{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_273-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2001-05-30","aktenzeichen":"XII ZR 273/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 30. Mai 2001 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle a) AGBG § 9 Bb, Ci Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 Die in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung ei- nes vorzeitigen \"Sonder\"kündigungsrechts für den Mieter mit der Folge unter- schiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis ver- stößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts. b) ZPO §§ 139, 539 Zur Annahme eines Verstoßes gegen die richterliche Aufklärungs- und Hin- weispflicht als wesentlicher Verfahrensmangel im Sinne von § 539 ZPO.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 273/98\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nVerkündet am:\n30. Mai 2001\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\na) AGBG § 9 Bb, Ci Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1\n\nDie in einem langfristigen gewerblichen Mietvertrag enthaltene Vereinbarung ei-\n\nnes vorzeitigen \"Sonder\"kündigungsrechts für den Mieter mit der Folge unter-\n\nschiedlich langer Bindung der beiden Vertragsparteien an das Mietverhältnis ver-\n\nstößt nicht gegen wesentliche Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts.\n\nb) ZPO §§ 139, 539\n\nZur Annahme eines Verstoßes gegen die richterliche Aufklärungs- und Hin-\n\nweispflicht als wesentlicher Verfahrensmangel im Sinne von § 539 ZPO.\n\nBGH, Urteil vom 30. Mai 2001 - XII ZR 273/98 - OLG Bamberg\n\nLG Aschaffenburg\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 30. Mai 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Krohn, Sprick, Weber-Monecke und Fuchs\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Kläger und die Anschlußrevision der Be-\n\nklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts\n\nBamberg vom 11. August 1998 aufgehoben.\n\nAuf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer\n\ndes Landgerichts Aschaffenburg vom 2. Dezember 1997 abgeän-\n\ndert.\n\nDie Klage wird abgewiesen.\n\nDie weitergehende Revision der Kläger wird zurückgewiesen.\n\nDie Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Beklagten aus-\n\ngesprochenen Kündigung eines langfristigen Mietverhältnisses.\n\nDurch Vertrag vom 17. Dezember 1976/25. März 1977 vermieteten die\n\nBrüder H. an die Firma T. ein noch zu erstellendes Ladenlokal\n\nfür einen SB-Markt. In § 3 des Mietvertrages wurde folgende Vereinbarung ge-\n\ntroffen:\n\n\"Die Mietzeit beginnt mit Übernahme des bezugsfertigen Mietob-\njektes, das spätestens fünfzehn Monate nach Erteilung der Bau-\ngenehmigung fertiggestellt sein muß, und beträgt 20 Jahre. Sie\nverlängert sich jedesmal nach Ablauf der halben Vertragsdauer\num den jeweils abgelaufenen Zeitraum mit der Folge, daß das\nMietverhältnis von diesem Zeitpunkt ab immer wieder über die\nvolle ursprünglich vereinbarte Mietzeit läuft; diese Verlängerung\ntritt nicht ein, wenn eine der Vertragsparteien vorher der Verlän-\ngerung schriftlich widerspricht.\n\nDer Mieter ist berechtigt, im 20. Mietjahr zu erklären, daß er das\nMietverhältnis um weitere 5 Jahre fortzusetzen wünscht (Option).\nEine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung verliert für den\nZeitraum, für den von dem Optionsrecht Gebrauch gemacht wor-\nden ist, ihre Wirksamkeit.\n\nUnabhängig von dieser Regelung ist der Mieter berechtigt, erst-\nmalig nach Ablauf von acht Mietjahren, den Vertrag während der\nMietzeit unter Einhaltung einer Frist von zwölf Monaten jeweils\nzum Quartalsende zu kündigen. Wenn der Mieter von diesem\nRecht innerhalb der ersten 15 Mietjahre Gebrauch macht, ist er\nverpflichtet, an den Vermieter eine Ausgleichszahlung zu leisten.\nDiese beträgt bei Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb der\nersten zehn Mietjahre eine Jahresmiete, ab Beginn des elften bis\nzum Ende des fünfzehnten Mietjahrs eine halbe Jahresmiete.\"\n\nDurch dreiseitigen \"Übernahmevertrag\" vom 10. August 1978 traten die\n\nKläger anstelle der Brüder H. als Vermieter in den Vertrag ein. Am 1. April\n\n1979 wurde das Mietobjekt an die Firma T. übergeben. Durch Ver-\n\neinbarung zwischen der Klägerin, der Firma T. und der Beklagten\n\nvom 3. März/17. März 1995 trat die Beklagte mit Wirkung ab 1. Februar 1995\n\nals Mieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein; zugleich\n\nwurde der Mietzins - auf monatlich 13.648,61 DM - erhöht.\n\nMit Schreiben vom 20. März 1995 kündigte die Beklagte das Mietver-\n\nhältnis unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht zum 31. März 1996. Die\n\nKläger widersprachen der Kündigung und machten geltend, die Regelung in\n\n§ 3 Abs. 3 des Mietvertrages verstoße gegen § 9 AGBG mit der Folge, daß die\n\nVereinbarung des außerordentlichen Kündigungsrechts unwirksam sei. Die\n\nBeklagte hielt die Kündigung aufrecht und leistete seit dem 1. April 1996 kei-\n\nnen Mietzins mehr.\n\nMit der Klage haben die Kläger zum einen die Feststellung begehrt, daß\n\ndas Mietverhältnis nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 20. März 1995\n\nbeendet worden sei, sondern ungekündigt über den 31. März 1996 hinaus fort-\n\nbestehe, und zum anderen die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von\n\n163.783,32 DM nebst gestaffelten Zinsen als Mietzins für die Zeit von April\n\n1996 bis März 1997.\n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die auf § 3 Abs. 3\n\ndes Mietvertrages gestützte Kündigung der Beklagten wegen Verstoßes der\n\nVertragsbestimmung gegen § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG für unwirksam ge-\n\nhalten. Die Regelung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages, die wegen der unter-\n\nschiedlich langen Bindung der Vertragsparteien an das Mietverhältnis dem\n\n\"Kerngehalt\" des gesetzlichen Mietrechts widerspreche, sei bei Vertragsab-\n\nschluß von der Firma T. als vorformulierte Vertragsbedingung gestellt\n\nund entgegen der Behauptung der Beklagten nicht individuell ausgehandelt\n\nworden. Soweit die Beklagte erstmals nach der mündlichen Verhandlung vom\n\n21. Oktober 1997 in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 5. November\n\n1997 behauptet habe, bei einem Gespräch der ursprünglichen Vertragspartei-\n\nen vom 23. Februar 1977 sei über die Vereinbarung eines Sonderkündigungs-\n\nrechts verhandelt worden, sei dieser Vortrag gemäß § 296 a Satz 1 ZPO nicht\n\nmehr zu berücksichtigen. Die Klausel in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages stelle\n\ndaher eine vorformulierte Vertragsbedingung im Sinne von § 1 Abs. 1 AGBG\n\ndar, die der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG unterliege und ihr nicht standhalte.\n\nAuf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlan-\n\ndesgericht das landgerichtliche Urteil wegen eines wesentlichen Verfahrens-\n\nmangels aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Ent-\n\nscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.\n\nGegen diese Entscheidung wenden sich die Kläger mit der Revision, mit\n\nder sie die Aufhebung des Berufungsurteils und die Wiederherstellung des\n\nlandgerichtlichen Urteils erstreben. Die Beklagte hat sich der Revision ange-\n\nschlossen. Sie verfolgt die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Ab-\n\nweisung der erhobenen Klage.\n\nEntscheidungsgründe:\n\n1. a) Das Berufungsgericht hat einen wesentlichen Mangel im Verfahren\n\ndes ersten Rechtszugs angenommen und dazu ausgeführt: Das Landgericht\n\nsei davon ausgegangen, daß der gesetzesfremde Kerngehalt der Regelung in\n\n§ 3 Abs. 3 des Mietvertrages von der Firma T. auch nach dem Vor-\n\ntrag der Beklagten bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung nicht zur Dis-\n\nposition gestellt, d.h. ausgehandelt, worden sei. Bei diesem Verständnis des\n\nVortrags der Beklagten hätte das Landgericht, auch im Hinblick auf die erhebli-\n\nche wirtschaftliche Bedeutung des Rechtsstreits, seiner Aufklärungspflicht ge-\n\nmäß § 139 ZPO nachkommen und darauf hinwirken müssen, daß sich die Be-\n\nklagte vollständig erklärte, insbesondere die ungenügenden Angaben zum In-\n\nhalt des Gesprächs vom 23. Februar 1977 ergänzte. Aus dem Sachvortrag der\n\nBeklagten habe sich ergeben, daß diese gemeint habe, ihr tatsächliches Vor-\n\nbringen zum Aushandeln der streitigen Klausel sei schlüssig, vollständig und\n\nnicht ergänzungsbedürftig. Spätestens in der mündlichen Verhandlung vom 21.\n\nOktober 1997 hätte das Landgericht den Beklagtenvertreter deshalb darauf\n\nhinweisen müssen, daß der bisherige Sachvortrag der Beklagten unzureichend\n\nsei. Wäre das Landgericht der Aufklärungs- und Hinweispflicht nachgekom-\n\nmen, dann hätte die Beklagte mit Sicherheit ihren Vortrag zum Ablauf und In-\n\nhalt des Gesprächs vom 23. Februar 1977 ergänzt und vorgetragen, daß über\n\ndas Sonderkündigungsrecht überhaupt bzw. über dessen grundsätzliche Ver-\n\neinbarung verhandelt worden sei. Der aufgezeigte Verfahrensmangel sei we-\n\nsentlich im Sinne von § 539 ZPO, weil er für das landgerichtliche Urteil ursäch-\n\nlich und für das Ergebnis - antragsgemäße Verurteilung der Beklagten oder\n\nKlageabweisung - erheblich sei.\n\nEine eigene Sachentscheidung des Berufungsgerichts nach § 540 ZPO\n\nerscheine - trotz der mit der Zurückverweisung verbundenen Verzögerung und\n\nVerteuerung des Verfahrens - unter den gegebenen Umständen nicht als\n\nsachdienlich, zumal eine umfangreiche Beweisaufnahme erforderlich sein wer-\n\nde und den Parteien der volle Instanzenzug erhalten bleiben solle.\n\nb) Diese Ausführungen des Berufungsgerichts werden sowohl von der\n\nRevision als auch von der Anschlußrevision zu Recht angegriffen. Beide bean-\n\nstanden rechtlich zutreffend eine Verletzung der §§ 539, 540 ZPO durch das\n\nOberlandesgericht.\n\naa) Der Verfahrensmangel, den das Berufungsgericht dem Landgericht\n\n- durch Verletzung der Aufklärungs- und Hinweispflicht - vorwirft, betrifft die\n\nFrage, ob die Regelung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages im Sinne von § 1\n\nAbs. 2 AGBG im einzelnen ausgehandelt wurde, so daß bejahendenfalls eine\n\nAllgemeine Geschäftsbedingung nicht vorläge und eine Unwirksamkeit des\n\nvereinbarten Sonderkündigungsrechts gemäß § 9 AGBG nicht in Betracht kä-\n\nme. Der streitige Mietvertrag wurde zwar bereits vor dem Inkrafttreten des Ge-\n\nsetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen am\n\n1. April 1977 geschlossen. Nach § 28 Abs. 2 AGBG gilt jedoch die Vorschrift\n\ndes § 9 des Gesetzes auch für solche Fälle, soweit die entsprechenden Ver-\n\nträge, wie es hier der Fall ist, bei Inkrafttreten des AGBG noch nicht abgewik-\n\nkelt waren (vgl. BGHZ 91, 375, 384). Die Prüfung nach dem Maßstab des § 9\n\nAGBG ist daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.\n\nbb) Es stellt indessen keinen Verfahrensfehler im Sinne von § 539 ZPO\n\ndar, daß das Landgericht die Regelung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages als All-\n\ngemeine Geschäftsbedingung beurteilt und den Vortrag der Beklagten über\n\ndas behauptete Aushandeln der Vereinbarung als verspätet zurückgewiesen\n\nhat, ohne zuvor auf eine Ergänzung des Vorbringens der Beklagten hinzuwir-\n\nken.\n\nZwar ist dem Oberlandesgericht im Grundsatz darin zuzustimmen, daß\n\nVerstöße gegen die richterliche Aufklärungspflicht einen Mangel des Verfah-\n\nrens im Sinne von § 539 ZPO darstellen können (vgl. BGH, Urteil vom\n\n9. Dezember 1987 - VIII ZR 374/86 = BGHR ZPO § 539, Verfahrensmangel 1).\n\nDabei ist jedoch Zurückhaltung geboten. Vor allem ist die Frage, ob dem Ver-\n\nfahren des Landgerichts ein Mangel, etwa durch Unterlassung eines Hinweises\n\nan die Partei, anhaftet, nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung vom\n\nmateriell-rechtlichen Standpunkt des Erstgerichts aus zu beurteilen, auch wenn\n\ndas Berufungsgericht diesen Standpunkt nicht teilt. Danach begründet es kei-\n\nnen Fehler im Verfahren der Vorinstanz, wenn das Berufungsgericht Parteivor-\n\nbringen materiell-rechtlich anders wertet als das Erstgericht, indem es etwa\n\ngeringere Anforderungen an die Schlüssigkeit und die Substantiierungslast\n\nstellt und infolgedessen eine Beweisaufnahme für erforderlich hält, die das\n\nLandgericht nicht durchgeführt hat. Ein Verfahrensfehler kann in einem solchen\n\nFall auch nicht mit einer Verletzung der richterlichen Hinweis- und Fragepflicht\n\nnach § 139 ZPO begründet werden. Vielmehr muß das Berufungsgericht\n\ngrundsätzlich auch insoweit bei der Prüfung der Frage, ob ein Verfahrensman-\n\ngel vorliegt, den Standpunkt des Erstgerichts zugrunde legen (st.Rspr., vgl.\n\nBGH, Urteil vom 10. Dezember 1996 - VI ZR 314/95 = NJW 1997, 1447, 1448\n\nm.w.N.).\n\nDas Landgericht ist in seinem Urteil davon ausgegangen, daß die Be-\n\nklagte nach ihrem ursprünglichen Vortrag bis zur mündlichen Verhandlung\n\nnicht schlüssig behauptet habe, das Sonderkündigungsrecht nach § 3 Abs. 3\n\ndes Mietvertrages sei als solches inhaltlich zur Disposition gestellt worden;\n\nnach dem ursprünglichen Vortrag der Beklagten sei lediglich über den Zeit-\n\npunkt für die erstmalige Ausübung des Sonderkündigungsrechts verhandelt,\n\ndieser also ausgehandelt worden. Hingegen habe die Firma T. nach\n\ndem ursprünglichen Vortrag der Beklagten bei dem fraglichen Gespräch vom\n\n23. Februar 1977 keine Verhandlungsbereitschaft darüber zum Ausdruck ge-\n\nbracht, ob ein Sonderkündigungsrecht überhaupt mit in den Vertrag einbezo-\n\ngen werden sollte. Erstmals in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom\n\n5. November 1997 habe die Beklagte vorgetragen, daß bei dem Gespräch vom\n\n23. Februar 1977 nicht nur über die Aussetzungsdauer des Sonderkündigungs-\n\nrechts, sondern auch über dessen grundsätzliche Vereinbarung verhandelt\n\nworden sei.\n\nDieser Bewertung des erstinstanzlichen Vorbringens der Beklagten\n\ndurch das Landgericht ist das Oberlandesgericht - rechtsfehlerfrei - nicht ent-\n\ngegengetreten. Von dem danach zugrunde zu legenden Rechtsstandpunkt des\n\nLandgerichts aus bestand für das Gericht aber kein begründeter Anlaß zu ei-\n\nnem Aufklärungs- oder Ergänzungshinweis an die Beklagte. Die Kläger hatten\n\nin der Klageschrift ausführlich dargetan, daß sie die Vereinbarung in § 3 Abs. 3\n\ndes Mietvertrages als Allgemeine Geschäftsbedingung ansahen, die wegen\n\nVerstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam sei und deshalb die von der Beklagten\n\nausgesprochene Kündigung nicht rechtfertigen könne. Darauf hatte die\n\n- anwaltlich vertretene - Beklagte mit Schriftsätzen vom 26. Mai und vom\n\n22. Juli 1997 im einzelnen ausgeführt, § 9 AGBG sei hier nicht anwendbar;\n\ndenn § 3 Abs. 3 des Mietvertrages sei bei dem Gespräch am 23. Februar 1977\n\nindividuell ausgehandelt worden; in diesem Gespräch hätten die Brüder H. \n\nfür die der Mieterin gewährten Sonderkündigungsrechte die Vorstellung geäu-\n\nßert, daß diese Rechte für einen Zeitraum von zwölf Jahren seit Mietbeginn\n\nausgesetzt würden; die Mieterin habe den Wunsch einer Aussetzung von\n\nsechs Jahren gehabt; in den Verhandlungen hätten sich beide Seiten schließ-\n\nlich auf die Aussetzung des Sonderkündigungsrechts von acht Jahren seit\n\nMietbeginn mit der vereinbarten Ausgleichszahlung geeinigt. Hiermit sei die\n\nfragliche Sonderkündigungsregelung im klassischen Sinn zwischen den Ver-\n\ntragsparteien ausgehandelt worden.\n\nDieses Vorbringen bot aus der Sicht des Landgerichts, das die Voraus-\n\nsetzungen für ein Aushandeln des Sonderkündigungsrechts bei dem vorgetra-\n\ngenen Sachverhalt allerdings aus Rechtsgründen nicht für erfüllt hielt, keinen\n\nAnhaltspunkt zu einem Ergänzungshinweis an die Beklagte. Diese hatte sich\n\nzu der für die Parteien und auch für das Gericht maßgeblich erscheinenden\n\nFrage des Aushandelns der Regelung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages geäu-\n\nßert und dazu in tatsächlicher Hinsicht über die Vorgänge bei den Vertragsver-\n\nhandlungen in einer Weise vorgetragen, die - entgegen der Auffassung des\n\nOberlandesgerichts - weder unvollständig bzw. ungenügend noch ergänzungs-\n\nbedürftig erschien, sondern im Gegenteil den Eindruck einer aus der Sicht der\n\nPartei umfassenden, abschließenden Sachverhaltsdarstellung vermittelte. Un-\n\nter diesen Umständen oblag dem Landgericht keine Hinweispflicht nach\n\n§§ 139, 278 Abs. 3 ZPO. Ein entsprechender Hinweis hätte sich bei der gege-\n\nbenen Sachlage vom Rechtsstandpunkt des Landgerichts aus allenfalls auf die\n\nvon diesem beabsichtigte rechtliche Wertung des beiderseitigen Parteivorbrin-\n\ngens beziehen können. Dazu bestand indessen verfahrensrechtlich keine Ver-\n\npflichtung.\n\nDa das Berufungsgericht demnach zu Unrecht einen wesentlichen Man-\n\ngel des erstinstanzlichen Verfahrens im Sinne von § 539 ZPO angenommen\n\nhat, kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben.\n\n2. Einer Zurückverweisung an das Berufungsgericht bedarf es jedoch\n\nnicht. Der Rechtsstreit ist nach dem festgestellten Sachverhalt zur Endent-\n\nscheidung reif (§ 565 Abs. 3 ZPO; vgl. BGH Urteil vom 22. Januar 1997\n\n- VIII ZR 339/95 = WM 1997, 1713, 1716).\n\nDie Klage ist unbegründet. Sie ist daher auf die Anschlußrevision und\n\nBerufung der Beklagten - unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils - ab-\n\nzuweisen.\n\na) Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen kann für die zu treffende\n\nEntscheidung dahingestellt bleiben, ob die Regelung in § 3 Abs. 3 des Miet-\n\nvertrages zwischen den seinerzeitigen Vertragsparteien im Sinne von § 1\n\nAbs. 2 AGBG im einzelnen ausgehandelt worden ist. Auch wenn das nicht der\n\nFall war und es sich demgemäß um eine Allgemeine Geschäftsbedingung han-\n\ndelt, ist die Klausel rechtlich nicht zu beanstanden, sondern in gleicher Weise\n\nwirksam wie im Fall einer Individualvereinbarung.\n\nb) Ein Verstoß gegen § 9 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 AGBG liegt nicht vor.\n\nNach § 9 Abs. 1 AGBG sind formularmäßige Vertragsbestimmungen un-\n\nwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Gebo-\n\nten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist nach § 9\n\nAbs. 2 Nr. 1 AGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit we-\n\nsentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen\n\nwird, nicht zu vereinbaren ist. Von maßgeblicher Bedeutung ist insoweit, ob die\n\ndispositive gesetzliche Regelung nicht nur auf Zweckmäßigkeitserwägungen\n\nberuht, sondern eine Ausprägung des Gerechtigkeitsgebots darstellt. Dabei\n\nbrauchen Grundgedanken eines Rechtsbereichs nicht in Einzelbestimmungen\n\nformuliert zu sein. Es reicht aus, daß sie in allgemeinen, an Gerechtigkeitsge-\n\ndanken ausgerichteten und auf das betreffende Rechtsgebiet anwendbaren\n\nGrundsätzen ihren Niederschlag gefunden haben (vgl. BGHZ 115, 38, 42; 114,\n\n238, 240; 96, 103, 109; 89, 206, 211).\n\nDas Landgericht - und ihm insoweit folgend auch das Oberlandesge-\n\nricht - haben den von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung\n\nabweichenden, \"gesetzesfremden Kerngehalt\" der Regelung des § 3 Abs. 3\n\ndes Mietvertrages darin gesehen, daß der Mieter danach anders als der Ver-\n\nmieter nicht an die fest vereinbarte Mietzeit von grundsätzlich 20 Jahren ge-\n\nbunden ist, sondern das Mietverhältnis vor Ablauf der fest vereinbarten Mietzeit\n\nim Wege einer vorzeitigen Kündigung ohne Vorliegen besonderer Gründe kün-\n\ndigen kann. Diese Regelung widerspricht nach der Auffassung der Vorinstan-\n\nzen dem gesetzlichen Leitbild über die Möglichkeit außerordentlicher Kündi-\n\ngungen bei befristeten Mietverhältnissen.\n\nDem kann nicht gefolgt werden.\n\nZu den wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts, von\n\ndenen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zu Lasten des Vertragsgeg-\n\nners abgewichen werden darf, gehören etwa die Zulässigkeit langfristiger Bin-\n\ndung an ein Mietverhältnis (vgl. § 567 BGB; auch Gerber/Eckert, Gewerbliches\n\nMiet- und Pachtrecht, 3. Aufl., Rdn. 282; Senatsurteil vom 10. Februar 1993\n\n- XII ZR 74/91 = NJW 1993, 1133, 1134), die Festlegung der Kündigungsfristen\n\nin § 565 BGB, die wesentlichen Interessen der Vertragspartner dienen und\n\ndeshalb nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG nicht entgegen den gesetzlichen Vor-\n\nschriften ganz ausgeschlossen und auch nicht zu Lasten des Mieters formular-\n\nvertraglich verkürzt werden dürfen (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, 4. Aufl.,\n\n§ 9 Rdn. M 45; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete, 3. Aufl. IV Rdn, 136; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. I Rdn. 186; OLG\n\nCelle MDR 1990, 154), sowie auch das grundsätzliche Recht zur fristlosen\n\n(außerordentlichen) Kündigung bei Vorliegen besonders schwerwiegender\n\nGründe (vgl. Bub in NZM 1998, 789, 795; von Westphalen in EWiR § 9 AGBG\n\n25/91 S. 1041, 1042), das allerdings aus Gründen des Bestandsschutzes von\n\nMietverhältnissen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht über den ge-\n\nsetzlich \n\ngeregelten Bereich \n\nhinaus \n\nerweitert werden \n\ndarf \n\n(vgl.\n\nWolf/Horn/Lindacher aaO Rdn. M 46).\n\nDie am Gerechtigkeitsgedanken ausgerichteten wesentlichen Grundsät-\n\nze des gesetzlichen Mietrechts fordern hingegen nicht eine unterschiedslos\n\ngleichlange Bindung beider Vertragspartner an das Mietverhältnis (vgl. Ger-\n\nber/Eckert aaO Rdn. 297). Schon das im Mietrecht anerkannte Institut der\n\nVerlängerungsoption ist ein Beispiel für unterschiedlich lange Bindung des op-\n\ntionsberechtigten (in der Regel) Mieters einerseits und des anderen Vertrag-\n\nsteils (in der Regel des Vermieters) andererseits, der keinen Einfluß auf die\n\nendgültige Dauer des Mietverhältnisses (mit oder ohne Verlängerung) ausüben\n\nkann. Das Gesetz selbst regelt etwa in § 570 BGB eine Reihe von Fällen, in\n\ndenen befristete Mietverträge aus Gründen aus der Sphäre des Mieters von\n\ndiesem unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig gekündigt werden\n\nkönnen, während der Vermieter an die vertraglich vereinbarte Mietdauer ge-\n\nbunden ist. Nach der beschlossenen Mietrechtsreform werden für das Wohn-\n\nraummietrecht ausdrücklich unterschiedlich lange Kündigungsfristen für den\n\nMieter (drei Monate) und den Vermieter (maximal neun Monate) gesetzlich vor-\n\ngegeben.\n\nVor diesem Hintergrund ist die Vereinbarung unterschiedlich langer\n\nKündigungsfristen für beide Vertragsteile auch durch Formularvertrag grund-\n\nsätzlich rechtlich nicht zu beanstanden (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete\n\n7. Aufl., § 565 Rdn. 16; MünchKomm/Voelskow, BGB 3. Aufl., § 565 Rdn. 7;\n\nvon Westphalen aaO S. 1042; OLG Hamm ZMR 1988, 386, 387; OLG Ham-\n\nburg ZMR 1991, 476, 477 = NJW-RR 1992, 74). Teilweise werden entspre-\n\nchende Formularklauseln als \"nicht von vorneherein unzulässig\" (AGB-\n\nKlauselwerk/\n\nDrettmann, Geschäftsraummiete Rdn. 175) bezeichnet. Sie werden aber im\n\nEinzelfall unter Bezugnahme auf die im vorliegenden Fall auch im Urteil des\n\nLandgerichts behandelten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Hamm\n\n(aaO) und Hamburg (aaO) wegen Einseitigkeit (Wolf/Horn/Lindacher aaO § 9\n\nRdn. M 44), Störung des Äquivalenzverhältnisses (von Westphalen aaO\n\nS. 1042) oder \"bei krassen Abweichungen\" (Drettmann aaO) nach § 9 Abs. 1\n\nAGBG, also wegen allgemeiner gegen Treu und Glauben verstoßender unan-\n\ngemessener Benachteiligung des Vertragspartners, für unwirksam gehalten.\n\nEine solche einseitig unangemessene Benachteiligung des Vermieters\n\nist indessen in der hier zu beurteilenden Regelung des § 3 Abs. 3 des Mietver-\n\ntrages entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht enthalten. In den zi-\n\ntierten Urteilen der Oberlandesgerichte Hamm und Hamburg hatte sich der den\n\nFormularmietvertrag verwendende Mieter jeweils das Recht vorbehalten, bei\n\nfester Laufzeit des Mietvertrages (OLG Hamm: 30 Jahre, OLG Hamburg: 10\n\nJahre mit Verlängerungsoption für den Mieter) und entsprechender Bindung\n\ndes Vermieters seinerseits das Mietverhältnis \"zum Schluß eines jeden Kalen-\n\ndervierteljahres\" mit halbjähriger Frist (OLG Hamm) bzw. \"jederzeit\" mit einer\n\nFrist von sechs Monaten (OLG Hamburg) zu kündigen, ohne daß die Gerichte\n\nbesondere schützenswerte Interessen der Mieter für diese Ungleichbehand-\n\nlung gegenüber dem Vermieter zu erkennen vermochten. Mit derartigen Fall-\n\ngestaltungen ist die hier streitige Kündigungsvereinbarung nicht zu verglei-\n\nchen. Zwar waren die Kläger als Vermieter durch die Bestimmung des § 3\n\nAbs. 3 des Mietvertrages grundsätzlich für 20 Jahre an das Mietverhältnis ge-\n\nbunden. Die Beklagte (bzw. ihre Rechtsvorgängerin) konnte den Vertrag aber\n\nals Mieterin weder \"jederzeit\" noch von Anbeginn an \"zum Schluß eines jeden\n\nKalendervierteljahres\" kündigen. Die ihr eingeräumte vorzeitige Kündigung war\n\nvielmehr erstmals nach Ablauf von acht Jahren mit einer zwölfmonatigen Kün-\n\ndigungsfrist zulässig und zudem bei Ausübung innerhalb der ersten zehn\n\nMietjahre an die Zahlung einer vollen \"Jahresmiete\", bei Ausübung innerhalb\n\nder nächsten fünf Mietjahre an die Zahlung einer halben \"Jahresmiete\" ge-\n\nknüpft. Den Vermietern war damit jedenfalls für die Dauer von zehn Jahren ein\n\nAnspruch auf Beträge in Höhe des vollen Mietzinses gewährleistet. Außerdem\n\nstand ihnen ein volles Jahr für die Suche nach einem etwaigen Nachmieter zur\n\nVerfügung. Bei Berücksichtigung der unterschiedlichen Risiken, die die Ver-\n\ntragsparteien mit dem Mietvertrag eingingen, erscheint die aufgezeigte Rege-\n\nlung weder in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise unange-\n\nmessen noch unzumutbar für die Vermieter. Diese hatten zwar die Mieträume\n\nnach den Wünschen und Vorgaben der Mieterin zu erstellen und gegebenen-\n\nfalls bestimmte bauliche Änderungen an dem Mietobjekt zu dulden. Sie trugen\n\njedoch für die Dauer von mindestens zehn Jahren praktisch kein Risiko, das\n\nnicht durch entsprechende Ansprüche gegen die Mieterin gedeckt gewesen\n\nwäre. Demgegenüber trug die Beklagte als Mieterin das volle wirtschaftliche\n\nRisiko für die Entwicklung und den geschäftlichen Erfolg des von ihr geführten\n\nSB-Marktes, und sie war nach dem Vertrag ihrerseits jedenfalls für neun Jahre\n\nan das Mietverhältnis gebunden und für zehn Jahre zur Zahlung verpflichtet,\n\nselbst wenn der SB-Markt von den Kunden nicht in der erwarteten Weise an-\n\ngenommen werden und der beabsichtigte geschäftliche Erfolg sich aus nicht\n\nvorhersehbaren Gründen nicht einstellen oder nicht auf Dauer anhalten sollte.\n\nBei Berücksichtigung dieser Umstände hält die vereinbarte Kündigungs-\n\nregelung einer etwa gebotenen Inhaltskontrolle nach dem Maßstab des § 9\n\nAGBG stand.\n\nDa die Bestimmung des § 3 Abs. 3 des Mietvertrages demnach sowohl\n\nals Formularklausel als auch als Individualvereinbarung keinen rechtlichen Be-\n\ndenken unterliegt, hat die Beklagte mit ihrem Schreiben vom 20. März 1995\n\nrechtswirksam unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht das Mietver-\n\nhältnis gekündigt. Dieses ist damit zum 31. März 1996 beendet worden. Die auf\n\nFeststellung seines Fortbestandes und Weiterzahlung des Mietzinses über den\n\n1. April 1996 hinaus gerichtete Klage hat nach alledem keinen Erfolg.\n\nBlumenröhr Krohn\n\nSprick\n\n Weber-Monecke Fuchs","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_273-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-05-30/xii-zr-273-98","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":6},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":3},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 540","ref_norm":"540","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 296a","ref_norm":"296a","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 567","ref_norm":"567","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 570","ref_norm":"570","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_273-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_273-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-05-30/xii-zr-273-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_273-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:08:05.603207+00:00"}}