{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_312-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-12-11","aktenzeichen":"XII ZR 312/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 312/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n11. Dezember 2002\nKüpferle\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 11. Dezember 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die\n\nRichter Sprick, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des\n\nKammergerichts in Berlin vom 21. September 2000 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten der Revision, an das Berufungsgericht zurück-\n\nverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin macht Erstattung ihrer Investitionskosten für ein gewerbli-\n\nches Mietobjekt geltend.\n\nSie mietete mit schriftlichem Vertrag vom 1. Januar 1994 für die Dauer\n\nbis 31. Dezember 2003 ein auf dem Hof des Grundstücks S. straße 5 be-\n\nfindliches, nicht fertiggestelltes Gebäude zu gewerblichen Zwecken. In einer\n\nhandschriftlichen \"Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Nr. 1\" vom 1. Januar\n\n1994 heißt es u.a.:\n\n\"... Der Mieter ist berechtigt bauliche Änderungen, innerhalb des freiste-\n\nhenden Gebäudes, ohne Einwilligung des Vermieters vorzunehmen. Die\n\nKosten werden vom Mieter getragen. ...\"\n\nMit einem weiteren schriftlichen Vertrag vom selben Tage vermietete die\n\nBeklagte eine im Wohngebäude S. straße 5 befindliche Dachgeschoß-\n\nwohnung an den Geschäftsführer der Klägerin (zwischen den Parteien ist strei-\n\ntig, ob die Klägerin oder ihr Geschäftsführer Mieter ist). Nach § 2 dieses Vertra-\n\nges beginnt das Mietverhältnis am 1. Januar 1994 und endet am 31. Dezember\n\n1995. § 20 des Mietvertrages enthält die handschriftliche Regelung:\n\n\"Es wird seitens des Vermieters über die vereinbarte Mietzeit hinaus zu-\n\ngesichert, daß der Firma G. -G. die vermieteten Räume im Wohn-\n\nhaus weiterhin auf der vorvertraglichen Regelung zur Verfügung stehen.\"\n\nIn einer ergänzenden handschriftlichen \"Vereinbarung\" der Parteien\n\nebenfalls vom 1. Januar 1994 heißt es:\n\n\"Zwischen Vermieter und Mieter bestehen zwei Mietverträge:\n\n1) über Räume im hinteren freistehenden Gebäude.\n\n2) über Räume im Dachgeschoß des Wohnhauses, S. straße 5.\n\nHierfür entrichtet der Mieter einen Mietzins für\n\n1) 1.350 DM und für\n\n2) von 750 DM.\n\nFür die Vermietung der Räume zu 2. wird bis zum 31.12.2003 ein Miet-\n\nzins von 320 DM entrichtet, die restlichen 430 DM werden zur Verrech-\n\nnung der getätigten und durch den Mieter nachzuweisenden Investitio-\n\nnen dem Mieter überlassen, längstens jedoch bis zur Tilgung der getä-\n\ntigten Investitionen.\"\n\nIn der Folgezeit baute die Klägerin das Gewerbemietobjekt zu einem\n\nfunktionsfähigen Bürogebäude aus. Beide Mietverhältnisse wurden im Einver-\n\nständnis mit der Beklagten vorzeitig zum 31. Dezember 1994 beendet.\n\nDie Klage, mit der die Klägerin Ersatz ihrer Investitionskosten in Höhe\n\nvon 104.003,14 DM nebst Zinsen verlangt hat, hat das Landgericht abgewie-\n\nsen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Dagegen wendet sich\n\ndie Klägerin mit der Revision, die der Senat angenommen hat.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Klägerin führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils\n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Kammergericht hat ausgeführt, das Landgericht habe zu Recht\n\neinen Anspruch der Klägerin aus § 557 a BGB a.F. verneint. Die Klägerin habe\n\nmit der Beklagten keine Mietvorauszahlung in Höhe der Herstellungskosten für\n\ndas Gebäude vereinbart. Nach der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag habe\n\ndie Klägerin die Kosten ihrer Umbaumaßnahmen selbst zu tragen. Diese ver-\n\ntraglich vereinbarte Kostentragungspflicht der Klägerin schließe eine Vereinba-\n\nrung des Inhalts aus, daß die Baukosten von der Beklagten zu erstatten seien,\n\nfalls nicht eine Rückzahlung durch den vereinbarten reduzierten Mietzins für die\n\nWohnung erfolge. Ein Anspruch aus § 812 BGB wegen vorzeitiger Beendigung\n\ndes langfristigen Mietvertrages sei nicht gegeben.\n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung nicht stand.\n\na) Zu Recht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe entschei-\n\ndungserheblichen Sachvortrag übergangen und angebotenen Beweis nicht er-\n\nhoben. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß eine Mietvoraus-\n\nzahlungsvereinbarung zwischen den Parteien nicht getroffen worden sei. Die\n\nKlägerin hatte aber im Berufungsverfahren geltend gemacht, die Parteien hät-\n\nten bei Abschluß der beiden Mietverträge und der Zusatzregelung zu den Ver-\n\nträgen vereinbart, daß die Klägerin die Aufwendungen für die bauliche Herstel-\n\nlung des Gewerbemietobjekts als Mietvorauszahlung leiste. Eine entsprechen-\n\nde Einigung sei zwischen der Klägerin und der Beklagten, vertreten durch den\n\nZeugen Gaul, bei Abschluß des Mietvertrages erzielt worden. Die Formulierung\n\n\"die Kosten werden vom Mieter getragen\" stehe dem nicht entgegen. Sie sei\n\ndeshalb aufgenommen worden, weil die Beklagte nicht willens und in der Lage\n\ngewesen sei, die Kosten zu finanzieren. Die Schaffung von Vermögenswerten\n\nauf seiten der Beklagten mit finanziellen Mitteln der Klägerin habe durch die\n\nvereinbarte Mietreduzierung abgegolten werden sollen. Die Parteien seien sich\n\neinig gewesen, daß der von der Klägerin vorausbezahlte Betrag zurückzuge-\n\nwähren sei, falls eine Rückzahlung durch den vereinbarten reduzierten Mietzins\n\nüber die Laufzeit des Mietvertrages nicht erfolge. Die Vereinbarung habe nicht\n\nvorgesehen, über einen Preisnachlaß bezüglich der Dachgeschoßwohnung die\n\nKlägerin zu veranlassen, das Gewerbeobjekt im Hof auf eigene Kosten auszu-\n\nbessern. Vielmehr habe über die Mietreduktion eine Verrechnung der vorfinan-\n\nzierten Umbaukosten erfolgen sollen. Zum Nachweis für die Richtigkeit ihrer\n\nBehauptung hat die Klägerin ihren ehemaligen Geschäftsführer C. als\n\nZeugen benannt.\n\nb) Die Verfahrensrüge ist berechtigt. Das Berufungsgericht hätte den\n\nZeugen vernehmen müssen.\n\naa) Wenn die Parteien die behauptete und unter Beweis gestellte Ver-\n\neinbarung getroffen haben, handelt es sich bei der von der Klägerin getätigten\n\nInvestition um eine Mietvorauszahlung, die nach Maßgabe des § 557 a BGB\n\na.F. zu erstatten ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert\n\ndiese nicht, daß der Mieter dem Vermieter einen Geldbetrag zur Verfügung\n\nstellt. Für die Anwendbarkeit des § 557 a BGB a.F. macht es keinen Unter-\n\nschied, ob der Mieter an den Vermieter mit Rücksicht auf den abzuschließen-\n\nden Mietvertrag eine Vorauszahlung leistet, mit der dieser den Mietgegenstand\n\nherstellt, wiedererstellt, ausbaut oder verbessert, und dessen Rückerstattung\n\ndurch Verrechnung mit dem monatlichen Mietzins erfolgt, oder ob der Mieter\n\neinen entsprechenden Betrag auf dem Grundstück oder in das Mietobjekt selbst\n\nverbaut und den aufgewendeten Betrag nach vertraglicher Übereinkunft vom\n\nfestgelegten Monatszins in bestimmten Raten jeweils abzieht. Beide Vorgänge\n\nsind rechtlich und wirtschaftlich als Mietvorauszahlung zu beurteilen (BGHZ 54,\n\n346, 350; Senatsentscheidung vom 17. Mai 2000 - XII ZR 344/97 - NJW 2000,\n\n2987). Entscheidend ist vielmehr, daß die Leistungen des Mieters durch eine\n\nVerrechnungsabrede in eine Beziehung zu dem fälligen Mietzins gebracht wer-\n\nden (Scheuer in Bub/Treier, Kap. V. B Rdn. 324 m.w.N.).\n\nbb) Fehlerhaft geht das Berufungsgericht davon aus, daß die vertraglich\n\nvereinbarte Kostentragungspflicht der Klägerin eine Mietvorauszahlungsverein-\n\nbarung ausschließt. Zwar unterliegt die Auslegung eines Vertrages als tatrich-\n\nterliche Würdigung der revisionsgerichtlichen Überprüfung nur darauf, ob ge-\n\nsetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder all-\n\ngemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht\n\n(st.Rspr. des BGH; vgl. nur Senatsurteil vom 19. Dezember 2001 - XII ZR\n\n281/99 - WM 2002, 825, 826). Die Auslegung des Berufungsgerichts verletzt\n\njedoch allgemein anerkannte Auslegungsregeln. Das Berufungsgericht stellt bei\n\nseiner Auslegung ausschließlich auf den Wortlaut ab und verkennt, daß sich die\n\nFeststellung, ob eine Erklärung eindeutig ist oder nicht, erst durch eine alle Um-\n\nstände berücksichtigende Auslegung treffen läßt, wobei auch der Inhalt der vor-\n\nvertraglichen Verhandlungen entscheidende Bedeutung haben kann (BGH\n\naaO). Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, daß durch den Zusatzver-\n\ntrag vom 1. Januar 1994 eine Verknüpfung zwischen den beiden Mietverträgen\n\nhergestellt wurde. Es hat § 20 des Wohnungsmietvertrages nicht beachtet, aus\n\ndem sich ergibt, daß der Klägerin die zunächst nur für zwei Jahre vermietete\n\nWohnung auf ihren Wunsch hin auch weiter zur Verfügung stehen sollte. Da-\n\ndurch erhielt die Klägerin die Möglichkeit, ihre Investitionen zu amortisieren. Bei\n\nBerücksichtigung dieses Umstandes schließt die vereinbarte Kostentragung\n\ndurch die Klägerin die behauptete Vorauszahlungsvereinbarung nicht aus. Bei-\n\nde Vereinbarungen können vielmehr nebeneinander bestehen. Die Formulie-\n\nrung \"die Kosten werden vom Mieter getragen\" besagt lediglich, daß die Kläge-\n\nrin ihre Investitionen nicht zusätzlich ersetzt verlangen kann. Wären die Miet-\n\nverträge nämlich wie geplant durchgeführt worden, hätte die Klägerin ihre Auf-\n\nwendungen über den reduzierten Wohnungsmietzins ersetzt erhalten. Für eine\n\ngesonderte zusätzliche Erstattung bestand dann kein Anlaß. Anders war die\n\nRechtslage, wenn die Mietverträge - wie hier - vorzeitig endeten. Dann konnte\n\ndie Klägerin ihre Investitionen nicht über die reduzierte Wohnungsmiete zurück-\n\nerhalten. Diesen Fall regelt die schriftliche Vereinbarung über die Kostener-\n\nstattung nicht. Die Parteien konnten deshalb - ohne Widerspruch zur schriftli-\n\nchen Kostentragungsregelung - mündlich vereinbaren, daß bei vorzeitiger Auf-\n\nlösung der Mietverträge die noch nicht genutzten Investitionen zurückerstattet\n\nwerden sollten. Eine solche mündliche Einigung der Parteien ginge dem Wort-\n\nlaut der schriftlichen Vereinbarung vor. Denn für den Inhalt eines Vertrages ist\n\nder übereinstimmende Wille der Beteiligten maßgebend, selbst wenn die Erklä-\n\nrungen objektiv eine andere Bedeutung haben sollten, d.h. ein unbefangener\n\nDritter ihnen einen anderen Sinn beilegen würde (BGH, Urteil vom 26. April\n\n1978 - VIII ZR 236/76 - NJW 1978, 1483).\n\n3. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben. Die Sache\n\nist unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung an das Berufungsgericht\n\nzur weiteren Verhandlung, Beweiserhebung und Entscheidung zurückzuverwei-\n\nsen.\n\nHahne\n\nSprick\n\nWeber-Monecke\n\nFuchs\n\nAhlt","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_312-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-12-11/xii-zr-312-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557a","ref_norm":"557a","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 812","ref_norm":"812","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_312-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_312-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-12-11/xii-zr-312-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_312-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:52:17.387666+00:00"}}