{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_327-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-07-03","aktenzeichen":"XII ZR 327/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 3. Juli 2002 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB a.F. §§ 538 Abs. 1, 544; AGBG § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bb, Cf Zur Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Gewährleistung für anfäng- liche Mängel bei für möglich gehaltener gesundheitsgefährdender Schadstoffbela- stung der Mieträume.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 327/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nVerkündet am:\n3. Juli 2002\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB a.F. §§ 538 Abs. 1, 544; AGBG § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bb, Cf\n\nZur Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Gewährleistung für anfäng-\n\nliche Mängel bei für möglich gehaltener gesundheitsgefährdender Schadstoffbela-\n\nstung der Mieträume.\n\nBGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 327/00 - OLG Stuttgart\nLG Tübingen\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 3. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter\n\nSprick, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nDie Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlan-\n\ndesgerichts Stuttgart vom 2. November 2000 wird auf Kosten der\n\nBeklagten zurückgewiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Bundesrepublik Deutschland hatte der Beklagten auf einem ehemali-\n\ngen Kasernengelände, das sie 1996 an den Kläger veräußerte, für die Zeit ab\n\n1. Juni 1995 eine Halle als Gewerberaum zur Produktion von Folien auf unbe-\n\nstimmte Zeit zu einem monatlichen Mietzins vermietet, der sich ab 1. Januar\n\n1997 auf 1.722 DM belief. Mit Schreiben vom 30. Juni 1997 kündigte der Kläger\n\ndas Mietverhältnis zum 31. Dezember 1997, nachdem die Beklagte für 1997\n\nlediglich 9.918,66 DM gezahlt hatte. Ende Juni 1998 gab die Beklagte das\n\nMietobjekt zurück, ohne eine Nutzungsentschädigung gezahlt zu haben.\n\nMit der Klage verlangt der Kläger nach Klagerücknahme im übrigen rück-\n\nständigen Mietzins und Nutzungsentschädigung für die Zeit von Januar 1997\n\nbis Juni 1998 in Höhe von nunmehr noch 1.653,11 DM x 18 = 29.755,98 DM\n\nabzüglich gezahlter 9.918,66 DM = 19.837,32 DM.\n\nDie Beklagte nutzte die Halle lediglich zu Lagerzwecken und Laborver-\n\nsuchen. Sie macht geltend, wegen einer gesundheitsgefährdenden Verseu-\n\nchung des Hallenbodens mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen\n\n(PAK) an der vertraglich vereinbarten Nutzung gehindert gewesen und deshalb\n\nvon der Zahlungspflicht befreit zu sein. Der Kläger hält die Belastung für nicht\n\nerheblich und beruft sich im übrigen auf den in § 6 des Mietvertrages enthalte-\n\nnen Gewährleistungsausschluß, der wie folgt lautet:\n\n§ 6\n\nGewährleistung\n\n1. Die Mietsache wird in dem Zustand überlassen, in dem sie sich bei\n\nBeginn des Vertragsverhältnisses befindet. Der Mieter kennt den Zu-\n\nstand. Etwa vorhandene Mängel sind bei der Bemessung des Entgelts\n\nberücksichtigt.\n\n2. Für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit sowie für sichtbare\n\noder unsichtbare Mängel des Vertragsobjekts leistet der Bund keine\n\nGewähr.\n\n3. Der Bund übernimmt keine Gewährleistung für die Sicherheit der ein-\n\ngelagerten Gegenstände.\n\nDas Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung des Klägers gab\n\ndas Oberlandesgericht ihr in Höhe des zuletzt noch beantragten Betrages nebst\n\nVerzugszinsen statt. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Be-\n\nklagten, mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiterverfolgt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision hat keinen Erfolg.\n\nDas Berufungsgericht läßt dahinstehen, ob die Belastung der Halle mit\n\nPAK so hoch war, daß dies einen zur Mietminderung führenden Mangel dar-\n\nstellte, weil die Haftung des Klägers für einen derartigen Mangel durch § 6\n\nAbs. 1 und 2 des Mietvertrages wirksam ausgeschlossen sei.\n\nDas hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand.\n\n1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es sich bei dem\n\nabgeschlossenen Vertrag um von der Bundesrepublik gestellte Allgemeine Ge-\n\nschäftsbedingungen handelt, so daß seine Regelungen nach dem AGB-Gesetz\n\nzu prüfen sind.\n\nDas Berufungsgericht hat auch nicht verkannt, daß der vereinbarte Ge-\n\nwährleistungsausschluß gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG unwirksam wäre, wenn\n\ndamit jegliche Gewährleistung sowohl für anfängliche wie auch für nachträglich\n\nauftretende Mängel ausgeschlossen wäre. Es hat § 6 Abs. 2 MV aber dahin\n\nausgelegt, daß diese Klausel lediglich die Gewährleistung für bei Abschluß des\n\nVertrages bereits vorhandene Mängel ausschließt, und den formularmäßigen\n\nAusschluß der verschuldensunabhängigen Haftung für anfängliche Sachmängel\n\nnach § 538 BGB a.F. in einem gewerblichen Mietvertrag zu Recht als zulässig\n\nangesehen (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR\n\n1993, 519, 520; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und\n\nLeasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 379).\n\n2. Diese Auslegung hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand.\n\na) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelas-\n\nsen, § 6 des Mietvertrages bedürfe wegen weiterer Streitfälle einer abschlie-\n\nßenden Auslegung. Das läßt darauf schließen, daß es davon ausging, die Bu n-\n\ndesrepublik verwende die fragliche Klausel auch außerhalb seines Bezirks,\n\ndenn andernfalls hätte es die Revision mit dieser Begründung nicht zulassen\n\ndürfen, sondern wäre selbst dazu berufen gewesen, die nur in seinem Bezirk\n\nverwendete Klausel zur Wahrung der Rechtseinheit abschließend auszulegen.\n\nAndererseits ist eine Verwendung dieser Klausel außerhalb des Bezirks\n\ndes Berufungsgerichts aber nicht festgestellt und auch dem Vortrag der Partei-\n\nen nicht zu entnehmen:\n\nZwar befinden sich die §§ 1 bis 3 des Vertrages, welche die Vertrags-\n\nparteien, das Mietobjekt, den zu zahlenden Mietzins sowie die Mietdauer be-\n\nzeichnen, auf Formularbögen, die von der Bundesrepublik für Mietverträge im\n\nBereich mehrerer Vermögensämter vorgesehen sind. Die im Schriftbild davon\n\nabweichenden detaillierten Regelungen der §§ 4 bis 11 MV sind aber ersichtlich\n\nfür eine regional eingeschränkte Verwendung konzipiert, wie sich unter ande-\n\nrem daraus ergibt, daß § 4 MV auf die Gesamtliegenschaft \"E. -\n\nKaserne\" und deren mögliche Übernahme durch den klagenden Zweckverband\n\nBezug nimmt und § 7 MV auf eine einzuholende baurechtliche Genehmigung\n\ndes Landratsamts R. hinweist, und zwar beides wortgleich auch in den\n\ndrei weiteren Verträgen, die die Beklagte mit Schriftsatz vom 5. Oktober 2000\n\nzum Nachweis der mehrfachen Verwendung des Vertragsformulars zu den Ak-\n\nten gereicht hatte. Eine über den Bezirk des Berufungsgerichts hinausgehende\n\nVerwendung dieses Vertragsteils mit der hier maßgeblichen Gewährleistungs-\n\nregelung hat keine der Parteien vorgetragen, und auch den Feststellungen des\n\nBerufungsgerichts ist nur zu entnehmen, daß die Bundesrepublik das vorlie-\n\ngende Vertragsformular \"im ehemaligen Kasernengelände\" in einer Vielzahl von\n\nFällen verwendet hat. Allein der Umstand, daß das Berufungsgericht die Revi-\n\nsion wegen der Auslegung dieser Klausel zugelassen hat, ist jedenfalls für sich\n\nallein nicht geeignet, diese uneingeschränkt revisibel zu machen.\n\nb) Im Ergebnis kann jedoch dahinstehen, ob es sich um eine überregio-\n\nnal verwendete Klausel handelt mit der Folge, daß das Revisionsgericht sie frei\n\nund ohne Bindung an die Auslegung des Berufungsgerichts selbst auslegen\n\nkann, oder ob die Verwendung der Klausel nicht über dessen Bezirk hinausgeht\n\nund das Revisionsgericht ihre Auslegung daher nur in demselben Umfang\n\nüberprüfen kann, wie es bei Individualverträgen der Fall ist, nämlich auf die\n\nVerletzung von Auslegungsregeln, auf Denkfehler und auf Verstöße gegen Er-\n\nfahrungssätze (vgl. BGH, Urteile vom 10. November 1976 - VIII ZR 84/75 - WM\n\n1977, 112 f. und vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - BGHR ZPO § 549 Abs. 1\n\nVertragsauslegung 1).\n\nAuch die freie Auslegung der Klausel durch den Senat führt nämlich zu\n\nkeinem anderen Ergebnis als jenem, das das Berufungsgericht seiner Ent-\n\nscheidung zugrunde gelegt hat:\n\n3. Die Revision greift diese Auslegung zum einen mit dem Hinweis an,\n\nder Wortlaut des § 6 Abs. 2 MV enthalte keine Beschränkung auf vorhandene\n\nMängel, und macht zum anderen geltend, der Kläger würde sich bei einem\n\nnachträglich auftretenden Mangel \"mit Sicherheit\" auch auf diese Gewährlei-\n\nstungsausschlußklausel berufen. Damit kann sie keinen Erfolg haben.\n\nRichtig ist zwar, daß der Wortlaut des § 6 Abs. 2 MV bei isolierter Be-\n\ntrachtung als umfassender Ausschluß jeglicher Gewährleistung verstanden\n\nwerden könnte, weil jeder Mangel, ob anfänglich oder nachträglich, entweder\n\nsichtbar oder unsichtbar ist. Dies würde jedoch der Stellung dieser Klausel im\n\nGesamtzusammenhang des § 6 nicht gerecht. Die vom Berufungsgericht vor-\n\ngenommene einschränkende Auslegung ist nicht nur möglich, sondern auch\n\nnaheliegend und richtig:\n\n§ 6 Abs. 1 MV bezieht sich ausschließlich auf bei Mietbeginn vorhandene\n\nMängel und dient in erster Linie der Festlegung des vertraglich geschuldeten\n\nZustandes, was insbesondere aus dem Zusatz hervorgeht, daß die Höhe des\n\nMietzinses mit Rücksicht auf den bei Mietbeginn vorhandenen Zustand der\n\nMietsache bemessen worden ist. Ein ausdrücklicher Gewährleistungsausschluß\n\nfindet sich demgegenüber erst in § 6 Abs. 2 MV. Soweit der Vermieter danach\n\nkeine Gewähr für Größe und Beschaffenheit leistet, bezieht auch dies sich auf\n\nden ursprünglichen Zustand der Mietsache. Bereits das legt es nahe, mit dem\n\nBerufungsgericht auch den Ausschluß der Gewährleistung für sichtbare und\n\nunsichtbare Mängel allein auf ursprüngliche Mängel zu beziehen und dahin zu\n\nverstehen, daß der Ausschluß der Gewährleistung für sichtbare Mängel, der\n\nsich bereits als Folge der Regelung in § 6 Abs. 1 MV ergibt, ausdrücklich nor-\n\nmiert und um den Ausschluß der Gewährleistung auch für solche Mängel er-\n\nstreckt wird, die bei Mietbeginn vorhanden, aber noch nicht ohne weiteres er-\n\nkennbar waren.\n\nHätte hingegen mit der Regelung des § 6 Abs. 2 MV auch die Haftung für\n\nnachträgliche Mängel ausgeschlossen werden sollen, ergäbe die ausdrückliche\n\nErwähnung sichtbarer und unsichtbarer Mängel wenig Sinn, da es bei der Haf-\n\ntung für nachträgliche Mängel auf deren Erkennbarkeit nicht ankommt. Vielmehr\n\nhätte es nahegelegen, einen umfassenden Haftungsausschluß entweder dahin-\n\ngehend zu formulieren, daß \"jegliche\" Gewährleistung ausgeschlossen wird,\n\noder aber ausdrücklich sowohl die Haftung für anfängliche als auch für später\n\nauftretende Mängel auszuschließen. Hinzu kommt, daß sich der Ausschluß der\n\nGewährleistung für die Sicherheit eingelagerter Gegenstände in § 6 Abs. 3 MV\n\nals überflüssig erweisen würde, wenn der Haftungsausschluß in § 6 Abs. 2 MV\n\nauch später auftretende Mängel erfassen würde.\n\n4. Soweit die Revision hilfsweise geltend macht, die Regelung des § 6\n\nAbs. 2 MV sei unklar, so daß Zweifel bei ihrer Auslegung gemäß § 5 AGBG zu\n\nLasten des Verwenders gehen müßten, verhilft ihr auch das nicht zum Erfolg.\n\nDenn § 5 AGBG kommt nicht schon stets dann zur Anwendung, wenn unter-\n\nschiedliche Auslegungen möglich sind, sondern erst dann, wenn von diesen\n\nnach den vorrangigen allgemeinen Auslegungsprinzipien keine den klaren Vor-\n\nzug verdient (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz 4. Aufl. § 5 Rdn. 28). Hier\n\naber liegt nach der Auffassung des erkennenden Senats die vom Berufungsge-\n\nricht gefundene Auslegung weitaus näher und verdient den klaren Vorzug vor\n\nder Auslegung im Sinne eines umfassenden Haftungsausschlusses. Demge-\n\ngenüber vermag der Umstand, daß die Vorinstanzen die hier zu beurteilende\n\nKlausel unterschiedlich ausgelegt haben, für sich allein noch nicht den Schluß\n\nauf das Vorliegen einer nicht behebbaren Mehrdeutigkeit und damit Unklarheit\n\nim Sinne des § 5 AGBG zu rechtfertigen (vgl. Wolf/Horn/Lindacher aaO\n\nRdn. 29).\n\n5. Angesichts dieses Auslegungsergebnisses enthält § 6 Abs. 2 MV\n\n- entgegen der Auffassung der Revision - auch keine gegen § 11 Nr. 7 AGBG\n\nverstoßende Freizeichnung von einer Haftung des Vermieters für Vorsatz oder\n\ngrobes Verschulden bei der Durchführung des Vertrages. Insoweit kann auch\n\ndahinstehen, ob der uneingeschränkte Ausschluß der Gewährleistung für die\n\nSicherheit eingelagerter Gegenstände in § 6 Abs. 3 MV wirksam ist oder nicht,\n\nda es sich insoweit um eine eigenständige Klausel handelt, deren Unwirksam-\n\nkeit sich auf die inhaltlich in sich geschlossene und vollständig bleibende Re-\n\ngelung der Absätze 1 und 2 des § 6 MV nicht auswirkt (vgl. BGH, Urteil vom\n\n30. September 1987 - VIII ZR 226/86 - MDR 1988, 224, 225; Wolf/Horn/\n\nLindacher aaO § 6 Rdn. 41).\n\n6. Das Mietzahlungsverlangen des Klägers erweist sich auch nicht ange-\n\nsichts der revisionsrechtlich zu unterstellenden Gesundheitsgefährdung durch\n\ndie Schadstoffbelastung der Mieträume als treuwidrig, § 242 BGB. Soweit die\n\nRevision geltend macht, bei Kenntnis dieser Gefahr hätte weder die Bundesre-\n\npublik die Halle vermieten dürfen noch die Beklagte sie angemietet, steht dieser\n\nGesichtspunkt dem Verlangen des Klägers nach Erfüllung des Vertrages nicht\n\nentgegen. Die vorvertragliche Kenntnis der Vertragsparteien von der Belastung\n\ndes Holzbodens der zuvor militärisch genutzten Halle durch Schmutz und Öl-\n\nrückstände zeigt vielmehr, daß beide Vertragsparteien mit einer möglicherweise\n\nauch gesundheitsgefährdenden Schadstoffbelastung rechneten, zumal § 7\n\nAbs. 2 MV Ölrückstände ausdrücklich als schädigende Stoffe bezeichnet, und\n\ndaß sie den Vertrag in Kenntnis dieses Risikos gleichwohl zu einem dieses Ri-\n\nsiko berücksichtigenden Mietzins schließen wollten.\n\nDaß eine gesundheitsgefährdende Schadstoffbelastung tatsächlich vor-\n\nhanden war und sich dieses Risiko somit verwirklicht hat, wie revisionsrechtlich\n\nzu unterstellen ist, hindert den Kläger nicht, sich auf den darauf bezogenen\n\nGewährleistungsausschluß zu berufen. Ein Verzicht des Mieters auf Gewährlei-\n\nstungsansprüche ist grundsätzlich auch im Hinblick auf Gesundheitsgefährdun-\n\ngen zulässig, wie sich bereits aus § 544 letzter Halbsatz BGB a.F. ergibt (vgl.\n\nauch RG JW 1936, 2706 m. Anm. Roquette).\n\nDie Berufung des Klägers auf den Haftungsausschluß verstößt hier auch\n\nnicht etwa deshalb gegen Treu und Glauben, weil das Ausmaß der Gesund-\n\nheitsgefährdung die Tauglichkeit der Mieträume zum vertraglich vorgesehenen\n\nGebrauch völlig ausschloß. Denn die Beklagte hätte sich von der weiteren\n\nZahlung des Mietzinses jederzeit durch fristlose Kündigung nach § 544 BGB\n\na.F. befreien können. Sie kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, allein\n\nwegen der Ungewißheit darüber, wie gravierend die Belastung war, an der Auf-\n\nnahme der vorgesehenen Produktion gehindert gewesen zu sein. Sie hätte sich\n\nvielmehr sogleich - notfalls im Wege eines Beweissicherungsverfahrens - Ge-\n\nwißheit verschaffen und sodann entscheiden können, ob sie ihr Kündigungs-\n\nrecht nach § 544 BGB a.F. ausübt, oder ob es im Hinblick auf den ohnehin ge-\n\nringer bemessenen Mietzins wirtschaftlich sinnvoller erschien, die Kontaminie-\n\nrung durch Entfernung oder Versiegelung des verseuchten Holzfußbodens\n\nselbst zu beseitigen.\n\n7. Dem Zahlungsbegehren des Klägers steht schließlich auch nicht das\n\nin der Revisionsverhandlung vorgetragene Argument der Beklagten entgegen,\n\nin ihrer Einstellung der Mietzahlungen sei angesichts des Ausmaßes der Ge-\n\nsundheitsgefährdung und der dadurch bedingten Untauglichkeit des Mietobjekts\n\nzum vertragsgemäßen Gebrauch eine fristlose Kündigung nach § 544 BGB a.F.\n\nzu sehen. Denn noch mit Schreiben vom 7. August 1997 hatte die Beklagte\n\ndem Kläger Zahlung der ungeminderten Miete angeboten, sobald dieser eine\n\nBescheinigung über die Einhaltung der zulässigen Grenzwerte vorlege, und mit\n\nSchriftsatz vom 28. Mai 1998 gegenüber dem Zahlungsbegehren des Klägers\n\neine Mietminderung um 100 % eingewandt. Daraus ist zu ersehen, daß sie\n\nselbst vom Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum Wirksamwerden der vom\n\nKläger ausgesprochenen Kündigung ausging. Um so weniger konnte und\n\nmußte der Kläger ihr Verhalten als konkludente Kündigungserklärung ihrerseits\n\nverstehen.\n\nHahne\n\nSprick\n\nWeber-Monecke\n\nFuchs\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_327-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-03/xii-zr-327-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 544","ref_norm":"544","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_327-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_327-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-03/xii-zr-327-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_327-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:25:00.623078+00:00"}}