{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_241-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2001-03-21","aktenzeichen":"XII ZR 241/98","doktyp":"Urteile","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 241/98 \n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n21. März 2001\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 21. März 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats\n\ndes Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 22. Juli 1998 im\n\nKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Be-\n\nklagten erkannt worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-\n\nonsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger nimmt den Beklagten auf Zahlung rückständiger Mietzinsen\n\nin Anspruch.\n\nDer Kläger plante die Errichtung eines Kultur- und Medienzentrums in\n\ndem von ihm gemieteten Objekt \"Waldschloß\" in P.. Zu diesem Zweck führte er\n\nVerhandlungen mit dem Beklagten, der in der Form einer staatlich anerkannten\n\nEinrichtung als Nachfolger der Betriebsakademie der DEFA die berufliche Aus-\n\nund Fortbildung für Medienberufe betreibt. Der Beklagte sollte in dem Kultur-\n\nund Medienzentrum den Medienbereich übernehmen. Für die erforderliche Sa-\n\nnierung und Renovierung des Waldschlosses und für die Einrichtung des Kul-\n\ntur- und Medienzentrums wurden dem Kläger öffentliche Mittel gewährt, über\n\nderen Bestimmung und Verwendung im einzelnen im Verhältnis der Parteien\n\nzueinander zum Teil unterschiedliche Auffassungen bestehen.\n\nDie Parteien schlossen - nach dem Vortrag des Beklagten im Mai 1994 -\n\neinen undatierten (Unter-)Mietvertrag, der nach dem von dem Kläger mit der\n\nKlageschrift in Ablichtung vorgelegten, von beiden Seiten unterschriebenen\n\nVertragsexemplar unter anderem folgenden Wortlaut hat:\n\n\"Mietvertrag zwischen Vertragspartner I (L.Park e.V. ...)\n\nund\n\nVertragspartner II (Medienakademie B. e.V. ...)\n\nwird vereinbart:\n\n§ 1\n\nVP I überläßt VP II folgende Räume im Obergeschoß im Objekt\n\"Das Waldschloß\" ... P. zur alleinigen Nutzung:\n... Obergeschoß ...\nTreppenhaus zum Obergeschoß ...\nzusammen: 539,23 qm.\n\n§ 2\n\nVP II verpflichtet sich, die Räume ausschließlich zu Zwecken sei-\nner gemeinnützig statuierten Aufgaben zu nutzen und in den Mie-\nträumen keinerlei Gewerbetätigkeit auszuüben ... .\n\n§ 3\n\nDie vertragliche Nutzung beginnt am 1. Juni 1994 und endet ohne\nbesondere Kündigung am 1. Februar des Jahres 2003. Die Vor-\nschriften über das Kündigungsrecht gemäß §§ 542 ff. BGB für\nVermieter und Mieter bleiben davon unberührt. Für den Fall der\naußergewöhnlichen Auflösung des Mietvertrages zwischen dem\nEigentümer und dem Vermieter endet auch dieser Mietvertrag.\nDer Vertrag kommt zustande unter der Voraussetzung der Förde-\nrung des VP II. Im Fall der Nichtförderung gilt die Kündigungsfrist\ngemäß § 9.\n\n...\n\n§ 6\n\nVP II übernimmt die Räume wie bei Vertragsabschluß gesehen\nund übergibt diese an VP I bei Vertragsende in einem nutzungs-\nfähigen, besenreinen Zustand.\n\n...\n\n§ 9\n\nFür die Beendigung des Mietverhältnisses außerhalb der Rege-\nlungen des § 3 gelten die Vorschriften des BGB für die fristgemä-\nße und fristlose Kündigung. Für den Fall einer fristgemäßen Kün-\ndigung wird eine beiderseitig verbindliche Kündigungsfrist von\nsechs Monaten vereinbart.\"\n\nIn einem von dem Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem\n\nOberlandesgericht in Ablichtung vorgelegten, ebenfalls undatierten und mit den\n\nPartei-Unterschriften versehenen Vertragsexemplar sind unter anderem in § 3\n\ndie beiden letzten Sätze nicht enthalten; statt dessen ist bei § 2 - mit einem *\n\ngekennzeichnet - handschriftlich ausgeführt: \"Der Vertrag kommt nur zustande,\n\nsoweit der VP II dafür gefördert wird\". Ein Originalvertrag ist nicht vorgelegt\n\nworden.\n\nDer Beklagte übernahm die Mieträume zum 1. Juni 1994 und führte\n\ndarin nach seinem Vortrag Renovierungsarbeiten aus. Die vereinbarten\n\nMietzahlungen leistete er zunächst für die Monate Juni und Juli 1994, sodann\n\nfür Oktober 1994 und für Februar bis Mai 1995. Weiteren Mietzins zahlte er\n\nnicht. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6. Januar\n\n1995 und vom 19. April 1996 fristlos wegen Zahlungsverzuges und erhob im\n\nJuni 1996 Räumungsklage, welcher durch Urteil vom 28. Juli 1997 stattgege-\n\nben wurde. Am 18. August 1997 räumte der Beklagte das Mietobjekt und gab\n\nes an den Kläger zurück.\n\nDer Beklagte hat vorgetragen, er habe seit Beginn des Mietverhältnisses\n\nmehrfach die Erfüllung ihm von dem Kläger gemachter Zusagen zur Beseiti-\n\ngung von Mängeln der Mieträume angemahnt. Hierzu hat er unter anderem ein\n\nSchreiben an den Kläger vom 29. Mai 1995 zu den Akten gereicht, nach dem\n\n\"nochmals klargestellt\" wurde, daß der Kläger die aus öffentlichen Mitteln fi-\n\nnanzierte Renovierung der Räume nicht durchgeführt habe, daß die Räume\n\nkeinerlei Stromanschluß hätten und mit Ausnahme eines Raumes nicht beheiz-\n\nbar seien, sowie daß kein Wasseranschluß vorhanden sei. Außerdem enthält\n\ndas Schreiben folgende Erklärung:\n\nWir gehen ferner davon aus, daß ein Vertrag deshalb nicht zu-\nstande gekommen ist, weil die Voraussetzung der Förderung un-\nserer Arbeit aus den vorgenannten Gründen nicht erfolgte ...\n\nEinem Hinweis von Herrn U. entsprechend kündigen wir ein etwa\nentstandenes Miet- oder Vertragsverhältnis mit Ihnen mit soforti-\nger Wirkung...\"\n\nDer Kläger macht rückständigen Mietzins zuzüglich Betriebskosten für\n\ndie Monate August, September, November und Dezember 1994, Januar und\n\nJuni 1995 bis August 1997 geltend und hat zuletzt beantragt, den Beklagten\n\nzur Zahlung von 221.935,36 DM nebst gestaffelten Zinsen zu verurteilen.\n\nDer Beklagte hat eine Verpflichtung zur Mietzinszahlung in Abrede ge-\n\nstellt, weil die gemieteten Räume derartige Mängel aufgewiesen hätten, daß\n\neine vertragsgemäße Nutzung nicht möglich gewesen sei und der Kläger trotz\n\nwiederholter Zusagen keine Abhilfe geschaffen habe.\n\nDer Kläger hat die Behauptungen des Beklagten bestritten und sich auf\n\ndie Regelung in § 6 Satz 1 des Mietvertrages berufen; im übrigen habe der Be-\n\nklagte die gemieteten Räume tatsächlich genutzt und schulde schon deshalb\n\ndie verlangten Beträge.\n\nDas Landgericht hat der Klage bis auf einen Teil des geltend gemachten\n\nZinsanspruchs stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlan-\n\ndesgericht das landgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage we-\n\ngen der Nebenkosten- und Heizkostenvorschüsse für die Jahre 1994, 1995 und\n\n1996 abgewiesen. Hingegen hatte die Berufung des Beklagten in Höhe von\n\n173.608,96 DM nebst Zinsen - wegen der geltend gemachten Mietzinsansprü-\n\nche zuzüglich der Betriebs- und Nebenkosten für die Zeit seit Januar 1997 -\n\nkeinen Erfolg.\n\nMit der Revision verfolgt der Beklagte sein Begehren auf Abweisung der\n\nKlage weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Beru-\n\nfungsurteils und zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß zwischen den\n\nParteien ein wirksam zustande gekommener Mietvertrag bestanden habe, der\n\nden Beklagten zur Entrichtung des vereinbarten Mietzinses in Höhe von zu-\n\nnächst monatlich 4.921,88 DM, ab Januar 1997 zuzüglich Heiz- und Betriebs-\n\nkosten von monatlich (1.013,14 DM und 1.000,46 DM =) 2.013,60 DM, zusam-\n\nmen monatlich 6.935,48 DM, bzw. einer Nutzungsentschädigung in derselben\n\nHöhe - ohne ein Minderungsrecht nach § 537 BGB - verpflichtet habe.\n\nIm einzelnen hat das Gericht dazu ausgeführt:\n\nDer Mietvertrag sei entgegen der von dem Beklagten nachträglich vor-\n\ngelegten Vertragskopie nicht unter einer aufschiebenden - und später nicht\n\neingetretenen - Bedingung geschlossen worden. Maßgeblich für die Beurtei-\n\nlung der Wirksamkeit des Vertrages sei angesichts des insoweit widersprüchli-\n\nchen Vorbringens des Beklagten die von dem Kläger mit der Klageschrift vor-\n\ngelegte Vertragskopie, gegen die der Beklagte zunächst ebenso wie in dem\n\nRäumungsverfahren keine Einwände erhoben habe. Nach diesem Vertragsex-\n\nemplar habe die Bestimmung des § 3 zwar auch den Hinweis enthalten, daß\n\nder Vertrag unter der Voraussetzung der Förderung des Beklagten zustande\n\nkomme. Gleichzeitig sei aber vorgesehen, daß im Fall der Nichtförderung die\n\nKündigungsfrist gemäß § 9 gelte. Daß der Beklagte seinerseits eine Kündigung\n\ndes Mietverhältnisses ausgesprochen habe, sei von ihm selbst nicht behauptet\n\nworden. Unter Zugrundelegung der Version des Vertrages, die der Kläger vor-\n\ngelegt habe, sei es daher nicht zu einer Auflösung des Vertragsverhältnisses\n\nzwischen den Parteien wegen Nichtförderung des Beklagten gekommen. Im\n\nübrigen habe der Beklagte selbst im ersten Rechtszug Erfüllungsansprüche\n\ngeltend gemacht und unter Hinweis darauf gerügt, daß der Kläger ihm den ver-\n\ntragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts nicht eingeräumt habe. Dieser Vor-\n\ntrag sei mit der Behauptung, der Mietvertrag sei mangels Eintritts der Bedin-\n\ngung nicht wirksam geworden, nicht in Einklang zu bringen.\n\nDavon abgesehen habe der Beklagte den von ihm behaupteten Nicht-\n\neintritt der Bedingung nicht substantiiert dargelegt. Angesichts der gerichtsbe-\n\nkannten Tatsache, daß der Beklagte öffentliche Fördermittel erhalten habe,\n\nhätte er im einzelnen vortragen müssen, welche konkreten Fördermittel er wo-\n\nfür beantragt und nicht erhalten habe. Daran fehle es. Unter diesen Umständen\n\nkönne dahingestellt bleiben, mit welchen weiteren konkreten Ausgestaltungen\n\nder Vertrag der Parteien hinsichtlich der Bedingung versehen gewesen sei.\n\nWenn schon der Nichteintritt der Bedingung nicht schlüssig dargelegt worden\n\nsei, komme es nicht mehr darauf an, ob zusätzlich eine Kündigung des Be-\n\nklagten erforderlich gewesen sei oder nicht.\n\n2. Der hiermit von dem Berufungsgericht vertretenen Auffassung, daß\n\nzwischen den Parteien ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen sei, ist\n\nim Ergebnis zuzustimmen.\n\nDabei kann dahingestellt bleiben, ob es sich nicht bei den hier fraglichen\n\nFassungen der beiden Vertragskopien ohnehin, wie die Revisionserwiderung\n\ngeltend macht, um inhaltsgleiche Formulierungen handelt, bei denen nur in\n\ndem von dem Kläger vorgelegten Vertragsexemplar die getroffene Vereinba-\n\nrung erschöpfend, einschließlich eines vorgesehenen Kündigungsrechts, nie-\n\ndergelegt wurde. Ebensowenig bedarf es einer näheren Auseinandersetzung\n\nmit der Rüge der Revision, das Oberlandesgericht habe die unter anderem auf\n\ndas Ausbleiben der öffentlichen Fördermittel gestützte Kündigungserklärung\n\ndes Beklagten im Schreiben vom 29. Mai 1995 übersehen. Allerdings berück-\n\nsichtigt das angefochtene Urteil in der Tat den Inhalt dieses von dem Beklagten\n\nmit dem Klageabweisungsschriftsatz vom 11. Juli 1997 in den Prozeß einge-\n\nführten Schreibens nicht, von dem der Kläger zunächst erklärt hat, es sei ihm\n\nunbekannt. In seiner Revisionserwiderung hat er sich indessen auf die \"in dem\n\nSchreiben vom 29. Mai 1995 enthaltene fristlose Kündigung\" bezogen und sich\n\nsachlich damit auseinandergesetzt. Unabhängig hiervon ist aber aus dem ge-\n\nnannten Schreiben jedenfalls zu entnehmen, daß der Beklagte eine Kündigung\n\ndes Mietvertrages im Hinblick auf das Ausbleiben der Fördermittel seinerzeit\n\nfür erforderlich hielt und demnach selbst nicht davon ausging, der Vertrag sei\n\nwegen Nichteintritts einer aufschiebenden Bedingung nicht zustande gekom-\n\nmen. Das Verhalten des Beklagten im Mai 1995 läßt deshalb darauf schließen,\n\ndaß er - ebenso wie der Kläger - die von diesem mit der Klageschrift vorgelegte\n\nVertragsfassung als die für die Regelung der Vertragsbedingungen maßgebli-\n\nche Fassung hielt, welche die getroffenen Vereinbarungen zutreffend wieder-\n\ngab. Auf dieser Grundlage ist ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen,\n\nder erst später durch Kündigung beendet wurde.\n\nAbgesehen hiervon haben die Parteien zumindest konkludent einen\n\nMietvertrag dadurch geschlossen, daß der Kläger dem Beklagten die in der\n\nschriftlichen Vertragsurkunde bezeichneten Räume zum 1. Juni 1994 zum Ge-\n\nbrauch zur Verfügung gestellt, der Beklagte sie übernommen und genutzt und\n\ndafür zunächst den schriftlich vereinbarten Mietzins entrichtet hat. Dieses Ver-\n\nhalten läßt sich nicht mit der Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung im\n\nSinne von § 158 Abs. 1 BGB in Einklang bringen, nach welcher die von der\n\nBedingung - hier Gewährung von Fördermitteln an den Beklagten - abhängig\n\ngemachte Wirkung - hier Wirksamkeit des Mietvertrages - erst \"mit dem Eintritt\n\nder Bedingung\" eintreten sollte.\n\nSoweit die Formulierung in der von dem Beklagten vor dem Oberlandes-\n\ngericht vorgelegten Vertragsfassung als Vereinbarung einer auflösenden Be-\n\ndingung im Sinne von § 158 Abs. 2 BGB zu verstehen sein sollte, wäre zu-\n\nnächst ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen, dessen Wirkungen mit\n\ndem Eintritt der auflösenden Bedingung geendet hätten.\n\n3. Aus alledem ergibt sich in Übereinstimmung mit dem angefochtenen\n\nUrteil, daß von dem wirksamen Zustandekommen eines Mietvertrages auszu-\n\ngehen ist. Dieser verpflichtete den Beklagten grundsätzlich zur Entrichtung des\n\nvereinbarten Mietzinses. Wann das Vertragsverhältnis - durch wirksame Kün-\n\ndigung oder gegebenenfalls mit dem Eintritt einer auflösenden Bedingung -\n\ngeendet hat, kann für die hier zu treffende Entscheidung dahingestellt bleiben.\n\nDenn der Kläger hat nach der Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer\n\nder Vorenthaltung des Besitzes an den Mieträumen durch den Beklagten - bis\n\nzur Räumung im August 1997 - Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe\n\ndes vereinbarten Mietzinses, § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB. Wenn und soweit die-\n\nser infolge von Mängeln des Mietobjekts gemindert war, die bei Vertragsende\n\nnoch vorlagen, ist der geminderte Betrag auch für die Höhe der Nutzungsent-\n\nschädigung maßgeblich (vgl. BGH, Urteile vom 7. Dezember 1960 - VIII ZR\n\n16/60 = LM § 557 BGB Nr. 3 a = NJW 1961, 916; vom 21. Februar 1990\n\n- VIII ZR 116/89 = NJW-RR 1990, 884; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl.\n\n§ 557 Rdn. 18). Eine Minderung des Mietzinses gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1\n\nBGB erfaßte hiernach sowohl den vertraglich zu entrichtenden Mietbetrag nach\n\n§ 535 Satz 2 BGB als auch die Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs. 1\n\nSatz 1 BGB gleichermaßen.\n\n4. Das Berufungsgericht hat die Voraussetzungen für eine Minderung\n\ndes Mietzinses als nicht erfüllt angenommen und dazu ausgeführt:\n\nDer Beklagte habe eine Verpflichtung zur Mietzinszahlung mit der Be-\n\ngründung verneint, daß der Kläger grundlegende Sanitär-, Elektro- und Hei-\n\nzungsinstallationen nicht zur Verfügung gestellt habe; mangels dieser Einrich-\n\ntungen hätten die gemieteten Räume lediglich als Lager genutzt werden kön-\n\nnen, was aber nicht Vertragsgegenstand gewesen sei. Hiermit habe der Be-\n\nklagte jedenfalls eingeräumt, die Räume in dem streitigen Zeitraum genutzt zu\n\nhaben. Die Art und Weise einer Nutzung gemieteter Flächen liege grundsätz-\n\nlich in der Hand des Nutzers, so daß schon die Tatsache der Nutzung als sol-\n\nche die Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Entgelts rechtfertige.\n\nIm übrigen berufe sich der Beklagte ohne Erfolg darauf, daß die ver-\n\ntragsgemäße Nutzung nicht möglich gewesen sei. So sei sein Vortrag zur\n\nNichtbenutzbarkeit der Räume unpräzise und, insbesondere unter Beachtung\n\ndes vorgelegten vorprozessualen Schriftwechsels der Parteien, in sich wider-\n\nsprüchlich. Schon die über drei Jahre dauernde Nutzung spreche gegen die\n\nvom Beklagten behauptete gänzliche Unbrauchbarkeit des Objekts. Letztlich\n\nkönne dies aber dahingestellt bleiben. Denn dem Beklagten sei jedenfalls nach\n\n§ 539 BGB die Berufung auf etwaige Mängel verwehrt. Nach seinem eigenen\n\nVorbringen hätten die Mängel bereits vor Abschluß des Mietvertrages bestan-\n\nden. Gleichwohl enthalte der Vertrag hierzu keine Regelung. Daraus sei\n\n- angesichts der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer schriftli-\n\nchen Vertragsurkunde - zu schließen, daß die Parteien nichts Verbindliches\n\nüber die Ausführung bestimmter Arbeiten an dem Mietobjekt vereinbart hätten.\n\nDarüber hinaus habe der Beklagte bei Übernahme der Mieträume in Kenntnis\n\nder Mängel keinen Vorbehalt erklärt, sondern die Räume, wie gesehen, über-\n\nnommen (§ 6 des Vertrages). Damit habe er den ordnungsgemäßen Zustand\n\nanerkannt und könne sich nicht nachträglich auf angeblich bereits von Anfang\n\nan vorliegende, die Tauglichkeit der Mietsache ausschließende Mängel beru-\n\nfen.\n\n5. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung\n\nnicht stand. Die Revision rügt ihnen gegenüber zu Recht, daß das Berufungs-\n\ngericht verfahrensfehlerhaft eine Beweiserhebung über die von dem Beklagten\n\nbehaupteten Mängel der Mieträume und die behauptete Zusicherung des Klä-\n\ngers zu ihrer Beseitigung unterlassen habe.\n\na) Der Beklagte hat sowohl in erster als auch in zweiter Instanz substan-\n\ntiiert - und in den wesentlichen Punkten weder widersprüchlich noch insoweit\n\nunpräzise - erhebliche Mängel der Strom-, Wärme- und Wasserversorgung\n\ndargelegt und dazu im einzelnen ausgeführt: Im Zuge der Renovierungsarbei-\n\nten des Gesamtobjekts seien im Erdgeschoß sämtliche Elektrozuleitungen - mit\n\nAusnahme eines 16 Ampère-Anschlusses in der Form eines alten vom Erdge-\n\nschoß zum Obergeschoß führenden Stromkabels - gekappt worden, so daß\n\ndas Obergeschoß über keinerlei sonstige Stromzufuhr verfügt habe. Die alte\n\nHeizungsanlage sei herausgerissen, und es seien nur zum Teil neue Heizkör-\n\nper angebracht worden; in vier der gemieteten Räume hätten die Heizkörper\n\nüberhaupt gefehlt, die übrigen seien zwar installiert, aber nicht komplett ange-\n\nschlossen gewesen. Entsprechendes gelte für die Wasser- bzw. Sanitärinstal-\n\nlationen. Hier seien zwar zum Teil Rohrleitungen zum Obergeschoß vorhanden\n\ngewesen, es hätten aber noch der Wasseranschluß und die Installation der\n\nWaschbecken und Toiletten gefehlt.\n\nInsgesamt habe es damit in den gemieteten Räumen an der notwendi-\n\ngen Grundversorgung mit Strom, Wärme und Wasser gefehlt. So habe er, der\n\nBeklagte, Elektroenergie nur in der Größenordnung von etwa zwei Kilowatt\n\nentnehmen können; diese Leistung sei für die Zwecke seines Medienzentrums\n\nvöllig unzureichend gewesen, wie dem Kläger aus den Vertragsverhandlungen\n\nund einer speziell angefertigten Bedarfsanmeldung für die notwendigen Elek-\n\ntroinstallationen in dem Medienbereich (vgl. Anlage B I zum Schriftsatz vom\n\n12. Januar 1998) bekannt gewesen sei. Als er, der Beklagte, unter Berufung\n\nauf die gerügten Mängel zeitweise die Mietzinszahlungen eingestellt habe, ha-\n\nbe der Kläger zudem die einzige vorhandene Stromzuführung abgestellt. Eine\n\nBeheizung der gemieteten Räume sei zu keinem Zeitpunkt möglich gewesen.\n\nWasser habe nur aus einem zum Restaurant im Erdgeschoß gehörenden\n\nWC-Raum entnommen werden können.\n\nSämtliche aufgezeigten Mängel seien bereits vor Abschluß des Mietver-\n\ntrages erörtert worden. Dabei habe die Vertreterin des Klägers ausdrücklich\n\nzugesichert, der Kläger werde - nach Durchführung der gröbsten Renovie-\n\nrungsarbeiten durch den Beklagten - die Stromversorgung, die abschließende\n\nHeizungsinstallation und die Wasserzuleitung zum Obergeschoß veranlassen\n\nund die begonnene Erneuerung der Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallatio-\n\nnen zu Ende führen (vgl. Schriftsätze vom 11. Juli 1997, GA 45 ff. und vom\n\n12. Januar 1998, GA 124 ff. sowie vom 26. August 1997, GA 77, vom\n\n12. Januar 1998, GA 125, 126 und vom 17. Juni 1998, GA 190).\n\nDiesen Beweisangeboten war, da der Kläger den entsprechenden Vor-\n\ntrag des Beklagten insgesamt bestritten hatte, im einzelnen nachzugehen.\n\nb) Das Fehlen ausreichender Leitungen für den Bezug von Elektrizität\n\nbedeutet ebenso wie das Fehlen ausreichender Wärme- und Wasserversor-\n\ngung grundsätzlich einen Mangel gemieteter Räume, die zum Aufenthalt von\n\nPersonen bestimmt sind (vgl. Sternel, Mietrecht 3. Aufl. II Rdn. 75 und\n\nRdn. 517, jew. m.w.N.), wobei im vorliegenden Fall die behauptete unzurei-\n\nchende Stromversorgung wegen der von dem Beklagten beabsichtigten Nut-\n\nzung der Mieträume als Medienzentrum in besonderem Maße als Mangel ins\n\nGewicht gefallen sein dürfte. Die von dem Beklagten gerügten Mängel waren\n\nmithin generell geeignet, eine Minderung des vereinbarten Mietzinses in dem\n\nUmfang (und für die Dauer) zu rechtfertigen, in dem die Gebrauchstauglichkeit\n\nder Mieträume durch sie beeinträchtigt war (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. Se-\n\nnatsurteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90 = BGHR BGB § 537 Abs. 1\n\nMietzinsminderung 1 m.w.N.).\n\nDer Beklagte hat insoweit zwar eine vollständige Aufhebung der Ge-\n\nbrauchstauglichkeit des Mietobjekts für den vertraglich vereinbarten Zweck be-\n\nhauptet. Da er die Mieträume aber gleichwohl bis zum 18. August 1997 genutzt\n\nhat, kann nicht ausgeschlossen werden, daß die Gebrauchstauglichkeit des\n\nMietobjekts unter Umständen nur teilweise eingeschränkt war. Den Umfang\n\ndieser Einschränkung und das sich daraus ergebende Maß der Minderung des\n\nMietzinses hatte das Berufungsgericht durch Beweiserhebung, gegebenenfalls\n\nunter Heranziehung eines Sachverständigen, zu ermitteln, um beurteilen zu\n\nkönnen, ob und in welcher (Teil-)Höhe die Zahlungsklage auf rückständigen\n\nMietzins begründet oder unbegründet war.\n\nc) Soweit das Berufungsgericht eine nähere Auseinandersetzung mit\n\nden von dem Beklagten dargelegten Mängeln einschließlich einer Beweiserhe-\n\nbung hierüber unter Bezugnahme auf § 539 BGB unterlassen hat, ist dies von\n\nRechtsirrtum beeinflußt. § 539 BGB steht der Berufung des Beklagten auf die\n\ngeltend gemachten Mängel bei der von ihm behaupteten Sachlage nicht entge-\n\ngen. Denn der Mieter verliert trotz Kenntnis von Mängeln der Mietsache bei\n\noder nach dem Vertragsschluß die Rechte aus § 538 BGB dann nicht, wenn\n\nder Vermieter ihm auf sein Verlangen Abhilfe zugesagt hat. In einem solchen\n\nFall trifft die dem Gewährleistungsausschluß nach § 539 BGB zugrundeliegen-\n\nde Erwägung nicht zu, der Mieter gebe sich mit dem mangelhaften Zustand des\n\nMietobjekts zufrieden. Es widerspräche daher dem Grundsatz von Treu und\n\nGlauben, wenn sich der Vermieter seiner ausdrücklich übernommenen Ver-\n\npflichtung zur Beseitigung eines Mangels durch Berufung auf die Kenntnis des\n\nMieters von dem Mangel entziehen könnte (vgl. BGH, Urteil vom 21. Januar\n\n1976 - VIII ZR 113/74 = WM 1976, 385, 387; Senatsurteil vom 18. Juni 1997\n\n- XII ZR 63/95 = NJW 1997, 2674, 2675; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der\n\nGeschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III B Rdn. 1404; Wolf/Eckert/Ball,\n\nHandbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl.\n\nRdn. 321).\n\nAus diesem Grund greift entgegen der Auffassung des Berufungsge-\n\nrichts auch die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Vertragsur-\n\nkunde hier ebensowenig ein, wie die Bestimmung in § 6 Satz 1 des Mietvertra-\n\nges einer Minderung des Mietzinses aufgrund der gerügten Mängel entgegen-\n\nsteht. Auch wenn die Parteien keinen ausdrücklichen Vorbehalt hinsichtlich der\n\nzugesagten und vereinbarten Mängelbeseitigung in den Vertrag aufgenommen\n\nhaben, enthält dieser doch andererseits, wie die Revision zu Recht geltend\n\nmacht, keine Schriftformklausel und auch keinen Hinweis darauf, daß mündli-\n\nche Nebenabreden nicht getroffen worden seien. Der Vortrag des Beklagten\n\nüber die ihm von der Vertreterin des Klägers erteilte Zusicherung der Mängel-\n\nbeseitigung war daher rechtlich erheblich und bedurfte der Klärung durch die\n\nvon dem Beklagten beantragte Beweiserhebung.\n\nDa diese bisher unterblieben ist, kann das Berufungsurteil im Umfang\n\nder Anfechtung nicht bestehenbleiben. Der Rechtsstreit ist vielmehr zur weite-\n\nren Tatsachenfeststellung und zur erneuten Prüfung und Entscheidung an das\n\nBerufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nBlumenröhr Krohn Hahne\n\n Weber-Monecke Wagenitz","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_241-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-03-21/xii-zr-241-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 539","ref_norm":"539","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 158","ref_norm":"158","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_241-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_241-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-03-21/xii-zr-241-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_241-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:58:03.817218+00:00"}}