{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_310-99A","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-11-13","aktenzeichen":"XII ZR 310/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 310/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n13. November 2002\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 13. November 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die\n\nRichter Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Ahlt und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 18. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts München vom 20. Juli 1999 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten\n\nerkannt worden ist.\n\nDie Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung\n\nund Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin verlangt vom Beklagten Räumung und Herausgabe eines\n\nGasthofs.\n\n1994 verpachtete die Klägerin dem Beklagten ihren \"Brauerei G. \n\nO. \" auf zehn Jahre mit Verlängerungsoption für weitere zwei mal fünf\n\nJahre. Nach § 1 vorletzter Absatz des Pachtvertrags sollten \"nach Ankündigung\n\nvon Baumaßnahmen 1. und 2. Stock und Speicher innerhalb von vier Wochen\n\ngeräumt werden\".\n\nMit Schreiben vom 8. Dezember 1998 kündigte die Klägerin dem Be-\n\nklagten für die Zeit ab dem 1. April 1999 Baumaßnahmen an und forderte ihn\n\nauf, das erste und zweite Obergeschoß des Gasthofs zu räumen. Als der Be-\n\nklagte dieser Aufforderung nicht nachkam, kündigte die Klägerin mit Schreiben\n\nvom 22. April 1999 das Pachtverhältnis fristlos.\n\nZuvor hatte die Klägerin das Pachtverhältnis bereits mit Schreiben vom\n\n27. Januar 1998 zum 30. April 1998 gekündigt, weil der Beklagte die verein-\n\nbarte Bierbezugsmenge unterschritten und seine Verpflichtung zu sorgfältiger\n\nBierpflege verletzt habe. Gestützt auf diese Kündigung hat die Klägerin die vor-\n\nliegende Räumungsklage erhoben.\n\nDas Landgericht hat die Kündigung vom 27. Januar 1998 für unwirksam\n\nerachtet und die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihr\n\nRäumungsverlangen erstmals auch auf die Kündigung vom 22. April 1999 ge-\n\nstützt, jedoch zusätzlich beantragt festzustellen, daß das Pachtverhältnis be-\n\nreits zum 30. April 1998 beendet worden sei. Das Oberlandesgericht hat die\n\nKündigung vom 27. Januar 1998 ebenfalls für unwirksam erachtet und die Be-\n\nrufung deshalb hinsichtlich des Feststellungsbegehrens zurückgewiesen. Dem\n\nRäumungsantrag hat das Oberlandesgericht jedoch entsprochen, weil das\n\nPachtverhältnis durch die Kündigung vom 22. April 1999 aufgelöst worden sei.\n\nMit der Revision begehrt der Beklagte, die Klage auch in Ansehung der Kündi-\n\ngung vom 22. April 1999 abzuweisen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils, soweit zum\n\nNachteil des Beklagten erkannt worden ist, und zur Zurückverweisung der Sa-\n\nche an das Oberlandesgericht.\n\n1. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts verpflichtet § 1 vorletzter\n\nAbsatz des Pachtvertrags den Kläger, nach Ankündigung von Baumaßnahmen\n\nden ersten und zweiten Stock sowie den Speicher des Gasthofs innerhalb von\n\nvier Wochen zu räumen; § 541 b BGB sei durch diese Regelung abbedungen.\n\nDem Beklagten sei aus Besprechungen vom 13. Dezember 1996 und\n\n16. Februar 1997 bekannt gewesen, daß die Klägerin Baumaßnahmen plane.\n\nMit Schreiben vom 8. Dezember 1998 habe der Beklagte die Ankündigung er-\n\nhalten, daß die Baumaßnahmen ab dem 1. April 1999 beginnen würden und er\n\ndie beiden Obergeschosse sowie den Speicher bis zu diesem Zeitpunkt zu\n\nräumen habe. Die Unterlassung der rechtzeitigen Räumung stelle eine Ver-\n\ntragsverletzung dar, welche die Klägerin nach § 11 des Pachtvertrags zur frist-\n\nlosen Kündigung berechtige.\n\n2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.\n\nDas Oberlandesgericht geht ersichtlich davon aus, daß die Regelung des § 1\n\nvorletzter Absatz des Pachtvertrags eindeutig ist und deshalb keiner Auslegung\n\nbedarf. Eine solche Eindeutigkeit vermag der Senat der Absprache indes nicht\n\nbeizumessen. Die genannte Abrede verpflichtet den Beklagten zur Räumung\n\nder Obergeschosse des ihm verpachteten Gasthofs bei Ankündigung von Bau-\n\nmaßnahmen, deren Art und Umfang nicht beschrieben werden. Damit bleibt\n\noffen, ob die Räumungspflicht nur für solche Baumaßnahmen gelten soll, die\n\nder Beklagte nach § 541 b Abs. 1 BGB a.F. zu dulden hat, oder ob sie jegliche\n\nBaumaßnahmen umfaßt, welche die Klägerin im Hinblick auf eine von ihr ange-\n\nstrebte künftige Verwendung des Pachtobjekts für nützlich erachtet und die\n\n- wie hier - sogar auf eine weitgehende Umgestaltung des Pachtobjekts abzie-\n\nlen. Das Oberlandesgericht, das - in anderem Zusammenhang und auch dort\n\nohne nähere Begründung - § 541 b BGB a.F. für abbedungen erachtet, versteht\n\ndie in § 1 vorletzter Absatz des Pachtvertrags geregelte Räumungspflicht er-\n\nsichtlich im zweiten Sinn; denn es prüft nicht, ob die von der Klägerin beabsich-\n\ntigten Baumaßnahmen überhaupt die in § 541 b Abs. 1 BGB a.F. genannten\n\nZiele verfolgen und die dort normierten weiteren Voraussetzungen für eine Dul-\n\ndungspflicht des Beklagten erfüllt sind. Ein solches Verständnis der Abrede er-\n\nscheint allerdings eher fernliegend; es widerspricht zudem den Rechtsausfüh-\n\nrungen auch der Klägerin, die ihr Räumungsverlangen in ihrem Schreiben vom\n\n8. Dezember 1998 ausdrücklich auf die §§ 541 a, 541 b BGB a.F. stützt. In je-\n\ndem Falle setzt ein derart weites Verständnis der Abrede eine Auslegung vor-\n\naus, welche die Interessen der Parteien abwägend gegenüberstellt und auf die-\n\nse Weise den von den Parteien gewollten Sinn und die beabsichtigte Reich-\n\nweite der Absprache zu erfassen versucht. Eine solche Abwägung müßte im\n\nvorliegenden Fall u.a. der Frage nachgehen, welche Sicherheit ein auf zehn\n\nJahre geschlossener Pachtvertrag mit einer dem Pächter eingeräumten zwei-\n\nmaligen Verlängerungsoption um jeweils fünf Jahre dem Pächter bieten soll,\n\nwenn der Verpächter ihn jederzeit unter Ankündigung beliebiger Umbaumaß-\n\nnahmen zu einer weitgehenden und unbefristeten Räumung der Pachtsache\n\nveranlassen und dabei das Pachtobjekt - losgelöst von der pachtvertraglichen\n\nGebrauchsüberlassungspflicht - nach seinem Gutdünken umgestalten kann.\n\nAußerdem müßte eine solche Interessenabwägung prüfen, welche Konsequen-\n\nzen sich - nach dem Parteiwillen - wohl aus einem dann möglichen, von der\n\nKlägerin erzwungenen und den bisherigen Nutzungszweck modifizierenden\n\nUmbau des Pachtobjekts für den Fortbestand des Pachtvertrags ergeben soll-\n\nten. Eine solche interessenorientierte Auslegung hat das Oberlandesgericht\n\nnicht vorgenommen.\n\nDas Oberlandesgericht geht ferner - stillschweigend - davon aus, daß die\n\nim Pachtvertrag (1994) getroffene und von ihm weit verstandene Räumungsab-\n\nrede im Zeitpunkt des Räumungsverlangens der Klägerin (Ende 1998/Anfang\n\n1999) unverändert fortgilt, von den Parteien in zwischenzeitlichen Besprechun-\n\ngen und Abreden also nicht modifiziert worden ist. Auch diese Annahme er-\n\nscheint nicht - jedenfalls nicht ohne weiteres - gerechtfertigt.\n\nDas ergibt sich aus von der Klägerin erstellten und von ihr vorgelegten\n\nProtokollen über Besprechungen, welche die Klägerin am 13. Dezember 1996\n\nund 16. Februar 1997 über einen Umbau sowie eine Erweiterung des Gasthofs\n\nführte und an denen u.a. der Beklagte teilnahm. Nach dem Protokoll über die\n\nBesprechung vom 16. Februar 1997 über \"Umbau/Erweiterungsbau Hotel\n\nO. und damit zusammenhängende Vertragsgestaltungen\" wurden eine\n\n\"kleine Lösung\" (Schaffung von Zimmern für 42 Gäste) sowie eine \"große Lö-\n\nsung\" (Schaffung von Zimmern für 74 Gäste) diskutiert und eine entsprechende\n\nAnhebung des Pachtzinses um ca. 15.000 DM bzw. ca. 22.000 DM in Aussicht\n\ngestellt. Der Beklagte müsse sich überlegen, \"in welcher Besetzung und in wel-\n\ncher Form die gesamte Gaststätten- und Hotellösung betrieben\" werden solle.\n\nMan sei sich einig, daß es grundsätzlich sinnvoll sei, \"daß Hotel und Gaststätte\n\nin einer Hand\" blieben. Bereits daraus erhellt, daß die Parteien bei ihren Erörte-\n\nrungen vom Dezember 1996 und Februar 1997 über eine künftige grundlegen-\n\nde Umgestaltung des Gasthofs im Sinne einer \"Gaststätten- und Hotellösung\"\n\nvon der Notwendigkeit ausgegangen sind, dem veränderten Bewirtschaftungs-\n\nkonzept durch eine Anpassung des Pachtvertrags Rechung zu tragen, die auch\n\neine erhebliche Anhebung des Pachtzinses umfassen sollte. Außerdem sollte\n\n- ausweislich dieses Protokolls - zunächst ein \"Gesamtkonzept\", das vom Be-\n\nklagten anzustellende \"Grundsatzüberlegungen\" einbeziehen müsse, vorgelegt\n\nund sodann \"ein Vorvertrag gefertigt\", später ein \"Zwischenvertrag für die Bau-\n\nphase\" erstellt und schließlich ein endgültiger neuer Pachtvertrag geschlossen\n\nwerden. Diese Vorstellung der Parteien vom weiteren Vorgehen liegt offenkun-\n\ndig auch dem von ihnen im Oktober 1997 geschlossenen Nachtrag zum Pacht-\n\nvertrag zugrunde, der die Ausgliederung des - zum Areal des Gasthofs gehö-\n\nrenden und zuvor der Gemeinde im Wege eines Tauschgeschäfts überlasse-\n\nnen - \"O. -Saales\" aus dem Pachtvertrag sowie die mit dem Verkauf ein-\n\nhergehenden baulichen Veränderungen regelt und klarstellt, daß \"ein erneuter\n\nNachtrag zum Vertrag aktuell ab dem Zeitpunkt besprochen\" werden solle, zu\n\ndem \"weitere Baumaßnahmen zur Durchführung anstehen\".\n\nDie in den Erörterungen und Abreden der Parteien erwogenen baulichen\n\nVeränderungen gehen weit über solche Maßnahmen hinaus, die der Beklagte\n\nbereits nach Maßgabe des § 541 b BGB a.F. hinzunehmen hätte. Die Parteien\n\nsind bei ihren Besprechungen ebenso wie in der Nachtragsvereinbarung er-\n\nsichtlich von der Notwendigkeit ausgegangen, über die Neukonzeption des\n\nGasthofs Einvernehmen zu erzielen. Dieser Umstand begründet nicht nur zu-\n\nsätzliche Zweifel, ob § 1 vorletzter Absatz des ursprünglichen Pachtvertrags\n\nnach dem eigenen Verständnis der Parteien die Klägerin wirklich - wie vom\n\nOberlandesgericht angenommen - berechtigen sollte, auch derart weitreichende\n\nBaumaßnahmen einseitig und damit notfalls gegen den Willen des Beklagten\n\ndurchzusetzen und zu deren Durchführung die teilweise Räumung des Pach-\n\ntobjekts zu verlangen. Er stellt auch in Frage, ob die Parteien eine derart weit-\n\ngehende Berechtigung der Klägerin, falls sie denn von den Parteien überhaupt\n\njemals gewollt und vereinbart worden sein sollte, auch ihren späteren Planun-\n\ngen für eine grundlegende Umstrukturierung des Pachtobjekts zugrundegelegt\n\nund mit dem Nachtrag zum Pachtvertrag unverändert fortgeschrieben haben.\n\nDem ist das Oberlandesgericht rechtsfehlerhaft nicht nachgegangen. Die nicht\n\nnäher begründete Annahme des Oberlandesgerichts, der Beklagte hätte nach\n\nDurchführung der von der Klägerin beabsichtigten Baumaßnahmen \"einen An-\n\nspruch auf die Räume, zudem ohne daß im Pachtvertrag eine Erhöhung des\n\nPachtzinses vorgesehen war\", erscheint bei einer grundlegenden Umgestaltung\n\ndes Gasthofs zu einem Komforthotel, wie sie in den Besprechungen zwischen\n\nden Parteien vom Dezember 1996 und Februar 1997 geplant worden ist, nicht\n\nunzweifelhaft und widerspricht jedenfalls den eigenen Vorstellungen der Partei-\n\nen, wie sie in den vom Oberlandesgericht angeführten Besprechungsprotokol-\n\nlen niedergelegt sind und auch in der Nachtragsvereinbarung vom Oktober\n\n1998 Niederschlag gefunden haben.\n\n4. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts steht § 541 b Abs. 2 (wie zu\n\nergänzen ist: Satz 1) BGB a.F. der Räumungspflicht des Beklagten nicht entge-\n\ngen. Einer Mitteilung über Umfang und Dauer der Baumaßnahmen, wie sie von\n\ndieser Vorschrift vorgeschrieben wird, habe es nicht bedurft. Dem Beklagten\n\nseien aus den Besprechungen vom Dezember 1996 und Februar 1997 Art und\n\nUmfang der Baumaßnahmen bekannt gewesen. Außerdem sei § 541 b BGB\n\na.F. durch § 1 vorletzter Absatz des Pachtvertrags wirksam abbedungen. Auch\n\ndiese Ausführungen sind nicht frei von Rechtsirrtum:\n\nGeht man mit dem Oberlandesgericht davon aus, daß die Parteien\n\n§ 541 b BGB a.F. abbedungen und die Räumungspflicht des Beklagten in § 1\n\nvorletzter Absatz ihres Pachtvertrags eigenständig geregelt haben, so folgt dar-\n\naus keineswegs zwangsläufig, daß diese vertraglich festgelegte Räumungs-\n\npflicht des Beklagten nach dem Willen der Vertragsparteien an keinerlei Mittei-\n\nlung der Klägerin über Art und Dauer der von der Klägerin beabsichtigten Bau-\n\nmaßnahmen gebunden sein sollte. Für die auf Gesetz (§ 541 b Abs. 1 BGB\n\na.F.) gestützte Duldungspflicht des Mieters oder Pächters stellt § 541 Abs. 2\n\nSatz 1 BGB a.F. ein Korrektiv dar, das es dem Mieter ermöglichen soll, vom\n\nVermieter oder Verpächter geplante Maßnahmen auf die Voraussetzungen der\n\ndem Mieter oder Pächter vom Gesetz auferlegten Duldungspflicht hin zu über-\n\nprüfen und sich rechtzeitig auf danach zu duldende Maßnahmen einzustellen.\n\nEs ist nicht erkennbar und wäre auch schwer verständlich, daß die Parteien bei\n\nihrer vertraglich vereinbarten Räumungsabrede auf ein solches von der Billig-\n\nkeit gefordertes Korrektiv bewußt hätten verzichten wollen.\n\nSoweit die vertraglich vereinbarte Räumungspflicht des Beklagten da-\n\nnach eine rechtzeitige Mitteilung der Klägerin über Art und Dauer von ihr beab-\n\nsichtigter Baumaßnahmen verlangte, war eine solche Mitteilung für das von der\n\nKlägerin erstmals Ende 1998 gestellte Räumungsverlangen nicht deshalb ent-\n\nbehrlich, weil der Beklagte an den im Dezember 1996 und Februar 1997 er-\n\nfolgten Besprechungen über eine bauliche Umgestaltung des Gasthofs teilge-\n\nnommen hatte. Das folgt nicht nur aus dem dazwischen liegenden beträchtli-\n\nchen Zeitraum, sondern auch aus dem Umstand, daß in den genannten Be-\n\nsprechungen - ausweislich der Protokolle - alternative Vorhaben (\"große\" und\n\n\"kleine Lösung\") erörtert worden sind und der vage Charakter der damaligen\n\nPlanungen keine verläßlichen Schlüsse auf konkrete Entscheidungen zuließ.\n\nDas Oberlandesgericht geht zudem davon aus, daß die in den genannten Be-\n\nsprechungen erörterten Baumaßnahmen jenen Baumaßnahmen entsprechen,\n\nderentwegen die Klägerin vom Beklagten die teilweise Räumung des Pachtob-\n\njekts verlangt. Diese Annahme wird, worauf die Revision mit Recht hinweist,\n\nvom Vortrag der Parteien nicht gedeckt. Der Beklagte hat vielmehr unter Hin-\n\nweis auf das schriftliche Räumungsverlangen der Klägerin vom 24. Februar\n\n1999 vorgetragen, daß sich die Klägerin mit ihrem Räumungsverlangen nicht\n\n(nur) den in den Besprechungen vom Dezember 1996 und Februar 1997 erör-\n\nterten Ausbau des Gasthofs zum Hotel, sondern auch die Schaffung von Wohn-\n\nraum ermöglichen wollte. Eine solche Baumaßnahme war aber bislang weder\n\nzwischen den Parteien erörtert noch in sonstiger Weise angekündigt. Schon\n\ndeshalb fehlt es an einer Mitteilung über Art und Umfang von die Räumungs-\n\npflicht begründenden Baumaßnahmen.\n\n5. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Se-\n\nnat ist nicht in der Lage, anhand der vom Oberlandesgericht getroffenen Fest-\n\nstellungen abschließend zu entscheiden. Die Sache ist vielmehr an das Ober-\n\nlandesgericht zurückzuverweisen, damit es - nach gegebenenfalls weiterer Auf-\n\nklärung des Parteiwillens - die gebotene Auslegung der Parteiabrede nachholt\n\nund erforderlichenfalls ihre Fortgeltung sowie das Bestehen und die Einhaltung\n\neiner Mitteilungspflicht überprüft.\n\nHahne\n\nWeber-Monecke\n\nWagenitz\n\nAhlt\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_310-99A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-11-13/xii-zr-310-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 541","ref_norm":"541","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_310-99A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_310-99A.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-11-13/xii-zr-310-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_310-99A.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:48:13.181517+00:00"}}