{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_329-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-10-08","aktenzeichen":"XII ZR 329/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 329/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n8. Oktober 2003\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 8. Oktober 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter\n\nGerber, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 20. Zivilsenats\n\ndes Kammergerichts vom 5. Oktober 2000 aufgehoben.\n\nDie Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Ber-\n\nlin vom 21. Januar 2000 wird zurückgewiesen, soweit ihre Klage\n\nim Hauptantrag abgewiesen worden ist. Wegen der weitergehen-\n\nden Berufung - Entscheidung über den Hilfsantrag - wird die Sa-\n\nche zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die\n\nKosten der Revision, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe einer vor ihrer Kauf-\n\nhalle gelegenen Standfläche, die sie mit Vertrag vom 23. März 1994 an die Be-\n\nklagte zum Betrieb eines mobilen Imbißstandes vermietet hat. Im Hinblick auf\n\ndie von der Klägerin beabsichtigte Neugestaltung des gesamten Kaufhallen-\n\ngeländes trafen die Parteien in § 15 des Mietvertrages folgende Vereinbarun-\n\ngen:\n\n§ 15\n\nStandortentwicklung\n\nDem Mieter ist bekannt, daß der Vermieter beabsichtigt, das ge-\nsamte Kaufhallen- bzw. Gaststättengelände zu entwickeln, d.h.\nNeu-, Um- oder Anbauten vorzunehmen.\n\nIm Falle der Standortentwicklung der Kaufhalle bzw. der Gast-\nstätte ist der K. berechtigt, eine vorübergehende Verlagerung\ndes Standortes auf dem Grundstück zu verlangen. K. \nhat die Standortentwicklung 3 Monate vor Baubeginn dem Mieter\nanzuzeigen. Sollte das Verlagerungsverlangen für den Mieter un-\nzumutbar sein und er dies binnen einer Frist von 3 Monaten nach\nZugang des Verlagerungsverlangens dem Vermieter schriftlich\nanzeigen oder eine Verlagerung tatsächlich nicht möglich sein, ist\nder Vermieter berechtigt, die vorübergehende Schließung des\nStandortes für die Bauarbeiten zu verlangen. Für den Fall der vo-\nrübergehenden Schließung verlängert sich die Laufzeit des jewei-\nligen Einzelmietvertrages um den Schließungszeitraum. Für die\nZeit der Schließung der Imbißeinrichtung ruht dann die Mietzah-\nlung der Firma S. GmbH. Ein eventueller Anspruch der\nFirma S. GmbH auf Ersatz entgangenen Gewinns für den\nSchließungszeitraum ist ausgeschlossen.\n\nDie Firma S. GmbH ist berechtigt, nach Abschluß der\nBauarbeiten einen gleichwertigen Standort zu verlangen. Kann\nauf dem Gelände kein neuer Standort angeboten werden, wird der\nVermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatzstandort an-\nbieten. Weitergehende Ansprüche des Mieters sind ausgeschlos-\nsen.\n.....\n\nAnfang 1999 begann die Klägerin auf dem Grundstück mit Um- und\n\nNeubaumaßnahmen, die eine Verlagerung der vermieteten Standfläche erfor-\n\nderlich machten. Die Parteien einigten sich für die Zeit ab März 1999 auf einen\n\nErsatzstandort auf dem Grundstück. Mit Schreiben vom 9. und 19. Juli 1999\n\nverlangte die Klägerin von der Beklagten die Räumung auch dieses Ersatz-\n\nstandortes und bot ihr unter Androhung der Kündigung im Weigerungsfall ei-\n\nnen anderen Standort an. Diesen lehnte die Beklagte mit Schreiben vom\n\n6. August 1999 als unzumutbar ab. Daraufhin kündigte die Klägerin mit Schrei-\n\nben vom 20. August 1999 den Mietvertrag fristlos.\n\nMit der Klage verlangt die Klägerin Räumung und Herausgabe des Er-\n\nsatzstandortes, hilfsweise Zug um Zug gegen Bezeichnung eines auf einem\n\nLageplan gekennzeichneten anderen Ersatzstandortes. Das Landgericht hat\n\nHaupt- und Hilfsantrag der Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin\n\nhat das Kammergericht das Urteil des Landgerichts abgeändert und der Klage\n\nstattgegeben. Dagegen richtet sich die angenommene Revision der Beklagten,\n\nmit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist begründet. Sie führt in dem aus dem Tenor ersichtlichen\n\nUmfang zur Klageabweisung, im übrigen zur Aufhebung und zur Zurückverwei-\n\nsung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, es könne offenbleiben, ob\n\ndie Kündigungen der Klägerin wirksam seien, was zweifelhaft sei. Die Klägerin\n\nhabe gemäß § 985 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe. Der\n\nBeklagten stehe kein Recht zum Besitz zu, weil der Mietvertrag dadurch been-\n\ndet worden sei, daß seine Erfüllung der Klägerin auf Dauer unmöglich sei. Die\n\nBeklagte sei zwar gemäß § 15 Abs. 2 des Mietvertrages berechtigt, einen\n\ngleichwertigen Standort zu verlangen. Da die Beklagte jedoch bestritten habe,\n\ndaß die von der Klägerin angebotenen Standorte gleichwertig seien, obliege ihr\n\ndie Darlegungs- und Beweislast dafür, daß es einen geeigneten Ersatzstandort\n\ngebe. Hierzu habe die Beklagte weder hinreichend substantiiert vorgetragen\n\nnoch Beweis angeboten.\n\n2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\nDie Annahme des Berufungsgerichts, der Mietvertrag sei durch Unmöglichkeit\n\nder Erfüllung beendet worden, beruht auf Rechtsfehlern.\n\na) Das Berufungsgericht verstößt gegen die Regeln über die Darle-\n\ngungs- und Beweislast, wenn es der Beklagten entgegenhält, sie habe nicht\n\nhinreichend substantiiert dargetan, daß es einen geeigneten Ersatzstandort\n\ngebe. Nach allgemeinen Grundsätzen trägt derjenige, der aus einer Norm zu\n\nseinen Gunsten eine bestimmte Rechtsfolge ableitet, bzw. sich auf eine solche\n\nRechtsfolge stützt, die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen, aus de-\n\nnen sich die Anwendbarkeit der Norm ergibt. Demnach obliegt der Klägerin die\n\nDarlegungs- und Beweislast für Tatsachen, aus denen sich ergibt, daß ihr die\n\nErfüllung des Vertrages unmöglich ist. Die Klägerin hat aber selbst nicht einmal\n\nbehauptet, daß sie keinen gleichwertigen Ersatzstandort anbieten könne. Sie\n\nhat vielmehr unter Beweisantritt im einzelnen dargelegt, daß die von ihr ange-\n\nbotenen Ersatzstandorte gleichwertig seien. Schon deshalb kann von einer\n\nUnmöglichkeit der Vertragserfüllung nicht ausgegangen werden.\n\nb) Die Revision rügt weiter zu Recht, daß, selbst wenn ein Unvermögen\n\nder Klägerin zur Erfüllung feststünde, eine Beendigung des Vertrages auch\n\ndeshalb nicht in Betracht komme, weil die Klägerin ihr Unvermögen zu vertre-\n\nten habe.\n\nDie Klägerin hat dadurch, daß sie sich in § 15 Satz 8 des Vertrages da-\n\nzu verpflichtet hat, der Beklagten einen gleichwertigen Ersatzstandort zur Ver-\n\nfügung zu stellen, das Risiko der Erfüllbarkeit dieser Verpflichtung übernom-\n\nmen. Es stand in ihrem Belieben, ob sie auf einem der ihr gehörenden\n\nGrundstücke einen Standplatz schafft, der für den Imbißwagen geeignet ist. Die\n\nRechtsfolgen des vom Vermieter zu vertretenden Unvermögens regelt § 325\n\nBGB a.F.. Danach kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung ver-\n\nlangen oder vom Vertrag zurücktreten; er kann auch gemäß § 542 BGB a.F.\n\nkündigen (vgl. Senatsurteil vom 25. November 1998 - XII ZR 12/97 - NJW\n\n1999, 635; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des Miet-, Pacht- und Leasingrechts,\n\n8. Aufl. Rdn. 348; Kraemer in Bub/Treier, 3. Aufl. III Rdn. 1192). Das von dem\n\nVermieter zu vertretende Unvermögen führt aber nicht ohne weiteres zu einer\n\nBeendigung des Mietvertrages.\n\nc) Die Klägerin hat auch kein Recht, den Mietvertrag wegen des von ihr\n\nzu vertretenden Unvermögens aus wichtigem Grund zu kündigen. Selbst wenn\n\ndie Voraussetzungen für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage vorlägen,\n\nkönnte sie sich darauf nicht berufen, weil die Gründe hierfür in ihrem Risikobe-\n\nreich liegen (vgl. Senatsurteil vom 29. November 1995 - XII ZR 230/94 - NJW\n\n1996, 714).\n\n3. Die Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich-\n\ntig dar (§ 563 a ZPO a.F.). Der Mietvertrag ist insbesondere nicht durch die\n\nfristlosen Kündigungen der Klägerin beendet worden. Die Kündigungen sind\n\nunwirksam.\n\na) Die Klägerin konnte am 20. August 1999 nicht mit der Begründung\n\nkündigen, die Beklagte habe ihre Verpflichtung zur nochmaligen Umsetzung\n\nihres Imbißstandes nicht erfüllt. Selbst wenn die Beklagte gemäß § 15 des\n\nMietvertrages verpflichtet gewesen wäre, während der Bauphase mehrere\n\nvorübergehende Verlagerungen des Standortes zu dulden, fehlt es an der Ein-\n\nhaltung der in § 15 vorgeschriebenen dreimonatigen Ankündigungsfrist, binnen\n\nder sich die Beklagte zu dem Verlagerungsverlangen der Klägerin äußern\n\nkonnte. Die Klägerin hat erstmals am 9. Juli 1999 den erneuten Standortwech-\n\nsel angekündigt. Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung, am 20. August 1999,\n\nwar somit die Dreimonatsfrist noch nicht abgelaufen. Auch die Kündigung vom\n\n1. Oktober 1999 ist aus diesem Grund unwirksam.\n\nb) Die Kündigung vom 2. Februar 2000 wegen Mietrückständen in der\n\nZeit von Oktober 1999 bis Januar 2000 ist ebenfalls unwirksam. Die Beklagte\n\nwar gemäß Urteil des Landgerichts vom 22. Oktober 1999 im einstweiligen\n\nVerfügungsverfahren (64 S 421/99) nur bis zum Ende der Baumaßnahmen,\n\nlängstens bis zum 31. Oktober 1999 verpflichtet, ihren Imbissstand auf den Er-\n\nsatzstandort zu verlegen. Danach war sie berechtigt, den Standort als unzu-\n\nmutbar abzulehnen (§ 15 Satz 4 des Mietvertrages). Während der Schließung\n\ndes Imbißstandes war sie gemäß § 15 Satz 6 des Mietvertrages zur Mietzah-\n\nlung nicht verpflichtet.\n\nDas Landgericht hat somit die Klage zu Recht abgewiesen, soweit sie\n\nauf uneingeschränkte Räumung und Herausgabe gerichtet war.\n\n4. Der Senat ist nicht in der Lage, abschließend zu entscheiden (§ 565\n\nAbs. 3 ZPO a.F.). Der Rechtsstreit ist bezüglich des hilfsweise geltend ge-\n\nmachten Anspruchs auf Verurteilung der Beklagten zur Räumung des bisheri-\n\ngen Standortes Zug um Zug gegen Bezeichnung eines auf einem Lageplan\n\ngekennzeichneten Ersatzstandortes auf den Grundstücken G...straße ...\n\noder Ga...straße ... in B. ohne weitere Feststellungen nicht entscheidungs-\n\nreif. Die Klägerin hat gemäß § 15 Satz 8 des Mietvertrages, nachdem die Bau-\n\nphase abgeschlossen ist, einen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung\n\ndes bisherigen nur vorübergehend zugewiesenen Standortes Zug um Zug ge-\n\ngen Zuweisung eines anderen gleichwertigen, endgültigen Standortes, der auf\n\ndem bisherigen Mietgrundstück und, wenn dies nicht möglich ist, auf einem\n\nanderen Grundstück gelegen ist. Da die Beklagte bestreitet, daß auf dem bis-\n\nherigen Mietgrundstück kein geeigneter Standort vorhanden sei und daß die\n\nvon der Klägerin im Hilfsantrag genannten Standorte gleichwertig seien, sind\n\ngegebenenfalls nach weiterem Beweisantritt die von der Klägerin angebotenen\n\nBeweise zu erheben. Die Sache muß deshalb an das Berufungsgericht zurück-\n\nverwiesen werden.\n\nHahne\n\nGerber\n\nFuchs\n\nAhlt\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_329-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-08/xii-zr-329-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 325","ref_norm":"325","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_329-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_329-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-10-08/xii-zr-329-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_329-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:46:48.908211+00:00"}}