{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_307-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-09-25","aktenzeichen":"XII ZR 307/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 307/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n25. September 2002\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 25. September 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die\n\nRichter Gerber, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten und ihrer Streithelferin wird das\n\nUrteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom\n\n4. Oktober 2000 aufgehoben.\n\nDer Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung\n\n- auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Ober-\n\nlandesgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Kläger machen gegenüber der Beklagten Mietansprüche aufgrund\n\neiner begehrten Mieterhöhung geltend.\n\nMit Vertrag vom 1. September 1992 vermieteten die Rechtvorgänger der\n\nKläger ein Gewerbeobjekt an die Beklagte, die es ihrerseits an die Streithelferin\n\nuntervermietete. § 5 des Mietvertrages lautet:\n\n\"1. Steigt oder fällt der Lebenshaltungskostenindex für einen 4-Perso-\nnen-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen, festgestellt\nvom Statistischen Bundesamt Wiesbaden, auf der Basis 1985 = 100\ngegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder nach der letzten\n\nNeufestsetzung, um jeweils mehr als 12 Punkte, so wird der Mietzins\nmit Wirkung ab Beginn des folgenden Jahres entsprechend prozen-\ntual angepaßt. Frühestens jedoch ab Beginn des vierten Vertragsjah-\nres.\n\n2. \n\n...\n\n3. Sollte die Anwendung des Lebenshaltungskostenindex eines\n4-Personenhaushaltes im Vergleich mit dem Index für gewerbliche\nMieten die Mieterin oder den Vermieter benachteiligen, dann sind\nVermieterin und Mieterin bei der Neufestsetzung des Mietpreises\ngehalten, sich an der Entwicklung des Mietpreises für örtliche ver-\ngleichbare gewerblich genutzte Grundstücke zu orientieren.\"\n\nDie Landeszentralbank hat die Klausel genehmigt.\n\nMit Schreiben vom 22. August 1997 beriefen sich die Kläger auf eine\n\nSteigerung der Lebenshaltungskosten um 13,065 Punkte und verlangten unter\n\nBerufung auf § 5 Abs. 1 des Mietvertrages ab 1. Januar 1998 eine Erhöhung\n\nder bisherigen Miete von 106.927 DM auf 117.993,94 DM (einschließlich\n\nMWSt). Die Beklagte bestätigte die Steigerung des Indexes, widersprach aber\n\ndem Erhöhungsverlangen mit der Begründung, daß die gewerblichen Mieten\n\nsich ermäßigt hätten. Für Januar 1998 zahlte sie die bisherige Miete.\n\nDas Landgericht hat die Klage auf Zahlung der Differenz in Höhe von\n\n11.066,94 DM abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger, die die Klage auf\n\n132.803,28 DM erweiterten (Differenzbetrag für Januar bis Dezember 1998),\n\nhat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und\n\ndie Beklagte antragsgemäß verurteilt. Dagegen wenden sich die Beklagte und\n\nihre Streithelferin mit ihrer Revision.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Beklagten und ihrer Streithelferin führt zur Aufhebung\n\ndes Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Be-\n\nrufungsgericht.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die ursprünglich vereinbarte\n\nMiete von monatlich 106.927 DM habe sich gemäß § 5 Abs. 1 des Mietvertra-\n\nges um 11.066,94 DM ab Januar 1998 erhöht. Nach dieser Bestimmung erfolge\n\ndie Anpassung automatisch. Eine Anpassung nach § 5 Abs. 1 finde nur dann\n\nnicht statt, wenn eine \"Benachteiligung\" im Sinne von § 5 Abs. 3 1. Halbs. vor-\n\nliege. Dies sei der Fall, wenn sich bundesweit die Mieten für alle gewerblichen\n\nObjekte anders entwickelten als der allgemeine Lebenshaltungskostenindex.\n\nDa im Vertrag als Ausgangsgröße für die Beurteilung der Benachteiligung dem\n\n(bundesweiten) Lebenshaltungskostenindex ein \"Index für gewerbliche Mieten\"\n\ngegenübergestellt werde, müsse dementsprechend auch die Benachteiligung\n\nauf der Basis der bundesweiten Entwicklung der Mieten für alle gewerblichen\n\nObjekte beurteilt werden. Hätten die Mietvertragsparteien dies anders gesehen,\n\nso hätten sie nicht in § 5 Abs. 3 einerseits auf den \"Index für gewerbliche Mie-\n\nten\" und andererseits auf die \"Entwicklung des Mietpreises für örtliche ver-\n\ngleichbare gewerblich genutzte Grundstücke\" abgestellt. Voraussetzung für ei-\n\nne vom Lebenshaltungskostenindex abweichende Mietanpassung sei, daß ein\n\nVergleich des Lebenshaltungskostenindexes mit dem Index für gewerbliche\n\nMieten eine Benachteiligung für eine Partei ergebe. Die dann erforderliche An-\n\npassung der Miete müsse gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen erfolgen.\n\nErst bei dieser Anpassung und nicht bereits bei der Feststellung der \"Benach-\n\nteiligung\" sei die Entwicklung der Mieten für örtlich vergleichbare gewerblich\n\ngenutzte Grundstücke zu berücksichtigen. Die Prüfungsreihenfolge ergebe sich\n\nzwanglos aus der Regelung des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages.\n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung nicht in allen Punkten stand.\n\na) Nicht zu beanstanden ist die Annahme des Berufungsgerichts, daß § 5\n\nAbs. 1 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in einem Regel-Ausnahmeverhältnis\n\nstehen. Auch die Auslegung, daß die Erhöhung der Miete bei der in § 5 Abs. 1\n\nvorgesehenen Steigerung des allgemeinen Lebenshaltungskostenindexes au-\n\ntomatisch eintreten und eine Verhandlung über die Miete nur dann erfolgen\n\nsollte, falls der Index für die gewerblichen Mieten sich davon abweichend ent-\n\nwickelt, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht geht\n\nferner davon aus, daß es nach § 5 Abs. 3 Sache der benachteiligten Partei ist,\n\neine Abweichung des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex nachzu-\n\nweisen und erst, wenn dieser Nachweis gelingt, Verhandlungen über die neu\n\nfestzusetzende Miete erfolgen sollen, wobei dann die Entwicklung der Mieten\n\nfür örtlich vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke maßgebend sein soll.\n\nAuch insofern ist die Auslegung nicht zu beanstanden.\n\nb) Weiter legt das Berufungsgericht die Klausel so aus, daß bei dem \"In-\n\ndex für gewerbliche Mieten\" im Sinne des § 5 Abs. 3 1. Halbs. auf einen bun-\n\ndesweiten Index abzustellen sei, weil der Lebenshaltungskostenindex ebenfalls\n\nals bundesweiter erstellt werde. Dagegen bestehen durchgreifende Bedenken.\n\nDie tatrichterliche Auslegung eines Individualvertrages ist revisionsrecht-\n\nlich zwar nur darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte\n\nAuslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor-\n\nschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273). Ein solcher Fehler liegt\n\nhier jedoch vor. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung verstößt\n\ngegen das Gebot einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung\n\n(vgl. BGHZ 115, 1, 5; 131, 136, 138).\n\naa) Bereits nach dem Wortlaut ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, daß\n\nmit dem Index für gewerbliche Mieten ein bundesweiter Index gemeint sein\n\nsollte, zumal ein solcher nicht existiert. Die Formulierung \"Index für gewerbliche\n\nMieten\" steht in engem räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem\n\nAusdruck \"Mietpreis für örtliche gewerbliche Grundstücke\" desselben Satzes.\n\nEs liegt nahe, daß die Parteien, wenn sie auf einen Bundesindex hätten abstel-\n\nlen wollen, dies zum Ausdruck gebracht hätten. Es ist kein hinreichender Grund\n\nersichtlich, warum die Parteien auf einen bundesweiten Index abstellen wollten.\n\nDa ein solcher unstreitig nicht existiert, müßte eine Partei, die sich auf ein Ab-\n\nweichen des Mietindexes vom Lebenshaltungskostenindex berufen will, den\n\n(nicht vorhandenen) bundesweiten Index selbst ermitteln. Dies könnte nur mit\n\nerheblichem zeitlichen und finanziellen Aufwand durch einen Sachverständigen\n\nerfolgen. Es ist fernliegend, daß die Parteien dies gewollt haben.\n\nbb) Dies gilt um so mehr, als ein bundesweiter Index für die Parteien kei-\n\nnen relevanten Maßstab für die Festsetzung einer angemessenen Miete in Köln\n\ndarstellt. Die Entwicklung auf dem gewerblichen Mietmarkt ist zu unterschied-\n\nlich, als daß ein bundesweiter Index ein geeigneter Maßstab für ein bestimmtes\n\nObjekt sein könnte. Nicht zuletzt wegen des nicht unerheblichen Gefälles des\n\nMietniveaus im Beitrittsgebiet im Vergleich zu demjenigen der alten Bundeslän-\n\nder würde ein bundesweiter Index zu einer starken Nivellierung führen, die die\n\ntatsächlichen Verhältnisse verfälschen würde. Lägen die Mieten im Raum Köln\n\nunter dem Bundesdurchschnitt, widerspräche es den Interessen der Mieterin,\n\nwenn sie eine am Bundesdurchschnitt orientierte Miete bezahlen müßte. Lägen\n\ndie Mieten über dem Bundesdurchschnitt, bestünde für die Vermieter kein\n\nGrund, sich am (niedrigeren) Bundesdurchschnitt auszurichten. Deshalb lag es\n\nim Interesse beider Parteien, sich am örtlichen Mietniveau zu orientieren und\n\nihm bei der Frage der Mietzinsanpassung den Vorrang vor dem allgemeinen\n\nLebenshaltungskostenindex einzuräumen.\n\ncc) Dafür spricht insbesondere auch, daß nach der ausdrücklichen Re-\n\ngelung in § 5 Abs. 3 2. Halbs. des Mietvertrages bei Abweichung des \"Index für\n\ngewerbliche Mieten\" vom Lebenshaltungskostenindex sich die Parteien bei der\n\nNeufestsetzung nicht an dem \"Index für gewerbliche Mieten\" orientieren sollen,\n\nsondern an der Entwicklung der Mieten für \"örtlich vergleichbare gewerbliche\n\nGrundstücke\". Dies bedeutet, daß der \"Index der gewerblichen Mieten\" für die\n\nHöhe der Miete ohne Bedeutung ist. Daß er - in der Form eines bundesweiten\n\nMietindexes - lediglich als Hilfsgröße ermittelt wird, um prüfen zu können, ob\n\neine nachteilige Abweichung vom Lebenshaltungskostenindex vorliegt, und um\n\nsodann eine Mietanpassung an das örtliche Mietniveau vorzunehmen, macht\n\nkeinen Sinn.\n\nDas Abstellen auf einen bundesweiten Index könnte im Einzelfall auch zu\n\nwidersprüchlichen Ergebnissen führen. Läge nämlich der bundesweite Anstieg\n\nder Mieten unter dem des Lebenshaltungskostenindexes, so müßte auf Wunsch\n\ndes Mieters über eine Herabsetzung der Miete auch dann verhandelt werden,\n\nwenn die örtlichen Mieten stärker als der Lebenshaltungskostenindex gestiegen\n\nwären. Andererseits bestünde kein Raum für Verhandlungen, wenn die örtli-\n\nchen Mieten gefallen, die bundesweiten Mieten aber nicht hinter dem Lebens-\n\nhaltungskostenindex zurückgeblieben wären. Das zeigt, daß es weder im Inter-\n\nesse der einen noch der anderen Partei liegen konnte, in § 5 Abs. 3 1. Halbsatz\n\neinen Vergleich des Lebenshaltungskostenindexes mit einem bundesweiten\n\nMietindex heranzuziehen.\n\n3. Der Senat kann die gebotene Auslegung selbst vornehmen, weil wei-\n\ntere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten und auch nicht erforderlich\n\nsind (vgl. BGHZ 121, 284, 289). Nach Auffassung des Senats ist als \"Index für\n\ngewerbliche Mieten\" im Sinne des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages nicht ein bun-\n\ndesweiter, sondern ein örtlicher Maßstab heranzuziehen. Allein dieses Ver-\n\nständnis entspricht den beiderseitigen Interessen der Parteien. Im übrigen ha-\n\nben auch die Parteien selbst übereinstimmend den Vertrag in diesem Sinne\n\nausgelegt, bevor das Berufungsgericht seine davon abweichende Auffassung\n\nkundgetan hat.\n\n4. Der Senat ist nicht in der Lage, in der Sache abschließend zu befin-\n\nden. Das Oberlandesgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststel-\n\nlungen zur Entwicklung des Mietniveaus für örtlich vergleichbare gewerblich\n\ngenutzte Grundstücke getroffen, das nach den obigen Ausführungen für eine\n\neventuelle Mietanpassung maßgeblich wäre. Die Sache ist deshalb unter Auf-\n\nhebung der angefochtenen Entscheidung an das Berufungsgericht zur weiteren\n\nVerhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.\n\nHahne\n\nGerber\n\nWeber-Monecke\n\nFuchs\n\nAhlt","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_307-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-25/xii-zr-307-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 315","ref_norm":"315","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_307-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_307-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-25/xii-zr-307-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_307-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:34:58.323622+00:00"}}