{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_219-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-09-11","aktenzeichen":"XII ZR 219/00","doktyp":"Urteile","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 219/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n11. September 2002\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 11. September 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die\n\nRichter Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Fuchs\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Köln vom 21. Juni 2000 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen; jedoch werden Gerichtskosten für das Re-\n\nvisionsverfahrens nicht erhoben.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Beklagte vermietete dem Kläger mit Vertrag vom 1. Oktober 1997,\n\ndessen § 5 eine Wertsicherungsklausel enthält, für die Zeit ab 15. November\n\n1997 ein Ladenlokal \"mit einer Gesamt-Verkaufsfläche von 114 qm\".\n\nIn § 1 des Mietvertrages heißt es:\n\n\"Das Ladenlokal mit einer VK-Fläche von 114 qm ist Mietgegenstand,\n\ndazu gehört noch ein Lagerkeller, der Bestandteil dieses Vertrages ist. Vermie-\n\ntet wird also eine zu berechnende Gesamtfläche von 114 qm. Ein neuer Grund-\n\nrißplan ist vom Vermieter zu erstellen und ebenfalls Bestandteil des Vertrages.\n\nAlle Flächen sind Netto-Nutzflächen.\"\n\nWeiter heißt es in § 3:\n\n\"Der Mietzins für den Laden beträgt pro qm jeweils 75,-- DM. Bei einer\n\nFläche von 114 qm ergibt dieses einen monatlichen Betrag von 8.550,-- DM.\"\n\nMit seiner Klage begehrt der Kläger Feststellung, daß er ab Vertragsbe-\n\nginn nur 6.450 DM monatlichen Mietzins schulde, da die für dessen Berech-\n\nnung nach den Vorstellungen der Parteien maßgebliche Mietfläche tatsächlich\n\nerheblich geringer und das Mietobjekt deshalb mit einem Fehler behaftet sei,\n\nder eine Herabsetzung des Mietzinses auf diesen Betrag rechtfertige.\n\nDie Beklagte behauptet hingegen, anläßlich der Besichtigung des La-\n\ndenlokals am 30. September 1997 hätten die Parteien den Mietzins mit\n\n8.550 DM monatlich vereinbart, ohne daß über die Größe des Ladenlokals ge-\n\nsprochen worden sei. Die Mietfläche habe sie erst bei Abfassung des Vertrages\n\nanhand einer ihr vorliegenden Teilungserklärung mit 114 qm ermittelt.\n\nIn erster Instanz hatte sie zum einen die Ansicht vertreten, daß von einer\n\nVerkehrsfläche von 114 qm auszugehen sei, die bei der Bildung des Mietzinses\n\nein wertbestimmender Faktor gewesen sei, und zum anderen vorgetragen, mit\n\ndem Kläger einen schriftlichen Mietvorvertrag geschlossen zu haben, in dem es\n\nunter anderem heißt:\n\n\"Der Laden hat eine Größe von ca. 114 m, davon sind an VK-Fläche ca.\n\n100 qm nutzbar zu machen. Der Mietpreis beträgt pro qm 75,-- DM x 114 qm\n\nergibt einen Gesamtpreis von 8.550,-- ...\"\n\nDas Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung des Klägers än-\n\nderte das Oberlandesgericht dieses Urteil ab und traf die beantragte Feststel-\n\nlung mit der Begründung, die vermietete Fläche betrage lediglich 85,33 qm. Da\n\ndie Größe des Ladenlokals ganz offenkundig als preisbestimmender Faktor ei-\n\nne entscheidende Rolle gespielt habe, sei das Mietobjekt fehlerhaft und ihm\n\nfehle eine zugesicherte Eigenschaft, was eine dem Feststellungsantrag ent-\n\nsprechende Mietminderung rechtfertige.\n\nDagegen richtet sich die Revision des Klägers, mit der er Wiederherstel-\n\nlung des landgerichtlichen Urteils begehrt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und\n\nzur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.\n\nI.\n\nDas Berufungsgericht hat von einer Darstellung des Tatbestandes ge-\n\nmäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. abgesehen und in den Entscheidungsgründen le-\n\ndiglich die vorstehend wiedergegebenen Feststellungen getroffen, ohne auf das\n\nUrteil des Landgerichts oder die Schriftsätze der Parteien Bezug zu nehmen. Es\n\nist ersichtlich davon ausgegangen, die Sache sei im Hinblick auf den von ihm\n\nfestgesetzten Wert der Beschwer nicht revisibel. Dieser Annahme ist der Boden\n\nentzogen, nachdem der Senat den Wert der Beschwer der Beklagten auf über\n\n60.000 DM festgesetzt hat.\n\nII.\n\nNach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Beru-\n\nfungsurteil grundsätzlich aufzuheben, wenn es keinen Tatbestand enthält, weil\n\neinem solchen Urteil in der Regel nicht entnommen werden kann, welchen\n\nStreitstoff das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, so\n\ndaß diese einer abschließenden Überprüfung in der Revisionsinstanz nicht zu-\n\ngänglich ist (vgl. BGHZ 73, 248, 250 ff.; BGH, Urteile vom 25. April 1991 - I ZR\n\n232/89 - NJW 1991, 3038 f. und vom 18. September 1986 - I ZR 179/84 - NJW\n\n1987, 1200).\n\nVon einer Aufhebung kann das Revisionsgericht nur absehen, wenn das\n\nBerufungsgericht nur über eine Rechtsfrage entschieden hat, deren Beantwor-\n\ntung die Feststellung eines konkreten Sachverhalts nicht voraussetzt, oder\n\nwenn sich der Sach- und Streitstand in einem für die Beurteilung der aufge-\n\nworfenen Rechtsfragen ausreichenden Umfang aus den Entscheidungsgründen\n\nergibt (vgl. BGH, Urteile vom 25. April 1991 und 18. September 1986 aaO).\n\nBeides ist hier nicht der Fall.\n\nEntgegen der Ansicht der Revision läßt sich der angefochtenen Ent-\n\nscheidung zwar mit hinreichender Sicherheit entnehmen, welche Anträge die\n\nParteien gestellt haben, da der Feststellungsantrag des Klägers in den Ent-\n\nscheidungsgründen sinngemäß wiedergegeben wird und dem Tenor der Ent-\n\nscheidung zu entnehmen ist, daß seine Berufung in vollem Umfang Erfolg hatte.\n\nEs bedarf daher auch keiner Entscheidung, ob es ausreicht, wenn das Revisi-\n\nonsgericht etwa verbleibende Zweifel anhand des Protokolls der mündlichen\n\nVerhandlung ausräumen könnte (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 1989 - V ZR\n\n128/88 - BGHR ZPO § 543 Abs. 2 Tatbestand, fehlender 5).\n\nZutreffend ist aber die Rüge der Revision, aus dem Berufungsurteil allein\n\nlasse sich kein vollständiges Bild vom Streitgegenstand gewinnen. Dieser sei\n\nzwar auszugsweise wiedergegeben; ob und inwieweit weiterer Sachvortrag zur\n\nGrundlage des angefochtenen Urteils gemacht worden sei, könne diesem aber\n\nnicht entnommen werden.\n\n1. So kann bereits die von Amts wegen zu prüfende Zulässigkeit der\n\nFeststellungsklage nicht zuverlässig beurteilt werden, weil dem Berufungsurteil\n\nnicht zu entnehmen ist, für welche Zeit der Mietvertrag geschlossen wurde und\n\nob er bei Erhebung der Klage noch fortbestand. Nur in diesem Fall nämlich wä-\n\nre das erforderliche Feststellungsinteresse zu bejahen, weil es dann - entgegen\n\nder Auffassung der Revision - vom Standpunkt der Prozeßwirtschaftlichkeit aus\n\ngesehen keinen Sinn machen würde, den Kläger nur teilweise, nämlich nur hin-\n\nsichtlich des bereits verstrichenen Zeitraums, auf eine Leistungsklage auf\n\nRückzahlung überzahlter Mietzinsen zu verweisen und eine Feststellungsklage\n\nnur für die künftige Zeit zuzulassen. Besteht der Mietvertrag fort, ist die be-\n\ngehrte Feststellung zudem schon deshalb zulässig, weil sie einem Leistungs-\n\nurteil nahezu gleichkommt, denn der Kläger könnte den in der Vergangenheit\n\nüberzahlten Minderungsbetrag mit der laufenden Miete verrechnen (vgl. BGH,\n\nUrteil vom 12. Juni 1985 - VIII ZR 142/84 - WM 1985, 1213, 1214 m. Anm. Wolf\n\nEWiR 1985, 811; Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete 3. Aufl. Kap. VIII Rdn. 37, 38; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des ge-\n\nwerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 272).\n\n2. Soweit das Berufungsgericht in seinen Entscheidungsgründen von ei-\n\nner tatsächlich vermieteten Fläche von nur 85,33 qm ausgeht, läßt das Urteil\n\nnicht erkennen, ob dies unstreitig oder das Ergebnis einer durchgeführten Be-\n\nweisaufnahme ist oder aus welchen Gründen sonst diese Feststellung unge-\n\nachtet möglicherweise streitigen Sachvortrags der Parteien gerechtfertigt ist,\n\netwa als Ergebnis einer Auslegung der in § 1 in nicht widerspruchsfreier Weise\n\nverwendeten Begriffe VK-Fläche, Gesamtfläche und Netto-Nutzfläche. Die Re-\n\nvision rügt insoweit, die Beklagte habe ausdrücklich bestritten, daß die Gesamt-\n\nfläche geringer als 114 qm sei; diese ergebe sich aus der Zusammenrechnung\n\ndes Ladenlokals mit einer Fläche von 86 qm, zwei Kellern mit insgesamt 14 qm\n\nund einem 14 qm großen Flur. Ein dem Mietvertrag beigefügter Grundrißplan,\n\nder dem Kläger bei Abschluß des Vertrages vorgelegen habe, weise den Laden\n\nmit 67,5 qm und die Nebenflächen mit 46,5 qm aus. Das Berufungsurteil läßt\n\ndiesen Streitstoff nicht erkennen und gibt insbesondere keinen Aufschluß dar-\n\nüber, auf welcher Grundlage die angenommene tatsächliche \"Gesamtfläche\"\n\nvon 85,33 qm beruht.\n\n3. Soweit die Revision geltend macht, der Mietvertrag sei nach § 139\n\nBGB nichtig, weil er im Zusammenhang mit der formnichtigen Einräumung ei-\n\nnes Vorkaufsrechts in einem Nachtragsvertrag vom 5. Oktober 1997 gestanden\n\nhabe und ohne diesen nicht abgeschlossen worden wäre, bietet das angefoch-\n\ntene Urteil keine hinreichende Grundlage für die Beurteilung dieser Sachrüge.\n\nEs läßt nicht erkennen, ob das Gericht diesen Nachtragsvertrag bei seiner Ent-\n\nscheidungsfindung berücksichtigt hat oder nicht.\n\n4. Die Revision rügt ferner, das Berufungsgericht hätte den von der Be-\n\nklagten angebotenen Zeugenbeweis für die Behauptung erheben müssen, zu-\n\nnächst sei der Mietpreis mit 8.550 DM ausgehandelt worden; erst bei Vertrags-\n\nschluß sei dann die Flächenangabe einer Teilungsurkunde entnommen und der\n\nim Mietvertrag genannte Preis von 75 DM durch Rückrechnung (8.550 DM ge-\n\nteilt durch 114 qm) ermittelt und in die Urkunde eingefügt worden. Auch dieser\n\nVortrag und Beweisantritt ist aus dem Berufungsurteil nicht ersichtlich.\n\nDem Senat ist somit auch eine Entscheidung darüber verwehrt, ob das\n\nBerufungsgericht diesem Beweisantritt hätte nachgehen müssen, oder ob es\n\ndavon absehen durfte, weil der Vortrag der Beklagten zu Verlauf und Inhalt der\n\nVertragsverhandlungen nicht frei von Widersprüchen ist und jedenfalls die ma-\n\nthematische Wahrscheinlichkeit gering erscheint, daß ein ausgehandelter Miet-\n\nzins von 8.550 DM bei Division durch eine erst später ermittelte Fläche einen\n\n\"glatten\" Betrag von 75 DM/qm ergibt. Hierfür bietet das Berufungsurteil aus\n\nden genannten Gründen mangels umfassender Darstellung des Sach- und\n\nStreitstandes keine ausreichende Entscheidungsgrundlage.\n\nIII.\n\nWegen der Gerichtskosten des Revisionsverfahrens macht der Senat\n\nvon § 8 Abs. 1 Satz 1 GKG Gebrauch (§ 8 Abs. 2 Satz 1 GKG, vgl. Senatsur-\n\nteile vom 1. Oktober 1986 - IVb ZR 76/85 - und vom 12. Mai 1993 - XII ZR\n\n174/92 - BGHR ZPO § 543 Abs. 2 Tatbestand, fehlender 2 und 10).\n\nHahne\n\nSprick\n\nWeber-Monecke\n\nBundesrichter Prof. Dr. Wagenitz\nist urlaubsbedingt verhindert\nzu unterschreiben.\n\nHahne\n\nFuchs","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_219-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-11/xii-zr-219-00","cited_norms":[{"jurabk":"GKG 2004","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 543","ref_norm":"543","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_219-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_219-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-11/xii-zr-219-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_219-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:35:25.967350+00:00"}}