{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_220-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-06-05","aktenzeichen":"XII ZR 220/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 5. Juni 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 535 a.F., 536 a.F., 157 D Zur ergänzenden Auslegung eines Mietvertrages dahin, daß der Mieter anstelle der Verpflichtung, Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich in Geld zu zahlen hat, wenn dieser das Mietobjekt umbaut und dadurch die Instandsetzungsmaßnah- men zerstört würden (im Anschluß an BGHZ 77, 301; 92, 363).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 220/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: ja\n\nVerkündet am:\n5. Juni 2002\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB §§ 535 a.F., 536 a.F., 157 D\n\nZur ergänzenden Auslegung eines Mietvertrages dahin, daß der Mieter anstelle der\n\nVerpflichtung, Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, dem\n\nVermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich in Geld zu zahlen\n\nhat, wenn dieser das Mietobjekt umbaut und dadurch die Instandsetzungsmaßnah-\n\nmen zerstört würden (im Anschluß an BGHZ 77, 301; 92, 363).\n\nBGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99 - OLG Köln\nLG Köln\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 5. Juni 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter\n\nWeber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Ahlt und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 17. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Köln vom 7. Juli 1999 im Kostenpunkt und\n\ninsoweit aufgehoben, als die Klage wegen der fiktiven Reparatur-\n\nund Instandsetzungskosten für das Gebäude V. Straße/\n\nE. in K. abgewiesen worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand-\n\nlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver-\n\nfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nMit ihrer Klage hat die Klägerin Ersatz fiktiver und tatsächlich entstande-\n\nner Kosten für Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen an einem Gebäude\n\nnach Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses verlangt.\n\nAm 29. April 1966 hatte die Klägerin mit einer Rechtsvorgängerin der\n\nBeklagten einen Mietvertrag über die R. in K. geschlossen. Im Jah-\n\nre 1996 trat die Beklagte auf Mieterseite mit allen Rechten und Pflichten in den\n\nMietvertrag ein. Das Mietverhältnis endete am 31. Oktober 1997, da die Be-\n\nklagte eine ihr eingeräumte Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses\n\nnicht ausübte.\n\nIn der Folgezeit ließ die Klägerin einen Teil der Räumlichkeiten umbau-\n\nen, um sie danach wieder zu vermieten. Im vorliegenden Rechtsstreit hat sie\n\ndie Beklagte auf Ersatz von wegen des Umbaus tatsächlich nicht angefallenen\n\nInstandsetzungskosten in Höhe von 1.030.053,10 DM zuzüglich Zinsen in An-\n\nspruch genommen. Daneben hat sie Ersatz tatsächlich entstandener Instand-\n\nsetzungskosten von 18.302,08 DM - ebenfalls zuzüglich Zinsen - verlangt. Bei-\n\nde Ansprüche hat sie darauf gestützt, daß die Beklagte nach § 2 des Mietver-\n\ntrages zur Vornahme von Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet gewesen\n\nsei. Die betreffende Bestimmung lautet insoweit:\n\n\"Alle Instandsetzungen und anfallenden Reparaturen in den Mieträumen\nund am Dach des Mietobjektes sowie am Anschlußgleis, soweit es von\nder Mieterin genutzt wird, gehen ausschließlich zu Lasten der Mieterin.\nDie Reparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen. Auch die Ko-\nsten für die Beseitigung der Verstopfungen in den Abflußleitungen, be-\nsonders der Toiletten, hat die Mieterin zu tragen. Die Mieterin kann kei-\nnerlei Anspruch wegen Erstattung der Reparaturkosten geltend ma-\nchen...\"\n\nDie Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Instandsetzungsverpflich-\n\ntung habe sich hinsichtlich der umgebauten Räumlichkeiten in einen Geldan-\n\nspruch umgewandelt, da eine Nachholung der Arbeiten wegen des Umbaus\n\nnicht mehr möglich sei. § 2 des Mietvertrages sei wirksam; die Bestimmung\n\nenthalte insbesondere keine unangemessene Regelung, weil die Übertragung\n\nder Instandsetzungsverpflichtung bei der Kalkulation des Mietzinses berück-\n\nsichtigt worden sei. Die Beklagte hat demgegenüber geltend gemacht, § 2 des\n\nMietvertrages sei unwirksam, weil die Instandsetzungs- und Reparaturpflicht\n\nmangels inhaltlicher oder betragsmäßiger Begrenzung der auszuführenden Ar-\n\nbeiten für die Mieterin vollkommen unüberschaubar gewesen sei und deren\n\nGegenleistung in einem unangemessenen Verhältnis zu der Leistung der Klä-\n\ngerin stehe.\n\nDas Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Auf die\n\nBerufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das angefochtene Urteil ab-\n\ngeändert und die Klage abgewiesen. Mit der hiergegen gerichteten Revision hat\n\ndie Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Der\n\nSenat hat die Revision angenommen, soweit die Klage wegen der fiktiven Re-\n\nparatur- und Instandsetzungskosten abgewiesen worden ist; im übrigen hat er\n\ndie Annahme der Revision abgelehnt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt im Umfang der Annahme zur Aufhebung des ange-\n\nfochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesge-\n\nricht.\n\n1. Das Berufungsgericht hat Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit der\n\nunter § 2 des Mietvertrages getroffenen Regelung geäußert, weil die ohne Ein-\n\nschränkung übertragene Instandsetzungsverpflichtung von dem gesetzlichen\n\nLeitbild eines Mietvertrages in so schwerwiegender Weise abweiche, daß dem\n\nMieter die ihn benachteiligende Regelung nach den Grundsätzen von Treu und\n\nGlauben nicht zugemutet werden könne. Deshalb sei die Abrede jedenfalls\n\nnach ihrem weitgehenden Wortlaut im Zweifel als unwirksam anzusehen. Etwas\n\nanderes könne allenfalls dann gelten, wenn es im Wege der Vertragsauslegung\n\nmöglich sei, die übernommene Instandsetzungsverpflichtung zu konkretisieren\n\nund auf das zumutbare Maß zu beschränken, etwa auf solche Instandsetzun-\n\ngen, die durch konkreten Gebrauch der Mietsache notwendig würden und durch\n\nPersonen und Ereignisse hervorgerufen würden, die dem Verantwortungsbe-\n\nreich des Mieters zuzurechnen seien. Letztlich hat das Berufungsgericht die\n\nFrage der Wirksamkeit der getroffenen Regelung aber dahinstehen lassen, weil\n\nein Anspruch der Klägerin bereits aus anderen Gründen nicht bestehe.\n\nDazu hat das Berufungsgericht ausgeführt: Hinsichtlich der fiktiven Ko-\n\nsten der Instandsetzungen berufe sich die Klägerin allein auf die Rechtspre-\n\nchung zu unterlassenen Schönheitsreparaturen, für die wegen wirtschaftlicher\n\nSinnlosigkeit im Falle des Umbaus der Mietsache bei Vertragsende fiktiver Ko-\n\nstenersatz verlangt werden könne. Ein solcher Geldersatzanspruch bestehe im\n\nvorliegenden Fall aber nicht, weil eine vergleichbare Sach-, Rechts- und Inter-\n\nessenlage bei der hier in Rede stehenden Instandsetzungsverpflichtung nicht\n\ngegeben sei. Tragender Grund der von der Klägerin herangezogenen Recht-\n\nsprechung sei die Erwägung, daß die Übernahme der in periodischen Abstän-\n\nden auszuführenden Schönheitsreparaturen regelmäßig einen Teil der vom\n\nMieter für die Gebrauchsüberlassung zu erbringenden Gegenleistung darstelle.\n\nDiese Annahme sei aufgrund der Kalkulierbarkeit der wegen der Regelmäßig-\n\nkeit von Schönheitsreparaturen jedenfalls im wesentlichen einzuschätzenden\n\nKosten gerechtfertigt. Anders verhalte es sich dagegen hinsichtlich der Instand-\n\nsetzungsverpflichtung. Diese mache keine regelmäßig wiederkehrenden Auf-\n\nwendungen erforderlich, sondern verlange bei dem Auftreten vom Mängeln be-\n\nstimmte Reparaturmaßnahmen, was zur Folge habe, daß weder die einzelnen\n\nMaßnahmen noch die dafür anfallenden Kosten im voraus zu bestimmen seien.\n\nWeiterhin fehle es vorliegend an einer mit der Verpflichtung zur Durchführung\n\nvon Schönheitsreparaturen vergleichbaren Interessenlage. Während letztere\n\nregelmäßig erst bei Vertragsende Bedeutung erlangten, andererseits aber auch\n\nnach einem Umbau notwendig seien, führten unterlassene Instandsetzungsar-\n\nbeiten in aller Regel zu Mängeln der Mietsache und wirkten sich deshalb schon\n\nwährend der Vertragslaufzeit aus, während im Fall eines Umbaus vor einer\n\nNeuvermietung eine Nachholung der Mängelbeseitigung durch Instandsetzung\n\nnicht mehr in Betracht komme. Bei dieser Sach- und Interessenlage könne aber\n\nein mutmaßlicher Wille der Vertragsparteien, dem Vermieter dennoch die fikti-\n\nven Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen zukommen zu lassen, nicht ange-\n\nnommen werden. Andernfalls erhielte dieser einen Geldausgleich für Maßnah-\n\nmen, dem anders als bei den an umgestalteten Räumen nachzuholenden\n\nSchönheitsreparaturen kein tatsächlicher Aufwand gegenüberstehe. Abgesehen\n\ndavon sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, daß\n\nder Mieter bei Rückgabe der Mietsache nicht verpflichtet sei, durch Rückbau\n\nden vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen, wenn dieser wegen an-\n\nschließender Umbauarbeiten des Vermieters alsbald wieder beseitigt werde;\n\ninsoweit stehe dem Vermieter auch kein Ausgleichsanspruch in Geld zu. Die\n\nInteressenlage der Mietvertragsparteien bei unterlassenen Instandsetzungs-\n\nmaßnahmen sei aber derjenigen bei einem unterlassenen Rückbau sehr viel\n\nnäher und ähnlicher als der bei unterlassenen Schönheitsreparaturen, was\n\nebenfalls einem Geldausgleich entgegenstehe.\n\n2. Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten der rechtlichen\n\nNachprüfung stand.\n\na) Zutreffend und von der Revision nicht angegriffen hat das Berufungs-\n\ngericht allerdings angenommen, daß ein Anspruch der Klägerin aus § 326 BGB\n\na.F. nicht in Betracht kommt, weil die Klägerin die Beklagte nach Beendigung\n\ndes Mietverhältnisses unstreitig nicht unter Fristsetzung mit Ablehnungsandro-\n\nhung zur Leistung aufgefordert, sondern nach dem erfolgten Umbau sogleich\n\nZahlung verlangt hat.\n\nb) Ebenfalls zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß\n\nsich ein Anspruch der Klägerin auf Geldersatz für die von der Beklagten ge-\n\nschuldeten Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen im Wege der ergän-\n\nzenden Vertragsauslegung ergeben kann. Nach der Rechtsprechung des Bun-\n\ndesgerichtshofs kommt ein Anspruch auf Geldersatz in Fällen in Betracht, in\n\ndenen ein Mieter bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht\n\nausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und\n\ndeshalb auch an einer Sachleistung des Mieters nicht mehr interessiert ist, und\n\nwenn der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält. Bei\n\ndieser Sachlage wäre es zum einen widersinnig, den zum Umbau entschlosse-\n\nnen Vermieter an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich\n\nübernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen fest-\n\nzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder\n\nzerstört würde. Zum anderen würde es regelmäßig in Widerspruch zu dem In-\n\nhalt des Mietvertrages stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien,\n\nohne daß er hierfür einen Ausgleich entrichten müßte. Denn die im Vertrag\n\nübernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsrepara-\n\nturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung\n\nfür die Leistung des Vermieters zu entrichten hat. Insofern ist deshalb von einer\n\nHauptpflicht des Mieters und nicht nur von einer Nebenpflicht auszugehen. Da-\n\nher entspricht es nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte dem mutmaßli-\n\nchen Willen der Vertragsparteien, dem Vermieter anstelle des wirtschaftlich\n\nsinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen\n\neinen entsprechenden Geldanspruch zu geben (BGHZ 77, 301, 304 f.; 92, 363,\n\n369 ff.).\n\nc) Auch im vorliegenden Fall enthält der Mietvertrag, in den die Beklagte\n\neingetreten ist, keine ausdrückliche Abrede darüber, ob die Klägerin, falls bei\n\nBeendigung des Mietverhältnisses fällige Instandsetzungs- und Reparaturmaß-\n\nnahmen nicht ausgeführt sind, einen Anspruch auf Zahlung einer Entschädi-\n\ngung hat, wenn sie die Mietsache umbaut und durch den Umbau etwaige In-\n\nstandsetzungs- und Reparaturmaßnahmen wieder zerstört würden. Das Beru-\n\nfungsgericht hat allerdings die Auffassung vertreten, die hier gegebene Fallge-\n\nstaltung sei mit derjenigen, die der vorgenannten Rechtsprechung zugrunde\n\nliegt, nicht vergleichbar, und hat deshalb eine ergänzende Vertragsauslegung\n\nabgelehnt. Dabei hat sich das Berufungsgericht in erster Linie darauf gestützt,\n\ndaß die aus der Instandsetzungs- und Reparaturverpflichtung folgende Bela-\n\nstung im voraus nicht zu kalkulieren sei und deshalb nicht als Teil des Mietzin-\n\nses angesehen werden könne.\n\nd) Hiergegen erhebt die Revision folgenden Einwand: Die Klägerin habe\n\nvorgetragen, daß zu Beginn der 80er Jahre bei Verhandlungen über die Höhe\n\ndes Mietzinses ein Gutachten zugrunde gelegt worden sei, das einen Abschlag\n\nvon 35 % gegenüber der ermittelten Vergleichsmiete vorgesehen habe, unter\n\nanderem gerade weil der Mieterin sämtliche Instandsetzungen und Reparaturen\n\nin den Mieträumen oblegen hätten. Das Berufungsgericht habe diesen Vortrag\n\nzwar im Tatbestand erwähnt, bei der Auslegung des Vertrages aber nur allge-\n\nmein auf die - seines Erachtens fehlende - Kalkulierbarkeit von Instandset-\n\nzungsmaßnahmen abgestellt, ohne auf die konkrete Situation der Vertragspar-\n\nteien einzugehen.\n\nDiese Rüge erweist sich als berechtigt. Sie hat zur Folge, daß die vorge-\n\nnommene Auslegung keinen Bestand haben kann.\n\ne) Die tatrichterliche Auslegung bindet das Revisionsgericht unter ande-\n\nrem dann nicht, wenn sie unter Verletzung der gesetzlichen Auslegungsgrund-\n\nsätze (§§ 133, 157 BGB) vorgenommen worden ist, (ständ.Rspr., z.B. BGH,\n\nUrteil vom 8. Dezember 1989 - V ZR 53/89 - NJW-RR 1990, 455 unter 2). Die\n\ngenannten Auslegungsvorschriften verlangen, daß der Tatrichter alle für die\n\nAuslegung erheblichen Umstände umfassend würdigt (BGH, Urteil vom\n\n16. Oktober 1991 - VIII ZR 140/90 - BGHR ZPO § 550 Vertragsauslegung 3).\n\nDas ist im vorliegenden Fall nicht geschehen, weil der von der Revision ange-\n\nführte Umstand unberücksichtigt geblieben ist.\n\nHierbei handelt es sich um einen für die Entscheidung erheblichen Ge-\n\nsichtspunkt. Wenn nämlich die sich aus § 2 des Mietvertrages ergebende Ver-\n\npflichtung der Mieterin bei der Bemessung des Mietzinses berücksichtigt wor-\n\nden ist, so stellt sie sich auch als ein Teil des Entgelts dar, das als Gegenlei-\n\nstung für die Leistung der Vermieterin zu entrichten war. Ob und inwieweit die-\n\nser Teil der Mieterleistung zuverlässig kalkulierbar war, ist für diese Beurteilung\n\nnicht maßgebend. Vielmehr handelt es sich insofern um ein Risiko der die Ver-\n\npflichtung übernehmenden Partei, die - bei entsprechend höherem Mietzins -\n\netwa auch das Risiko zu tragen hätte, daß der vereinbarte Mietzins im Laufe\n\nder Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht.\n\nDieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte\n\nVertragspartei (Senatsurteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00 - unter 3 a, zur Ver-\n\nöffentlichung vorgesehen).\n\nDaß die Instandsetzungs- und Reparaturverpflichtung der Mieterin bei\n\nder damaligen Bemessung des Mietzinses berücksichtigt worden ist, ergibt sich\n\naus dem Tatbestand des angefochtenen Urteils. Danach hat die Beklagte ledig-\n\nlich bestritten, daß die betreffende Verpflichtung in angemessener Weise in die\n\nMietzinskalkulation eingeflossen ist. Deshalb ist davon auszugehen, daß die in\n\n§ 2 des Mietvertrages geregelte Verpflichtung der Mieterin ebenso wie diejenige\n\nzur Durchführung von Schönheitsreparaturen ein Teil des von dieser zu erbrin-\n\ngenden Entgelts sein sollte.\n\n3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als\n\nrichtig (§ 563 ZPO a.F.).\n\na) Die Annahme des Berufungsgerichts, die vorliegende Fallgestaltung\n\nsei derjenigen einer aufgrund Umbaus sinnlos gewordenen Rückbauverpflich-\n\ntung ähnlicher als derjenigen bei unterlassenen Schönheitsreparaturen, ist vor\n\ndem Hintergrund einer vereinbarten Gegenleistung der Mieterin nicht gerecht-\n\nfertigt. Für den Fall eines nicht mehr durchführbaren Rückbaus ist eine zur An-\n\nnahme eines Anspruchs auf Geldersatz führende ergänzende Vertragsausle-\n\ngung gerade deshalb abgelehnt worden, weil die Rückbauverpflichtung keine\n\nGegenleistung für den aus der Vertragsbeendigung folgenden Rückgabean-\n\nspruch des Vermieters darstellt (BGHZ 96, 141, 145 f.).\n\nb) Soweit das Berufungsgericht die Auffassung vertritt, die im vorliegen-\n\nden Fall bestehende Interessenlage der Parteien könne mit derjenigen bei um-\n\nbaubedingt unterbliebenen Schönheitsreparaturen nicht verglichen werden, hat\n\nes ebenfalls erhebliche Gesichtspunkte nicht berücksichtigt. Es trifft bereits\n\nnicht allgemein zu, daß Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit im\n\nVerhältnis der Vertragsparteien zueinander regelmäßig nahezu ohne Bedeu-\n\ntung sind. Das gilt nur dann, wenn aus deren Unterlassen nicht bereits Schäden\n\nan der Substanz der Mietsache entstanden sind (BGHZ 111, 301, 306).\n\nEbensowenig kann der Auffassung gefolgt werden, daß sich die Interes-\n\nsenlage der Vertragsparteien bei Beendigung des Mietverhältnisses ausschlag-\n\ngebend unterscheidet, je nach dem, ob wegen eines Umbaus Schönheitsrepa-\n\nraturen oder Instandsetzungsarbeiten nicht durchgeführt werden. Bei unterblie-\n\nbenen Schönheitsreparaturen zielt die zu einem Anspruch auf Geldersatz füh-\n\nrende ergänzende Vertragsauslegung darauf ab, den Vermieter bei der Be-\n\ngründung eines neuen Mietverhältnisses mit einem nachfolgenden Mieter der\n\nNotwendigkeit zu entheben, solche Reparaturen auf seine eigenen Kosten vor-\n\nnehmen lassen zu müssen, geht also letztlich dahin, den Mieter an der Wieder-\n\nherstellung eines vermietbaren Zustandes finanziell in einer Weise zu beteili-\n\ngen, wie sie ohne den Umbau seiner Verpflichtung entsprochen hätte. Auch\n\ninsofern werden nämlich nicht die ohne den Umbau geschuldeten Schönheits-\n\nreparaturen ausgeführt, sondern solche von verändertem Gegenstand und\n\nUmfang (BGHZ 92, aaO, 372 f.). Mit den ursprünglich geschuldeten Instandset-\n\nzungs- und Reparaturmaßnahmen vergleichbare Arbeiten werden aber auch\n\ndurchgeführt, wenn etwa nach einem Umbau Neuinstallationen vorgenommen\n\nwerden. Denn je nach ihrem Umfang können die an sich geschuldeten Instand-\n\nsetzungsmaßnahmen (etwa der Austausch sanitärer Anlagen) einer Neuinstal-\n\nlation nahezu gleichkommen; zumindest aber ist dies teilweise der Fall, nämlich\n\nsoweit der betreffende Arbeitsabschnitt der Neuinstallation der Instandset-\n\nzungsmaßnahme entspricht. Dies rechtfertigt es, auch bei unterbliebenen In-\n\nstandsetzungsmaßnahmen davon auszugehen, daß der Vertragszweck auch\n\nnach der Durchführung von Umbauarbeiten noch erreicht werden kann. Von der\n\nInteressenlage her besteht insoweit deshalb gleichermaßen Anlaß zu der Pr ü-\n\nfung, ob im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung anzunehmen ist, daß\n\nder Anspruch des Vermieters auf Naturalherstellung in eine Geldforderung um-\n\ngewandelt wird.\n\nc) Diese ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen, ist in erster Linie\n\nAufgabe des Tatrichters. Nur wenn der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist,\n\nräumt die nach § 565 Abs. 3 ZPO a.F. bestehende Pflicht zur Sachentschei-\n\ndung dem Revisionsgericht zugleich die zur ergänzenden Vertragsauslegung\n\nerforderliche tatrichterliche Kompetenz ein (BGH, Urteil vom 12. Dezember\n\n1997 - V ZR 250/96 - NJW 1998, 1219, 1220). Entscheidungsreife ist indessen\n\nnicht gegeben.\n\nd) Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - die Frage der\n\nWirksamkeit von § 2 des Mietvertrages offen gelassen. Hierauf wird es ent-\n\nscheidend ankommen. Das angefochtene Urteil ist deshalb aufzuheben und die\n\nSache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.\n\n4. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, daß es im Rah-\n\nmen der vorgenannten Prüfung, verfehlt ist, auf das \"Leitbild\" des Mietvertrages\n\nabzustellen. Dieser Begriff ist im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen\n\nentwickelt worden und hat nur dort eine sinnvolle Funktion. Dadurch, daß Ab-\n\nweichungen vom Leitbild eines bestimmten Vertragstyps weitgehend für un-\n\nwirksam erklärt werden, soll verhindert werden, daß der Verwender der Allge-\n\nmeinen Geschäftsbedingungen an die Stelle der abgewogenen, die Interessen\n\nbeider Parteien berücksichtigenden gesetzlichen Regelung eine Bestimmung\n\nsetzt, die einseitig der Wahrung seiner eigenen Interessen dient. Auf einen\n\nausgehandelten Individualvertrag, wie er hier unstreitig vorliegt, trifft diese\n\nÜberlegung grundsätzlich nicht zu. Hier kann in der Regel davon ausgegangen\n\nwerden, daß beide Vertragsparteien bei den Vertragsverhandlungen in der La-\n\nge waren, ihre Interessen ausreichend zu wahren (BGH, Urteil vom 11. Mai\n\n1988 - IVa ZR 305/86 - BGHR BGB § 133 Auslegungsgrundsätze 1). Eine Indi-\n\nvidualvereinbarung kann allenfalls unter den Voraussetzungen des § 138 BGB\n\nals unwirksam angesehen werden.\n\nGrundsätzlich kann ein Mieter durch Individualvereinbarung weitgehend\n\nzu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn\n\ndies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung führt. Gegen ei-\n\nne solche Abrede bestehen insbesondere keine Bedenken, wenn die Übernah-\n\nme der Erhaltungspflicht in die Mietzinskalkulation eingeht (Wolf/Eckert/Ball,\n\nHandbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 406;\n\nSchmidt-Futterer/Blank Mietrecht 7. Aufl. § 548 BGB Rdn. 14; Sternel Mietrecht\n\n3. Aufl. II Rdn. 55). Im übrigen wird, wie auch bereits vom Berufungsgericht er-\n\nwogen, die Notwendigkeit einer einschränkenden Auslegung der Regelung zu\n\nprüfen und ferner zu berücksichtigen sein, daß sich verschiedene Risiken durch\n\nAbschluß von Versicherungen, wie sie nach dem Vorbringen der Klägerin be-\n\nstanden, kalkulierbarer gestaltet haben.\n\nHahne\n\nWeber-Monecke\n\nWagenitz\n\nAhlt\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_220-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-06-05/xii-zr-220-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 326","ref_norm":"326","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 548","ref_norm":"548","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_220-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_220-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-06-05/xii-zr-220-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_220-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:17:00.658720+00:00"}}