{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_197-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2001-11-28","aktenzeichen":"XII ZR 197/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 197/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n28. November 2001\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 28. November 2001 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die\n\nRichter Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 24. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 22. Juni 1999 im Kosten-\n\npunkt und insoweit aufgehoben, als die Widerklage abgewiesen\n\nworden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur erneuten Ver-\n\nhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisi-\n\nonsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Beklagte und Widerkläger begehrt Schadensersatz wegen eines\n\nunberechtigten Räumungsverlangens der Kläger.\n\nDer Rechtsvorgänger der Kläger vermietete an den Beklagten ein La-\n\ndenlokal. In § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages heißt es:\n\n\"Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.1992 und endet am\n31.07.1997. Der Mieter kann aber einmal die Verlängerung des\nMietverhältnisses um fünf Jahre über den vereinbarten Beendi-\n\ngungstermin verlangen, wenn er das Optionsrecht bis spätestens\nsechs Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt.\"\n\nAm 22. Januar 1997 übergab der Beklagte seinem Vermieter ein Schrei-\n\nben, in dem er das Optionsrecht ausübte; der Vermieter unterzeichnete das\n\nSchreiben am 23. Januar 1997.\n\nDer Vermieter hatte das Grundstück zu diesem Zeitpunkt bereits an die\n\nKläger veräußert, die am 9. Januar 1997 als Eigentümer im Grundbuch einge-\n\ntragen worden waren. Am 24. Januar 1997 erschien der Kläger zu 2 im Laden-\n\nlokal des Beklagten und erklärte, er werde demnächst der neue Vermieter sein.\n\nAm 11. Februar 1997 übersandten die Kläger dem Beklagten ein Schreiben, in\n\ndem sie sich als neue Eigentümer vorstellten, die Kontoverbindung mitteilten\n\nund auf das Auslaufen des Mietvertrages am 31. Juli 1997 hinwiesen.\n\nDer Beklagte wies demgegenüber auf die seiner Auffassung nach wirk-\n\nsame Ausübung des Optionsrechts gegenüber dem Voreigentümer hin.\n\nNachdem der Beklagte im Laufe des von den Klägern angestrengten\n\nRäumungsverfahrens unter Wahrung seines Rechtsstandpunktes das Objekt\n\ngeräumt hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend\n\nfür erledigt erklärt. Mit der Widerklage hat der Beklagte die Feststellung be-\n\ngehrt, daß die Kläger als Gesamtschuldner verpflichtet seien, ihm sämtlichen\n\nSchaden zu ersetzen, der ihm dadurch entstehen werde, daß die Kläger das\n\nMietverhältnis gekündigt und ihn zur Räumung aufgefordert hätten. Diesem\n\nAntrag hat das Landgericht stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat der Be-\n\nklagte den bislang entstandenen Schaden beziffert und wegen eines weiterge-\n\nhenden Schadens seinen Feststellungsantrag aufrechterhalten. Auf die Beru-\n\nfung der Kläger hat das Oberlandesgericht die Widerklage abgewiesen. Dage-\n\ngen wendet sich der Beklagte mit der Revision, mit der er sein Begehren aus\n\nder Berufungsinstanz weiterverfolgt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision des Beklagten führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-\n\nteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, Voraussetzung für eine Kün-\n\ndigung sei eine schuldhafte schwere Pflichtverletzung, die dem anderen Teil\n\ndie Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache. Sie komme daher\n\nnur in Betracht, wenn die Gesamtwürdigung aller maßgeblichen Umstände un-\n\nter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage der Mietvertragspartei-\n\nen dazu führe, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses für denjenigen, der\n\ndie unberechtigten Erklärungen seines Vertragspartners zum Anlaß für seine\n\neigene Kündigung genommen habe, unzumutbar erscheine. Zu berücksichtigen\n\nsei zunächst, daß die Kläger \"lediglich verbal\" das Mietvertragsverhältnis in\n\nFrage gestellt hätten. Da der Beklagte im Besitz des Mietobjektes gewesen sei,\n\nseien derartige Erklärungen zunächst folgenlos geblieben. Es habe sich mithin\n\nnicht um eine objektive Gefährdung des Vertrages gehandelt, sondern allen-\n\nfalls um eine subjektive Verunsicherung des Beklagten, ohne daß dies tatsäch-\n\nlich zu einer Nutzungsbeeinträchtigung geführt habe. Die Rechtsprechung ha-\n\nbe zudem den Grundsatz entwickelt, daß auch die materiell-rechtlich unbe-\n\nrechtigte Anrufung der Gerichte nicht als positive Forderungsverletzung anzu-\n\nsehen sei. Divergenzen zwischen Vertragsparteien müßten in rechtlich gere-\n\ngelten Bahnen ausgetragen werden können; dies müsse auch der davon be-\n\ntroffene Vertragspartner hinnehmen. Die Fortsetzung des Vertrages sei dem\n\nBeklagten daher nur dann unzumutbar gewesen, wenn ein gedeihliches Zu-\n\nsammenleben mit dem Kläger nicht mehr zu erwarten gewesen sei. Dies sei\n\nnicht der Fall. Dem Beklagten sei es zumutbar gewesen, sich auf den Rechts-\n\nstreit mit den Klägern über die Fortdauer des Mietverhältnisses einzulassen.\n\nWenn der Beklagte es für ratsamer gehalten habe, einer Auseinandersetzung\n\nüber die Fortdauer des Vertrages aus dem Wege zu gehen, sei dies seine Ent-\n\nscheidung, für die er jedoch nicht die Kläger haftbar machen könne.\n\n2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nach-\n\nprüfung nicht stand.\n\na) Das Berufungsgericht geht zunächst zutreffend davon aus, daß der\n\nBeklagte sein Optionsrecht wirksam ausgeübt hat. Zwar war sein Vermieter\n\nzum Zeitpunkt der Optionsausübung nicht mehr Eigentümer des Mietobjekts.\n\nDavon wußte aber der Beklagte nichts. Seine Erklärung ist deshalb nach\n\n§§ 407, 412 BGB auch gegenüber den Klägern als den neuen Vermietern wirk-\n\nsam. Aus der weiten Fassung des § 407 BGB ergibt sich, daß die Vorschrift auf\n\njede Art von Rechtshandlungen, mithin auch hier auf die Ausübung der Verlän-\n\ngerungsoption, anwendbar ist (MünchKomm-Roth BGB 4. Aufl. § 407 Rdn. 7;\n\nvgl. auch BGHZ 111, 84, 91). Aus den besonderen mietrechtlichen Regelungen\n\nder §§ 571 bis 579 BGB a.F. ist kein Hinweis darauf ersichtlich, daß die An-\n\nwendbarkeit des § 407 BGB in solchen Fällen ausgeschlossen wäre. § 574\n\nBGB a.F. regelt Rechtsgeschäfte, die lediglich den Mietzinsanspruch, nicht\n\naber eine Vertragsänderung betreffen \n\n(vgl. Staudinger/Emmerich BGB\n\n13. Bearb. § 574 Rdn. 4). Damit hat sich vorliegend der Mietvertrag zwischen\n\nden Parteien um weitere fünf Jahre verlängert. Das stellen auch die Kläger in\n\nihrer Revisionserwiderung nicht in Frage.\n\nb) Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts kommt indes ein\n\nSchadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung in Betracht. In\n\nder Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist seit langem anerkannt, daß\n\nder Vermieter den Mietvertrag verletzt, wenn er das Mietverhältnis schuldhaft\n\nohne Grund kündigt (BGHZ 89, 296, 302; BGH, Urteil vom 14. Januar 1988\n\n- IX ZR 265/86 - NJW 1988, 1268, 1269), anficht (BGH, Urteil vom 29. Oktober\n\n1986 - VIII ZR 144/85 - NJW 1987, 432, 433) oder vom Vertrag zurücktritt\n\n(BGHZ 99, 182, 186, 189). Fehlt ein Kündigungsgrund, so tritt die Gestal-\n\ntungswirkung der Kündigung nicht ein; das Mietverhältnis besteht vielmehr fort.\n\nMit der wegen fehlender materieller Gründe unwirksamen Kündigung macht der\n\nVermieter dem Mieter indessen den Gebrauch der Mietsache streitig und ver-\n\nletzt damit seine Vertragspflichten. Geschieht das schuldhaft, wobei Fahrläs-\n\nsigkeit genügt, und erwächst dem Mieter daraus ein Schaden, so ist der Ver-\n\nmieter dem Mieter aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung\n\nersatzpflichtig. Das Risiko, die Rechtslage falsch zu beurteilen, trägt dabei der\n\nVermieter, so daß er die Vertragsverletzung in aller Regel auch dann zu ver-\n\ntreten hat, wenn er sich über die Rechtslage geirrt hat (vgl. BGH, Urteil vom\n\n14. Januar 1988, aaO m.w.N.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen\n\nMiet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 191; Erman/Jähnke, BGB,\n\n10. Aufl., vor § 537 Rdn. 19). Diese Grundsätze sind auch hier anzuwenden\n\n(a.A. Klinkhammer NJW 1997, 221, 223; wohl auch OLG Hamm,\n\nNJW-RR 1996, 1294).\n\nc) Danach ist das Verhalten der Kläger als positive Vertragsverletzung\n\nzu werten. Zwar haben sie hier nicht gekündigt, sondern den Beklagten ledig-\n\nlich zur Rückgabe aufgefordert und schließlich auf Räumung und Herausgabe\n\nverklagt. Ihr Vorgehen, den Beklagten zur Herausgabe zu bewegen, war aber\n\nnicht weniger gravierend als das eines Vermieters, der zu Unrecht kündigt, an-\n\nficht oder zurücktritt, da sie dem Beklagten dessen Recht zum Besitz mit der\n\nRäumungsklage schuldhaft streitig gemacht haben. Die Kläger können sich\n\nnicht mit Erfolg darauf berufen, daß sie ein staatliches Gericht angerufen ha-\n\nben und ihnen dies, ohne Nachteile befürchten zu müssen, erlaubt sein müsse.\n\nZwar ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts zutreffend, daß nicht jede\n\nmateriell-rechtlich unberechtigte Anrufung eines Gerichts als positive Vertrags-\n\nverletzung anzusehen ist (vgl. BGHZ 20, 169, 172). Der dort entschiedene Fall\n\nist mit dem hier Vorliegenden aber nicht vergleichbar. Die Kläger konnten sich\n\nnicht unverschuldet für berechtigt halten, auf Räumung zu klagen. Sie mußten\n\nvielmehr damit rechnen, daß der Beklagte noch fristgemäß im Januar wirksam\n\ngegenüber seinem Vermieter, dem Voreigentümer des Grundstücks, die Option\n\nausgeübt hatte, nachdem sie den Beklagten durch ihr eigenes Verhalten im\n\nJanuar darüber im Unklaren gelassen hatten, daß sie bereits Eigentümer des\n\nGrundstücks geworden waren. Dieses Verhalten war geeignet, für den Bekla-\n\ngen ein eigenes Kündigungsrecht nach § 554 a BGB a.F. zu begründen, weil\n\nihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses, welches die Kläger durch die Räu-\n\nmungsklage zu beenden suchten, unter diesen Umständen nicht mehr zuzu-\n\nmuten war. Die Frage des Mitverschuldens des Beklagten stellt sich daher\n\nnicht.\n\n3. Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden. Das Oberlan-\n\ndesgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen\n\nzur Höhe des Schadens getroffen. Die Sache muß an das Berufungsgericht\n\nzurückverwiesen werden, damit es die noch erforderlichen Feststellungen tref-\n\nfen kann.\n\nHahne Gerber Wage-\nnitz\n Fuchs Vézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_197-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-11-28/xii-zr-197-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 407","ref_norm":"407","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 412","ref_norm":"412","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 571","ref_norm":"571","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 574","ref_norm":"574","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_197-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_197-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-11-28/xii-zr-197-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_197-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:36:31.865136+00:00"}}