{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_142-99","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2001-11-14","aktenzeichen":"XII ZR 142/99","doktyp":"Versäumnisurteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVERSÄUMNISURTEIL\n\nXII ZR 142/99\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n14. November 2001\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 14. November 2001 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die\n\nRichter Sprick, Prof. Dr. Wagenitz, Dr. Ahlt und Dr. Vézina\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Klägers wird das Urteil des 13. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Naumburg vom 27. April 1999 aufgeho-\n\nben.\n\nDie Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts\n\nMagdeburg vom 13. Oktober 1998 wird zurückgewiesen.\n\nDie Beklagte trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung von Mietzins für die Monate\n\nMai 1996 bis November 1997 in Anspruch.\n\nMit schriftlichem Vertrag vom 21. Januar 1994 mietete die H. \n\nB. GmbH von den damaligen Grundstückseigentümern F. und\n\nA. Büroräume für die Zeit bis zum 31. Dezember 1999 zu einem Staffel-\n\nmietzins, der sich ab März 1996 auf 3.855 DM und ab März 1997 auf\n\n4.009 DM, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, belief.\n\nEnde Mai/Anfang Juni 1995 trat die Beklagte durch dreiseitige Vereinba-\n\nrung anstelle der bisherigen Mieterin in das Mietverhältnis ein.\n\nMit notariellem Kaufvertrag vom 12. April 1996 erwarb der Kläger das\n\nGrundstück. Zugleich bevollmächtigten die Voreigentümer ihn, ab Übergang\n\ndes Besitzes und der Nutzungen am 1. Mai 1996 alle vertraglichen Rechte ge-\n\ngenüber den Mietern wahrzunehmen, und teilten dies auch der Beklagten mit.\n\nSeit dem 9. September 1996 ist der Kläger als Eigentümer im Grundbuch ein-\n\ngetragen.\n\nDie Beklagte zahlte den Mietzins letztmalig für März 1996 und zog im\n\nApril 1996 aus den Mieträumen aus. Sie ist inzwischen zur Zahlung des Miet-\n\nzinses für April 1996 sowie rückständiger Nebenkosten für 1995 in Höhe von\n\n1.786,49 DM an die Vermieter F. und A. verurteilt worden.\n\nDer Kläger errechnet seine Klageforderung wie folgt: Mai 1996 bis\n\nFebruar 1997 = 10 Monate x (3.885 DM + MWSt. = 4.433,25 DM -richtig:\n\n4.506,60 DM -) = 44.332,50 DM zuzüglich März bis November 1997 = 9 Monate\n\nx (4.009 DM + MWSt. = 4.610,35 DM -richtig: 4.650,44 DM -) = 41.493,15 DM,\n\ninsgesamt 85.825,65 DM (richtig: 86.919,96 DM).\n\nDas Landgericht gab der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung\n\nstatt. Auf die Berufung der Beklagten wies das Oberlandesgericht die Klage\n\nunter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils ab. Dagegen richtet sich die\n\nRevision des Klägers, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen\n\nUrteils begehrt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nI.\n\nAufgrund der Säumnis der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu er-\n\nkennen, obwohl die Entscheidung inhaltlich nicht auf einer Säumnisfolge be-\n\nruht (vgl. BGHZ 37, 79, 82).\n\nII.\n\nDie Revision führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und\n\nzur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.\n\n1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, der Mietzinsanspruch\n\ndes Klägers für die Zeit ab 1. Mai 1996 sei gemäß §§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323\n\nAbs. 1 BGB entfallen, weil der Kläger seiner Verpflichtung aus §§ 535, 536\n\nBGB a.F., der Beklagten den Gebrauch der Mieträume zu gewähren, schuld-\n\nhaft nicht nachgekommen sei. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe\n\nzu seiner Überzeugung fest, daß der Beklagten der Zutritt zu den Mieträumen\n\nEnde April 1996 durch Auswechslung der Schlösser verwehrt worden sei. Zwar\n\nhabe nicht aufgeklärt werden können, wer dies veranlaßt habe. Indes treffe den\n\nKläger, der bestreite, daß er selbst oder die Voreigentümer dies veranlaßt\n\nhätten, die Beweislast dafür, daß er die Vereitelung der Gebrauchsgewährung\n\nnicht zu vertreten habe.\n\nGegen den Fortfall der Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses\n\nspreche auch nicht, daß die Beklagte im April 1996 ausgezogen sei und keine\n\nAnstalten gemacht habe, den Gebrauch der Mieträume wieder aufzunehmen.\n\nMangels entsprechender vertraglicher Abreden sei die Beklagte nämlich zum\n\nGebrauch der Mieträume nicht verpflichtet gewesen.\n\nEtwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Ver-\n\nletzung einer Anzeigepflicht der Beklagten. Angesichts der durch das Ergebnis\n\nder Beweisaufnahme nicht widerlegten Behauptung der Beklagten, unmittelbar\n\nnach Feststellung der Schlösserauswechslung den Voreigentümer F. hier-\n\nvon unterrichtet zu haben, sei nicht erwiesen, daß die Beklagte ihre Anzeige-\n\npflicht verletzt habe. Im übrigen fehle es selbst bei unterlassener Anzeige der\n\nGebrauchsverhinderung an einem Verschulden der Beklagten, da diese unter\n\nden gegebenen Umständen davon habe ausgehen dürfen, die Auswechslung\n\nder Schlösser sei von der Vermieterseite veranlaßt worden und dieser deshalb\n\nohnehin bekannt.\n\n2. Dies hält der rechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.\n\na) Soweit das Berufungsgericht es als erwiesen angesehen hat, daß der\n\nMietgebrauch Ende April 1996 durch Auswechseln der Schlösser unmöglich\n\ngemacht worden sei, bleiben die Angriffe der Revision gegen die Beweiswürdi-\n\ngung ohne Erfolg. Ein Verstoß gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze ist\n\nnicht dargetan. Einen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend, daß ein ge-\n\nwerblicher Vermieter bei bislang harmonischem Mietverhältnis allein wegen\n\ndes rückständigen Mietzinses für den laufenden Monat keinen Austausch der\n\nSchlösser vornehmen lasse, gibt es nämlich nicht. Insbesondere dann, wenn\n\nder Mieter den fälligen Mietzins schuldig bleibt und - wie hier - mit dem Auszug\n\naus den gemieteten Büroräumen beginnt, erscheint es keineswegs ausge-\n\nschlossen, daß der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den eingebrachten\n\nSachen des Mieters auf diese Weise zu sichern sucht. Abgesehen davon ver-\n\nbleibt ungeachtet der Angriffe der Revision die theoretische Möglichkeit, daß\n\nder Austausch der Schlösser im April 1996 entweder auf Veranlassung des\n\nKlägers als künftigem Vermieter, der A. GmbH (die die Räume nach Be-\n\nkundung der Zeugin R. in \"Bürogemeinschaft\" mit der Beklagten genutzt\n\nhaben soll), eines sonstigen Dritten oder gar der auszugswilligen Beklagten\n\nselbst veranlaßt worden ist.\n\nDie Auffassung des Berufungsgerichts, den Kläger treffe als Vermieter\n\ndie Beweislast dafür, daß er die Nichterfüllung seiner Gebrauchsgewährungs-\n\npflicht nicht zu vertreten habe, begegnet keinen Bedenken und wird auch von\n\nder Revision nicht angegriffen.\n\nb) Die Revision hat hingegen Erfolg, soweit sie geltend macht, das Be-\n\nrufungsgericht habe im Hinblick auf die Anzeigepflicht des Mieters zum einen\n\ndie Beweislast verkannt und zum anderen nicht unterstellen dürfen, die Be-\n\nklagte habe davon ausgehen können, die Auswechslung der Schlösser sei\n\nauch dem Kläger bekannt gewesen.\n\nInsoweit kann dahinstehen, ob sich die Anzeigepflicht des Mieters auch\n\ndann, wenn die Fortsetzung des Mietgebrauchs durch Auswechseln der\n\nSchlösser verhindert wird, aus § 545 BGB a.F. ergibt, wie das Berufungsgericht\n\nangenommen hat. Diese Vorschrift dient dem Zweck, dem Vermieter unverzüg-\n\nlich Kenntnis von auftretenden Mängeln der Mietsache und ihr drohenden Ge-\n\nfahren zu verschaffen (vgl. BGHZ 68, 281, 285). Ob darunter auch die Aus-\n\nwechslung von Schlössern zu verstehen ist, die allein den Gebrauch des Mie-\n\nters beeinträchtigt, ohne die Substanz des Mietgegenstandes zu beeinträchti-\n\ngen, mag fraglich erscheinen. Darauf kommt es indes nicht an, weil der Mieter,\n\nwenn nicht schon nach § 545 BGB a.F., so jedenfalls nach § 242 BGB gehalten\n\nist, den Vermieter unverzüglich von einer derart gravierenden Störung des\n\nMietverhältnisses in Kenntnis zu setzen. Denn behebbare Beeinträchtigungen\n\nstillschweigend in Kauf zu nehmen, um Gewährleistungs- oder Schadenser-\n\nsatzansprüche darauf stützen zu können, ist unredlich (vgl. BGHZ 92, 177,\n\n182); die Unterlassung der erforderlichen Anzeige führt in zumindest entspre-\n\nchender Anwendung des § 545 Abs. 2 BGB a.F. zum Verlust sämtlicher Ge-\n\nwährleistungsansprüche einschließlich des Schadensersatzanspruchs wegen\n\nNichterfüllung sowie des Rechts zur außerordentlichen Kündigung aus § 542\n\nAbs. 1 Satz 3 BGB a.F.\n\nDiese Anzeigepflicht entfällt nur, wenn dem Vermieter der Mangel be-\n\nkannt ist oder nach den Umständen bekannt sein muß (vgl. Kraemer in\n\nBub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III\n\nRdn. 976 m.N.). Zu Recht rügt die Revision insoweit, die angefochtene Ent-\n\nscheidung lasse nicht erkennen, worauf das Berufungsgericht seine Annahme\n\nstützt, die Beklagte habe davon ausgehen können, dem Kläger sei die Aus-\n\nwechslung der Schlösser mitgeteilt worden. Die Beklagte hat weder vorgetra-\n\ngen, dem Kläger einen entsprechenden Hinweis erteilt zu haben, noch daß und\n\naus welchen Gründen er ohnehin davon gewußt habe. Sie hat lediglich be-\n\nhauptet, den Voreigentümer F. unterrichtet zu haben, was die Beweisauf-\n\nnahme aber nicht bestätigt hat.\n\nAufgrund dieses Beweisergebnisses kann auch dahinstehen, ob Ende\n\nApril 1996 ein Hinweis an einen der Voreigentümer überhaupt ausreichend\n\nwar, oder ob die Beklagte angesichts des ihr angezeigten Übergangs sämtli-\n\ncher Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Kläger am 1. Mai 1996\n\nzusätzlich auch diesem die Auswechslung der Schlösser hätte anzeigen müs-\n\nsen, da nunmehr er allein hätte Abhilfe schaffen können. Denn entgegen der\n\nAuffassung des Berufungsgerichts trägt die Beklagte als Mieterin die Beweis-\n\nlast dafür, daß sie \n\nihrer Anzeigepflicht nachgekommen \n\nist \n\n(vgl.\n\nWolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts\n\n8. Aufl. Rdn. 587; MünchKomm/Voelskow BGB 3. Aufl. § 545 Rdn. 14; Er-\n\nman/Jendrek BGB 10. Aufl. § 545 Rdn. 8; Kraemer in Bub/Treier aaO Kap. III\n\nRdn. 978 m.w.N.; a.A. Soergel/Hintzmann BGB § 545 Rdn. 10).\n\n3. Die angefochtene Entscheidung kann daher keinen Bestand haben.\n\nDer Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da weitere als die vom Beru-\n\nfungsgericht getroffenen Feststellungen nicht erforderlich sind. Da die Beklagte\n\nden ihr obliegenden Beweis für die Anzeige der Auswechslung der Schlösser\n\nnicht erbracht hat, besteht die der Höhe nach unstreitige Klageforderung zu\n\nRecht. Die Berufung der Beklagten gegen das stattgebende Urteil des Landge-\n\nrichts ist nicht begründet.\n\nHahne\n\nSprick\n\nWagenitz\n\nAhlt\n\nVézina","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_142-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-11-14/xii-zr-142-99","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 323","ref_norm":"323","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 325","ref_norm":"325","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_142-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_142-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-11-14/xii-zr-142-99","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1999/XII_ZR_142-99.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:39:36.498260+00:00"}}