{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_277-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2003-08-27","aktenzeichen":"XII ZR 277/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 277/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n27. August 2003\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 16. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Ger-\n\nber, Sprick, Fuchs und die Richterin Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 23. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Dresden vom 22. August 2000 aufgeho-\n\nben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landge-\n\nrichts Leipzig vom 18. Februar 2000 wird zurückgewiesen.\n\nDie Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien streiten über den Umfang der Nutzungsbefugnis aus einem\n\nMietvertrag.\n\nDie Klägerin schloß am 11./22. November 1994 mit der Beklagten einen\n\nschriftlichen Mietvertrag über eine bebaute Grundstücksteilfläche (Speicher C)\n\nauf die Dauer von 30 Jahren mit 25-jähriger Verlängerungsoption. Der Mietge-\n\ngenstand ist in § 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben:\n\n\"a) im Eigentum des Mieters: Gebäude\n b) im Eigentum der DB AG: Grund und Boden\"\n\nDie Mietsache sollte gemäß § 2 des Mietvertrages \"zur Nutzung mit den\n\nbestehenden Gebäuden als Wirtschaftsgebäude\" verwendet werden. § 2 lautet\n\nweiter wie folgt:\n\n\"Das uneingeschränkte Eigentum und Nutzungsrecht am Gebäude wird\nauf jeden Fall gewährleistet, auch bei Wahrnehmung der Verlängerungs-\noption gemäß § 18 (4). Diese Regelung hat Vorrang vor allen sonstigen\nfolgenden Vertragsbedingungen.\"\n\nDie Parteien gingen davon aus, daß an dem Gebäude ein von Grund und\n\nBoden gesondertes Eigentum der Beklagten bestand, wie es nach dem Recht\n\nder DDR möglich war. Sie einigten sich dahin, daß die Klägerin das Gebäude\n\nerwerben sollte. Mit privatschriftlichem Kaufvertrag vom 22. November 1994\n\nkaufte die Klägerin das Gebäude von der Immobilienfirma R., an die die Beklag-\n\nte das Gebäude zuvor veräußert hatte. Weder die Immobilienfirma R. noch die\n\nKlägerin ist Eigentümerin des Gebäudes geworden, weil kein getrenntes Ge-\n\nbäudeeigentum, welches gesondert hätte übertragen werden können, bestand.\n\nIn der Folge zahlte die Klägerin die vereinbarte Miete und setzte das Gebäude\n\ninstand.\n\nMit Schreiben vom 14. September 1999 kündigte die Beklagte fristlos mit\n\nder Begründung, die Klägerin könne mangels Eigentums an dem Gebäude die\n\nMietsache nicht vertragsgemäß nutzen.\n\nMit der Klage verlangt die Klägerin festzustellen, daß sie berechtigt ist,\n\ndie gemieteten Teilflächen und das darauf stehende Gebäude aufgrund des\n\nMietvertrages vom 11./22. November 1994 uneingeschränkt zu nutzen. Die Be-\n\nklagte hat für den Fall, daß der Klage stattgegeben wird, Hilfswiderklage auf\n\nZahlung einer erhöhten Miete für die Nutzung des Gebäudes rückwirkend ab\n\nMietvertragsbeginn und für die Zukunft erhoben.\n\nDas Landgericht hat durch den Einzelrichter der Klage stattgegeben und\n\ndie Widerklage abgewiesen, obwohl der Rechtsstreit nicht dem Einzelrichter\n\nübertragen worden war. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsge-\n\nricht das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Dage-\n\ngen richtet sich die vom Senat angenommene Revision der Klägerin, mit der sie\n\ndie Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück-\n\nweisung der Berufung der Beklagten.\n\n1. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Feststel-\n\nlungsklage sei unbegründet; die Klägerin könne aus dem Mietvertrag vom\n\n11./22. November 1994 kein Nutzungsrecht für das Gebäude „Speicher C“ her-\n\nleiten. Der Mietvertrag lasse eine Auslegung dahin, daß die Beklagte nicht nur\n\ndas Grundstück, sondern auch das Gebäude der Klägerin zur Nutzung überlas-\n\nsen habe, nicht zu. Aus der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des\n\nMietvertrages ergebe sich, daß nur der Grund und Boden, nicht aber das Ge-\n\nbäude vermietet worden sei. Demgemäß sei § 2 des Mietvertrages dahin zu\n\nverstehen, daß die Beklagte nur das vermeintliche Eigentum der Klägerin am\n\nGebäude und das hieraus resultierende Nutzungsrecht am Gebäude habe ge-\n\nwährleisten wollen.\n\nEin Anspruch der Klägerin auf Nutzung des Gebäudes lasse sich auch\n\nnicht aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage herleiten.\n\nZwar sei die gemeinsame Vorstellung der Parteien, die Klägerin könne an dem\n\nGebäude „Speicher C“ selbständiges Gebäudeeigentum erwerben, Grundlage\n\ndes Mietvertrages geworden. Die bei Wegfall der Geschäftsgrundlage grund-\n\nsätzlich eintretende Rechtsfolge der Vertragsanpassung komme hier jedoch\n\nnicht in Betracht, weil die Fortsetzung des Vertrages für die Beklagte im Hin-\n\nblick auf die Dauer des Mietvertrages unzumutbar sei. Im vorliegenden Fall füh-\n\nre die Interessenabwägung deshalb zur Vertragsaufhebung.\n\nDas Berufungsgericht hat gemäß § 540 ZPO a.F. in der Sache selbst\n\nentschieden, obwohl der Rechtsstreit an einem wesentlichen Verfahrensmangel\n\nlitt, weil er in erster Instanz durch den Einzelrichter entschieden worden ist, oh-\n\nne auf ihn übertragen worden zu sein. Es hat eine Zurückverweisung an die\n\nerste Instanz für nicht sachdienlich gehalten, weil der Rechtsstreit ohne weitere\n\nSachaufklärung und Beweiserhebung zur Entscheidung reif sei.\n\nDie Ausführungen des Berufungsgerichts halten nicht in allen Punkten\n\neiner revisionsrechtlichen Überprüfung stand.\n\n2. Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, das Berufungsgericht habe\n\ndie Parteien nicht ausdrücklich dazu angehört, daß es beabsichtige, den\n\nRechtsstreit nicht gemäß § 539 ZPO a.F. an das Landgericht zurückzuverwei-\n\nsen, sondern nach § 540 ZPO a.F. selbst zu entscheiden. Diese Rüge hat der\n\nSenat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet (§ 565 a ZPO a.F.).\n\n3. Mit Recht und von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen hat\n\ndas Berufungsgericht das Vorliegen eines Kündigungsgrundes wegen einer\n\nPflichtverletzung der Klägerin nach § 15 Abs. 2 a des Mietvertrages verneint.\n\nDie Klägerin hat dadurch, daß sie kein Eigentum an dem Gebäude erworben\n\nhat und deshalb daraus kein Recht zur Nutzung des Gebäudes ableiten kann,\n\nnicht gegen vertragliche Pflichten verstoßen.\n\n4. Zu Recht rügt die Revision jedoch, das Berufungsgericht habe bei der\n\nAuslegung des Mietvertrages dahin, daß er nur die Nutzung von Grund und Bo-\n\nden, nicht aber auch des Gebäudes gestatte, gegen anerkannte Auslegungsre-\n\ngeln verstoßen.\n\nDas Berufungsgericht hat bei der Auslegung von § 2 des Mietvertrages\n\neinen wesentlichen für die Auslegung erheblichen Umstand außer acht gelas-\n\nsen. Unstreitig wussten die Parteien, daß die Klägerin bei Abschluß des Miet-\n\nvertrages nicht Eigentümerin des Gebäudes war. Es lagen lediglich privat-\n\nschriftliche Kaufverträge vor; eine Eintragung im Grundbuch (Gebäudegrund-\n\nbuchblatt) war nicht erfolgt. Vor diesem Hintergrund verstößt die Auslegung von\n\n§ 2 des Mietvertrages durch das Berufungsgericht, die Beklagte habe der Klä-\n\ngerin nur das aus dem Eigentum resultierende Nutzungsrecht, nicht aber ein\n\neigenständiges Nutzungsrecht am Gebäude gewährleisten wollen, gegen das\n\nGebot der interessengerechten Auslegung. War nämlich noch nicht sicher, daß\n\ndie Klägerin Eigentümerin des Gebäudes wird, so kann § 2 Abs. 1 Satz 3 des\n\nMietvertrages, wonach die Beklagte der Klägerin das uneingeschränkte Eigen-\n\ntum und Nutzungsrecht am Gebäude auf jeden Fall gewährleistet, interessen-\n\ngerecht nur dahin verstanden werden, daß damit die von den Parteien unstreitig\n\nbeabsichtigte langfristige Nutzung auch des Gebäudes sichergestellt werden\n\nsollte, ohne die der Mietvertrag über Grund und Boden sinnlos war. Denn die\n\nKlägerin, die - mit Kenntnis der Beklagten - das unstreitig erheblich renovie-\n\nrungsbedürftige Wirtschaftsgebäude instandsetzen wollte, bedurfte angesichts\n\nder nicht unerheblichen Investitionskosten der Planungssicherheit, und zwar\n\nauch für den Fall, daß der geplante Eigentumserwerb - aus welchen Gründen\n\nauch immer - fehlschlagen sollte. Diese Sicherheit sollte ihr die in § 2 des Miet-\n\nvertrags garantierte langfristige Nutzungsmöglichkeit gewährleisten.\n\nEine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrund-\n\nlage, wie sie das Berufungsurteil vornimmt, kommt daher schon deshalb nicht in\n\nBetracht, weil die Parteien die Nutzung des Gebäudes zum Vertragsinhalt ge-\n\nmacht haben. Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung jedoch\n\nnur die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluß\n\naber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien\n\nvon dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf\n\ndenen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut (vgl. BGH Urteile vom\n\n6. Dezember 1989 - VIII ZR 310/88 - BGHR BGB § 242 Geschäftsgrundlage 16;\n\nvom 24. November 1988 - VII ZR 222/87 - NJW-RR 1989, 775; vom 14. März\n\n1990 - VIII ZR 18/89 - NJW-RR 1990, 817, 819).\n\nEine interessengerechte Auslegung des Mietvertrages führt deshalb zu\n\ndem Ergebnis, daß die Parteien für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum an\n\ndem Gebäude erwirbt, dieses jedenfalls langfristig nutzen darf.\n\n5. Die Hilfswiderklage ist unbegründet. Die Beklagte hat, wie das Land-\n\ngericht im Ergebnis zutreffend ausgeführt hat, gegen die Klägerin keinen An-\n\nspruch auf Zahlung zusätzlichen Nutzungsentgelts für das Gebäude.\n\nEine ergänzende Vertragsauslegung verhilft dem Begehren der Beklag-\n\nten nicht zum Erfolg. Bei der ergänzenden Auslegung ist unter Berücksichtigung\n\naller in Betracht kommenden Umstände zu untersuchen, wie die Parteien bei\n\neiner angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als\n\nredliche Vertragspartner den offen gebliebenen Punkt geregelt hätten (BGH\n\nUrteil vom 12. Februar 1997 - V ZR 250/96 – NJW 1998, 1219, 1220 m.w.N.).\n\nDie Parteien haben für den Fall, daß die Klägerin kein Eigentum an dem Ge-\n\nbäude erwirbt, über die Vereinbarung einer Nutzungsbefugnis der Klägerin hin-\n\naus keine weiteren Regelungen getroffen. Sie haben auch kein gesondertes\n\nNutzungsentgelt vereinbart. Mit welchem Inhalt im einzelnen eine ergänzende\n\nVertragsauslegung in Betracht kommt, kann offen bleiben, weil sie im Ergebnis\n\nzu keinem Anspruch auf zusätzliches Nutzungsentgelt führen würde.\n\nDen Parteien war bewußt, daß das Gebäude stark renovierungsbedürftig\n\nwar und von der Beklagten als Wirtschaftsgebäude erst genutzt werden konnte,\n\nwenn sie es zuvor wie beabsichtigt instandgesetzt hatte. Ziel der Parteien war\n\nes, der Klägerin diese Nutzung mit Rücksicht auf die von ihr zu erbringenden\n\nerheblichen Investitionszulagen für die Dauer des Mietvertrages über den\n\nGrund und Boden zu sichern.\n\nDies sollte durch die beabsichtigte Übertragung des Eigentums an dem\n\nGebäude auf die Klägerin erreicht werden, was zugleich zur Folge gehabt hätte,\n\ndaß die Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes nicht mehr der Be-\n\nklagten, sondern der Klägerin oblegen hätte. Im Gegenzug sollte die Beklagte\n\nden - mit Rücksicht auf den Zustand des Gebäudes ersichtlich niedrig bemes-\n\nsenen - Kaufpreis von 5.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer erhalten.\n\nDa jedoch kein Gebäudeeigentum bestand, das übertragen werden\n\nkonnte, hätten die Parteien nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung ih-\n\nrer jeweiligen Interessen eine Vereinbarung getroffen, mit der dieses Ziel auf\n\nmöglichst ähnliche Weise hätte erreicht werden können. Dabei bedarf es hier\n\nkeiner Entscheidung, ob dies am besten mit der Vereinbarung eines auf die\n\nDauer des Mietverhältnisses über das Grundstück befristeten nießbrauchsähn-\n\nlichen Rechtsverhältnisses zu erreichen war, das der Klägerin die Nutzung des\n\nGebäudes gesichert hätte, ohne die Beklagte mit Instandsetzungspflichten (vgl.\n\nBGHZ 113, 179, 184; 52, 234, 237) und Instandhaltungspflichten (vgl. § 1041\n\nBGB) zu belasten, oder ob sich insoweit eher eine mietvertragliche Regelung\n\nangeboten hätte, sei es durch Einbeziehung des Gebäudes in den bestehenden\n\nMietvertrag über den Grund und Boden, sei es durch einen gesonderten lang-\n\nfristigen Mietvertrag über das Gebäude. Es muß den Parteien auch überlassen\n\nbleiben, die Einzelheiten einer solchen vertraglichen Lösung noch einverständ-\n\nlich zu regeln.\n\nUnbeschadet einer solchen Regelung steht aber schon jetzt fest, daß die\n\nBeklagte für die Nutzung des Gebäudes jedenfalls kein höheres Entgelt verlan-\n\ngen kann, als ihr in Gestalt der Einmalzahlung von 5.000 DM zuzüglich Mehr-\n\nwertsteuer schon zugeflossen ist. Dies ergibt sich im Falle einer nießbrauchs-\n\nähnlichen Lösung schon daraus, daß der befristete Nießbrauch gegenüber der\n\nÜbertragung des Volleigentums als ein minus anzusehen ist, das kein höheres\n\nEntgelt rechtfertigen kann als den Kaufpreis für das Eigentum. Dies gilt insbe-\n\nsondere im Hinblick darauf, daß die Beklagte nach Beendigung des Mietver-\n\nhältnisses Aussicht darauf hat, ein instandgesetztes Gebäude zurückzuerhal-\n\nten. Und im Falle einer mietvertraglichen Lösung wäre ein höheres Entgelt nur\n\nangemessen, wenn die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht bei der\n\nBeklagten verblieben wäre, was aber den Interessen der Parteien und den von\n\nihnen verfolgten Zielen widersprochen hätte. Sie hätten daher redlicherweise\n\nvereinbart, daß die Klägerin die Instandsetzungs- und Instandhaltungslast ü-\n\nbernimmt, die sie auch bei einem Eigentumserwerb zu tragen gehabt hätte.\n\nSollten die Parteien, was ihnen unbenommen bleibt, für die Zukunft\n\ngleichwohl eine Regelung treffen wollen, bei der die Instandhaltungspflicht der\n\nBeklagten obliegt und die Klägerin mit Rücksicht darauf ein über den ursprüng-\n\nlich vereinbarten Kaufpreis hinausgehendes Entgelt zahlt, stünde einem ent-\n\nsprechenden Zahlungsbegehren der Beklagten die Rechtskraft der Abweisung\n\nihrer Widerklage jedenfalls nicht entgegen, weil es sich insoweit um einen\n\nnachträglich entstandenen, auf neuer vertraglicher Grundlage beruhenden An-\n\nspruch handeln würde, der mit dem hier mit der Widerklage geltend gemachten\n\nAnspruch nicht identisch ist.\n\n6. Einer Zurückverweisung an das Berufungsgericht oder das Landge-\n\nricht bedarf es nicht. Nach § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.F. hat das Revisionsge-\n\nricht die Entscheidung des Berufungsgerichts zu ersetzen, wenn aufgrund des\n\nfestgestellten Sachverhalts die Sache zur Endentscheidung reif ist. Das ist hier\n\nder Fall. Aus diesem Grund ist auch, trotz des wesentlichen Verfahrensmangels\n\nim ersten Rechtszug ( Verstoß gegen den gesetzlichen Richter ), eine abschlie-\n\nßende Entscheidung gemäß § 540 ZPO a. F. sachdienlich. Danach war die Be-\n\nrufung der Beklagten zurückzuweisen und das landgerichtliche Urteil wieder\n\nherzustellen.\n\nDr. Hahne Gerber Sprick\n\n Bundesrichter Fuchs ist\n urlaubsbedingt an der\n Unterschriftsleistung\n verhindert.\n Hahne Vézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_277-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-08-27/xii-zr-277-00","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1041","ref_norm":"1041","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_277-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_277-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2003-08-27/xii-zr-277-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_277-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 14:39:41.284881+00:00"}}