{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__49-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2001-06-13","aktenzeichen":"XII ZR 49/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 138 Abs. 1 Ba Verkündet am: 13. Juni 2001 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle a) Im Rahmen der Prüfung, ob bei einem Gaststättenpachtvertrag ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und der Vertrag des- halb als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, ist auch die von der EOP-Methode abgeleitete sogenannte \"indirekte Vergleichswertmethode\" nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu bestimmen (Fortführung von Senatsurteil BGHZ 141, 257 f.). b) Besteht bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag ein krasses Mißverhält- nis zwischen dem vereinbarten Miet- oder Pachtzins und dem marktüblichen Miet- oder Pachtzins, so rechtfertigt dies allein - wenn keine weiteren für ein sittenwid- riges Verhalten sprechenden Umstände hinzukommen - den Schluß auf eine ver- werfliche Gesinnung des objektiv Begünstigten regelmäßig nur dann, wenn für ihn ohne weiteres erkennbar war, wie hoch der marktübliche Miet- oder Pachtzins in etwa sein dürfte.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 49/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 138 Abs. 1 Ba\n\nVerkündet am:\n13. Juni 2001\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\na) Im Rahmen der Prüfung, ob bei einem Gaststättenpachtvertrag ein auffälliges\n\nMißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und der Vertrag des-\n\nhalb als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, ist auch die\n\nvon der EOP-Methode abgeleitete sogenannte \"indirekte Vergleichswertmethode\"\n\nnicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu\n\nbestimmen (Fortführung von Senatsurteil BGHZ 141, 257 f.).\n\nb) Besteht bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag ein krasses Mißverhält-\nnis zwischen dem vereinbarten Miet- oder Pachtzins und dem marktüblichen Miet-\noder Pachtzins, so rechtfertigt dies allein - wenn keine weiteren für ein sittenwid-\nriges Verhalten sprechenden Umstände hinzukommen - den Schluß auf eine ver-\nwerfliche Gesinnung des objektiv Begünstigten regelmäßig nur dann, wenn für ihn\nohne weiteres erkennbar war, wie hoch der marktübliche Miet- oder Pachtzins in\netwa sein dürfte.\n\nBGH, Urteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - OLG Frankfurt am Main\nLG Frankfurt am Main\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 13. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Krohn, Gerber, Prof. Dr. Wagenitz und Fuchs\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 8. Januar 1999\n\naufgehoben.\n\nDie Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung - auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Stadt F. verpachtete eine in ihrem Eigentum stehende Trinkhalle an\n\neine Brauerei. Die Brauerei verpachtete die Trinkhalle durch Vertrag vom\n\n19. Juni 1978 weiter an den Kläger. Am 22. Februar 1992 schloß der Kläger\n\n- vertreten durch seine Ehefrau - einen bis zum 1. März 1997 laufenden Unter-\n\npachtvertrag mit dem Beklagten. Der von dem Beklagten monatlich zu entrich-\n\ntende Pachtzins sollte 2.500 DM zuzüglich Mehrwertsteuer betragen, außer-\n\ndem sollte der Beklagte eine unverzinsliche Kaution von 20.000 DM und mo-\n\nnatlich eine Nebenkostenvorauszahlung von 300 DM leisten. Weiter verpflich-\n\ntete sich der Beklagte, während der Vertragszeit Bier und alkoholfreie Getränke\n\nausschließlich über eine von der Hauptpächterin - der Brauerei - benannte\n\nFirma zu beziehen.\n\nDie Brauerei erklärte mit Schreiben vom 4. September 1992 die ordentli-\n\nche Kündigung des mit dem Kläger abgeschlossenen (Unter-)Pachtvertrages\n\nzum 31. Dezember 1992. Grund für diese Kündigung war nach Darstellung des\n\nKlägers, daß der Beklagte gegen die Getränkebezugsverpflichtung verstoßen\n\nhatte. Die Brauerei schloß jedoch am 12. November 1992 mit der Ehefrau des\n\nKlägers einen Anschlußpachtvertrag. Auf die Nutzung der Trinkhalle durch den\n\nBeklagten hatte das keinen Einfluß.\n\nMit Schreiben vom 14. Juli 1993 kündigten der Kläger und seine Ehefrau\n\nden Unterpachtvertrag mit dem Beklagten fristlos, unter anderem weil der Be-\n\nklagte seit Monaten keinen Pachtzins mehr gezahlt hatte.\n\nDer Beklagte räumte das Pachtobjekt am 2. Januar 1996.\n\nDer Kläger macht mit der Klage für die Zeit bis zur fristlosen Kündigung\n\ndes Unterpachtverhältnisses einen Anspruch auf Zahlung von rückständigem\n\nPachtzins geltend, für die Zeit danach bis zum Auszug des Beklagten einen\n\nAnspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Pachtzinses.\n\nInsgesamt verlangt der Kläger 117.450 DM zuzüglich gestaffelter Zinsen ab-\n\nzüglich der geleisteten Kaution von 20.000 DM, die er zum 2. Januar 1996\n\n- dem Tag des Auszugs des Beklagten - verrechnen will.\n\nDas Landgericht hat den Beklagten verurteilt, an den Kläger 29.410 DM\n\nzuzüglich Zinsen zu zahlen. Die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Ge-\n\ngen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Das Berufungsge-\n\nricht hat das Urteil des Landgerichts teilweise abgeändert und dahin neu ge-\n\nfaßt, daß die Klage insgesamt abgewiesen wird. Dagegen richtet sich die Revi-\n\nsion des Klägers, mit der er erreichen will, daß die Berufung des Beklagten\n\ngegen das Urteil des Landgerichts zurückgewiesen wird, und mit der er im üb-\n\nrigen seinen ursprünglichen Zahlungsantrag weiterverfolgt, soweit ihm das\n\nLandgericht nicht stattgegeben hat.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision des Klägers führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils\n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht führt aus, der zwischen den Parteien abge-\n\nschlossene Unterpachtvertrag sei als wucherähnliches Geschäft nach § 138\n\nAbs. 1 BGB nichtig. Es liege eine schwere Äquivalenzstörung vor, weil der ob-\n\njektive Pachtwert nur 1.000 DM netto im Monat betrage, der vereinbarte Pacht-\n\nzins dagegen 2.500 DM netto pro Monat. Der objektive Pachtwert sei von dem\n\nSachverständigen L. nach der sogenannten EOP-Methode mit 1.000 DM zu-\n\ntreffend ermittelt worden. Das von dem Sachverständigen S. unter Berücksich-\n\ntigung von Vergleichsmieten erstattete Gutachten, das zu einem deutlich höhe-\n\nren Pachtwert komme, sei demgegenüber nicht überzeugend. Nach dem Gut-\n\nachten des Sachverständigen L. seien dem Beklagten Leistungen auferlegt\n\nworden, die es ihm nicht möglich machten, aus dem verpachteten Betrieb ein\n\nEinkommen für seinen Lebensunterhalt zu erzielen. Das besonders krasse\n\nMißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung indiziere eine verwerfliche\n\nGesinnung des Klägers.\n\nInfolge der Nichtigkeit des Pachtvertrages fehle ein Rechtsgrund für die\n\nbeiderseits erbrachten Leistungen, so daß diese nach bereicherungsrechtli-\n\nchen Grundsätzen zurückzugewähren seien. Eine Verrechnung der beidersei-\n\ntigen Leistungen führe nicht zu einem Überschuß zugunsten des Klägers. Für\n\ndie Zeit bis einschließlich Dezember 1992 habe der Kläger dem Beklagten die\n\nNutzung an der Trinkhalle zur Verfügung gestellt, die entsprechend dem objek-\n\ntiven Pachtwert mit monatlich 1.000 DM zuzüglich Mehrwertsteuer zu bewerten\n\nsei. Dem stehe schon die von dem Beklagten erbrachte Kaution von\n\n20.000 DM gegenüber. Ab dem 1. Januar 1993 sei der Kläger nicht mehr zum\n\nGebrauch der Pachtsache berechtigt und in der Lage gewesen, dem Beklagten\n\ndie Räumlichkeiten zu überlassen, weil sein Pachtverhältnis mit der Brauerei\n\nzum 31. Dezember 1992 wirksam gekündigt worden sei. Insofern fehle es \"im\n\nVerhältnis der Parteien zueinander an einer durch Leistung des Klägers einge-\n\ntretenen Vermögensverschiebung\".\n\nDiese Ausführungen des Berufungsgerichts halten, wie die Revision zu\n\nRecht rügt, einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.\n\n2. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, daß die\n\nsogenannte EOP-Methode (an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung)\n\nnicht geeignet ist zur Bewertung einer Gaststättenpacht, wie sie für die Be-\n\nstimmung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenlei-\n\nstung im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB erforderlich ist (Senatsurteil BGHZ 141,\n\n257 f.). Da das Berufungsgericht seine Annahme, es liege ein auffälliges Miß-\n\nverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, und deshalb sei der Ver-\n\ntrag nichtig, ausschließlich auf ein nach der EOP-Methode erstattetes Gutach-\n\nten gestützt hat, ist seine Beurteilung rechtsfehlerhaft. Das Berufungsurteil\n\nkann deshalb mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben.\n\n3. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden\n\n(§ 565 Abs. 3 ZPO), auch nicht über einen Teil der Klageforderung.\n\na) Soweit der Kläger rückständigen Pachtzins geltend macht, hängt die\n\nBegründetheit der Klage davon ab, ob der Pachtvertrag wirksam oder nach\n\n§ 138 Abs. 1 BGB nichtig ist. Insofern muß die Sache an das Berufungsgericht\n\nzurückverwiesen werden, damit es den zum Vergleich mit dem vereinbarten\n\nPachtzins heranzuziehenden objektiven Pachtwert in zulässiger Weise ermit-\n\ntelt. Auf die Ausführungen in dem zitierten Senatsurteil wird verwiesen.\n\nb) Auch der von dem Kläger für die Zeit nach der fristlosen Kündigung\n\ndes Unterpachtverhältnisses geltend gemachte Anspruch auf Nutzungsent-\n\nschädigung in Höhe des vereinbarten Pachtzinses ist nicht zur Entscheidung\n\ndurch das Revisionsgericht reif. Sollte der Unterpachtvertrag entgegen der An-\n\nnahme des Berufungsgerichts wirksam sein, so kommt ein entsprechender An-\n\nspruch des Klägers nach § 584 b BGB in Betracht. Zwar steht nach Beendi-\n\ngung eines Untermietverhältnisses dem Hauptmieter gegen den Untermieter\n\ngrundsätzlich kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs. 1\n\nBGB mehr zu, wenn auch das Hauptmietverhältnis beendet ist und der Haupt-\n\nmieter deshalb keine Nutzungsberechtigung mehr hat (Senatsurteil vom\n\n4. Oktober 1995 - XII ZR 215/94 - ZMR 1996, 15 = NJW 1996, 46). Das hat für\n\ndie Beendigung eines Unterpachtverhältnisses entsprechend zu gelten. Im vor-\n\nliegenden Fall ist jedoch zu berücksichtigen, daß zwar das Hauptpachtverhält-\n\nnis zwischen dem Kläger und der Brauerei zum 31. Dezember 1992 beendet\n\nworden ist, daß aber unmittelbar im Anschluß daran die Ehefrau des Klägers\n\neinen entsprechenden Hauptpachtvertrag mit der Brauerei abgeschlossen hat\n\nund daß durch diese Veränderung die Nutzungsmöglichkeit des Beklagten in\n\nkeiner Weise beeinträchtigt worden ist. Es liegt nahe anzunehmen, daß die\n\nEhefrau des Klägers, nachdem die Brauerei den Vertrag mit dem Kläger ge-\n\nkündigt hatte, die Trinkhalle gerade deshalb von der Brauerei angepachtet hat,\n\nweil sie es dem Kläger ermöglichen wollte, den Unterpachtvertrag mit dem Be-\n\nklagten zu erfüllen. In diesem Fall hatte der Kläger weiterhin eine von seiner\n\nEhefrau abgeleitete Nutzungsberechtigung. Auch insofern muß die Sache an\n\ndas Berufungsgericht zurückverwiesen werden, damit es - eventuell nach er-\n\ngänzendem Vortrag der Parteien - die notwendigen Feststellungen nachholen\n\nkann.\n\nIm übrigen könnte der Senat auch schon deshalb nicht abschließend nur\n\nüber die geltend gemachte Nutzungsentschädigung entscheiden, weil sich den\n\nFeststellungen des Berufungsurteils - aus der Sicht des Berufungsgerichts zu\n\nRecht - nicht entnehmen läßt, welcher Teil des eingeklagten Betrages auf\n\nrückständigen Pachtzins entfällt.\n\nc) Der Senat kann auch nicht abschließend entscheiden, soweit der Be-\n\nklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 31. Juli 1997\n\ndie Klageforderung in Höhe von 2.414 DM zuzüglich Zinsen anerkannt hat.\n\nZwar steht der Wirkung dieses Anerkenntnisses, wie die Revision zu Recht\n\ngeltend macht, nicht entgegen, daß der Kläger keinen Antrag auf Erlaß eines\n\nAnerkenntnisurteils (§ 307 Abs. 1 ZPO) gestellt hat. Die Wirkung eines wirk-\n\nsam abgegebenen prozessualen Anerkenntnisses erschöpft sich nämlich nicht\n\ndarin, lediglich Grundlage für ein Anerkenntnisurteil zu sein. Sie bleibt vielmehr\n\nauch dann bestehen, wenn kein Anerkenntnisurteil ergeht. Auch dann sind die\n\nGerichte im Umfang des Anerkenntnisses grundsätzlich der Verpflichtung zur\n\nPrüfung des Streitstoffes enthoben. Dies gilt nicht nur für eine Instanz, sondern\n\nfür den ganzen Prozeß (Senatsurteil vom 17. März 1993 - XII ZR 256/91 -\n\nNJW 1993, 1717, 1718 m.N.). Der Senat hat aber bereits entschieden, daß die\n\nBerufung auf ein prozessuales Anerkenntnis gegen Treu und Glauben versto-\n\nßen kann, wenn das Anerkenntnis nicht der wahren Rechtslage entspricht und\n\ndie Unrichtigkeit dem Prozeßgegner bekannt ist (Senatsurteil BGHZ 80, 389,\n\n399 m.N.). Sollte der Unterpachtvertrag als wucherähnliches Geschäft sitten-\n\nwidrig sein, so ist jedenfalls nicht von vornherein ausgeschlossen, daß die Be-\n\nrufung des Klägers auf ein Anerkenntnis, das der Erfüllung dieses Vertrages\n\ndient, gegen Treu und Glauben verstoßen könnte (vgl. auch Zöller/Vollkommer,\n\nZPO 22. Aufl. § 307 Rdn. 4 m.N.). Auch dieser Punkt bedarf der tatrichterlichen\n\nBeurteilung.\n\n4. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin:\n\na) Nachdem der Senat entschieden hat, daß die EOP-Methode ungeeig-\n\nnet ist zur Bestimmung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung\n\nund Gegenleistung, ist das Oberlandesgericht München in einer nicht rechts-\n\nkräftigen Entscheidung (Urteil vom 4. September 2000 - NZM 2000, 1059) ei-\n\nner Bewertungsmethode gefolgt, der sogenannten \"indirekten Vergleichswert-\n\nmethode\", die in der Literatur von einem Vertreter der EOP-Methode als Reak-\n\ntion auf die Entscheidung des Senats empfohlen worden ist (Walterspiel, NZM\n\n2000, 70 ff.). Die Gründe, deretwegen der Senat die EOP-Methode für unge-\n\neignet hält, gelten jedoch auch gegenüber der indirekten Vergleichswertmetho-\n\nde. Weder das Oberlandesgericht München noch Walterspiel legen dar, daß\n\nbei der offensichtlich der EOP-Methode nachgebildeten neuen Methode Ände-\n\nrungen vorgenommen worden sind, die den Beanstandungen des Senats ge-\n\ngenüber der EOP-Methode Rechnung tragen. Die neue Methode stellt - wie die\n\nEOP-Methode - \"als Basis für die Ermittlung des marktüblichen Mietzinses auf\n\ndie Umsatzerwartung je Sitzplatz und auf einen betriebsartbezogenen Prozent-\n\nsatz vom Gesamtertrag\" ab (so zutreffend OLG München aaO S. 1061) und\n\nkalkuliert dabei einen als angemessen angesehenen Unternehmensgewinn ein.\n\nInsbesondere legt auch sie ihrer Beurteilung statistische Ertragswerte zugrun-\n\nde, die ein \"normalqualifizierter Betreiber\" (Walterspiel aaO S. 75) erzielen\n\nkann. Auch an diesem Punkt zeigt sich, daß beide Methoden die besondere\n\nMarktsituation des konkreten Objekts nicht ausreichend berücksichtigen (Se-\n\nnatsurteil BGHZ aaO S. 265). Es gibt etwa Pachtinteressenten, die überdurch-\n\nschnittlich qualifiziert sind oder sich bei dem in Frage kommenden Kundenkreis\n\nbereits einen guten Ruf erworben haben oder die über besonders günstige\n\nEinkaufsmöglichkeiten verfügen oder die - eventuell einschließlich ihrer Famili-\n\nenangehörigen - bereit sind, besonders viel zu arbeiten. Derartige Interessen-\n\nten sind in der Lage und - insbesondere wenn nicht viele für sie geeignete Ob-\n\njekte auf dem Markt sind - vielfach auch bereit, einen relativ hohen Pachtzins\n\nzu vereinbaren. Handelt es sich um ein entsprechend gefragtes Objekt und\n\nbesteht dafür auf dem Markt eine Nachfrage von derartigen Interessenten,\n\ndann entspricht der Marktpreis dem, was diese Interessenten für ein solches\n\nObjekt zu zahlen bereit sind, auch wenn ein \"normal qualifizierter Betreiber\"\n\nsich einen solchen Pachtzins nicht leisten könnte. Entsprechendes gilt, wenn\n\nabzusehen ist, daß bei der gegebenen Marktsituation mehrere Brauereien oder\n\nKetten ein solches Objekt dringend suchen.\n\nMarktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf\n\ndem Markt zu zahlen ist (Senatsurteil BGHZ aaO). Bei Miet- oder Pachtverhält-\n\nnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig an-\n\nhand des Miet- oder Pachtzinses zu ermitteln, der für vergleichbare Objekte\n\nerzielt wird (Senatsurteil BGHZ aaO S. 263 m.N.). Es ist zutreffend, daß es\n\nFälle gibt, in denen diese sogenannte Vergleichswertmethode nicht angewen-\n\ndet werden kann, weil es keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt. Auch wenn\n\nsolche Fälle seltener sind, als die Vertreter der EOP-Methode oder der indi-\n\nrekten Vergleichswertmethode vorgeben, müssen sie in die Betrachtung einbe-\n\nzogen werden. Der Senat hat ausgeführt, daß in solchen Fällen \"andere Erfah-\n\nrungswerte heranzuziehen\" seien (BGHZ aaO S. 263). Das bedeutet aber\n\nnicht, daß dann die Anwendung der EOP-Methode oder einer ihr nachgebilde-\n\nten Methode unbedenklich würde (so aber OLG München und Walterspiel je-\n\nweils aaO). In solchen Fällen wird es regelmäßig angebracht sein, einen erfah-\n\nrenen, mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen\n\nzu lassen, welcher Mietzins für ein solches Objekt seiner Ansicht nach erzielt\n\nwerden kann. Es mag sein, daß man bei einem auf diese Weise erstatteten\n\nGutachten mit einer größeren Schätzungstoleranz rechnen muß als bei einem\n\nGutachten, das auf konkreten Vergleichswerten aufbauen kann. Diese Folge\n\nmuß hingenommen werden. Sie kann jedenfalls nicht dadurch beseitigt oder\n\nabgemildert werden, daß man für solche Einzelobjekte von statistischen Durch-\n\nschnittswerten ausgeht.\n\nDaß es für ein Miet- oder Pachtobjekt keine geeigneten Vergleichsob-\n\njekte gibt, kommt nicht nur vor, wenn Räume zum Betrieb einer Gaststätte ver-\n\nmietet oder verpachtet werden, sondern auch dann, wenn ein anderes Gewer-\n\nbe in ihnen betrieben wird. Auch ein Ladenlokal kann wegen seiner Größe,\n\nseines Zuschnitts und seiner Lage mit anderen Ladenlokalen in der Gegend\n\nnicht vergleichbar sein. Für die Bewertung, welcher Miet- oder Pachtzins\n\nmarktüblich ist, bestehen zwischen Miet- oder Pachtverträgen über Gastgewer-\n\nberäume und Miet- oder Pachtverträgen über andere gewerbliche Räume keine\n\nUnterschiede, die es notwendig machten, grundlegend unterschiedliche Be-\n\nwertungsmethoden zu verwenden.\n\nb) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Ver-\n\ntrag als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn Lei-\n\nstung und Gegenleistung in einem auffälligen Mißverhältnis zueinander stehen\n\nund weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesin-\n\nnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten (Senatsurteil BGHZ aaO\n\nS. 263 m.N.). Eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten ist nicht nur dann\n\nzu bejahen, wenn er als der wirtschaftlich oder intellektuell Überlegene die\n\nschwächere Lage des anderen Teils bewußt zu seinem Vorteil ausgenutzt hat,\n\nsondern auch dann, wenn er sich leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat,\n\ndaß sein Vertragspartner sich nur wegen seiner schwächeren Lage auf den\n\nungünstigen Vertrag eingelassen hat (BGH, Urteil vom 17. April 1980 - III ZR\n\n96/78 - NJW 1980, 2076, 2077). Ein besonders auffälliges Mißverhältnis zwi-\n\nschen Leistung und Gegenleistung spricht für eine verwerfliche Gesinnung des\n\nBegünstigten (st.Rspr. vgl. BGH, Urteil vom 30. Mai 2000 - IX ZR 121/99 -\n\nNJW 2000, 2669, 2670 m.w.N.). Für bestimmte Vertragstypen hat der Bundes-\n\ngerichtshof allein wegen eines krassen Mißverhältnisses zwischen Leistung\n\nund Gegenleistung auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten ge-\n\nschlossen, auch wenn im konkreten Fall keine weiteren, für ein sittenwidriges\n\nVerhalten des Begünstigten sprechende Umstände hinzukamen. Das gilt ins-\n\nbesondere für Teilzahlungs- oder Ratenkreditverträge mit privaten Kunden\n\n(BGHZ 80, 153, 161; 98, 174, 178 m.N.) und für Grundstückskaufverträge\n\n(BGH, Urteil vom 4. Februar 2000 - V ZR 146/98 - NJW 2000, 1487, 1488\n\nm.w.N.). Bei Grundstücksverträgen geht der Bundesgerichtshof von einem ent-\n\nsprechenden Mißverhältnis schon dann aus, wenn der Wert der Leistung\n\nknapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, Urteil vom\n\n4. Februar 2000 aaO m.N.).\n\nDiese Grundsätze sind nicht ohne weiteres auf die Prüfung, ob ein ge-\n\nwerblicher Miet- oder Pachtvertrag als wucherähnliches Geschäft nichtig ist, zu\n\nübertragen. Auch in den zitierten Fällen verzichtet die Rechtsprechung des\n\nBundesgerichtshofs nicht etwa auf das subjektive Element der Sittenwidrigkeit.\n\nSie geht lediglich davon aus, daß das vorliegende krasse Mißverhältnis zwi-\n\nschen Leistung und Gegenleistung einen hinreichend sicheren Rückschluß\n\ndarauf zuläßt, daß auch dieses subjektive Element - die verwerfliche Gesin-\n\nnung des Begünstigten - gegeben ist. Ein solcher Rückschluß setzt aber vor-\n\naus, daß sich der Begünstigte nach der allgemeinen Lebenserfahrung (vgl.\n\nBGH, Urteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 284/85 - NJW 1988, 130, 131 m.N.) zu-\n\nmindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, es liege ein krasses Miß-\n\nverhältnis vor. Davon kann man jedenfalls nur dann ausgehen, wenn der\n\nMarktwert der Leistung für ihn in etwa erkennbar war.\n\nBei den Darlehensverträgen von Kreditbanken mit Privatpersonen ist\n\ndas ohne weiteres zu bejahen, weil der Kreditbank der Schwerpunktzins der\n\nBundesbank bekannt ist. Bei Grundstücksgeschäften hat der Bundesgerichts-\n\nhof diesem Gesichtspunkt insofern Rechnung getragen, als er eine \"kritische\n\ntatrichterliche Würdigung\" für erforderlich hält, wenn Anhaltspunkte dafür be-\n\nstehen, daß bei Abschluß des Vertrages aufgrund besonderer Umstände Be-\n\nwertungsschwierigkeiten bestanden, aufgrund derer der Begünstigte das kras-\n\nse Mißverhältnis möglicherweise nicht erkannt haben könnte (BGH, Urteil vom\n\n4. Februar 2000 aaO S. 1488).\n\nSolche Bewertungsschwierigkeiten kommen beim Abschluß von gewerb-\n\nlichen Miet- und Pachtverträgen nicht nur in Ausnahmefällen vor. Deshalb ist\n\nbei gewerblichen Mietverträgen im Rahmen der Prüfung, ob aus einem auffälli-\n\ngen Mißverhältnis auf die Nichtigkeit des Geschäfts geschlossen werden kann,\n\nregelmäßig eine tatrichterliche Würdigung erforderlich, ob das krasse Mißver-\n\nhältnis für den Begünstigten erkennbar war.\n\nDie Mietpreise für gewerbliche Räume sind nicht nur regional sehr un-\n\nterschiedlich, sie können auch innerhalb ein und derselben Stadt stark\n\nschwanken. Dem Senat liegt ein von der Industrie- und Handelskammer Köln\n\nherausgegebener Mietspiegel für Gewerbeflächen vor (Stand: März 2000). In\n\ndiesem Mietspiegel wird die Stadt Köln in neun Stadtbezirke aufgeteilt. Die für\n\ndie einzelnen Stadtbezirke angegebenen Preise unterscheiden sich erheblich.\n\nIn dem teuersten Stadtbezirk 1 werden die Quadratmeterpreise für Ladenlokale\n\nin der 1 a-Lage (Spitzenlage) angegeben mit 150 bis 300 DM, in der 1 b-Lage\n\n(sehr gute Innenstadtlage) mit 50 bis 150 DM. Da es oft schwierig ist zu ent-\n\nscheiden, ob ein in guter Geschäftslage liegendes Objekt der 1 a-Lage oder\n\nder 1 b-Lage zuzuordnen ist, ergibt sich eine Preisspanne von 50 bis 300 DM.\n\nHinzu kommt, daß sich im Bereich der gewerblichen Miete das Verhält-\n\nnis zwischen Angebot und Nachfrage nicht selten relativ kurzfristig verändert\n\nmit der Folge, daß aus einem Vermietermarkt ein Mietermarkt wird oder umge-\n\nkehrt. Dies hat zur Folge, daß sich die erzielbaren Mietpreise innerhalb kurzer\n\nZeit erheblich verändern können. Eine solche Entwicklung hat beispielsweise\n\nin den neuen Bundesländern in den ersten Jahren nach dem Beitritt stattge-\n\nfunden.\n\nBei dieser Sachlage kann es sowohl für einen Vermieter als auch für ei-\n\nnen Mieter, insbesondere wenn er nicht ortsansässig und mit der gewerblichen\n\nVermietung nicht vertraut ist, schwierig sein abzuschätzen, welcher Mietpreis\n\nangemessen ist. Für eine ortsansässige Brauerei, die ständig Gasträume ver-\n\nmietet und anmietet, gilt das nicht in gleicher Weise. Einem privaten Vermieter,\n\nder einen Mietpreis im oberen Bereich der dargelegten Schwankungsbreite\n\ndurchgesetzt hat, kann man nicht ohne weiteres ein unredliches Verhalten vor-\n\nwerfen, wenn ein Sachverständiger später überzeugend begründet, daß inner-\n\nhalb der Schwankungsbreite ein um die Hälfte niedrigerer Preis marktüblich\n\ngewesen wäre. In einem solchen Falle wird es im Rahmen der Prüfung, ob ein\n\nwucherähnliches Geschäft i.S.d. § 138 Abs. 1 BGB vorliegt, darauf ankommen,\n\nob neben dem Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung weitere\n\nUmstände oder weitere Regelungen in dem Vertrag für eine verwerfliche Ge-\n\nsinnung des begünstigten Vertragspartners sprechen.\n\nBlumenröhr Krohn Gerber\n\n Wagenitz Fuchs","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__49-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-13/xii-zr-49-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 584b","ref_norm":"584b","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 307","ref_norm":"307","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__49-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__49-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-06-13/xii-zr-49-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR__49-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:11:30.955969+00:00"}}