{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_314-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-07-10","aktenzeichen":"XII ZR 314/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 314/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n10. Juli 2002\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 10. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter\n\nGerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 17. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts München vom 4. September 2000 im Ko-\n\nstenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklag-\n\nten erkannt worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zu neuer Verhandlung\n\nund Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien streiten über die Wirksamkeit eines gewerblichen Mietver-\n\ntrages. Die Beklagte, eine Getränkefirma, vermietete durch schriftlichen Miet-\n\nvertrag vom 17. Juli 1989 ein Gaststättenanwesen einschließlich einer Garage\n\nund eines Pkw-Abstellplatzes, das sie von der Grundstückseigentümerin ange-\n\nmietet hatte, im Wege der Untervermietung an den Kläger. Als Nettomietzins\n\nwaren ursprünglich für die Gaststättenräume 5.100 DM monatlich vereinbart\n\nzuzüglich 50 DM für die Garage und 20 DM für den Stellplatz. Als weitere Ge-\n\ngenleistung verpflichtete sich der Kläger, den erforderlichen Bedarf an Bier aus-\n\nschließlich von der Beklagten zu beziehen und sich zu bemühen, einen monat-\n\nlichen Umsatz von mindestens 18 hl zu erreichen. Bei einer Abnahme von we-\n\nniger als 10 hl im Monat sollte der Kläger verpflichtet sein, einen pauschalierten\n\nSchadensersatz von 60 DM für jeden nicht bezogenen Hektoliter zu zahlen.\n\nDagegen sollte sich der Mietzins für jeden bezogenen Hektoliter um 60 DM er-\n\nmäßigen, allerdings höchstens für 18 hl monatlich. Das Mietverhältnis sollte\n\nerstmals zum 30. Juni 1994 kündbar sein. Ab 1. Januar 1993 erhöhte sich der\n\nmonatliche Mietzins für die Gaststättenräume auf 5.200 DM netto.\n\n1994 versuchte der Kläger, unmittelbar mit der Hauseigentümerin einen\n\nMietvertrag über die Gaststätte abzuschließen und bot als monatlichen Mietzins\n\n4.300 DM netto an. Zu einem entsprechenden Vertragsabschluß kam es aber\n\nnicht.\n\nMit Anwaltsschreiben vom 22. Dezember 1995 ließ der Kläger das Miet-\n\nverhältnis zum 30. Juni 1996 kündigen. Ab 1. April 1996 nahm er von der Be-\n\nklagten kein Bier mehr ab, für die Monate Mai und Juni 1996 bezahlte er auch\n\nkeinen Mietzins mehr, nutzte die Gaststättenräume aber weiter.\n\nMit Schriftsatz seines Prozeßbevollmächtigten vom 29. April 1998 er-\n\nklärte der Kläger die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täu-\n\nschung. Außerdem vertritt er die Ansicht, der Mietvertrag sei als wucherähnli-\n\nches Geschäft nichtig. Mit der Klage verlangt er die Rückzahlung des von ihm\n\ngezahlten Mietzinses, soweit der vereinbarte Mietzins den von ihm behaupteten\n\nortsüblichen Mietzins übersteigt. Außerdem verlangt er einen Teil der für die\n\nBierlieferungen gezahlten Beträge zurück. Er ist der Ansicht, daß auch insofern\n\ndie vereinbarten Preise übersetzt gewesen seien. Insgesamt hat der Kläger mit\n\nder Klage ursprünglich die Zahlung von 379.750 DM (zuzüglich Zinsen) ver-\n\nlangt.\n\nDie Beklagte hat Widerklage erhoben, mit der sie den Mietzins für die\n\nMonate Mai und Juni 1996 (insgesamt 12.336,36 DM) sowie Schadensersatz\n\nfür zu wenig bezogenes Bier (insgesamt 12.092,62 DM) geltend macht.\n\nDas Landgericht hat nach Beweisaufnahme die Klage abgewiesen und\n\nder Widerklage stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat der Kläger die Klage\n\nwegen 10.000 DM (zuzüglich Zinsen) zurückgenommen. Das Berufungsgericht,\n\ndessen Urteil in NZM 2000,1059 veröffentlicht ist, hat die Entscheidung des\n\nLandgerichts teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an den Kläger\n\n265.200 DM (zuzüglich Zinsen) zu zahlen. Die Entscheidung zur Widerklage hat\n\nes dahin abgeändert, daß der Kläger lediglich 4.784 DM (zuzüglich Zinsen) zu\n\nzahlen habe. Im übrigen hat es die Widerklage abgewiesen und die Berufung\n\ndes Klägers zurückgewiesen.\n\nMit ihrer Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstin-\n\nstanzlichen Urteils.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Beklagten führt, soweit das Berufungsgericht zu ihrem\n\nNachteil entschieden hat, zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur\n\nZurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht führt aus, der Kläger könne den Vertrag schon\n\ndeshalb nicht wegen Irrtums (§ 119 BGB) oder arglistiger Täuschung (§ 123\n\nBGB) anfechten, weil er die Anfechtungsfristen der §§ 121 Abs. 1 BGB bzw.\n\n124 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nicht eingehalten habe. Der Vertrag sei aber als\n\nwucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam. Aufgrund des\n\nnach der sogenannten indirekten Vergleichswertmethode erstatteten Gutach-\n\ntens des Sachverständigen Dr. W. stehe fest, daß der angemessene, marktüb-\n\nliche Mietzins für das Gaststättenanwesen bei Abschluß des Mietvertrages\n\n2.000 DM netto betragen habe. Da der vertraglich vereinbarte Mietzins von\n\n5.100 DM netto mehr als 2 ½ mal so hoch sei, liege ein besonders grobes Miß-\n\nverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, das eine verwerfliche Ge-\n\nsinnung der Beklagten indiziere. Da der Mietvertrag schon aus diesem Grunde\n\nunwirksam sei, könne offen bleiben, ob weitere Bestimmungen des Mietvertra-\n\nges zu beanstanden seien und bei einer Gesamtwürdigung den Vertrag als sit-\n\ntenwidrig erscheinen ließen.\n\nDa der Vertrag unwirksam sei, habe die Abrechnung nach den Regeln\n\nder ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 f. BGB) zu erfolgen. Die Nutzungs-\n\nvorteile, die der Kläger gehabt habe, seien entsprechend dem Sachverständi-\n\ngengutachten mit 2.000 DM netto monatlich zu bewerten. Soweit er einen höhe-\n\nren Mietzins gezahlt habe, habe er gegen die Beklagte einen Bereicherungsan-\n\nspruch auf Rückzahlung der Differenz. Allerdings seien die Ansprüche des Klä-\n\ngers für die Zeit bis einschließlich Dezember 1991 verjährt. Für die Zeit von Ja-\n\nnuar 1992 bis April 1996 habe er insgesamt 269.200 DM gezahlt und könne\n\n165.200 DM zurückverlangen. Soweit der Kläger geltend mache, die von der\n\nBeklagten geforderten und von ihm - dem Kläger - gezahlten Getränkepreise\n\nseien überteuert gewesen, sei die Klage jedoch unbegründet. Der Kläger habe\n\nnicht substantiiert dargelegt, daß die ihm in Rechnung gestellten Getränkeprei-\n\nse unangemessen und nicht üblich gewesen seien.\n\nDa der Mietvertrag unwirksam sei, sei die Widerklage nur insofern be-\n\ngründet, als der Kläger für die Monate Mai und Juni 1996 die von dem Sachver-\n\nständigen ermittelte angemessene Nutzungsentschädigung zu zahlen habe.\n\nDiese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht geltend macht,\n\neiner rechtlichen Überprüfung nicht stand.\n\n2. Zutreffend ist zwar der Ausgangspunkt des Oberlandesgerichts, daß\n\nein Vertrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist,\n\nwenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis zueinan-\n\nder stehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzukommen, z.B. eine ver-\n\nwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten (st.Rspr., vgl.\n\nBGHZ 141, 257, 163 m.N.). Richtig ist ferner, daß die Rechtsprechung auch bei\n\ngewerblichen Mietverträgen ein auffälliges Mißverhältnis annimmt, wenn die\n\nvereinbarte Miete um knapp 100 % höher oder niedriger ist als der objektive\n\nMarktwert der Gebrauchsüberlassung (Bub in Bub/Treier, Handbuch der Ge-\n\nschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. II 715 a m.w.N.).\n\nDie Revision macht aber zu Recht geltend, daß das Berufungsgericht\n\nden objektiven Marktwert der Gebrauchsüberlassung unzulässig ermittelt hat.\n\nMarktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem\n\nMarkt zu zahlen ist. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist demnach der Markt-\n\nwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu er-\n\nmitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird. Das Berufungsgericht stützt\n\nseine Annahme, der objektive Marktwert sei lediglich 2.000 DM netto im Monat\n\ngewesen, ausschließlich auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. W., der\n\ndieses Gutachten nach der sogenannten indirekten Vergleichswertmethode er-\n\nstattet hat. Diese indirekte Vergleichswertmethode ist jedoch aus Rechtsgrün-\n\nden nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden objektiven Mietwert\n\nzu ermitteln (Senatsurteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - ZMR 2001, 788 =\n\nNJW 2002, 55).\n\nDas Berufungsgericht meint demgegenüber, der Sachverständige habe\n\nausnahmsweise die von ihm entwickelte indirekte Vergleichswertmethode an-\n\nwenden dürfen, weil es ihm nicht gelungen sei, geeignete Vergleichsobjekte\n\nausfindig zu machen. Dem kann nicht gefolgt werden.\n\nDer Sachverständige hat mitgeteilt, er habe an 38 Gastgewerbebetriebe\n\neinen Fragebogen versandt, nur vier davon seien vollständig ausgefüllt und\n\ndamit verwertbar zurückgesandt worden. Außerdem habe er den Leiter der\n\nAbteilung Gastgewerbe im Kreisverwaltungsreferat der Landeshauptstadt M.\n\n gebeten, ihm mindestens zehn Vergleichsbetriebe zu benennen, habe\n\naber keine Antwort erhalten. Daraus durfte das Berufungsgericht noch nicht\n\nschließen, daß es in M. keine Vergleichsbetriebe gibt. Das Berufungsge-\n\nricht hat keine Feststellungen getroffen, die die Annahme rechtfertigen könnten,\n\ndie vermieteten Gaststättenräume fielen in irgend einer Weise aus dem Rah-\n\nmen des Üblichen und deshalb gebe es keine vergleichbaren Objekte. Bei die-\n\nser Sachlage durfte das Berufungsgericht den Versuch, den objektiven Markt-\n\nwert anhand von Vergleichsobjekten durch einen Sachverständigen ermitteln zu\n\nlassen, noch nicht aufgeben. Notfalls hätte es einen anderen Sachverständigen\n\nbeauftragen müssen.\n\nAber selbst wenn im konkreten Fall ausnahmsweise keine geeigneten\n\nVergleichsobjekte gefunden werden könnten, wäre es nicht zulässig, zur Wer-\n\ntermittlung die sogenannte indirekte Vergleichswertmethode - eine aus Rechts-\n\ngründen hierzu ungeeignete Methode - heranzuziehen. In einem solchen Fall ist\n\nes vielmehr angebracht, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten\n\nSachverständigen - z.B. einen erfahrenen Makler (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni\n\n2001 aaO S. 56) - beurteilen zu lassen, welche Miete für dieses besondere\n\nObjekt erzielt werden kann.\n\n3. Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden,\n\ndamit es die marktübliche Miete in zulässiger Weise ermitteln und anschließend\n\ntatrichterlich beurteilen kann, ob eine Gesamtwürdigung des Mietvertrages ein-\n\nschließlich der Nebenabreden (insbesondere der Bierbezugsverpflichtung, die\n\nnach dem Mietvertrag eine Auswirkung auf die zu zahlende Miete haben kann)\n\nihn als wucherähnliches Geschäft im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB erscheinen\n\nläßt.\n\nHahne\n\nGerber\n\nWagenitz\n\nBundesrichter Fuchs ist urlaubs-\nbedingt verhindert zu unterschreiben.\n\nHahne\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_314-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-10/xii-zr-314-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 119","ref_norm":"119","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 121","ref_norm":"121","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 123","ref_norm":"123","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_314-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_314-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-07-10/xii-zr-314-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_314-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:22:48.437744+00:00"}}