{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_187-00","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-09-11","aktenzeichen":"XII ZR 187/00","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 566 a.F. a) Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als sol- cher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen. b) Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 187/00\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n11. September 2002\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 566 a.F.\n\na) Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag\n\nkann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als sol-\n\ncher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen.\n\nb) Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.\n\nBGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - OLG Brandenburg\n\nLG Potsdam\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 10. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter\n\nGerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des\n\nBrandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. Mai 2000 aufge-\n\nhoben.\n\nAuf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 1999 abgeändert:\n\nDer Beklagte wird verurteilt, die Geschäftsräume im Vorderhaus\n\nJ. 26 in P. , bestehend aus einem Laden und\n\neinem Büroraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.\n\nEs wird festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der Kündi-\n\ngung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr\n\nbesteht. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.\n\nDer Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen.\n\nDer Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991\n\nGewerberäume an. Der Vertrag wurde von S. K. für die Vermieter\n\nunterzeichnet. In dem Vertragsformular ist als Vermieter \"die Erbengemein-\n\nschaft Sa. vertreten durch S. K. \" aufgeführt. Das Mietverhältnis\n\nwar bis 31. Mai 1993 befristet. § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages enthielt eine\n\nVerlängerungsoption, wonach dem Beklagten das Recht eingeräumt wurde, das\n\nMietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Der Beklagte ver-\n\nmietete die Räume an die B. Laden GmbH & Co KG weiter.\n\nMit Schreiben vom 13. März 1992 kündigte die Erbengemeinschaft\n\nSa. das Mietverhältnis fristlos mit der Behauptung, daß der Beklagte die\n\nVertragsurkunde abredewidrig verändert habe. Gleichwohl wurde das Mietver-\n\nhältnis weiterhin durchgeführt. In der Folgezeit veräußerte die Erbengemein-\n\nschaft das Grundstück an den Kaufmann U. B. , der als Eigentümer ein-\n\ngetragen wurde. Dieser verkaufte das Grundstück im Mai 1997 an die Klägerin,\n\nfür die eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, und traf mit ihr am\n\n10. September 1997 folgende Vereinbarung:\n\n\"Vollmacht und Abtretungserklärung\n\n... Hiermit trete ich meine sämtlichen Rechte und Pflichten aus dem be-\n\nstehenden Mietverhältnis über das Objekt J. 26 in P. mit\n\nHerrn O. an die Firma K. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ab\n\nund bevollmächtige diese, im eigenen Namen für eigene Rechnung\n\nsämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis einschließlich\n\nKündigungen außergerichtlich und gerichtlich wahrzunehmen.\"\n\nDie Klägerin kündigte unter dem 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis\n\nunter Hinweis auf die ihr vom Eigentümer erteilte Vollmacht und auf die Abtre-\n\ntung fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998. Am 1. Februar 1999 wurde die Klä-\n\ngerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 8. März\n\n1999 kündigte die Klägerin erneut fristlos.\n\nDie auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998 erfolgende, Räumung und\n\nHerausgabe der Geschäftsräume gerichtete Klage hat das Landgericht abge-\n\nwiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihren Räumungsanspruch - zeitlich\n\nmodifiziert - weiter verfolgt und im Wege der Klageerweiterung beantragt fest-\n\nzustellen, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der\n\nfristlosen Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Januar 1998 nicht\n\nmehr bestehe, hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Be-\n\nklagten aufgrund der fristgerechten Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit\n\ndem 1. Juli 1998 nicht mehr bestehe, weiter hilfsweise, daß das Mietverhältnis\n\nzwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom\n\n8. März 1999 seit dem 10. März 1999 nicht mehr bestehe. Die Berufung blieb\n\nohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, die der Senat\n\nangenommen hat.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision der Klägerin hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des\n\nOberlandesgerichts hat die Kündigung der Klägerin vom 16. Dezember 1997\n\ndas Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet.\n\nI.\n\nDas Oberlandesgericht hat im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag\n\nsei mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Sa. wirksam zustande ge-\n\nkommen, auch wenn nicht alle Mitglieder namentlich aufgeführt worden seien.\n\nFür die Vermieterseite habe S. K. als Vertreter der Erbengemein-\n\nschaft die Vertragsurkunde unterzeichnet. Das Mietverhältnis sei nach den ver-\n\ntraglichen Vereinbarungen bis zum 31. Mai 1993 befristet gewesen. Die Ver-\n\ntragsurkunde habe den Anforderungen des § 566 BGB a.F. entsprochen. Für\n\ndie Wahrung der Schriftform sei es nicht erforderlich gewesen, die einzelnen\n\nErben in der Vertragsurkunde aufzuführen. Vielmehr habe es ausgereicht, daß\n\ndie Vertragsparteien - etwa durch eine Nachfrage bei dem Nachlaßgericht - be-\n\nstimmbar gewesen seien. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigungen\n\nbeendet worden. Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. De-\n\nzember 1997 seien unwirksam, da die Klägerin nicht bewiesen habe, daß die\n\nVertragsurkunde von dem Beklagten inhaltlich verändert worden sei. Eine or-\n\ndentliche Kündigung sei aufgrund der in § 2 b des Mietvertrages vereinbarten\n\nVerlängerungsoption und der damit weiterhin bestehenden Befristung des Miet-\n\nverhältnisses nicht möglich gewesen. Die Klägerin sei zudem vor ihrem Eigen-\n\ntumserwerb nicht berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen. Erst mit\n\ndem Grundstückserwerb am 1. Februar 1999 sei die Klägerin gemäß § 571\n\nBGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters eingetreten. Auch der Fall, daß\n\ndem Grundstückserwerber das Kündigungsrecht vom Vermieter isoliert abge-\n\ntreten oder eine Ermächtigung zu seiner Ausübung erteilt werde, liege hier nicht\n\nvor. Denn das Kündigungsrecht sollte vorliegend nicht isoliert abgetreten wer-\n\nden, vielmehr sollte die Klägerin bereits vor dem Erwerb des Eigentums in das\n\nVertragsverhältnis insgesamt eintreten. Eine Umdeutung in eine bloße Ermäch-\n\ntigung zur Kündigung scheide aus, weil sie nicht dem hypothetischen Willen der\n\nParteien entspreche. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da auch die Kündigung\n\nvom 8. März 1999 aus diesem Grund unwirksam sei. Der Mietvertrag sei auch\n\nnicht sittenwidrig gewesen. Eine Sittenwidrigkeit könne nicht festgestellt wer-\n\nden, da die Klägerin weder konkrete Vergleichsmieten noch den ortsüblichen\n\nMietzins vorgetragen habe.\n\nII.\n\nDas hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten\n\nstand.\n\n1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß der\n\nMietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben zustan-\n\nde gekommen ist. Dies folgt daraus, daß die Erbengemeinschaft keine eigene\n\nRechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist (vgl. BGH, Ur-\n\nteil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87 - NJW 1989, 2133, 2134). Verein-\n\nzelt wird zwar die Ansicht vertreten, daß der Erbengemeinschaft die Rechtsfä-\n\nhigkeit unter Aberkennung der Rechtssubjektsqualität zuzuerkennen sei (vgl.\n\nGierke Deutsches Privatrecht, (1895) Bd. I, S. 682) bzw. daß ihr eine Teil-\n\nrechtsfähigkeit (vgl. Grunewald AcP 197 (1997) 305, 306 f.) oder eine Voll-\n\nrechtsfähigkeit zukomme (vgl. Flume Die Personengesellschaft Bd. I (1977)\n\nS. 59 Fn. 48). Eine weitere Auffassung (Karsten Schmidt NJW 1985, 2785,\n\n2788 f.) sieht nur die unternehmenstragende Erbengemeinschaft als rechtsfähig\n\nan. Die Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988, aaO 2134;\n\nBGHZ 30, 391, 397) und die überwiegende Meinung in der Literatur (vgl. Stau-\n\ndinger/Werner BGB (13. Bearb. 1996) § 2032 Rdn. 4, 5; Staudinger/Bork 100\n\nJahre BGB (1998) S. 181 ff., 195; MünchKomm/Dütz BGB 3. Aufl. § 2032\n\nRdn. 12; Ulmer AcP 198 (1998) 113, 124 ff.) vertreten indes den Standpunkt,\n\ndaß die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist. Dies wird damit be-\n\ngründet, daß es sich bei der Erbengemeinschaft nicht um ein eigenständiges\n\nRechtssubjekt handelt, sondern um eine gesamthänderisch verbundene Perso-\n\nnenmehrheit, der mit dem Nachlaß ein Sondervermögen zugeordnet ist.\n\nAus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft durch\n\ndie Entscheidung des II. Zivilsenates (Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR\n\n331/00 - NJW 2001, 1056 f.) ergibt sich für die Erbengemeinschaft keine andere\n\nRechtsstellung. Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit jeglicher\n\nGesamthand, etwa in der Form einer Innengesellschaft oder der Erbengemein-\n\nschaft, ist damit nicht anerkannt worden (Armbrüster GE 2001, 821, 823; a.A.\n\nGrunewald aaO 306 f.). Die Entscheidung des II. Zivilsenates läßt sich zudem\n\nnicht auf die Erbengemeinschaft übertragen, da sie allein den besonderen Be-\n\ndürfnissen des Rechtsverkehrs im Bereich des Gesellschaftsrechtes Rechnung\n\ngetragen hat.\n\nDie Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist auch nicht mit der BGB-\n\nGesellschaft vergleichbar. In beiden Fällen ist zwar ein gesamthänderisch ge-\n\nbundenes Sondervermögen vorhanden. Die Erbengemeinschaft ist jedoch da-\n\ndurch gekennzeichnet, daß sie anders als die BGB-Gesellschaft nicht rechtsge-\n\nschäftlich, sondern gesetzlich begründet wird. Sie ist zudem keine werbende\n\nGemeinschaft, da sie - im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft - nicht auf Dauer\n\nangelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet ist (vgl. Staudinger/Bork,\n\naaO S. 186).\n\nWeiterhin ist die Handlungsorganisation bei der Personengesellschaft\n\nund der Erbengemeinschaft unterschiedlich ausgeprägt. Im Bereich des Gesell-\n\nschaftsrechts regelt ein Gesellschaftsvertrag in Verbindung mit den gesetzli-\n\nchen Bestimmungen die Rechte und Pflichten der auf Dauer angelegten Au-\n\nßengesellschaft, insbesondere Geschäftsführung und Vertretung. Demgegen-\n\nüber besitzt die auf Auseinandersetzung angelegte Erbengemeinschaft keine\n\nElemente, die ihre Handlungsorganisation prägen. Dies betrifft vor allem das\n\nFehlen eines auf Dauer angelegten Handlungszweckes und der darauf gerich-\n\nteten Personenverbindung (vgl. Ulmer aaO 126 f.). Die Erbengemeinschaft\n\nkann daher nicht als Personenverbindung angesehen werden, die als solche\n\nzur Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder zumindest geeignet ist. Cha-\n\nrakteristisch für eine Außengesellschaft als Vertragspartei ist jedoch, daß sie\n\nals Außengesellschaft an dem Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Rahmen\n\nauch Rechte und Pflichten begründet (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2001,\n\naaO 1056 f.; Krämer NZM 2002, 465, 466 f.).\n\nDem steht die Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. Juni 1995 - IX ZR\n\n121/94 - NJW 1995, 2551, 2552) nicht entgegen. Zwar heißt es dort, das Beru-\n\nfungsgericht habe prüfen müssen, ob nicht der Erbengemeinschaft als solcher\n\nSchadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustehen könnten. Damit ist\n\naber entgegen der Ansicht von Grunewald (vgl. aaO S. 313 ff.) nicht die\n\nRechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft anerkannt, sondern nur bejaht worden,\n\ndaß ein etwaiger Schadensersatzanspruch dem (der Testamentsvollstreckung\n\nunterliegenden) Nachlaß und nicht dem Eigenvermögen der einzelnen Erben\n\nzugerechnet werden kann.\n\n2. Dem Berufungsgericht ist auch zuzustimmen, daß bei Vertragsschluß\n\neine hinreichend bestimmte Einigung der Parteien über die Identität der Ver-\n\nmieterseite vorlag. Die Auslegung eines Vertrages ist grundsätzlich Sache des\n\nTatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzli-\n\nche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfah-\n\nrungssätze verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem\n\nunter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial\n\naußer acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober - V ZR 196/93 -\n\nNJW 1995, 45, 46). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung,\n\ndaß der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbe-\n\nzeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte verstanden wurde, ist\n\nnicht zu beanstanden. Die Vertragsparteien waren sich jedenfalls darüber einig,\n\ndaß der Vertrag mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustande kommen\n\nsollte, unbeschadet der Frage, ob und welche Gedanken der Beklagte sich über\n\ndie Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft gemacht hat. Dies ergibt sich dar-\n\naus, daß ein Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft als Rechtssubjekt nicht\n\nzustande kommen konnte. Daher konnte sich die Einigung hinsichtlich der Ver-\n\ntragsparteien nur auf die Miterben erstrecken, die Mitglieder der Erbengemein-\n\nschaft waren. Diese waren auch bestimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwa\n\ndurch Anfragen bei dem Nachlaßgericht - ausfindig gemacht werden konnten.\n\nDie Vertragsparteien haben desweiteren zu erkennen gegeben, daß sie den\n\nVertrag als abgeschlossen betrachten, da sie den Mietvertrag in Vollzug gesetzt\n\nhaben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000,\n\n354, 356).\n\n3. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß eine Sitten-\n\nwidrigkeit des Mietvertrages - wie die Revision in der mündlichen Verhandlung\n\nnicht mehr gerügt hat - nicht vorliegt.\n\n4. Die Revision wendet sich zudem ohne Erfolg gegen die Auffassung\n\ndes Berufungsgerichts, das Mietverhältnis sei durch die fristlosen Kündigungen\n\nvom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 nicht beendet worden. Das Beru-\n\nfungsgericht hat die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen darauf gestützt,\n\ndaß die Klägerin nicht bewiesen habe, daß der Mietvertrag von dem Beklagten\n\nabredewidrig abgeändert worden ist. Die von der Revision gegen die Beweis-\n\nwürdigung des Berufungsgerichts erhoben Verfahrensrügen hat der Senat ge-\n\nprüft und nicht für durchgreifend erachtet.\n\n5. Der Revision ist indes darin zu folgen, daß das Mietverhältnis durch\n\ndie ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendet\n\nworden ist. Das Mietverhältnis war nach § 566 Satz 2 BGB a.F. ordentlich\n\nkündbar, da der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB\n\na.F. entsprach. Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle we-\n\nsentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Miet-\n\nzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde\n\nergeben (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 BGHZ 142, 158, 161; vom\n\n29. September 1999 aaO 356). Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau\n\nzu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis u.a. dient\n\n(vgl. BGHZ 139, 123, 130), nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung\n\ndes Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere\n\ndann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für ei-\n\nnen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB a.F.\n\nvorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Be-\n\ndeutung, wer als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, da er nur dann\n\nnach § 571 BGB a.F. in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter und der\n\nGrundstückseigentümer identisch sind.\n\nDiesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluß gefertigte Ver-\n\ntragsurkunde nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft\n\nSa. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit den\n\neinzelnen Erben zustande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war damit\n\nfür die Klägerin als Erwerberin des Mietobjektes nicht zu ersehen, wer Ver-\n\ntragspartei des Mietvertrages geworden ist, da die Erben nicht namentlich ge-\n\nnannt waren. Nach der Rechtsprechung des Senates dürfen zwar auch außer-\n\nhalb der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden, ob\n\nder wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Dies betrifft etwa die Ermittlung\n\nder genauen Lage der Mieträume. Der Senat hat jedoch auch in diesen Fällen\n\ngefordert, daß sich aus der Vertragsurkunde selbst die hinreichende Bezeich-\n\nnung der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude ergeben muß (vgl. Se-\n\nnatsurteile vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom\n\n30. Juni 1999 aaO 164). In Anwendung dieser Grundsätze ist es daher erfor-\n\nderlich, daß die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. Anhalts-\n\npunkte, die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, sind\n\nindes aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sich\n\nschon daraus, daß aus der Urkunde nicht hervorgeht, ob mit der \"Erbenge-\n\nmeinschaft Sa. \" die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit\n\ndem Namen Sa. gemeint waren. Aufgrund dieser unpräzisen Bezeichnung\n\nist für einen Erwerber des Mietobjektes aus der Vertragsurkunde nicht zu erse-\n\nhen, wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist. Aus\n\nder Vertragsurkunde ist auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. der Erben\n\nersichtlich. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand der\n\nVertragsurkunde die Erben zu ermitteln.\n\nIm übrigen ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, daß\n\nsämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet\n\nein Vertreter - wie hier - den Mietvertrag, muß das Vertretungsverhältnis in der\n\nUrkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinrei-\n\nchend deutlich zum Ausdruck kommen (vgl. BGHZ 125, 175, 179; OLG Ro-\n\nstock, NJW-RR 2001, 514, 515; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts-\n\nund Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rdn. 758). Ob darüber hinaus weitere\n\nAnforderungen - etwa die Angabe der Art und des Grundes des Vertretungs-\n\nverhältnisses - in der Vertragsurkunde erfüllt sein müssen, kann dahinstehen,\n\nda das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bereits wegen der ungenau-\n\nen Bezeichnung der Vertragsparteien nicht gewahrt war. Aus dem gleichen\n\nGrund kann auch dahinstehen, ob die Unterschrift des S. K. dem\n\nSchriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach.\n\n6. Die Revision rügt auch zu Recht, daß die Klägerin zur Ausübung des\n\nKündigungsrechts befugt war. Zwar war die Klägerin im Zeitpunkt der Kündi-\n\ngung am 16. Dezember 1997 noch nicht Eigentümerin, so daß die Vorausset-\n\nzungen des § 571 BGB a.F. nicht vorlagen. Der Eigentümer und Vermieter\n\nhatte sie aber ermächtigt, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin gel-\n\ntend zu machen sowie zu kündigen. Eine solche Ermächtigung ist wirksam (Se-\n\nnatsurteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897). Dem\n\nsteht nicht entgegen, daß der Vermieter \"alle Rechte und Pflichten aus dem\n\nMietvertrag\" auf die Klägerin übertragen hat. Zwar ist die Übertragung sämtli-\n\ncher Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag mangels Zu-\n\nstimmung des Mieters nicht wirksam geworden (BGH, Urteil vom 11. Juli 1996\n\n- IX ZR 226/94 - NJW 1996, 3147, 3148 m.w.N.). Dies bedeutet aber nicht, daß\n\ndie Unwirksamkeit der Übertragung der Pflichten gemäß § 139 BGB die Un-\n\nwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge hat. Der Vereinbarung ist\n\nder Wille der Vertragsparteien zu entnehmen, die Erwerberin und Klägerin solle\n\nmit Vertragsschluß jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des Vermieters\n\neintreten, als dies ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Dies traf auf die\n\nErmächtigung zur Kündigung zu.\n\nIn der Ermächtigung des Erwerbers zur Kündigung ist, worauf die Revisi-\n\non zutreffend hinweist, keine Umgehung des § 571 BGB a.F. zu sehen. Die Be-\n\nstimmung soll den Mieter davor schützen, im Falle der Veräußerung des Miet-\n\nobjekts dem Herausgabeanspruch des Erwerbers ausgesetzt zu sein (BGHZ\n\n48, 244, 247). Diese Gefahr besteht hier nicht. Der Mieter kann sich dem Er-\n\nwerber gegenüber, der vor seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer die\n\nRechte des Vermieters geltend macht, seinerseits auf seine Rechte als Mieter\n\nin vollem Umfang stützen.\n\n7. Auf den Feststellungsantrag der Klägerin hin war daher festzustellen,\n\ndaß das Mietverhältnis seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht, da die Kündi-\n\ngung vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis nach § 565 Abs. 2 Satz 1\n\nNr. 3 BGB a.F. zum 30. Juni 1998 beendet hat.\n\nHahne\n\nGerber\n\nWagenitz\n\nFuchs\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_187-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-11/xii-zr-187-00","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_187-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_187-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-09-11/xii-zr-187-00","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2000/XII_ZR_187-00.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:34:50.318008+00:00"}}