{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_283-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-11-06","aktenzeichen":"XII ZR 283/99","doktyp":"Urteile","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 283/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n6. November 2002\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 6. November 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die\n\nRichter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 20. Zivilsenats\n\ndes Kammergerichts vom 15. Juli 1999 aufgehoben.\n\nDie Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung - auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin verlangt von dem Beklagten restlichen Mietzins für die Mo-\n\nnate Februar 1995 bis Januar 1996.\n\nMit Vertrag vom 14. November 1994 vermietete die Klägerin ab 1. De-\n\nzember 1994 an den Beklagten bislang als Cafe genutzte Räume zum Betrieb\n\neines Ladengeschäfts und Restaurants. In § 4 des Mietvertrages war bestimmt,\n\ndaß der Mietgegenstand mit Beginn des Mietverhältnisses als für den vertrags-\n\ngemäßen Gebrauch geeignet und mangelfrei gilt. In einem Anhang zum Miet-\n\nvertrag war vorgesehen, daß an die Mieträume angrenzende Räume, in denen\n\nbisher eine Pension betrieben worden war, von dem Beklagten zu einem zu-\n\nsätzlichen Mietzins übernommen werden können, \"um das gesamte Mietobjekt\n\nwieder wie gehabt zusammenzuschließen.\" Am 20. Dezember 1994 einigten\n\nsich die Parteien über die Anmietung dieser Räume. Den zusätzlichen Mietzins,\n\nder ebenso wie der Mietzins für die anderen Räume erst ab 1. Februar 1995\n\nbezahlt werden sollte, bezahlte der Beklagte erst ab Februar 1996.\n\nEs war vorgesehen, daß der Beklagte vor der Inbetriebnahme des Re-\n\nstaurants verschiedene Umbauarbeiten, u.a. den Einbau einer Küche in den\n\nvorderen Räumen, durchführen sollte. Abweichend von dieser Planung wollte\n\nder Beklagte eine größere Küche in den hinteren Räumen errichten. Am\n\n24. April 1995 fand zwischen den Parteien eine Unterredung über die Kosten\n\nstatt. Danach sollte die Klägerin die Architektenkosten für die hintere Küche und\n\nder Beklagte sämtliche Kosten für den Umbau tragen. Erst nach Durchführung\n\ndieser Umbaumaßnahmen erhielt der Beklagte im Februar 1996 eine Gaststät-\n\ntenkonzession auch für die später angemieteten Räume. Ab diesem Monat be-\n\nzahlte er die für diese Räume zusätzlich vereinbarte Miete. Mit der Klage ver-\n\nlangt die Klägerin den noch offenen Mietzins für die Zeit von Februar 1995 bis\n\nJanuar 1996.\n\nDie Klage hatte im ersten Rechtszug Erfolg. Auf die Berufung der Be-\n\nklagten änderte das Kammergericht das Urteil des Landgerichts ab und wies\n\ndie Klage ab. Dagegen richtet sich die angenommene Revision der Klägerin,\n\nmit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und\n\nzur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen,\n\nder Beklagte sei nach § 537 Abs. 1 BGB a.F. zur Minderung des vertraglich\n\nvereinbarten Mietzinses für die zusätzlich angemieteten Räume auf Null be-\n\nrechtigt gewesen, weil diese Räume ohne den Einbau der später von dem Be-\n\nklagten geplanten Küche zum vereinbarten Betrieb eines Restaurants nicht\n\nkonzessionsfähig und damit nicht im vertragsgemäßen Zustand gewesen seien.\n\nDies ergebe sich aus der Vereinbarung der Parteien vom 24. April 1995, in der\n\nsich die Parteien über einen entsprechenden Umbau der Räume und eine Be-\n\nteiligung der Klägerin an den Planungskosten geeinigt hätten. Die Minderung\n\nsei auch nicht nach § 539 BGB a.F. ausgeschlossen, weil der Beklagte die feh-\n\nlende Konzessionsfähigkeit nicht erkannt habe und auch nicht habe erkennen\n\nmüssen. Auf den Gewährleistungsausschluß in § 4 des Mietvertrages könne\n\nsich die Klägerin nicht berufen. Ein solcher umfassender Gewährleistungsaus-\n\nschluß sei nach § 9 ABGB als unangemessen und damit unwirksam anzuse-\n\nhen.\n\n2. Das Urteil kann keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht bei\n\nseiner Entscheidung verfahrensfehlerhaft den erheblichen unter Beweis ge-\n\nstellten Vortrag der Klägerin übergangen hat (§ 286 ZPO), die Einrichtung der\n\nursprünglich geplanten Küche in den vorderen Mieträumen sei ohne weiteres\n\ngenehmigungsfähig gewesen. Die Verzögerung der Konzessionserteilung sei\n\nnur darauf zurückzuführen, daß der Beklagte die Planung geändert und eine\n\nKüche in den hinteren Mieträumen eingebaut habe.\n\na) Das Berufungsgericht ist zwar zu Recht davon ausgegangen, daß die\n\nNichterteilung einer Konzession zum Betrieb eines Restaurants einen Sach-\n\nmangel im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB a.F. darstellen kann. Es entspricht\n\nständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß öffentlich-rechtliche\n\nGebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsge-\n\nmäßen Gebrauch entgegenstehen, dann einen Fehler der Mietsache im Sinne\n\ndes § 537 BGB a.F. = § 536 BGB n.F. darstellen, wenn sie mit der Beschaffen-\n\nheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betriebli-\n\nchen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (st.Rspr. BGH, Urteile vom\n\n11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90 - NJW-RR 1992, 267; vom 2. März 1994\n\n- XII ZR 175/92 - ZMR 1994, 253 ff.; vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 - NJW\n\n1988, 2664). Das gilt aber nur, wenn die Parteien nichts Abweichendes verein-\n\nbart haben. Im vorliegenden Fall gingen die Parteien bei Vertragsschluß über-\n\neinstimmend davon aus, daß für die Erteilung einer Konzession zum Betrieb\n\neines Restaurants in den gesamten Räumen ein Umbau erforderlich war. Sie\n\nhielten einen geplanten Umbau, der unter anderem den Einbau einer Küche in\n\nden vorderen Räumen vorsah und der von dem Beklagten durchgeführt werden\n\nsollte, zur Konzessionserteilung für ausreichend und für kurzfristig durchführbar.\n\nDie Klägerin hat die unter Beweis gestellte Behauptung des Beklagten, die\n\nDurchführung des ursprünglich geplanten Umbaus hätte für eine Konzessions-\n\nerteilung nicht ausgereicht bestritten. Träfe es zu, daß der ursprünglich ge-\n\nplante Umbau ohne weiteres zur Erteilung der Konzession geführt hätte, so\n\nhätte die Klägerin die Mietsache in dem vertragsgemäßen Zustand übergeben.\n\nEin Mangel der Mietsache läge dann nicht vor. Der Beklagte wäre zur Zahlung\n\ndes vollen Mietzinses verpflichtet gewesen.\n\nb) Auch die unter Beweis gestellte, von dem Berufungsgericht übergan-\n\ngene Behauptung der Klägerin, sie habe der Änderung des ursprünglich ge-\n\nplanten Umbaus nur mit dem ausdrücklichen Hinweis zugestimmt, daß die Um-\n\nbauten auf das Risiko des Beklagten gingen und von ihm zu zahlen seien, steht\n\neiner Minderung entgegen. Denn aus diesem Sachvortrag ergibt sich, daß die\n\nKlägerin das Risiko der Planungsänderung und damit der Verzögerung der\n\nKonzessionserteilung gerade nicht übernommen hat.\n\n3. Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden,\n\ndamit es die notwendigen Feststellungen und erforderlichen Beweiserhebungen\n\nnachholen kann.\n\nFür das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin:\n\na) Ob § 4 des Mietvertrages an § 9 AGBG gemessen werden kann\n\n- wovon das Berufungsgericht, ohne Feststellungen zur Anwendbarkeit des\n\nAGBG zu treffen, ausgeht - kann dahinstehen. Denn die Klägerin kann sich,\n\nsoweit die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen sind und vereinbart\n\nhaben, daß bestimmte Umbauarbeiten für den vertragsgemäßen Gebrauch er-\n\nforderlich sind, auf einen Gewährleistungsausschluss nach § 4 des Mietvertra-\n\nges nicht berufen (§ 4 AGBG = § 305 b BGB n.F.).\n\nb) Darauf, daß die tatsächliche Größe der Mieträume angeblich von der\n\nvereinbarten Größe abweicht, dürfte sich der Beklagte im Hinblick auf § 2 des\n\nMietvertrages nicht berufen können. Aus dieser Regelung dürfte sich ergeben,\n\ndaß eine feste Flächengröße gerade nicht vereinbart werden sollte.\n\nGerber\n\nWagenitz\n\nVorsitzende Richterin am\nBundesgerichtshof Dr. Hahne\nhat Urlaub und kann deshalb\nnicht unterschreiben.\n\n Gerber\n\nFuchs\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_283-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-11-06/xii-zr-283-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 305b","ref_norm":"305b","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_283-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_283-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-11-06/xii-zr-283-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_283-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:42:16.327127+00:00"}}