{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_221-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2001-01-31","aktenzeichen":"XII ZR 221/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 221/98\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n31. Januar 2001\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 31. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Gerber und Prof. Dr. Wagenitz\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats\n\ndes Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 14. Juli 1998 auf-\n\ngehoben.\n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Oberlan-\n\ndesgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin nimmt den Beklagten auf Schadensersatz wegen verspä-\n\nteter Räumung und Herausgabe (unter-)gemieteter Vereinsräume in Anspruch.\n\nDie Klägerin ist seit dem 15. Oktober 1991 Eigentümerin des Grundbe-\n\nsitzes in E., K.platz, den sie von der früheren Eigentümerin Petra G. aufgrund\n\ndes Kaufvertrages vom 22. November 1990/7. Januar 1991 erworben hat. Be-\n\nreits vor dem Abschluß des Kaufvertrages hatte die Voreigentümerin die Kläge-\n\nrin zu Verhandlungen, insbesondere über die Mietverhältnisse in dem Kaufob-\n\njekt, bevollmächtigt. In dem Grundstückskaufvertrag trat die Voreigentümerin\n\n\"sämtliche etwa bestehenden Ansprüche und Forderungen aus früheren Miet-\n\nverhältnissen gegen Mieter, Untermieter oder sonstige Dritte\" an die Klägerin\n\nab.\n\nDurch Vertrag vom 27. Februar 1960 hatte die Voreigentümerin G. das\n\naus fünf Zimmern, Bad und WC bestehende Obergeschoß des Anwesens an\n\ndie Handelsorganisation Kreis E. (im folgenden: HO) vermietet, die später die\n\nBezeichnung EHG (E. Hotel- und Gaststätten) GmbH führte. Die HO hatte am\n\n6. Juli 1973 einen Untermietvertrag über die Räume der ersten Etage mit dem\n\nD. F. Deutschlands (DFD) - Kreisvorstand E. - zu einem Mietzins von monatlich\n\n153 Mark geschlossen. Die Arbeit des früheren d. F. wird inzwischen von dem\n\nBeklagten fortgesetzt, der nach dem Wirksamwerden des Beitritts der neuen\n\nLänder die Bezeichnung D. F. e.V. führt.\n\nMit Schreiben vom 1. März 1990 kündigte die HO den Untermietvertrag\n\nmit dem D. F. zum 30. Juni 1990 und wiederholte die Aufforderung zur Räu-\n\nmung und Schlüsselübergabe bis 30. Juni 1990 mit einem weiteren Schreiben\n\nvom 12. Juni 1990 (Beiakten O 17/92 S. 34). Der D. F. leistete der Aufforde-\n\nrung keine Folge. Daraufhin reichte die Voreigentümerin G. im Januar 1991\n\nRäumungsklage gegen den Beklagten ein, welcher durch Urteil vom 8. Mai\n\n1991 stattgegeben wurde. Am 19. August 1991 erfolgte die Räumung.\n\nInzwischen hatten die Voreigentümerin und der Hauptmieter EHG GmbH\n\naufgrund einer Abmachung vom 28. September 1990 das Hauptmietverhältnis\n\ndurch Vertrag vom 19. Oktober 1990 einvernehmlich aufgehoben. Hiervon wur-\n\nde der D. F. in Kenntnis gesetzt. Mit Schreiben vom 23. November 1990 wies\n\ndie Klägerin als Vertreterin der Voreigentümerin den D. F. erneut auf die Been-\n\ndigung des Hauptmietverhältnisses und die erfolgte Kündigung des Untermiet-\n\nvertrages sowie darauf hin, daß der D. F. die streitigen Räume inzwischen\n\nrechtswidrig besetzt halte und sich mit diesem Verhalten schadensersatzpflich-\n\ntig mache.\n\nDie Voreigentümerin hatte am 15. Oktober 1990 einen Mietvertrag über\n\ndas gesamte Anwesen mit der Firma C. E. GmbH, vertreten durch den Ge-\n\nschäftsführer M., geschlossen, nach welchem das Mietverhältnis am\n\n1. November 1990 beginnen und auf die Dauer von zehn Jahren - mit Verlän-\n\ngerungsklausel - fest abgeschlossen sein sollte. Der Mietzins wurde auf mo-\n\nnatlich 9.400 DM festgesetzt. Außerdem verpflichtete sich die Firma C. E.\n\nGmbH zur Instandsetzung und Renovierung der Räume mit der Maßgabe, daß\n\ndie Vermieterin 50 % der Renovierungskosten tragen sollte. Da die Räume\n\nnicht, wie vereinbart, ab 20. Oktober 1990 für den Beginn der Instandset-\n\nzungsarbeiten zur Verfügung standen und der Beklagte auch in der Folgezeit\n\ndie von ihm innegehaltenen Räume nicht aufgab, erklärte der Geschäftsführer\n\nM. der Fa. C. E. GmbH am 13. Februar 1991 den Rücktritt von dem geschlos-\n\nsenen Mietvertrag.\n\nDie Voreigentümerin fand erst zum Oktober 1991 einen neuen Mieter für\n\ndas Anwesen. Sie vermietete es - nach Durchführung der erforderlichen Reno-\n\nvierungen - an die R.bank Es. eG für einen Mietzins von monatlich 3.235 DM\n\nfür das erste Obergeschoß und monatlich weiteren 6.400 DM für die übrigen\n\nRäume, wobei die Beträge jeweils erst seit Fertigstellung der entsprechenden\n\nRäume im Februar 1992 bzw. im Juli 1992 gezahlt wurden.\n\nNachdem die Klägerin vor dem Kreisgericht E. ein - rechtskräftiges -\n\nUrteil über den Ersatz des ihr für Dezember 1990 entgangenen Mietzinses ge-\n\ngen den Beklagten erwirkt hat, macht sie im vorliegenden Rechtsstreit als\n\nSchadensersatz den Mietzinsausfall für die Zeit von Januar 1991 bis Januar\n\n1992 in Höhe von 122.200 DM und von Februar 1992 bis Juni 1992 in Höhe\n\nvon 30.825 DM sowie die anteiligen Renovierungskosten \n\nin Höhe von\n\n148.376,48 DM geltend. Sie stützt den erhobenen Anspruch darauf, daß sie bei\n\nfristgerechter Räumung des ersten Obergeschosses durch den Beklagten den\n\nmit der Firma C. E. GmbH vereinbarten monatlichen Mietzins von 9.400 DM für\n\n13 Monate (Januar 1991 bis Januar 1992) in Höhe von 122.200 DM, und in der\n\nZeit von Februar 1992 bis Juni 1992 - als die Nachfolgemieterin nur monatlich\n\n3.235 DM für das Obergeschoß entrichtete - für fünf Monate jeweils (9.400 DM\n\n- 3.235 DM) 6.165 DM, zusammen also weitere 30.825 DM, erhalten haben\n\nwürde. Neben dem sich hieraus ergebenden Mietzinsausfall in Höhe von ins-\n\ngesamt 153.025 DM schulde ihr der Beklagte auch die Hälfte der mit insgesamt\n\n296.752,96 DM angefallenen Renovierungskosten, da die R.bank Es. e.G. als\n\nneuer Mieter im Gegensatz zu der Firma C. E. GmbH nicht bereit gewesen sei,\n\nKosten für die Instandsetzungs- und Umbauarbeiten an der Bausubstanz zu\n\nübernehmen.\n\nAls Mietausfallschaden begehrt die Klägerin hilfsweise den ortsüblichen\n\nMietzins, den sie für das erste Obergeschoß einschließlich Nebenkosten mit\n\nmonatlich 3.235 DM (117,4 qm zu je 25 DM zuzüglich 300 DM Nebenkosten)\n\nangegeben hat.\n\nDas Landgericht hat durch Teil- und Grundurteil den Beklagten zur\n\nZahlung des Mietzinsausfalls in der begehrten Höhe von 153.025 DM verurteilt\n\nund im übrigen den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.\n\nAuf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht das landge-\n\nrichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich\n\ndie Revision der Klägerin, mit der diese die Wiederherstellung des erstinstanz-\n\nlichen Urteils erstrebt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen\n\nUrteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung aus-\n\ngeführt: Es sei nach Aktenlage aufgrund mehrerer Indizien gemäß § 286 Abs. 1\n\nZPO zu der Überzeugung gelangt, daß der Klägerin der geltend gemachte\n\nSchaden nicht entstanden sei. Denn der Mietvertrag vom 15. Oktober 1990 sei\n\nnur zum Schein geschlossen worden und deshalb gemäß § 117 Abs. 1 BGB\n\nnichtig. Dies hat das Berufungsgericht aus einer Wertung der Zeugenaussage\n\ndes Geschäftsführers der Firma C. E. GmbH M. in Verbindung mit dem Sach-\n\nvortrag der Klägerin geschlossen, den das Gericht in mehrfacher Hinsicht für\n\nnicht nachvollziehbar, nach allgemeiner Lebenserfahrung lebensfremd und je-\n\nder wirtschaftlichen und vernünftigen Betrachtungsweise widersprechend be-\n\nurteilt hat. Das Berufungsgericht hat es auch abgelehnt, den hilfsweise geltend\n\ngemachten ortsüblichen Mietzins zuzuerkennen, da nicht ersichtlich sei, daß\n\ndie Klägerin bis zum Auszug des Beklagten einen anderen Mieter gefunden\n\nhaben würde. Außer dem Scheinmieter habe sie niemanden gesucht.\n\nSchließlich hat das Berufungsgericht ausgeführt: Aus § 557 Abs. 1\n\nSatz 1 BGB könne die Klägerin den erhobenen Anspruch ohnehin nicht herlei-\n\nten; hierzu wäre allenfalls die Firma EHG GmbH berechtigt. Der Klägerin\n\nkönnte insoweit allenfalls ein Anspruch aus §§ 987, 990 BGB zustehen, der\n\nindessen einer abweichenden Darlegungslast unterliege. Hierbei wäre insbe-\n\nsondere zu berücksichtigen, daß die Renovierungsarbeiten teilweise bereits in\n\nGang gewesen seien, als der Beklagte die Räume noch genutzt habe. Seine\n\nNutzungen wären daher gemindert gewesen. Zu einem Anspruch aus § 987,\n\n990 BGB habe die Klägerin aber keinen ausreichenden Sachvortrag gehalten,\n\nden Anspruch selbst habe sie nicht einmal erwähnt. Einer weiteren Beweisauf-\n\nnahme habe es unter diesen Umständen nicht bedurft.\n\n2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht rügt, der revi-\n\nsionsrechtlichen Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand.\n\na) Rechtlich zutreffend hat das Oberlandesgericht allerdings eine An-\n\nwendung des § 557 Abs. 1 und Abs. 2 BGB abgelehnt. Die Vorschrift gilt nicht\n\nim Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter (vgl. BGB RGRK/Gelhaar\n\n12. Aufl. § 557 Rdn. 24; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-\n\nPacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 1362, 1344; Scheuer in Bub/Treier,\n\nHandbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. V A Rdn. 53 und 235;\n\nEmmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. § 557 Rdn. 3; MünchKomm/Voelskow\n\nBGB 3. Aufl. § 557 Rdn. 8), zwischen denen keine vertraglichen und dement-\n\nsprechend auch keine nachvertraglichen Rechtsbeziehungen bestehen.\n\nb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts greifen jedoch die\n\nVorschriften der §§ 990, 987 BGB ein. Der Sachvortrag der Klägerin rechtfertigt\n\ngrundsätzlich eine Anwendung der Regeln des Eigentümer-Besitzer-\n\nVerhältnisses (vgl. Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 1362; BGB RGRK Gelhaar aaO;\n\nEmmerich/Sonnenschein aaO; BGH, Urteil vom 6. November 1968 - V ZR\n\n85/65 = WM 1968, 1370, 1371 = LM § 987 BGB Nr. 10). Dabei ist die Subsum-\n\ntion des Klagevorbringens unter einzelne gesetzliche Vorschriften Aufgabe des\n\nGerichts, ohne daß die klagende Partei gehalten ist, eine bestimmte An-\n\nspruchsgrundlage zu nennen, auf die sie ihr Klagebegehren stützt.\n\naa) Die Voraussetzungen für einen Anspruch der Klägerin auf Nut-\n\nzungsentschädigung nach §§ 987, 990 BGB sind erfüllt.\n\nDie Klägerin ist - seit dem 15. Oktober 1991 - Eigentümerin des streiti-\n\ngen Anwesens. Soweit die Klageforderung Ansprüche aus der Zeit vor ihrem\n\nEigentumserwerb umfaßt, hat die Klägerin diese durch Abtretung von der Vor-\n\neigentümerin erworben.\n\nDer Beklagte war im streitigen Zeitraum Besitzer der von dem D. F.\n\n(DFD) im Jahre 1973 gemieteten und nach dem 3. Oktober 1990 von seinem\n\n(des Beklagten) Kreis/Ortsverband E. bis zur Räumung im August 1991 weiter\n\ngenutzten Räume. Der Beklagte, der sich selbst als gemeinnützige Vereinigung\n\nbezeichnet hat, seit dem 26. Februar 1990 registriert war (vgl. den notariellen\n\nAntrag an das Vereinsregister vom 18. März 1991) und nach eigenen Angaben\n\nseit der Wiedervereinigung ein eingetragener Verein ist (vgl. Art. 231 § 2\n\nAbs. 3 EGBGB und Schriftsatz vom 12. Dezember 1990 in dem Verfahren\n\nO 17/92 Kreisgericht E.), hat nach der Regelung des Art. 231 § 2 Abs. 1\n\nEGBGB in Verbindung mit §§ 4, 21 des Vereinigungsgesetzes vom 21. Februar\n\n1990 (GBl. DDR I 75 in der Fassung des Gesetzes vom 22. Juni 1990 aaO\n\n470, berichtigt aaO S. 546; § 8 Abs. 2 Parteiengesetz vom 21. Februar 1990\n\nGBl. DDR I 66) nach dem 3. Oktober 1990 \"fortbestanden\".\n\nEin Recht zum Besitz stand dem Beklagten gegenüber der Voreigentü-\n\nmerin seit dem 19. Oktober 1990 nicht mehr zu. Mit der Aufhebung des Haupt-\n\nmietverhältnisses zwischen der Voreigentümerin G. und der EHG GmbH en-\n\ndete nicht nur das Besitzrecht der Hauptmieterin, sondern zugleich das von\n\ndieser abgeleitete Besitzrecht des Untermieters (vgl. BGH, Urteil vom\n\n6. November 1968 aaO S. 1371 unter 2. a)).\n\nDa dieser in der Person der Vorsitzenden des Ortsverbandes E., Frau H.\n\nW., die sich selbst als Vertreterin des D. F. e.V. bzw. als Geschäftsführerin\n\n(vgl. Schreiben an die Voreigentümerin vom 15. November 1990 und Vollmacht\n\nfür Rechtsanwalt N. vom 7. Dezember 1990) bezeichnet hat, (vgl. dazu §§ 26\n\nAbs. 2, 30, 166 Abs. 1 BGB) sowohl von der Voreigentümerin als auch von der\n\nKlägerin - unter anderem durch das Schreiben vom 23. November 1990 - auf\n\ndie Beendigung des Hauptmietverhältnisses hingewiesen worden war und da-\n\nmit erfahren hatte, daß er nicht mehr zum Besitz der Räume berechtigt war,\n\nwar er von diesem Zeitpunkt an bösgläubig im Sinne von § 990 Abs. 1 Satz 2\n\nBGB.\n\nSeit der Rechtshängigkeit der von der Voreigentümerin am 16. Januar\n\n1991 bei Gericht eingereichten, dem Beklagten am 5. März 1991 zugestellten\n\nEigentumsherausgabeklage (vgl. §§ 261, 253 ZPO), die später zur Verurteilung\n\ndes Beklagten führte, war dieser gemäß § 987 Abs. 1 BGB zur Herausgabe der\n\ngezogenen Nutzungen (Gebrauchsvorteile im Sinne von § 100 BGB) - das\n\nheißt des Mietwertes der innegehabten Räume (vgl. BGH, Urteil vom\n\n6. November 1968 aaO S. 1371 unter 2. c)) - verpflichtet. Der Wert dieser zu\n\nersetzenden Nutzungen bemißt sich nach dem objektiven Mietwert der Räume\n\n(vgl. Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 1364; Scheuer aaO V A Rdn. 128, 129), für\n\ndessen Bestimmung als Bemessungsgrundlage der ortsübliche Mietzins her-\n\nangezogen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 14. Juli 1995 - V ZR 45/94\n\n= NJW 1995, 2627, 2628; vom 7. November 1997 - LwZR 6/97 = NJW 1998,\n\n1707; vom 12. November 1992 - V ZR 230/91 = NJW 1993, 389, 392 unter 2.\n\nb); Palandt/Heinrichs BGB 59. Aufl. § 100 Rdn. 2).\n\nZur Höhe des ortsüblichen Mietzinses hat die Klägerin zunächst in der\n\nKlageschrift - unter Bezugnahme auf den später mit der R.bank Es. e.G. abge-\n\nschlossenen Mietvertrag - vorgetragen, der Mietzins habe für das erste Ober-\n\ngeschoß des streitigen Anwesens mindestens 25 DM/qm (zuzüglich 300 DM\n\nNebenkosten) betragen. Im Berufungsrechtszug hat sie sodann geltend ge-\n\nmacht, bei Marktöffnung im Oktober 1990 seien Mietpreise von 40 DM bzw.\n\n45 DM/qm für gute Ladenflächen durchaus üblich gewesen, und sie hat sich\n\nzum Beweis für ihre Behauptungen auf Einholung eines Sachverständigengut-\n\nachtens bezogen. Diesem - inhaltlich ausreichenden - Beweisangebot hätte\n\ndas Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht geltend macht, bei zutreffen-\n\nder Beurteilung der Rechtslage nachgehen müssen.\n\nDa das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin auf Nut-\n\nzungsentschädigung für die von dem Beklagten zu Unrecht innegehaltenen\n\nRäume nach §§ 987, 990 BGB insgesamt abgelehnt hat, kann das angefochte-\n\nne Urteil schon aus diesem Grund nicht bestehenbleiben.\n\nbb) Da der Beklagte wußte, daß er nicht (mehr) zum Besitz berechtigt\n\nwar, kommt darüber hinaus auch ein Schadensersatzanspruch der Klägerin\n\nnach §§ 990 Abs. 2, 286 BGB in Betracht (vgl. BGB RGRK/Pikart aaO § 990\n\nRdn. 40; Wolf/Eckert/Ball aaO Rdn. 1363; Scheuer aaO Rdn. 236, 238, 239;\n\nSternel, Mietrecht 3. Aufl. IV Rdn. 585 a.E.). Nach diesen Vorschriften haftet\n\nder unredliche Besitzer, wenn er trotz Mahnung mit der Herausgabepflicht in\n\nVerzug gerät (§ 284 Abs. 1 BGB), dem Eigentümer für den gesamten durch die\n\nschuldhafte Leistungsverzögerung entstandenen Schaden, also für sämtliche\n\nNachteile, die dem Eigentümer durch das Vorenthalten der Sache erwachsen\n\n(vgl. BGB RGRK/Pikart aaO Rdn. 40 bis 42).\n\nVon einem Verschulden des Beklagten in dem genannten Sinn (§ 284,\n\n285 BGB) ist auszugehen. Er wurde spätestens mit dem Zugang des Schrei-\n\nbens der Klägerin vom 23. November 1990 am 3. Dezember 1990 (vgl. Urteil\n\ndes Kreisgerichts E. vom 14. Januar 1993 - O 17/92, S. 6) - nach Eintritt der\n\nFälligkeit des Herausgabeanspruchs der Voreigentümerin infolge der Aufhe-\n\nbung des Hauptmietverhältnisses - durch die erneute Aufforderung zur umge-\n\nhenden Räumung in Verzug gesetzt. Daß er die Räume dennoch nicht her-\n\nausgab, gereicht ihm zum Verschulden. Er hat die Nichtherausgabe zu vertre-\n\nten. Soweit er sich in seinem Antwortschreiben an die Klägerin vom\n\n12. Dezember 1990 darauf berufen hat, eine gemeinnützige Vereinigung zu\n\nsein, deren wirtschaftliche Grundlage durch Räumung und Herausgabe der\n\ndringend von ihm benötigten Räume angegriffen würde, zumal ihm von seiten\n\nder Verwaltung keine anderen Geschäftsräume zur Verfügung gestellt werden\n\nkönnten, räumen diese Umstände sein Verschulden nicht aus. Sie gewährten\n\nihm im Verhältnis zu der Grundstückseigentümerin kein Recht zum weiteren\n\nBesitz der von dieser herausverlangten Räume. Auf die mietrechtliche Rege-\n\nlung in Art. 232 § 2 Abs. 5 EGBGB in der Fassung der Anlage I zum Eini-\n\ngungsvertrag konnte sich der Beklagte insoweit nicht berufen, da zwischen ihm\n\nund der Grundstückseigentümerin kein Mietrechtsverhältnis bestand.\n\ncc) Als Schadensersatz kann die Klägerin zunächst den ortsüblichen, im\n\nFalle rechtzeitiger Räumung durch den Beklagten erzielbar gewesenen Miet-\n\nzins für das erste Obergeschoß des streitigen Anwesens verlangen. Dieser\n\nAnspruch ist nicht durch die Rechtshängigkeit der Räumungsklage zeitlich be-\n\ngrenzt, sondern er steht der Eigentümerin seit dem Eintritt des Verzuges des\n\nBeklagten und damit jedenfalls von Januar 1991 an zu. Das Oberlandesgericht\n\nhätte die Höhe des insoweit entstandenen Schadens - nach Einholung des von\n\nder Klägerin beantragten Sachverständigengutachtens - notfalls im Wege der\n\nSchätzung nach § 287 ZPO zu ermitteln gehabt. Das wird nachzuholen sein.\n\nDabei wird für die Bestimmung des in den ersten Monaten nach dem Beitritt der\n\nneuen Länder ortsüblichen Mietzinses zum einen die besondere Marktsituation\n\nin der damaligen Zeit zu berücksichtigen sein; zum anderen muß dem Umstand\n\nRechnung getragen werden, daß es sich um den ortsüblichen Mietzins für noch\n\nnicht renovierte Räume handelte. Ob und inwieweit bei der Bemessung des\n\nortsüblichen Mietzinses für die hier streitigen Monate zusätzlich eine Nut-\n\nzungsminderung wegen zeitweise durchgeführter Renovierungsarbeiten (wohl\n\nallenfalls außerhalb der Räume des ersten Obergeschosses) anzunehmen ist,\n\nbleibt der tatrichterlichen Beurteilung vorbehalten.\n\ndd) Der der Klägerin durch die Vorenthaltung der Räume des ersten\n\nObergeschosses entstandene Schaden umfaßt gegebenenfalls auch weitere\n\nNachteile, die sich daraus ergaben, daß eine Vermietung des Erdgeschosses\n\nund der Kellerräume des Hauses nicht möglich war, solange nicht auch das\n\nerste Obergeschoß für eine Vermietung zur Verfügung stand. Die Klägerin hat\n\nhierzu, bisher unter Bezugnahme auf den mit der Firma C. E. GmbH geschlos-\n\nsenen Mietvertrag, vorgetragen, schon die Renovierung und Instandsetzung\n\ndes Anwesens, die Voraussetzung für eine angemessene Vermietung unter\n\nden neuen Verhältnissen gewesen sei, habe die Räumung des ersten Oberge-\n\nschosses vorausgesetzt. Dieser in sich schlüssigen und für die Darlegung ei-\n\nnes möglichen Schadenseintritts unter Beachtung von § 287 ZPO grundsätzlich\n\nausreichenden (vgl. BGH, Urteil vom 24. September 1986 - IVa ZR 236/84\n\n= BGHR ZPO § 287 Substantiierung 1 m.w.N.) Behauptung wird im weiteren\n\nVerlauf des Verfahrens nachzugehen sein. Dabei kann sich ein Schadenser-\n\nsatzanspruch der Klägerin in Höhe des seinerzeit ortsüblichen Mietzinses für\n\ndas gesamte Anwesen ergeben.\n\nee) Der ortsübliche Mietzins wird insoweit tatrichterlich zu ermitteln sein.\n\nHingegen kann die Klägerin den ihr entstandenen Schaden nicht aus dem mit\n\nder Firma C. E. GmbH vereinbarten Mietpreis von monatlich 9.400 DM ableiten.\n\nDenn der Mietvertrag vom 15. Oktober 1990 ist nach dem bisherigen Sachvor-\n\ntrag der Parteien und den hierzu im Berufungsurteil getroffenen Feststellungen\n\nunwirksam. Für diese Beurteilung bedarf es allerdings keiner näheren Ausein-\n\nandersetzung mit der Auffassung des Berufungsgerichts, daß der Mietvertrag\n\nein Scheingeschäft und als solches gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig gewesen\n\nsei, wenn auch gegen diese Auffassung - auf der Grundlage der hierfür gege-\n\nbenen Begründung - Bedenken bestehen dürften. Die Unwirksamkeit des Miet-\n\nvertrages ergibt sich vielmehr nach derzeitigem Sachstand aus dem Gesell-\n\nschaftsrecht. Nach § 35 Abs. 1 GmbHG wird die Gesellschaft mit beschränkter\n\nHaftung durch \"die Geschäftsführer\" gerichtlich und außergerichtlich vertreten;\n\nhat die Gesellschaft mehrere Geschäftsführer, so müssen diese nach Absatz 2\n\nSatz 2 der Vorschrift zusammenwirken, um die Gesellschaft - wie etwa bei dem\n\nAbschluß eines Vertrages - durch rechtsgeschäftliche Erklärungen aktiv zu\n\nvertreten. Tritt einer der Gesamtvertreter als Einzelvertreter auf und handelt\n\ninsoweit ohne Vertretungsmacht, so können die übrigen Gesamtvertreter seine\n\nErklärungen nachträglich genehmigen. Bis zu der Genehmigung ist das\n\nRechtsgeschäft schwebend unwirksam. Wird die Zustimmung nachträglich er-\n\nteilt, so führt dies rückwirkend zur Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts. Hingegen\n\nbewirkt die Verweigerung der Genehmigung die endgültige Unwirksamkeit.\n\nSchweigen ist grundsätzlich als Verweigerung der Genehmigung anzusehen\n\n(vgl. hierzu Scholz/Schneider, GmbHG 9. Aufl. § 35 Rdn. 51 ff.; Hachenburg,\n\nGmbHG 8. Aufl. § 35 Rdn. 90 ff.; Lutter/Hommelhoff GmbHG 15. Aufl. § 35\n\nRdn. 25 ff.; Hueck/Schulze-Osterloh/Zöllner GmbHG 16. Aufl. § 35 Rdn. 63 ff.\n\nsowie BGB RGRK/Steffen aaO § 182 Rdn. 8; auch BGH, Urteil vom 22. Juni\n\n1989 - III ZR 100/87 = BGHR BGB § 182 Genehmigung 1).\n\nDas dürfte hier der Fall sein. Die Firma C. E. GmbH hatte zwei Ge-\n\nschäftsführer, nämlich neben dem Verhandlungspartner der Klägerin, H.-G. M.,\n\nden weiteren Geschäftsführer B. S.. Beide vertraten die Gesellschaft nach § 4\n\nder Satzung gemeinschaftlich. Anhaltspunkte dafür, daß dem Geschäftsführer\n\nM. Alleinvertretungsmacht verliehen worden wäre, sind nach den bisher ge-\n\ntroffenen Feststellungen nicht ersichtlich. Der Geschäftsführer S. war an den\n\nVerhandlungen über den Abschluß des Mietvertrages mit der Klägerin vom\n\n15. Oktober 1990 nicht beteiligt und hatte - nach dem nicht bestrittenen Vortrag\n\ndes Beklagten - weder überhaupt Kenntnis von dem Vertragsschluß, noch hat\n\ner ihn zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt. Ihm fehlte unter diesen Umständen\n\nschon das Bewußtsein von der schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages,\n\nwelches zumindest Voraussetzung für die Annahme einer stillschweigenden\n\nGenehmigung durch ihn wäre (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 1989 aaO). Sein\n\nSchweigen ist demgemäß als Verweigerung der Genehmigung zu werten mit\n\nder Folge der endgültigen Unwirksamkeit des Mietvertrages.\n\nWenn der Vertrag vom 15. Oktober 1990 danach unwirksam ist, kann\n\nsich die Klägerin zur Begründung des ihr entstandenen Schadens nicht auf die\n\nin dem Vertrag getroffenen Vereinbarungen, insbesondere über die Übernah-\n\nme der Hälfte der Renovierungskosten durch die Firma C. E. GmbH, stützen.\n\nAuch diese Frage wird im Verlauf des weiteren Verfahrens erneut zu prüfen\n\nsein.\n\nDa es nach alledem weiterer Ermittlungen und tatrichterlicher Feststel-\n\nlungen bedarf, ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das\n\nBerufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nBlumenröhr Krohn Hahne\n\n Gerber Bundesrichter Prof. Dr. Wagenitz\n\nist im Urlaub und verhindert zu\nunterschreiben.\n\n Blumenröhr","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_221-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-01-31/xii-zr-221-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 987","ref_norm":"987","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 990","ref_norm":"990","n":7},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 284","ref_norm":"284","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 117","ref_norm":"117","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 287","ref_norm":"287","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 231 § 2","ref_norm":"231-2","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 232 § 2","ref_norm":"232-2","n":1},{"jurabk":"GmbHG","ref":"§ 35","ref_norm":"35","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 261","ref_norm":"261","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 26","ref_norm":"26","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 253","ref_norm":"253","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 30","ref_norm":"30","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 100","ref_norm":"100","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 285","ref_norm":"285","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_221-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_221-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-01-31/xii-zr-221-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_221-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:48:35.790083+00:00"}}