{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_202-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2002-10-23","aktenzeichen":"XII ZR 202/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 202/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n23. Oktober 2002\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 23. Oktober 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die\n\nRichter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Ahlt und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil des 1. Zivil-\n\nsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 23. Juni 1999 auf-\n\ngehoben und das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Hei-\n\ndelberg vom 4. März 1999 abgeändert.\n\nDie Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 36.813,02 \n\n(cid:0)(cid:2)(cid:1)(cid:4)(cid:3)(cid:2)(cid:5)(cid:7)(cid:6)(cid:9)(cid:8)\n\n %\n\nZinsen aus 12.271,01 \n\n Oktober 1997, aus weiteren\n\n(cid:5)(cid:10)(cid:1)(cid:9)(cid:11)\n\n(cid:6)(cid:13)(cid:12)(cid:14)(cid:1)(cid:16)(cid:15)(cid:18)(cid:17)(cid:20)(cid:19)\n\n12.271,01 \n\n12.271,01 \n\n(cid:5)(cid:10)(cid:1)(cid:9)(cid:11)\n\n(cid:6)(cid:21)(cid:12)(cid:22)(cid:1)(cid:4)(cid:15)\n\n(cid:23)(cid:9)(cid:19)\n\n November 1997 und aus weiteren\n\n(cid:5)(cid:10)(cid:1)(cid:24)(cid:11)\n\n(cid:6)(cid:4)(cid:12)(cid:14)(cid:1)(cid:4)(cid:15)(cid:25)(cid:8)(cid:20)(cid:19)\n\n Dezember 1997 zu zahlen.\n\nDer weitergehende Zinsanspruch bleibt abgewiesen.\n\nDie Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger verlangt von der Beklagten rückständigen Mietzins in Höhe\n\nvon je 24.000 DM für die Monate Oktober bis Dezember 1997.\n\nDie beklagte Stadt, die 1992 für von ihr aufzunehmende Asylbewerber\n\nüber die bestehenden eigenen Unterbringungsmöglichkeiten hinaus zusätzli-\n\nchen Wohnraum benötigte, mietete mit Vertrag vom 25. November 1992 das\n\nGrundstück des Klägers mit von diesem zu errichtenden Wohncontainern für\n\n60 Personen zu einem monatlichen, bis zum dritten Werktag eines Monats im\n\nvoraus zu zahlenden Mietzins von 24.000 DM zur \"Unterbringung von Asylbe-\n\nwerbern/Aussiedlern/obdachlosen Personen\".\n\nZur Vertragsdauer enthält der Vertrag folgende Regelung:\n\n\"Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.1993 und endet am 31.01.1999.\n\nDas Mietverhältnis wird - beiderseits unkündbar -auf die Dauer von 6 Jahren\n\nfest abgeschlossen. Für den Zeitraum vom 01.02.1993 bis 31.01.1997 gilt die\n\nUnkündbarkeit des Vertrages. Für den Zeitraum vom 01.02.1997 bis\n\n31.01.1999 besteht die Regelung, daß bei einer Glaubhaftmachung des Mie-\n\nters, daß kein Bedarf an Unterbringungsmöglichkeiten für den o.g. Personen-\n\nkreis, also Aussiedler, obdachlose Personen oder Asylbewerber mehr besteht,\n\nein einseitiges Kündigungsrecht des Mieters existiert, bei einer Kündigungsfrist\n\nvon 6 Monaten.\"\n\nMit Schreiben vom 3. Februar 1997 kündigte die Beklagte das Mietver-\n\nhältnis zum 31. Juli 1997 mit der im einzelnen erläuterten Begründung, es be-\n\nstehe kein Unterbringungsbedarf mehr, und räumte die Wohnanlage zu diesem\n\nZeitpunkt.\n\nDie Parteien streiten über die Wirksamkeit dieser Kündigung. Nachdem\n\neine vorausgegangene Klage auf Zahlung des Mietzinses für die Monate Au-\n\ngust und September 1997 rechtskräftig abgewiesen worden war, blieb auch die\n\nvorliegende Klage auf Zahlung des Mietzinses für die drei folgenden Monate in\n\nbeiden Vorinstanzen ohne Erfolg. Dagegen richtet sich die Revision des Klä-\n\ngers, mit der er sein Zahlungsbegehren weiterverfolgt. Der Senat hat die Revi-\n\nsion angenommen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Rechtsmittel des Klägers führen zur Aufhebung des angefochtenen\n\nBerufungsurteils und zur Abänderung des landgerichtlichen Urteils dahin, daß\n\nder Klage - bis auf einen Teil des geltend gemachten Zinsanspruchs - stattge-\n\ngeben wird.\n\nI.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die vertragliche Vereinbarung über das\n\nSonderkündigungsrecht der Beklagten einschränkend dahin ausgelegt, daß die\n\nBeklagte schon dann zur vorzeitigen Kündigung berechtigt sei, wenn der bei\n\nVertragsschluß vorhandene Bedarf an zusätzlichen Unterbringungsmöglich-\n\nkeiten entfallen sei, und nicht erst dann, wenn überhaupt keine Asylbewerber,\n\nAussiedler und Obdachlosen mehr vorhanden seien, deren Unterbringung der\n\nBeklagten obliege.\n\nEs hat ferner angenommen, für die Wirksamkeit der Kündigung reiche\n\nes aus, daß die Beklagte den Wegfall dieses zusätzlichen Bedarfs glaubhaft\n\nmache; dies sei in ihrem Kündigungsschreiben geschehen. Der Wirksamkeit\n\nder Kündigung stehe - auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben -\n\nnicht entgegen, wenn die Beklagte einen Wegfall des Bedarfs auch insoweit\n\ngeltend mache, als sie während der Laufzeit des Vertrages weitere eigene\n\nUnterbringungsmöglichkeiten geschaffen habe, unter anderem durch verstärkte\n\nInanspruchnahme ihrer eigenen Wohnungsgesellschaft, die ein zuvor vom\n\nLand betriebenes Aussiedlerlager hinzuerworben hatte.\n\n2. Das hält der rechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.\n\nDie Revision rügt, das Berufungsgericht habe die Vereinbarung der\n\nParteien über die Voraussetzungen einer vorzeitigen Kündigung durch die Be-\n\nklagte entgegen ihrem Wortlaut ausgelegt und dabei verkannt, daß die Verein-\n\nbarung eines Sonderkündigungsrechts stets restriktiv auszulegen sei und eine\n\nsolche außerordentliche Kündigung voraussetze, daß die Fortsetzung des\n\nMietverhältnisses für den Kündigenden unzumutbar sei. Zudem habe das Be-\n\nrufungsgericht jedenfalls nicht ohne Feststellung der Höhe der behaupteten\n\nInvestitionen zu dem Ergebnis kommen dürfen, angesichts eines monatlichen\n\nMietzinses von 93,08 DM/qm sei dem Amortisationsinteresse des Klägers be-\n\nreits bei vierjähriger Laufzeit des Vertrages Genüge getan.\n\nDieser Rüge bleibt der Erfolg im Ergebnis versagt.\n\nAbweichend vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages, bei dem der\n\nMieter das Verwendungsrisiko allein trägt, haben die Parteien im Mietvertrag\n\neine Kündigungsmöglichkeit für die Mieterin vereinbart für den Fall, daß der\n\nursprüngliche Anlaß für die Anmietung des Grundstücks des Klägers entfällt.\n\nDie Auslegung dieser Individualvereinbarung der Parteien unterliegt nur der\n\nrevisionsrechtlichen Prüfung darauf, ob anerkannte Auslegungsgrundsätze,\n\ngesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind\n\n(§§ 133, 157 BGB; st. Rspr. vgl. BGH Urteil vom 30. November 1977 - VIII ZR\n\n69/76 - WM 1978, 266 m.w.N.).\n\nDer Revision ist zwar einzuräumen, daß es mit anerkannten Ausle-\n\ngungsgrundsätzen nicht zu vereinbaren ist, das Amortisationsinteresse des\n\nKlägers angesichts des hohen Mietpreises bereits nach Ablauf von vier Jahren\n\nals erfüllt anzusehen, ohne die Investitionskosten sowie die vom Kläger nach\n\ndem Vertrag zu erbringenden Nebenleistungen festzustellen und den Mietein-\n\nnahmen gegenüberzustellen. Bereits der Umstand, daß die Parteien nicht ei-\n\nnen Vertrag mit vierjähriger Laufzeit und Verlängerungsoption um zwei Jahre\n\ngeschlossen haben, sondern einen Vertrag mit sechsjähriger Laufzeit und\n\nerstmaligem, von bestimmten Bedingungen abhängigem Sonderkündigungs-\n\nrecht der Beklagten nach Ablauf von vier Jahren, läßt erkennen, daß dem Klä-\n\nger grundsätzlich - sofern sich die Verhältnisse nicht maßgeblich änderten - die\n\nMöglichkeit zugestanden werden sollte, die Anlage über einen Zeitraum von\n\nsechs Jahren bei gleichbleibendem Mietzins zu amortisieren.\n\nDer Senat kann die fragliche Klausel selbst auslegen, da weitere Fest-\n\nstellungen hierfür nicht erforderlich sind. Diese Auslegung führt indes zu kei-\n\nnem anderen Ergebnis:\n\nNur die einschränkende Auslegung, daß bereits der Wegfall zusätzli-\n\nchen Unterbringungsbedarfs die Kündigung rechtfertigt, berücksichtigt nämlich\n\ndie Interessenlage der Parteien in angemessener Weise, während die Inter-\n\npretation, die die Revision an deren Stelle setzen möchte, keinen angemesse-\n\nnen Ausgleich der einander widerstreitenden Interessen der Parteien darstellen\n\nwürde. Mit der getroffenen Vereinbarung sollte gerade vermieden werden, daß\n\ndie Beklagte für die vom Kläger errichtete Wohnanlage auch dann insgesamt\n\nsechs Jahre (statt mindestens vier Jahre und sechs Monate) lang zur Mietzah-\n\nlung verpflichtet ist, wenn sie sie aus Gründen, auf die keine der Parteien Ein-\n\nfluß hat, nicht mehr benötigt. Das ist aber bereits dann der Fall, wenn die Zahl\n\nder von der Beklagten unterzubringenden Asylbewerber, Aussiedler und Ob-\n\ndachlosen so weit zurückgeht, daß die bei Abschluß des Mietvertrages bereits\n\nvorhandenen Unterbringungsmöglichkeiten wieder ausreichen.\n\nDenn unabhängig davon, ob die Parteien im vorliegenden Fall einen un-\n\ngewöhnlich hohen Mietpreis vereinbart haben oder nicht, muß das Interesse\n\ndes Klägers, die Anlage über sechs Jahre amortisieren zu können, vor dem\n\nInteresse der Beklagten an einer Verkürzung der Mietzeit um (maximal) ein\n\nViertel nicht erst dann zurücktreten, wenn die Zahl der unterzubringenden Per-\n\nsonen insgesamt so weit zurückgegangen ist, daß das Mietobjekt auch dann\n\nnicht mehr ausgelastet werden könnte, wenn die Beklagte den gesamten an-\n\nderweitig untergebrachten Personenkreis dorthin umsiedeln würde. Eine solche\n\nvorübergehende Maßnahme für einen Zeitraum von eineinhalb Jahren - mit der\n\nNotwendigkeit, alsbald wieder neue Unterbringungsmöglichkeiten zu finden -\n\nwäre weder der Beklagten noch dem betroffenen Personenkreis zumutbar, und\n\nAnhaltspunkte dafür, daß die Parteien eine solche Möglichkeit bei den Ver-\n\ntragsverhandlungen in Betracht gezogen haben könnten, sind weder vorgetra-\n\ngen noch sonst ersichtlich.\n\nDiese Auslegung läßt sich im übrigen - entgegen der Auffassung der\n\nRevision - durchaus mit dem Wortlaut des Vertrages vereinbaren, da der Be-\n\ngriff \"Bedarf\" nicht nur die Interpretation im Sinne von \"Gesamtbedarf\" (sowohl\n\nbereits gedeckter als auch noch ungedeckter Bedarf) zuläßt, sondern auch im\n\nSinne des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandenen zusätzlichen Be-\n\ndarfs, nämlich des Bedarfs, der zu diesem Zeitpunkt noch nicht anderweitig\n\ngedeckt war.\n\nII.\n\nDer Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da weitere Feststel-\n\nlungen nicht zu treffen sind.\n\n1. Insbesondere kommt es nicht darauf an, wie sich die Zahl der von der\n\nBeklagten unterzubringenden Asylbewerber, Aussiedler und Obdachlosen tat-\n\nsächlich entwickelt hat.\n\nEs bedarf auch keiner Entscheidung, ob der von der Revision angegrif-\n\nfenen Wertung des Berufungsgerichts zuzustimmen ist, ohne Verstoß gegen\n\nTreu und Glauben könne die Beklagte sich auf einen Wegfall des Bedarfs auch\n\ninsoweit berufen, als sie diesen während der Laufzeit des Vertrages durch\n\nSchaffung weiterer Unterbringungsmöglichkeiten selbst gedeckt habe.\n\nNach Maßgabe des Vertrages hatte die Beklagte den Wegfall des zu-\n\nsätzlichen Bedarfs nämlich spätestens in ihrer Kündigungserklärung glaubhaft\n\nzu machen, das heißt für den Kläger zumindest nachvollziehbar darzulegen.\n\nDer Senat sieht diese Darlegung als Voraussetzung der Wirksamkeit der Kün-\n\ndigung an, weil nur dies dem Interesse des Klägers gerecht wird, die Wirksam-\n\nkeit einer von der Beklagten ausgesprochenen Sonderkündigung beurteilen zu\n\nkönnen. In die hierfür maßgeblichen Zahlen hatte der Kläger nämlich keinen\n\nEinblick; ohne die getroffene Regelung hätte er daher entweder der Beklagten\n\nunbesehen glauben oder aber einen Rechtsstreit mit für ihn völlig ungewissen\n\nErfolgsaussichten führen müssen.\n\n2. Die Kündigung ist unwirksam, weil die Beklagte den Wegfall des (zu-\n\nsätzlichen) Bedarfs darin nicht hinreichend dargelegt hat.\n\nDie Angabe, die Zahl der der Beklagten zugewiesenen Asylbewerber sei\n\nausweislich der von der Beklagten erstellten Asylstatistik von 244 im November\n\n1992 auf 99 im Dezember 1996 bzw. 93 im Januar 1997 zurückgegangen, was\n\ndurch den Anstieg der Obdachlosen von 30 auf 37 nicht kompensiert werde, ist\n\nals absolute Zahlenangabe hierfür schon deshalb ungeeignet, weil dem die\n\nZahl derjenigen hätte gegenübergestellt werden müssen, die die Beklagte bei\n\nVertragsschluß bereits anderweitig untergebracht hatte. Daran fehlt es.\n\nVor allem aber ist unstreitig, daß die im Kündigungsschreiben aufge-\n\nführten Zahlen nur diejenigen Asylbewerber berücksichtigen, über deren An-\n\ntrag zur jeweils angegebenen Zeit noch nicht endgültig entschieden war.\n\nDas Berufungsgericht läßt dahinstehen, ob auch solche Asylbewerber,\n\ndie sich nach Ablehnung ihres Asylgesuchs lediglich aufgrund einer Duldung\n\nweiter in der beklagten Stadt aufhielten, dem vertraglich definierten Personen-\n\nkreis zuzurechnen sind oder nicht. Der Senat kann diese unterlassene Ausle-\n\ngung nachholen. Sie ergibt, daß unter \"Asylbewerbern\" im Sinne des Vertrages\n\nauch solche geduldete Personen zu verstehen sind, deren Asylantrag abge-\n\nlehnt wurde. Für den Unterbringungsbedarf der Stadt, auf den die vertragliche\n\nRegelung abstellt, ist nämlich gleichgültig, ob mittellose Ausländer unterzu-\n\nbringen sind, weil über deren Asylantrag noch nicht entschieden ist und des-\n\nhalb eine Abschiebung nicht in Betracht kommt, oder ob deren weitere Unter-\n\nbringung erforderlich bleibt, weil ihrer Abschiebung die Duldung des Aufent-\n\nhalts entgegensteht. Die Parteien haben den Vertrag auch selbst so interpre-\n\ntiert, wie ihrem Verhalten nach Abschluß des Vertrages zu entnehmen ist.\n\nDenn die Beweisaufnahme im Vorprozeß, mit deren Verwertung die Parteien\n\nsich einverstanden erklärt haben, hat ergeben, daß auch abgelehnte, aber ge-\n\nduldete Asylbewerber in den bisherigen Unterkünften verblieben.\n\nFerner sind in den genannten Zahlen ausweislich der Erläuterung im\n\nKündigungsschreiben nur die der beklagten Stadt zugewiesenen Asylbewerber\n\nenthalten, nicht aber jene, die von ihr - wie die Beweisaufnahme ergeben hat -\n\nfreiwillig aufgenommen und untergebracht wurden. Auch diese sind dem Un-\n\nterbringungsbedarf hinzuzurechnen, weil die vertragliche Vereinbarung der\n\nParteien auf den tatsächlichen Unterbringungsbedarf abstellt, ohne danach zu\n\ndifferenzieren, ob dieser auf einer gesetzlichen oder freiwillig übernommenen\n\nVerpflichtung der Beklagten beruht.\n\nDem Kündigungsschreiben konnte der Kläger daher weder den insge-\n\nsamt noch vorhandenen Unterbringungsbedarf entnehmen noch die Zahl der\n\nvor Abschluß des Mietvertrages bereits vorhandenen eigenen Unterbrin-\n\ngungsmöglichkeiten der Beklagten. Soweit die Revision geltend macht, ihr Un-\n\nterbringungsbedarf habe sich auch durch weitere, während der Laufzeit des\n\nVertrages hinzuerworbene Unterbringungsmöglichkeiten verringert, kommt es\n\ndarauf schon deshalb nicht an, weil auch hierzu jede Angabe im Kündigungs-\n\nschreiben fehlt.\n\nIII.\n\nMangels wirksamer Kündigung ist die Beklagte verpflichtet, den mit der\n\nKlage geltend gemachten Mietzins zu zahlen. Verzugszinsen darauf schuldet\n\ndie Beklagte jedoch lediglich in der ausgeurteilten Höhe, da der Kläger die In-\n\nanspruchnahme von Bankkredit in einer den gesetzlichen Zinssatz überstei-\n\ngenden Höhe nicht dargetan und beim Zinsbeginn übersehen hat, daß Verzug\n\njeweils erst nach Ablauf des dritten Werktags (nicht: Kalendertags) eines Mo-\n\nnats eintrat.\n\nHahne\n\nSprick\n\nWagenitz\n\nAhlt\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_202-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-10-23/xii-zr-202-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_202-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_202-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2002-10-23/xii-zr-202-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_202-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 13:36:02.910889+00:00"}}