb, Ch\n\nZur Angemessenheit einer in einem Gewerbemietvertrag über ein noch zu errichten-\ndes Gebäude ohne zeitliche Begrenzung vereinbarten Vertragsstrafe für jeden Tag\nder Überschreitung des vereinbarten Mietbeginns.\n\nBGH, Urteil vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00 - KG Berlin\n\nLG Berlin\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver-\n\nhandlung vom 12. März 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne\n\nund die Richter Gerber, Sprick, Prof. Dr. Wagenitz und Fuchs\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 20. Zivilsenats\n\ndes Kammergerichts in Berlin vom 6. Dezember 1999 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Kammer für\n\nHandelssachen 94 des Landgerichts Berlin vom 23. Mai 1997 wird\n\nzurückgewiesen.\n\nDie Beklagten tragen die weiteren Kosten des Rechtsstreits.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin nimmt als Mieterin die Beklagten auf Feststellung des Fort-\n\nbestehens eines Gewerbemietvertrages, Einräumung des Mietbesitzes und\n\nZahlung einer Vertragsstrafe in Anspruch.\n\nDie Klägerin schloß am 9. Februar / 2. März 1994 mit der H. \n\n GmbH (H. GmbH) einen Mietvertrag über noch zu er-\n\nstellende Räumlichkeiten und PKW-Parkflächen \n\nin Berlin, M. \n\n121, um dort einen Lebensmittelsupermarkt zu betreiben. Als spätester Mietbe-\n\nginn war der 1. Juni 1995 vereinbart. Für den Fall, daß das Mietobjekt der\n\nMieterin nicht spätestens an diesem Tage zur Verfügung stand, war der Ver-\n\nmieter gemäß § 2 Abs. 5 des Mietvertrages verpflichtet, für jeden Tag des Ver-\n\nzuges eine Vertragsstrafe von 500 DM zu zahlen. Das Mietverhältnis war auf\n\nunbestimmte Zeit abgeschlossen und sollte von der Vermieterin frühestens\n\nzum 31. Mai 2015, von der Mieterin frühestens zum 31. Mai 2007 gekündigt\n\nwerden können. Als Mietzins waren monatlich 21.600 DM netto vereinbart.\n\nDie H. GmbH verpflichtete sich in § 1 Abs. 3 dieses Vertrages, die\n\nRäumlichkeiten und Flächen auf der Basis der vereinbarten Pläne und der\n\nBaubeschreibung zeitnah zu erstellen und die Baugenehmigung einzuholen.\n\nFür den Fall, daß das beabsichtigte Bauvorhaben nicht genehmigt werden\n\nwürde, sollte zunächst versucht werden, eine Baugenehmigung auch in verän-\n\nderter Form zu erreichen. Mit Rechtskraft eines negativen Baubescheides\n\n- nach vom Vermieter erfolglos durchgeführtem Widerspruchsverfahren - sollte\n\nder Vermieter berechtigt sein, vom Vertrag zurückzutreten.\n\nDer von den Vertretern beider Vertragsparteien unterzeichnete Mietver-\n\ntrag ist nicht zusammengeheftet. Die numerierten Seiten enthalten jeweils die\n\nParaphen zeichnungsberechtigter Vertreter beider Vertragsparteien. Gleiches\n\ngilt für die Baubeschreibung. Sämtliche in § 14 Abs. 3 des Mietvertrages ge-\n\nnannten Anlagen zum Mietvertrag sind ebenfalls von den Vertretern der Ver-\n\ntragsparteien unterschrieben. Lediglich je eine Anlage zu Seite 4 und 20 sowie\n\nzwei Anlagen zu Seite 9 der Baubeschreibung sind nicht mit Seitenzahlen ver-\n\nsehen, aber paraphiert.\n\nDie H. GmbH veräußerte die Grundstücksfläche, auf der das Miet-\n\nobjekt errichtet werden sollte und als deren Eigentümerin sie zu keinem Zeit-\n\npunkt im Grundbuch eingetragen war, mit notariellem Vertrag vom 3. Mai 1994\n\nan die Beklagten, die ebenfalls zu keinem Zeitpunkt als Eigentümer im Grund-\n\nbuch eingetragen wurden. In diesem Vertrag heißt es, daß der zwischen der\n\nKlägerin und der H. GmbH geschlossene Mietvertrag den Käufern vollin-\n\nhaltlich bekannt sei und von ihnen übernommen werde. Im Juli 1994 veräu-\n\nßerten die Beklagten das Objekt an die Ma. Baubetreuungsgesellschaft\n\nmbH weiter, die ohne Voreintragung der Zwischenerwerber als neue Eigentü-\n\nmerin im Grundbuch eingetragen wurde und das im Bau befindliche Objekt im\n\nFebruar 1996 an eine Konkurrentin der Klägerin vermietete.\n\nNach Juli 1994 verhandelten die Parteien über eine Modifizierung der\n\nPlanungen, ohne daß eine Einigung erzielt wurde. Ein förmliches Baugenehmi-\n\ngungsverfahren auf der Grundlage der ursprünglichen Pläne wurde nicht ein-\n\ngeleitet.\n\nAm 28. Juni 1995 erklärten die Beklagten gegenüber der Klägerin den\n\nRücktritt vom Vertrag. Die Klägerin, die dem widersprach, mahnte am 19. Fe-\n\nbruar 1996 die Vertragseinhaltung an und forderte die Beklagten auf, ihr ent-\n\nsprechend dem Mietvertrag den Besitz einzuräumen. In Erwiderung auf die\n\nKlageschrift erklärten die Beklagten am 17. Juli 1996 vorsorglich sowohl die\n\nordentliche als auch die fristlose Kündigung des Mietvertrages.\n\nDas Landgericht hat antragsgemäß festgestellt, daß der Mietvertrag der\n\nParteien durch die Rücktrittserklärung der Beklagten vom 28. Juni 1995 nicht\n\nbeendet wurde, sondern fortbesteht, und die Beklagten als Gesamtschuldner\n\nzur Einräumung des Besitzes an den im Mietvertrag genannten Räumlichkeiten\n\nund Flächen sowie zur Zahlung einer Vertragsstrafe von 239.000 DM nebst\n\ngestaffelten Zinsen verurteilt.\n\nAuf die Berufung der Beklagten hat das Kammergericht die erstinstanzli-\n\nche Entscheidung abgeändert und die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich\n\ndie Revision der Klägerin, mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtli-\n\nchen Urteils begehrt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nAufgrund der Säumnis der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu er-\n\nkennen, obwohl die Entscheidung inhaltlich nicht auf einer Säumnisfolge be-\n\nruht (vgl. BGHZ 37, 79, 82).\n\nDie Revision hat Erfolg.\n\nII.\n\nDas Berufungsgericht hat den Antrag auf Feststellung, daß der Gewer-\n\nbemietvertrag der Parteien durch den von den Beklagten am 28. Juni 1995 er-\n\nklärten Rücktritt nicht beendet wurde, sondern fortbesteht, mit der Begründung\n\nabgewiesen, der Vertrag sei jedenfalls durch eine weitere Kündigung der Be-\n\nklagten vom 17. Juli 1996 wirksam zum 31. März 1997 beendet worden, da die\n\nSchriftform des Vertrages nach der nicht formwahrenden Vereinbarung eines\n\nVermieterwechsels nicht mehr gewahrt gewesen sei und die Beklagten ihn\n\ndeshalb nach § 566 Abs. 2 BGB a.F. habe kündigen können. Für die Feststel-\n\nlung, daß das Mietverhältnis nicht bereits durch die Rücktrittserklärung vom\n\n28. Juni 1995 beendet worden sei, fehle ein Rechtsschutzinteresse der Kläge-\n\nrin.\n\nDem kann nicht gefolgt werden. Der Feststellungsantrag ist begründet.\n\n1. Die begehrte Feststellung setzt zunächst voraus, daß die Beklagten\n\n(in Gesellschaft bürgerlichen Rechts) überhaupt an die Stelle der H. GmbH\n\nals der ursprünglichen Vermieterin getreten sind. Das ist der Fall.\n\na) Zutreffend verneint das Berufungsgericht einen gesetzlichen Eintritt\n\nder Beklagten in das Mietverhältnis gemäß §§ 578, 571 Abs. 1 BGB a.F., da es\n\nan der erforderlichen Identität zwischen der Vermieterin (H. GmbH) und\n\ndem Grundstückseigentümer fehlt, denn die H. GmbH war nie als Eigentü-\n\nmerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Auch im Rahmen des hier\n\n(vor Überlassung des vermieteten Grundstücks an die Mieterin) anzuwenden-\n\nden § 578 BGB a.F. setzt der Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag nämlich\n\nvoraus, daß der veräußernde Eigentümer zugleich der Vermieter ist (vgl. Em-\n\nmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete 7. Aufl. § 578 Rdn. 2). Eine bloße\n\nAuflassungsvormerkung zugunsten des Vermieters, die hier möglicherweise\n\nvorgelegen haben könnte, reicht jedenfalls nicht aus (vgl. Emmerich aaO § 571\n\naaO Rdn. 9).\n\nb) Zumindest im Ergebnis zutreffend (und von der Revision als ihr gün-\n\nstig nicht angegriffen) geht das Berufungsgericht aber davon aus, daß die Be-\n\nklagten kraft rechtsgeschäftlicher Vereinbarung mit der bisherigen Vermieterin\n\nH. GmbH an deren Stelle in den Mietvertrag eingetreten sind, und zwar\n\nwirksam, weil die Klägerin als Mieterin dem - zumindest konkludent im Nachhi-\n\nnein - zugestimmt hat.\n\nIn § 6 Abs. 5 des notariellen Kaufvertrages vom 3. Mai 1994 zwischen\n\nder H. GmbH und den Beklagten ist deren Eintritt in den Mietvertrag aus-\n\ndrücklich vereinbart.\n\nEs bedarf auch keiner Entscheidung, ob der Auffassung des Berufungs-\n\ngerichts zu folgen ist, daß sich die für den Vertragsübergang erforderliche Zu-\n\nstimmung der Klägerin bereits aus § 12 des Mietvertrages ergebe, demzufolge\n\n\"dieser Vertrag auch für und gegen etwaige Rechtsnachfolger gelten\" solle.\n\nJedenfalls hat die Klägerin dem Vermieterwechsel spätestens dadurch konklu-\n\ndent zugestimmt, daß sie von den Beklagten als neuen Vermietern Erfüllung\n\ndes Vertrages verlangte.\n\n2. Weitere Voraussetzung für die begehrte Feststellung ist, daß das\n\nMietverhältnis im Zeitpunkt der letzten Tatsachenverhandlung noch bestand.\n\nDas ist der Fall.\n\na) Die Rücktrittserklärung der Beklagten vom 28. Juni 1995 hat das\n\nMietverhältnis nicht beendet.\n\nDas Berufungsgericht hat dies letztlich offen gelassen mit der Begrün-\n\ndung, das Mietverhältnis sei jedenfalls durch Kündigung zum 31. März 1997\n\nbeendet worden. Das ist rechtsfehlerhaft, da diese Begründung nicht die voll-\n\nständige Abweisung des Begehrens der Klägerin trägt, in dem als minus das\n\nFeststellungsbegehren enthalten ist, daß das Mietverhältnis jedenfalls bis zu\n\ndiesem Zeitpunkt fortbestanden hat. Auch für diese eingeschränkte Feststel-\n\nlung ist ein Feststellungsinteresse der Klägerin - entgegen der Auffassung des\n\nBerufungsgerichts - gegeben, zumal das Berufungsgericht selbst davon aus-\n\ngeht, daß der Klägerin dem Grunde nach Schadensersatzansprüche für diese\n\nZeit zustehen können. Vor allem aber hätte das Berufungsgericht die Feststel-\n\nlungsklage nicht zunächst als insgesamt zulässig behandeln und sodann die\n\nFrage ihrer Begründetheit hinsichtlich eines Teilzeitraumes mit einer Begrün-\n\ndung dahinstehen lassen dürfen, die nichts anderes besagt, als daß die Klage\n\nhinsichtlich dieses Teilzeitraumes jedenfalls mangels Feststellungsinteresses\n\ndoch unzulässig sei.\n\nEine Rücktrittserklärung der Beklagten konnte das Mietverhältnis aber\n\nnicht beenden, da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts der Ver-\n\nmieterin ein Rücktrittsrecht nur für den Fall eines rechtskräftigen ablehnenden\n\nBaubescheids eingeräumt war und ein solcher nicht ergangen ist.\n\nb) Durch einen Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen angeblicher bau-\n\nrechtlicher Hindernisse bei der Verwirklichung des Bauvorhabens ist das Miet-\n\nverhältnis ebenfalls nicht beendet worden, zumal der Wegfall der Geschäfts-\n\ngrundlage regelmäßig nur eine Vertragsanpassung rechtfertigt. Denn ein pro-\n\nblemloses Baugenehmigungsverfahren kann schon deshalb nicht Geschäfts-\n\ngrundlage des Mietvertrages gewesen sein, weil die Parteien den Fall verzö-\n\ngerter, mit Auflagen versehener oder gar verweigerter Genehmigungen be-\n\ndacht und hierfür in § 1 Abs. 3 MV detaillierte Regelungen vereinbart haben.\n\nc) Auch die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung der Beklagten\n\nvom 17. Juli 1996 hat das Mietverhältnis nicht beendet, und zwar - entgegen\n\nder Auffassung des Berufungsgerichts - auch nicht als ordentliche Kündigung\n\nzum 31. März 1997.\n\nSoweit die Beklagten ihre fristlose Kündigung darauf stützen, die Kläge-\n\nrin hätte seit dem vereinbarten Mietbeginn keinen Mietzins gezahlt, rechtfertigt\n\ndies die Kündigung nicht, weil die Beklagten ihr den Mietbesitz nicht einge-\n\nräumt hatten und die Klägerin die Mietzinszahlung daher verweigern durfte.\n\nAuch eine ordentliche Kündigung scheitert an der fest vereinbarten Min-\n\ndestlaufzeit, die sich aus dem befristeten Kündigungsausschluß ergibt. Der\n\nVertrag ist auch nicht nach § 566 BGB a.F. vorzeitig kündbar, da die Schrift-\n\nform - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - gewahrt ist.\n\nDas Berufungsgericht hat hinsichtlich des Parteivorbringens und der\n\nAnträge erster Instanz auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils ver-\n\nwiesen und wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens in der Berufungsin-\n\nstanz ergänzend auf die dort gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug\n\ngenommen. Der Tatbestand des landgerichtlichen Urteils enthält keine Bezug-\n\nnahme auf die erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze, denen allein der hier\n\nzu beurteilende Mietvertrag und die vorher und nachher geschlossenen Grund-\n\nstückskaufverträge beigefügt waren. Der Senat kann die zu den Akten ge-\n\nreichten Verträge seiner Beurteilung daher nur in dem Umfang zugrunde legen,\n\nin dem die Vorinstanzen Feststellungen zu ihrem Inhalt und - hinsichtlich der\n\nSchriftform des Mietvertrages - zu dessen Beschaffenheit getroffen haben.\n\naa) Der Ursprungsvertrag entspricht den Anforderungen an die Schrift-\n\nform, die der Senat in seiner Entscheidung BGHZ 136, 357 ff. dargelegt hat.\n\nDas ergibt sich aus den Feststellungen zur Beschaffenheit der Urkunde, die\n\nzwar teilweise nicht im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils, sondern in\n\ndessen Entscheidungsgründen enthalten sind; die im Berufungsurteil enthalte-\n\nne Bezugnahme auf den \"Tatbestand\" des erstinstanzlichen Urteils umfaßt je-\n\ndoch auch die tatsächlichen Feststellungen in dessen Entscheidungsgründen\n\n(vgl. BGH, Urteile vom 7. Dezember 1993 - VI ZR 74/93 - BGHR ZPO § 314\n\nUnrichtigkeit 5 und vom 19. Juni 1990 - XI ZR 280/89 - BGHR ZPO § 314 Fest-\n\nstellungen 1).\n\nDanach bedurfte es keiner körperlichen Verbindung der einzelnen Sei-\n\nten des Mietvertrages und der zugehörigen Anlagen, weil sich deren Einheit\n\naus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Numerierung der einzelnen Be-\n\nstimmungen und Paraphierung aller Seiten der Anlagen (vgl. Senatsurteil vom\n\n29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 357) ergibt. Soweit ein-\n\nzelne Anlagen nicht foliiert sind, steht dies der Wahrung der Schriftform schon\n\ndeshalb nicht entgegen, weil diese Anlagen nach den getroffenen Feststellun-\n\ngen nur weitere Einzelheiten und Erläuterungen zu einzelnen Positionen der\n\nBaubeschreibung enthalten, die in der Baubeschreibung selbst aufgeführt und\n\nnäher bezeichnet sind.\n\nbb) Soweit das Berufungsgericht die Auffassung vertritt, die Schriftform\n\nsei spätestens mit der Vereinbarung des Vermieterwechsels nicht mehr ge-\n\nwahrt, weil der diese Vereinbarung enthaltende notarielle Kaufvertrag vom\n\n3. Mai 1994 mit dem ursprünglichen Mietvertrag nicht körperlich verbunden\n\nworden sei, vermag der Senat auch dem nicht zu folgen. Diese Vereinbarung\n\nwahrt die Schriftform, weil der neue Vermieter seine Vermieterstellung durch\n\neine (notarielle) Urkunde nachweisen kann, die nach den getroffenen Fest-\n\nstellungen ausdrücklich auf den Ursprungsmietvertrag Bezug nimmt, indem sie\n\ndie ursprünglichen Mietvertragsparteien aufführt und durch die Bezeichnung\n\ndes veräußerten Grundstücks zugleich die Lage des Mietobjekts kennzeichnet\n\n(vgl. zum Mieterwechsel Senatsbeschluß vom 17. September 1997 - XII ZR\n\n296/95 - NJW 1998, 62).\n\ncc) Allerdings ist der Vermieterwechsel hier nicht durch dreiseitigen\n\nVertrag, sondern durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Ver-\n\nmieter mit (notwendiger) Zustimmung der Mieterin zustande gekommen (zu\n\ndiesen beiden Möglichkeiten vgl. BGHZ 95, 88, 95). Folgt man der Ansicht des\n\nBerufungsgerichts, daß die Zustimmung der Mieterin bereits in § 12 des Miet-\n\nvertrages vorweggenommen war, ergeben sich für die Schriftform keine Pro-\n\nbleme, da sich die Zustimmung der Mieterin dann aus dem Mietvertrag ergibt,\n\nder in der notariellen Vereinbarung zwischen altem und neuem Vermieter hin-\n\nreichend in Bezug genommen worden ist.\n\nAber auch dann, wenn nur eine nachträgliche, konkludente Zustimmung\n\ndes Mieters die Wirksamkeit des Vermieterwechsels herbeigeführt hat, was aus\n\nden beiden Urkunden selbst nicht zu ersehen ist, ist die Schriftform gewahrt.\n\nOb die spätere Zustimmung eines Vertragspartners zu einem Parteiwechsel auf\n\nder Gegenseite schon nach dem Grundgedanken des § 182 Abs. 2 BGB kei-\n\nnem Formzwang unterliegt (ausdrücklich offen gelassen in BGHZ 72, 394,\n\n398), bedarf auch hier keiner Entscheidung. Soweit Heile (in Bub/Treier, Hand-\n\nbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. II Rdn. 771) im Rahmen\n\ndes § 566 BGB a.F. eine solche Zustimmung für formbedürftig hält, weil diese\n\nVorschrift Interessen (u.a. eines späteren Grundstückserwerbers) schütze, die\n\nnicht der Disposition der beteiligten Vertragsparteien unterlägen, hält der Senat\n\ndies nicht für zwingend.\n\nEs wäre nämlich wenig plausibel, wenn eine Zustimmung (hier: im Inter-\n\nesse eines möglichen künftigen Grundstückserwerbers) einer besonderen\n\nForm bedürfte, obwohl es gemäß § 182 Abs. 1 BGB zu ihrer Wirksamkeit ge-\n\nnügt, wenn sie nur einer der beiden Parteien des Übernahmevertrages gegen-\n\nüber erklärt wird, das Gesetz es also bewußt hinnimmt, daß die andere Ver-\n\ntragspartei zunächst gar nicht erfährt, ob der von ihr vereinbarte Vertragseintritt\n\nnoch schwebend unwirksam oder schon endgültig wirksam ist. Deren Interesse,\n\nüber das Zustandekommen des Vertrages Klarheit zu gewinnen, ist jedenfalls\n\nnicht geringer als dasjenige eines späteren Erwerbers.\n\nIm vergleichbaren Fall eines langfristigen Mietvertrages, der vorsieht,\n\ndaß er nur bei Eintritt einer künftigen Bedingung wirksam wird, steht der Um-\n\nstand, daß deren Eintritt aus der Vertragsurkunde selbst nicht ersichtlich ist,\n\nder Wahrung der Schriftform ebenfalls nicht entgegen. Hier ist ein späterer\n\nGrundstückserwerber jedenfalls durch die zweiseitige Vereinbarung eines\n\nVermieterwechsels hinreichend gewarnt und gehalten, sich gegebenenfalls bei\n\ndem Mieter zu erkundigen, ob dieser die hierzu notwendige Zustimmung erteilt\n\nhat, so wie er auch bei der Vereinbarung einer Bedingung darauf angewiesen\n\nist, sich die Kenntnis von deren Eintritt oder Nichteintritt anhand außerhalb der\n\nVertragsurkunde liegender Umstände zu verschaffen. Auf die Frage, ob und\n\nvon wem ihm die Urkunde vorgelegt wird, die die entsprechende Vereinbarung\n\nenthält, kommt es ohnehin nicht an (vgl. BGHZ 72, 394, 399).\n\n§ 566 BGB a.F. soll den künftigen Grundstückserwerber ohnehin nur in-\n\nsoweit schützen, als er nach § 571 BGB in ein bestehendes langfristiges Miet-\n\nverhältnis eintritt. Mit anderen Worten: das Interesse des Erwerbers, Klarheit\n\nzu erlangen, ob sein Veräußerer oder aber ein Dritter Vermieter des im Hause\n\nwohnenden Mieters ist, ob er also im ersten Fall in das Mietverhältnis eintritt\n\noder im zweiten Fall nicht, wird als solches nicht geschützt. Denn der Grund-\n\nstückserwerber tritt nach § 571 BGB a.F. auch in einen mündlichen Vertrag ein,\n\nvon dem er nichts weiß. § 566 BGB a.F. soll ihn nur davor schützen, beim Ein-\n\ntritt in einen ihm nicht bekannten Vertrag an dessen Bedingungen länger als\n\nein Jahr gebunden zu sein. Hier ist seine mögliche Kenntnisnahme vom Ver-\n\ntrag und seiner Laufzeit durch die Schriftform gewahrt; er kann aus den Urkun-\n\nden nur nicht ersehen, ob er in diesen Vertrag eintritt oder nicht. Diese Unge-\n\nwißheit besteht für ihn aber auch, wenn er nicht weiß, ob ein ihm vorliegender\n\nMietvertrag zwischenzeitlich einverständlich (auch mündlich) aufgehoben wor-\n\nden ist. Hätte das Gesetz ihn auch vor dieser Ungewißheit schützen wollen,\n\nhätte es die Schriftform auch für die Vertragsaufhebung vorschreiben müssen.\n\nAus diesen Gründen ist jedenfalls die Zustimmung des Mieters zu einem\n\nzwischen früherem und neuem Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel form-\n\nfrei. Es bedarf keiner Entscheidung, ob für den Mieterwechsel etwas anderes\n\ngilt, weil der Erwerber wissen muß, wem gegenüber er einen langfristigen Miet-\n\nvertrag als Vermieter erfüllen muß. In der vorliegenden Fallkonstellation weiß\n\nein künftiger Erwerber jedenfalls, daß er entweder dem ursprünglichen Mieter\n\ngegenüber verpflichtet ist oder aber gar niemandem.\n\nd) Schließlich hat auch der Eigentumswechsel vom ursprünglichen\n\nGrundstückseigentümer auf die Ma. GmbH & Co. KG nicht zum Aus-\n\nscheiden der Beklagten aus dem Mietvertrag geführt. Denn die Erwerberin ist\n\nnicht gemäß §§ 578, 571 BGB a.F. als neue Vermieterin an die Stelle der Be-\n\nklagten getreten. Diese waren zwar zugleich Vermieter und Veräußerer des\n\nGrundstücks, wenn man als Veräußerung den notariellen Kaufvertrag ansieht.\n\nIm Rahmen des § 571 BGB a.F. ist aber unter Veräußerung der Eigentums-\n\nübergang zu verstehen (vgl. Emmerich aaO § 571 Rdn. 9); das Eigentum am\n\nGrundstück ist hier aber nach dem unstreitigen Vorbringen zweiter Instanz (Be-\n\nrufungsbegründung S. 5, 6) unmittelbar - ohne Zwischenerwerb durch die Be-\n\nklagten - vom ursprünglichen Eigentümer, der nicht Vermieter war, auf die\n\nMa. KG übergegangen. Auch eine rechtsgeschäftliche \"Übernahme\" des\n\nMietvertrages durch diese KG, die zum Ausscheiden der Beklagten aus dem\n\nMietvertrag geführt haben könnte, ist den getroffenen Feststellungen nicht zu\n\nentnehmen.\n\nDie Beklagten sind mithin nach wie vor Vermieter; der Feststellungsan-\n\ntrag ist begründet.\n\nIII.\n\nDaraus folgt zugleich, daß die Klägerin von den Beklagten nach wie vor\n\nEinräumung des Mietbesitzes verlangen kann.\n\nDieser Antrag ist auch nicht etwa auf eine objektiv unmögliche Leistung\n\ngerichtet, was das Berufungsgericht offenbar für naheliegend hält, aber letztlich\n\ndahinstehen läßt. Im Mietrecht findet § 306 BGB a.F. nämlich weder vor noch\n\nnach Übergabe Anwendung (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen\n\nMiet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 334 m.N.; Gerber/Eckert, Ge-\n\nwerbliches Miet- und Pachtrecht 4. Aufl. Rdn. 132, 137, 236).\n\nDie Beklagten sind zwar nicht Eigentümer des Grundstücks und zu des-\n\nsen Nutzung nicht (mehr) berechtigt, zumal die neue Eigentümerin den inzwi-\n\nschen von ihr errichteten Supermarkt an ein Konkurrenzunternehmen der Klä-\n\ngerin vermietet hat. Die Vorinstanzen haben jedoch keine Feststellungen zu\n\nder Frage getroffen, ob es den Beklagten möglich ist, das Leistungshindernis\n\ndurch Vereinbarungen mit der neuen Eigentümerin und deren Mieterin zu be-\n\nheben. Jedenfalls solange dies nicht auszuschließen ist, folgt daraus, daß der\n\nMieter die Einräumung des Besitzes nach wie vor verlangen kann und sich\n\nnicht darauf verweisen lassen muß, Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu\n\nverlangen (vgl. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete 3. Aufl. Kap III Rdn. 1185, 1196 m.N.; Emmerich aaO vor § 537\n\nRdn. 3). Wie auch im Falle der Doppelvermietung erlangt ein möglicherweise\n\ngegebenes Unvermögen des Vermieters dann erst in der Zwangsvollstreckung\n\nBedeutung (vgl. Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 202).\n\nIV.\n\nAuch der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe ist begründet.\n\n1. Zu Recht greift die Revision die einschränkende Auslegung des Be-\n\nrufungsgerichts an, derzufolge die Vertragsstrafe nur für Verzögerungen des\n\nBaufortschritts ausbedungen sei und nicht auch für den Fall, daß sich bereits\n\nder Baubeginn verzögert.\n\nAn diese Auslegung ist das Revisionsgericht nicht gebunden, da das Be-\n\nrufungsgericht anerkannte Auslegungsregeln verletzt hat:\n\nWeder der Vertragswortlaut noch die systematische Stellung dieser\n\nKlausel bieten einen Anhaltspunkt für diese einschränkende Auslegung, denn\n\nsämtliche baurechtlichen Bedenken, die die Bauausführung beeinträchtigen\n\nkönnten, sind in § 1 Abs. 3 des Mietvertrages abgehandelt, während die Ver-\n\ntragsstrafe in § 2 geregelt ist, der die Mietdauer und insbesondere die Be-\n\nzugsfertigkeit und den Mietbeginn regelt.\n\nVor allem wird diese Auslegung, wie die Revision zutreffend rügt, der\n\nInteressenlage der Parteien nicht gerecht. Erkennbar wollte die Klägerin ein\n\nDruckmittel in der Hand haben, um die pünktliche Aufnahme ihres Geschäfts-\n\nbetriebes sicherzustellen. Insofern macht es für sie keinen Unterschied, ob der\n\nVermieter die Bauarbeiten nach dem ersten Spatenstich einstellt (was auch\n\nnach Auffassung des Berufungsgerichts die Vertragsstrafe auslösen würde),\n\noder mit den Bauarbeiten gar nicht erst beginnt. Die Nichtaufnahme der Bauar-\n\nbeiten stellt den denkbar gröbsten Fall der Bauverzögerung dar, so daß es\n\nnicht verständlich wäre, wenn die vereinbarte Sanktion ausgerechnet den gra-\n\nvierendsten Vertragsverstoß nicht erfassen sollte.\n\nDa nach dem Tatsachenvortrag der Parteien weitere für die Auslegung\n\nerhebliche Feststellungen, als die Vorinstanzen sie getroffen haben, nicht mehr\n\nin Betracht kommen, kann der Senat die Vertragsbestimmung selbst auslegen\n\n(vgl. BGHZ 65, 107, 112 m.N.) und versteht sie - ihrem von den Vorinstanzen\n\nfestgestellten Wortlaut entsprechend - dahin, daß die Vertragsstrafe für jeden\n\nFall des Vermieterverzuges zu zahlen ist, unabhängig davon, ob die verspätete\n\nFertigstellung auf verzögertem Baufortschritt oder verzögertem Baubeginn be-\n\nruht.\n\n2. Das Berufungsgericht läßt offen, ob diese Klausel individuell ausge-\n\nhandelt wurde oder als Allgemeine Geschäftsbedingung an § 9 AGBG zu mes-\n\nsen ist. Auch der Senat kann dies dahinstehen lassen, da die Klausel auch\n\ndann, wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, wirksam ist.\n\n§ 11 Nr. 6 AGBG ist auf den Schutz von Verbrauchern zugeschnitten und da-\n\nher bei Verträgen zwischen Unternehmern nicht anwendbar (vgl. Pa-\n\nlandt/Heinrichs, BGB 61. Aufl. § 11 AGBG Rdn. 32); zu prüfen ist daher nur, ob\n\ndie Klausel den Schuldner unangemessen benachteiligt, § 9 AGBG. Das ist\n\nhier nicht der Fall.\n\nBei Bauverträgen gilt eine Vertragsstrafe für Terminüberschreitungen\n\nzwar als unangemessen, wenn sie 0,5 % der Auftragssumme pro Tag über-\n\nschreitet oder aber die Vereinbarung einer angemessenen Höchstgrenze (nicht\n\nmehr als etwa 10 % oder gar nunmehr nur 5 % der Auftragssumme - vgl. hierzu\n\nBGH, Urteil vom 23. Januar 2003 - VII ZR 210/01 -, zur Veröffentlichung be-\n\nstimmt -) fehlt (vgl. Palandt/Heinrichs aaO 62. Aufl. § 343 BGB Rdn. 4 m.N.).\n\nBei 500 DM pro Tag wäre die 0,5 %-Grenze schon bei einem Bauvolumen von\n\nnur 100.000 DM eingehalten, so daß sich hier mit Rücksicht auf das ersichtlich\n\nweit höhere Bauvolumen insoweit keine Bedenken ergeben. Richtig ist aller-\n\ndings, daß sich aus der Vertragsstrafenvereinbarung eine Höchstgrenze letzt-\n\nlich nur insoweit ergibt, als die Vertragsstrafe äußerstenfalls bis zum Jahre\n\n2025 (erstmalige Kündigungsmöglichkeit für Vermieter 2015, aber Verlänge-\n\nrungsoption des Mieters um weitere 2 x 5 Jahre) anfallen kann.\n\nDie Rechtsprechung zu allgemeinen Geschäftsbedingungen in Bauver-\n\nträgen ist aber auf Dauerschuldverhältnisse wie gewerbliche Mietverträge nicht\n\nzu übertragen. Denn beim Bauvertrag verfällt eine typischerweise zeitabhängi-\n\nge Vertragsstrafe beim Verzug mit einer einmalig zu erbringenden Leistung.\n\nUmgekehrt kann auch nicht die Rechtsprechung (insbesondere zu Bierliefe-\n\nrungs- und Automatenaufstellverträgen) herangezogen werden, die sich mit\n\nfesten, einmaligen Vertragsstrafensummen befaßt, die für Verstöße im Rahmen\n\neines Dauerschuldverhältnisses vereinbart wurden. Im vorliegenden Fall ist\n\nnämlich eine Vertragsstrafe vereinbart, deren Höhe von der Zeitspanne abhän-\n\ngig ist, innerhalb derer der Vertragspartner seine Verpflichtung zu fortlaufender\n\nGebrauchsgewährung nicht erfüllt.\n\nIn einem solchen Fall muß die Vertragsstrafe lediglich in einem ange-\n\nmessenen Verhältnis zur Schwere des mit ihr geahndeten Verstoßes stehen\n\n(vgl. Bub in Bub/Treier aaO Kap. II Rdn. 530 a.E. m.N.).\n\nAngesichts der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Ver-\n\nmieters bei einer Vermietung vom Reißbrett ist kaum ein gröberer Vertragsver-\n\nstoß denkbar als die Nichtfertigstellung des Mietobjekts. Es bedarf keiner Ent-\n\nscheidung, ob dies im Extremfall eine tägliche Vertragsstrafe von 500 DM bis\n\nzum Jahre 2025 rechtfertigen könnte, oder ob irgendwann eine zeitliche Gren-\n\nze erreicht ist, jenseits derer sich das Verlangen nach Fortzahlung der Ver-\n\ntragsstrafe als treuwidrig erweisen würde. Bei der hier verlangten Vertrags-\n\nstrafe für 478 Tage = 239.000 DM ist diese Grenze jedenfalls noch nicht er-\n\nreicht.\n\nBei der Prüfung der Angemessenheit der Vertragsstrafe im Rahmen des\n\n§ 9 AGBG ist jedenfalls nicht auf den theoretisch denkbaren Extremfall abzu-\n\nstellen, sondern darauf, in welchem Verhältnis der täglich anfallende Betrag\n\nvon 500 DM zu dem steht, was eine Überschreitung um einen Tag für einen\n\nMieter bedeutet, der seinem Vertragspartner durch diese Klausel von Anfang\n\nan deutlich gemacht hat, daß er allergrößten Wert auf pünktliche Fertigstellung\n\nlegt. Bei einer Monatsmiete von 24.840 DM brutto erscheint eine Vertragsstrafe\n\nvon 15.000 DM pro Monat keinesfalls überhöht. Zutreffend weist das Landge-\n\nricht in diesem Zusammenhang darauf hin, daß der Klägerin durch das Nicht-\n\nbetreiben des Supermarktes - entgegen der Auffassung der Beklagten - durch-\n\naus ein Schaden in dieser Höhe entstehen könne, da kaum anzunehmen sei,\n\nsie würde einen Supermarkt eröffnen, der eine geringere Gewinnerwartung\n\nverspricht. Die Beklagten, die für die Unangemessenheit gemäß § 9 Abs. 1\n\nAGBG darlegungspflichtig sind (vgl. Palandt/Heinrichs aaO § 9 AGBG Rdn. 5),\n\nhaben jedenfalls nicht dargelegt, daß die Vertragsstrafe den Verzögerungs-\n\nschaden, der der Klägerin entstehen kann, bei weitem übersteigt.\n\nDa es für die Wertung der Angemessenheit im Rahmen des § 9 AGBG\n\nallein darauf ankommt, ob die Vertragsstrafenklausel als allgemeine Lösung\n\nangesichts des anhaltenden Interesses des Mieters an der Einräumung der\n\nNutzungsmöglichkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. Palandt/Hein-\n\nrichs aaO § 9 AGBG Rdn. 2) angemessen ist (vgl. OLG Celle NJW-RR 1988,\n\n946, 947), ist ferner zu berücksichtigen, daß die anfängliche Nichteinräumung\n\ndes Mietbesitzes den Mieter kaum weniger beeinträchtigt als eine spätere Be-\n\nsitzentziehung, für die eine Vertragsstrafe von 500 DM pro Tag hier ebenfalls\n\nnicht unangemessen erscheinen würde.\n\nEine von vornherein vereinbarte Begrenzung der Vertragsstrafe auf ei-\n\nnen Höchstbetrag, etwa durch zeitliche Beschränkung auf wenige Monate,\n\nhätte zudem das Druckmittel, als das die Vertragsstrafe legitimerweise dienen\n\nsollte, entscheidend entwertet. Denn je länger der Vertragsverstoß des Ver-\n\nmieters schon andauert, desto geringer würde in einem solchen Fall der Rest-\n\nbetrag der Vertragsstrafe, der ihm für den Fall endgültiger Erfüllungsverweige-\n\nrung noch droht. Da der Vermieter es aber in der Hand hat, wann er zur Ver-\n\ntragstreue zurückkehrt, erscheint es im Beurteilungszeitpunkt des Vertrags-\n\nschlusses nicht unbillig, den Druck, den der Mieter auf ihn ausüben kann, so\n\nlange unvermindert anhalten zu lassen, bis der Vermieter seiner Kardinalpflicht\n\nnachkommt.\n\nHahne\n\nGerber\n\nSprick\n\nWagenitz\n\nFuchs","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__18-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-12/xii-zr-18-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 182","ref_norm":"182","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 343","ref_norm":"343","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__18-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__18-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-03-12/xii-zr-18-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR__18-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:07:41.847690+00:00"}}