{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__93-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2001-10-10","aktenzeichen":"XII ZR 93/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 93/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n10. Oktober 2001\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 10. Oktober 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Gerber, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenats\n\ndes Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 24. Februar 1999\n\nim Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des\n\nBeklagten gegen das Urteil des Landgerichts Gera vom 10. März\n\n1998 wegen eines 28.200 DM zuzüglich Zinsen übersteigenden\n\nBetrages zurückgewiesen worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zu neuer Verhandlung\n\nund Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien (beziehungsweise auf seiten der Beklagten zu 2 deren\n\nRechtsvorgängerin) schlossen am 10. Mai 1995 einen schriftlichen Mietvertrag\n\nüber ein gewerbliches Grundstück in G.. Der Beklagte betrieb in Form einer\n\nvon ihm beherrschten GmbH eine Citroën-Vertragswerkstatt und wollte diesen\n\nBetrieb in den neu angemieteten Räumen weiterführen. Als Mietzins wurden\n\n17.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer pro Monat vereinbart. Das Vertragsver-\n\nhältnis sollte am 1. April 1996 beginnen und bis zum 31. März 2006 andauern.\n\nIn § 1 Nr. 2 des Mietvertrages heißt es:\n\n\"Der Vermieter vermietet an den Mieter die in der als Anlage 1\ndiesem Vertrag beigefügten Lageplanskizze rot umrandete Ge-\nbäudefläche des Grundstücks in ... mit einer ungefähren Fläche\nvon 1100 qm sowie benötigte Sozialräume im Nebengebäude (rot\nschraffiert). Ein geeigneter Lagerplatz für den anfallenden Ge-\nwerbemüll (ca. 60 qm) wird ebenfalls zur Verfügung gestellt.\nCa. 100 Stellplätze stehen zur Mitbenutzung zur Verfügung.\"\n\nDie Firma Citroën fand das Anwesen in der bestehenden Form nicht hin-\n\nreichend attraktiv und verlangte den Bau einer besonderen Ausstellungshalle\n\nfür Neufahrzeuge und das Anbringen einer großen Leuchtreklame. Beides\n\nkonnte wegen einer Veränderungssperre nicht genehmigt werden. Das führte\n\ndazu, daß die Firma Citroën den Vertragshändlervertrag mit dem Beklagten\n\nkündigte. Der Beklagte war um eine Auflösung des Mietverhältnisses bemüht\n\nund teilte im Oktober 1995 den Vermietern und auch der bisherigen Mieterin,\n\nder Firma R. (dieser mit Schreiben vom 30. Oktober 1995) mit, daß er das Ob-\n\njekt wegen der Kündigung des Vertragshändlervertrages nicht beziehen werde.\n\nDie Firma R. wandte sich daraufhin an die Vermieter mit der Bitte, mit ihr einen\n\nFortsetzungsmietvertrag abzuschließen.\n\nMit Schreiben vom 22. März 1996 boten die Vermieter dem Beklagten\n\ndie Übergabe des Mietobjekts zum 1. April 1996 an. Gleichzeitig teilten sie mit,\n\nwenn der Beklagte das Mietobjekt nicht nutzen wolle, könne ein Mietvertrag mit\n\nder Firma R. geschlossen werden, allerdings zu einem niedrigeren Mietzins.\n\nSie forderten den Beklagten auf, sein Einverständnis mitzuteilen. Der Beklagte\n\nantwortete mit Telefax vom 23. März 1996, er gehe davon aus, daß ein Miet-\n\nvertrag mit ihm nicht mehr bestehe, hilfsweise erkläre er die Anfechtung des\n\nVertrages. Mit Schreiben vom 25. März 1996 teilten die Vermieter dem Be-\n\nklagten mit, sie hätten inzwischen einen Mietvertrag mit der Firma R. abge-\n\nschlossen, sich darin aber einen Rücktritt vorbehalten für den Fall, daß der Be-\n\nklagte das Mietobjekt doch noch übernehmen wolle. Außerdem kündigten sie\n\nan, daß sie gegen den Beklagten die Differenz zwischen dem mit ihm und dem\n\nmit der Firma R. vereinbarten Mietzins (17.000 DM - 7.600 DM = 9. 400 DM)\n\ngeltend machen würden.\n\nMit der Klage begehren die Kläger die Mietzinsdifferenz für den Zeitraum\n\nvon April bis einschließlich Dezember 1996. Das Landgericht hat der Klage bis\n\nauf einen Teil der geltend gemachten Zinsen stattgegeben. Die Berufung des\n\nBeklagten hatte keinen Erfolg. Mit seiner Revision verfolgt der Beklagte seinen\n\nAntrag auf Klageabweisung weiter. Durch Beschluß vom 27. Juni 2001 hat der\n\nSenat die Annahme der Revision abgelehnt, soweit den Klägern durch die Zu-\n\nrückweisung der Berufung des Beklagten 28.200 DM zuzüglich Zinsen zuge-\n\nsprochen worden sind. Das ist die geltend gemachte Mietzinsdifferenz bis ein-\n\nschließlich Juni 1996.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nIm Umfang der Annahme führt die Revision zur Aufhebung des ange-\n\nfochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-\n\nricht.\n\n1. Zu Unrecht wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme\n\ndes Berufungsgerichts, es liege kein wucherähnliches Geschäft vor und des-\n\nhalb sei der Mietvertrag nicht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam. Diese An-\n\nnahme ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach ständiger Rechtspre-\n\nchung des Bundesgerichtshofs ist ein Vertrag als wucherähnliches Geschäft\n\nnach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem\n\nauffälligen Mißverhältnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige Umstän-\n\nde hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objek-\n\ntiv Begünstigten (Senatsurteil BGHZ 141, 257, 263 m.N.). Das Berufungsge-\n\nricht hat die Behauptung der Kläger, der mit der Firma R. vereinbarte Mietzins\n\nsei marktüblich, als richtig unterstellt und deshalb ist in der Revisionsinstanz\n\ndavon auszugehen, daß bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Miet-\n\nvertrag objektiv ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenlei-\n\nstung besteht. Rechtlich nicht zu beanstanden sind jedoch die weiteren Ausfüh-\n\nrungen des Berufungsgerichts, eine verwerfliche Gesinnung der Vermieter\n\nkönne nicht festgestellt werden. Der für solche Mietobjekte zu erzielende Miet-\n\nzins unterliege starken Preisschwankungen und es sei \"äußerst schwierig\" zu\n\nerkennen, welcher Preis für ein solches Objekt marktüblich sei. Wenn ein Ver-\n\nmieter in dieser Situation zu einem - objektiv betrachtet - überhöhten Mietzins\n\nabschließe, könne man allein daraus nicht herleiten, daß er sich von einer ve r-\n\nwerflichen Gesinnung habe leiten lassen. Diese Rechtsprechung steht im Ein-\n\nklang mit der neueren Rechtsprechung des Senates zu dieser Frage (Senats-\n\nurteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - ZIP 2001, 1633, 1635 f.).\n\n2. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dem Anspruch der Kläger\n\nauf Zahlung der Mietzinsdifferenz stehe nicht entgegen, daß sie das Mietobjekt\n\nan die Firma R. weitervermietet hätten, steht im Einklang mit der inzwischen\n\nergangenen Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 22. Dezember\n\n1999 - XII ZR 339/97 - ZMR 2000, 207 f. m.N.).\n\n3. Das Berufungsurteil kann aber keinen Bestand haben, soweit den\n\nKlägern die Mietzinsdifferenz zugesprochen worden ist für die Zeit nach dem\n\n30. Juni 1996. Die Kläger können einen solchen Anspruch nämlich nicht gel-\n\ntend machen für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses. Nach den\n\nbisherigen tatsächlichen Feststellungen ist es aber nicht auszuschließen, daß\n\ndas Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung zum 30. Juni 1996 beendet\n\nworden ist. Zwar haben die Vertragsparteien eine feste Laufzeit des Mietver-\n\ntrages bis zum Jahre 2006 vereinbart. Eine solche Laufzeitvereinbarung ist\n\njedoch nur wirksam, wenn der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des\n\n§ 566 BGB a.F. = § 550 BGB n.F. entspricht. Die Schriftform ist nach ständiger\n\nRechtsprechung des Senats nur eingehalten, wenn sich die wesentlichen Ver-\n\ntragsbedingungen, zu denen die genaue Bezeichnung des Mietgegenstandes\n\ngehört, aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteil BGHZ 142, 158, 161\n\nm.N.). In dem zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Mietvertrag\n\nwird zur Bezeichnung des Mietobjekts auf eine Anlage verwiesen. Diese Anla-\n\nge ist nicht zu den Akten gereicht worden und es fehlt auch jeder Vortrag der\n\nKläger dazu, ob sie bei Vertragsschluß vorgelegen hat und welche Angaben in\n\nihr enthalten waren. Wenn die Vertragsschließenden wesentliche Bestandteile\n\ndes Mietvertrages nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in\n\nandere Schriftstücke auslagern, so daß sich der Gesamtinhalt der mietvertrag-\n\nlichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser \"verstreuten\" Be-\n\nstimmungen ergibt, muß zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammenge-\n\nhörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich ge-\n\nmacht werden (Senatsurteil BGHZ aaO m.N.). Da diese Voraussetzungen für\n\ndie Einhaltung der Schriftform nicht festgestellt worden sind, ist für die Revisi-\n\nonsinstanz davon auszugehen, daß der Mietvertrag in den Jahren 1995/1996\n\nnach der damals geltenden gesetzlichen Regelung (§ 566 BGB a.F.) unter Ein-\n\nhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum \"Schluß des ersten Jahres\" ge-\n\nkündigt werden konnte.\n\nb) Eine Kündigung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen,\n\nwenn sich aus ihm zweifelsfrei ergibt, daß eine Partei das Mietverhältnis been-\n\nden möchte (Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet- Pacht- und\n\nLeasingrechts, 8. Aufl., Rdn. 864). Das Berufungsgericht hat - in anderem Zu-\n\nsammenhang - festgestellt, der Beklagte habe den Klägern bereits im Oktober\n\n1995 mitgeteilt, daß er das Mietobjekt (wegen der Kündigung seines Vertrags-\n\nhändlervertrages durch die Firma Citroën) definitiv nicht beziehen werde (BU 9\n\nunten). Diese Mitteilung ist als schlüssig erklärte Kündigung des Vertrages\n\nauszulegen. Nach der damals geltenden Rechtslage war die Kündigung eines\n\nMietverhältnisses auch schon vor der Überlassung der Mietsache zulässig\n\n(Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 920 m.N.) und das erste Jahr, für dessen Schluß\n\ndie Kündigung nach § 566 BGB a.F. frühestens zulässig war, rechnete bei ei-\n\nnem noch nicht vollzogenen Mietvertrag vom Abschluß des Vertrags und nicht\n\nvon der Übergabe der Mietsache an (BGHZ 99, 54; Senatsurteil vom\n\n22. Dezember 1999 - XII ZR 339/97 - aaO). Der Mietvertrag datiert vom 10. Mai\n\n1995, so daß die Sperrfrist des § 566 BGB a.F. am 10. Mai 1996 abgelaufen\n\nist. Auf die Wirksamkeit einer im Jahre 1995 erklärten Kündigung hat die Ein-\n\nführung des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 (§§ 550, 578 BGB n.F.)\n\nkeinen Einfluß. Nach dem am 1. Januar 1994 in Kraft getretenen § 565\n\nAbs. 1 a BGB a.F. konnte der Beklagte das Mietverhältnis im Oktober 1995\n\nzum 30. Juni 1996 kündigen.\n\n4. Soweit den Klägern Ansprüche für die Zeit nach dem 30. Juni 1996\n\nzugesprochen worden sind, kann das Berufungsurteil deshalb keinen Bestand\n\nhaben. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden\n\n(§ 565 Abs. 3 ZPO). Daß mangels Einhaltung der Schriftform eine ordentliche\n\nKündigung des Mietvertrages in Betracht kommt, ist in den Tatsacheninstanzen\n\nweder von den Parteien noch vom Gericht gesehen worden. Hätte das Beru-\n\nfungsgericht dies gesehen, hätte es den Klägern einen entsprechenden Hin-\n\nweis (§ 139 ZPO) geben müssen. Es ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß\n\ndie Kläger nach einem solchen Hinweis in der Lage gewesen wären, die in dem\n\nschriftlichen Mietvertrag erwähnte Anlage vorzulegen und darzulegen, daß die-\n\nse Anlage bei Vertragsschluß vorgelegen hat, daß in ihr das Mietobjekt hinre i-\n\nchend genau bezeichnet ist und daß die Zusammengehörigkeit der Anlage mit\n\ndem schriftlichen Mietvertrag zweifelsfrei kenntlich gemacht worden ist. Die\n\nSache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit die Par-\n\nteien Gelegenheit haben, hierzu vorzutragen, und damit das Berufungsgericht\n\nanschließend die notwendigen Feststellungen nachholen kann \n\n(vgl.\n\nMünchKomm-\n\nZPO/Wenzel, 2. Aufl. § 565 Rdn. 22 m.N.).\n\nBlumenröhr Gerber We-\n\nber-Monecke\n\n Fuchs Ahlt","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__93-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-10/xii-zr-93-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 578","ref_norm":"578","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__93-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__93-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-10/xii-zr-93-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__93-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:34:37.609142+00:00"}}