{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_159-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2001-10-31","aktenzeichen":"XII ZR 159/99","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 159/99\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n31. Oktober 2001\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 31. Oktober 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Sprick, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Ahlt\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers werden das Urteil des\n\n19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 11. März\n\n1999 aufgehoben und der Rechtsstreit zu neuer Verhandlung und\n\nEntscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens -\n\nan das Oberlandesgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung rückständigen Mietzin-\n\nses.\n\nMit Vertrag vom 1. Dezember 1987 vermietete der Kläger das Teilei-\n\ngentum Nr. 3 in der Eigentumswohnanlage A...straße 39 in M. an die\n\nBeklagte zum Betrieb einer Zahnarztpraxis. Der monatliche Mietzins, der sich\n\njährlich um 100 DM erhöhte, betrug anfangs 2.100 DM, die Nebenkosten waren\n\nmit monatlich 300 DM vereinbart. Nachdem die Beklagte den Mietzins für No-\n\nvember 1990 bis Januar 1991 nicht bezahlt hatte, kündigte der Kläger mit\n\nSchreiben vom 10. Januar 1991 fristlos. Die anwaltlich vertretenen Parteien\n\nschlossen daraufhin am 26. März 1991 einen als Zusatzvereinbarung bezeich-\n\nneten weiteren Vertrag, wonach das Mietobjekt der Beklagten weiterhin zu den\n\nbisherigen Bedingungen überlassen wurde, jedoch zu einem monatlichen Miet-\n\nzins von 4.200 DM, der sich jährlich um 100 DM monatlich erhöhte, zuzüglich\n\nNebenkosten von monatlich 300 DM.\n\nNach übereinstimmender Erledigterklärung des Rechtsstreits in Höhe\n\nvon 2.400 DM hat das Landgericht der Klage auf Zahlung von rückständigem\n\nMietzins zuletzt in Höhe von 52.560 DM nebst Zinsen stattgegeben. Auf die\n\nBerufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des\n\nLandgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Anschlußberufung\n\ndes Klägers, mit der dieser einen weiteren Betrag von 15.600 DM geltend ge-\n\nmacht hat, wurde zurückgewiesen. Dagegen wendet sich der Kläger mit der\n\nRevision, mit der er die Verurteilung der Beklagten in der zuletzt beantragten\n\nHöhe von 68.160 DM samt Zinsen erstrebt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision des Klägers führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils\n\nund zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.\n\n1. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist der im Mietvertrag vom\n\n26. März 1991 (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 139, 123) vereinbarte Mietzins\n\nsittenwidrig. Da anstelle der verlangten Nettomiete von monatlich 4.200 DM\n\nlediglich eine Nettokaltmiete von monatlich 1.318,71 DM als orts- und marktüb-\n\nlich anzusehen sei, übersteige die verlangte Miete die ortsübliche um rund\n\n218 %. Aufgrund des Privatgutachtens des von der Industrie- und Handels-\n\nkammer München öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen\n\nM. stehe fest, daß ein Mietzins von 1.318,71 DM als orts- und\n\nmarktüblich angemessen sei. Das Oberlandesgericht hat sich in der Lage ge-\n\nsehen, aufgrund des Privatgutachtens gemäß § 286 ZPO zu einer zuverlässi-\n\ngen Beantwortung der Beweisfrage zu gelangen, so daß ein weiteres Gutach-\n\nten nicht notwendig sei. Weder griffen die Einwände des Klägers gegen das\n\nPrivatgutachten durch, noch habe er die Notwendigkeit für ein neues Gutach-\n\nten dargelegt. Die Angriffe gegen die Sachkunde des Privatgutachters gingen\n\nfehl. Der Privatgutachter sei dem Gericht aus seiner Verfahrenspraxis als re-\n\nnommierter Sachverständiger bekannt.\n\nDer Kläger habe sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen,\n\ndaß die Beklagte sich nur aufgrund ihrer schwächeren und bedrängten Lage\n\nauf die Verdoppelung des Mietzinses von ursprünglich 2.100 DM auf 4.200 DM\n\neingelassen habe. Ihm sei klar gewesen, daß die vormals als Schmuckladen\n\ndienenden Räume für eine Zahnarztpraxis hergerichtet werden mußten und\n\ndaß dies für die Beklagte mit Kosten verbunden gewesen sei. Wäre die Praxis\n\nbereits drei Jahre nach Eröffnung verlegt worden, so hätte dies zumindest den\n\nteilweisen Verlust des Patientenstammes bedeutet. Dem Kläger sei die schwä-\n\nchere und bedrängte Lage der Beklagten bekannt gewesen. Dies ergebe sich\n\nbereits aus seinem eigenen Vortrag. Wenn er anführe, die Beklagte habe ihn\n\nzur Fortsetzung des Mietvertrages gedrängt, er habe sich letztlich zur Fortset-\n\nzung des Mietverhältnisses \"breitschlagen\" lassen, so zeige dies, es sei ihm\n\nersichtlich gewesen, daß der Beklagten das Behalten der Praxis gewisserma-\n\nßen \"auf den Nägeln\" gebrannt habe. Daß er keinen Gewinn erziele, da die\n\nKreditkosten die Mieteinnahmen überstiegen, ändere nichts an der Verwerf-\n\nlichkeit seiner Gesinnung. Abgesehen davon, daß Negativeinkünfte aus Ver-\n\nmietung und Verpachtung zur Minderung der Einkommensteuerbelastung häu-\n\nfig erwünscht seien, könne eine hohe Kreditbelastung für das erworbene Ob-\n\njekt keine sittenwidrige Miethöhe rechtfertigen. Die Meinung des Klägers liefe\n\ndarauf hinaus, daß der Mieter selbst einen unwirtschaftlichen Eigentumserwerb\n\ndes Vermieters zu finanzieren hätte.\n\n2. Das Urteil kann keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht die\n\nFeststellung, der ortsübliche Mietzins belaufe sich auf 1.318,71 DM, unter\n\nVerletzung des Verfahrensrechts getroffen hat. Zu Recht rügt die Revision ei-\n\nnen Verstoß gegen § 286 ZPO, weil das Berufungsgericht kein Gutachten er-\n\nholt, sondern das Gutachten des Sachverständigen M. verwertet hat. Das Be-\n\nrufungsgericht hat das Gutachten nicht selbst eingeholt, vielmehr hat die Be-\n\nklagte es vorgelegt. Es handelt sich somit nicht um ein gerichtliches Sachver-\n\nständigengutachten, sondern um ein Privatgutachten. Ein Privatgutachten ist\n\nurkundlich belegter Parteivortrag. Seine Verwertung als Sachverständigengut-\n\nachten ist nur mit Zustimmung beider Parteien zulässig (BGHZ 98, 32, 40;\n\nBGH, Urteil vom 29. September 1993 - VIII ZR 62/92 - NJW-RR 1994, 255,\n\n256). Der Kläger hat aber der Verwertung widersprochen und die Einholung\n\neines gerichtlichen Sachverständigengutachtens verlangt. Es ist nicht auszu-\n\nschließen, daß ein gerichtlicher Sachverständiger zu einem Ergebnis kommt,\n\ndas eine andere Wertung des Rechtsgeschäfts verlangt.\n\n3. Für die neue Verhandlung weist der Senat auf folgendes hin:\n\na) Bei Zugrundelegung eines orts- und marktüblichen Mietzinses von\n\n1.318,71 DM lag die Annahme nahe, daß die Vereinbarung eines Mietzinses\n\nvon 4.200 DM unter den gegebenen Umständen wegen Verstoßes gegen § 138\n\nAbs. 1 BGB als nichtig anzusehen ist. Wenn zwischen Leistung und Gegenlei-\n\nstung ein auffälliges Mißverhältnis besteht, der Benachteiligte dieses Geschäft\n\nnur aus einer Notlage heraus abschließt und der Begünstigte diese Notlage\n\nbewußt zu seinem Vorteil ausnutzt, wird es sich regelmäßig um ein wucheräh n-\n\nliches Geschäft handeln, das unter § 138 Abs. 1 BGB fällt. Das entspricht ge-\n\nfestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 128, 255, 257; BGH,\n\nUrteil vom 8. November 1991 - V ZR 260/90 - BGHR BGB § 138 Abs. 1\n\n- Mißverhältnis 4 m.w.N.). Für Miet- und Pachtverträge gilt grundsätzlich nichts\n\nanderes (Senatsurteil BGHZ 141, 257, 263). Allerdings ist bei gewerblichen\n\nMietverträgen im Rahmen der Prüfung, ob aus einem auffälligen Mißverhältnis\n\nauf die Nichtigkeit des Geschäfts geschlossen werden kann, regelmäßig eine\n\ntatrichterliche Würdigung erforderlich, ob das krasse Mißverhältnis für den Be-\n\ngünstigten erkennbar war (Senatsurteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - ZIP\n\n2001, 1633, 1636). Im übrigen ist bei der Prüfung, ob ein Mißverhältnis zwi-\n\nschen Leistung und Gegenleistung besteht, vom Verkehrswert der Leistung,\n\nd.h. vom marktüblichen Miet- oder Pachtzins auszugehen (BGH aaO). Wird\n\ndieser um 100 % überschritten und ist dies dem Vermieter erkennbar, so\n\nkommt der Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung in Betracht. Bei einem orts-\n\nund marktüblichen Mietzins von 1.318,71 DM überstiege der vereinbarte Zins\n\nden marktüblichen um über 200 %. Die Beklagte handelte aus einer Notlage\n\nheraus. Nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts war sie verpflichtet,\n\ndas Mietobjekt zu räumen. Damit hätte sie ihre Praxis, die noch keinen gefe-\n\nstigten Kundenstamm aufwies, verlegen müssen mit der Folge, daß sie einen\n\nTeil der Patienten verloren hätte. Schließlich wäre ein Teil der Praxiseinrich-\n\ntung nicht mehr weiter zu benutzen gewesen. In dieser Situation war sie bereit,\n\nden Mietzins von vereinbarten 2.100 DM auf 4.200 DM zu verdoppeln. Dem\n\nKläger waren all diese Umstände bekannt. Er nutzte die Notlage aus, um sich\n\nanstelle des ursprünglich vereinbarten einen um 100 % höheren Mietzins ver-\n\nsprechen zu lassen.\n\nb) Die weitere Rüge der Revision, der Kläger habe nicht verwerflich ge-\n\nhandelt, weil das Angebot von der Beklagten ausgegangen sei, daß er das\n\nObjekt wegen Unwirtschaftlichkeit nicht mehr habe weitervermieten wollen,\n\nsondern sich lediglich wegen des Angebots der Beklagten zur weiteren Ver-\n\nmietung \"breitschlagen\" habe lassen, greift nicht durch.\n\nBei einem orts- und marktüblichen Mietzins von 1.318,71 DM würde dem\n\nVerhalten des Klägers dadurch nicht der Charakter des Anstößigen genom-\n\nmen. Ob ein Geschäft als sittenwidrig im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB anzuse-\n\nhen ist, muß aufgrund der Gesamtumstände beurteilt werden. Es bedarf einer\n\nAbwägung der objektiven und subjektiven Elemente (BGHZ 125, 218, 228; Pa-\n\nlandt/Heinrichs, BGB 60. Aufl. § 138 Rdn. 28, 34). Eine solche hat das Beru-\n\nfungsgericht rechtsfehlerfrei vorgenommen. Auf die Frage, von wem das Ange-\n\nbot ausgegangen ist, kommt es nicht an. Ein Geschäft verliert seinen wu-\n\ncherähnlichen Charakter nicht dadurch, daß das Anerbieten vom Benachtei-\n\nligten ausgeht (BGH, Urteil vom 24. Mai 1985 - V ZR 47/84 - WM 1985, 1269,\n\n1270). Daß die Beklagte drei Monatsmieten nicht bezahlt hat und es deshalb\n\nzur außerordentlichen Kündigung gekommen ist, gab dem Kläger allenfalls ein\n\nRecht, einen angemessenen Aufschlag zu verlangen, aber nicht die Berechti-\n\ngung zu einer Erhöhung um mehr als 100 %. Daß der Kläger wegen der Hoch-\n\nzinsphase Verluste erwirtschaftet hat, hat das Oberlandesgericht in seine Ge-\n\nsamtabwägung rechtsfehlerfrei einbezogen. Es durfte darauf abstellen, daß ein\n\nNega-tiveinkommen aus Vermietung und Verpachtung im Wirtschaftsleben\n\nnichts Ungewöhnliches ist. Zutreffend weist das Berufungsgericht darauf hin,\n\ndaß auch eine hohe Kreditbelastung für sich allein keinen Mietzins rechtfertigt,\n\nder den ortsüblichen Mietzins um mehr als 100 % übersteigt, da sonst der\n\nMieter einen unwirtschaftlichen Eigentumserwerb zu finanzieren hätte. Beson-\n\ndere Umstände, die dem Verhalten des Klägers das Anstößige nähmen, sind\n\nnicht ersichtlich und wurden von der Revision auch nicht aufgezeigt. Bei einem\n\nmarktüblichen\n\nMietzins von 1.318,71 DM hätte der Kläger die Notsituation der Beklagten zu\n\nseinem Vorteil ausgenutzt, um sich einen über 200 % über dem Angemesse-\n\nnen gelegenen Mietzins versprechen zu lassen.\n\nBlumenröhr\n\nSprick\n\nWeber-Monecke\n\nFuchs\n\nAhlt","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_159-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-31/xii-zr-159-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 138","ref_norm":"138","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":2}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_159-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_159-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-10-31/xii-zr-159-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_159-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:29:25.332203+00:00"}}