{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_196-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2001-07-18","aktenzeichen":"XII ZR 196/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 196/98\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n18. Juli 2001\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 18. Juli 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Sprick, Weber-Monecke, Prof. Dr. Wagenitz und Fuchs\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 5. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 9. Juni 1998 im\n\nKostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klä-\n\ngerin gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom\n\n19. September 1996 in Höhe von 3.096.277,40 DM nebst Zinsen\n\nzurückgewiesen worden ist.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand-\n\nlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver-\n\nfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin gewährte der G. GmbH und Co. Objekt F. KG\n\n(im folgenden: G. KG) Darlehen für ein inzwischen gescheitertes Hotel- und\n\nKlinikprojekt in F. . Sie nimmt die Beklagte aus abgetretenem Recht\n\nder G. KG auf Pachtzinsen in Anspruch, ferner begehrt sie Schadensersatz\n\nalternativ aus abgetretenem und eigenem Recht, weil die Beklagte das Pacht-\n\nverhältnis mit der G. KG unberechtigt gekündigt und schuldhaft Pflichten bei\n\nAbschluß des Darlehensvertrages der Klägerin mit der G. KG verletzt habe.\n\nDie Beklagte betrieb in F. ein Hotel, das sie von einer ande-\n\nren Gesellschaft der S. Gruppe gepachtet hatte. Sie wollte den\n\nStandort aus wirtschaftlichen Gründen aufgeben, entschloß sich dann jedoch,\n\nzusammen mit dem Unternehmer R. G. ein Konzept von kombiniertem\n\nHotel- und Klinikbetrieb zu verfolgen. Danach sollte in einem Teil des aus zwei\n\nmiteinander verbundenen Trakten bestehenden Hotelgebäudes (dem soge-\n\nnannten M. bereich), eine \"Klinik \" (K. ) eingerichtet\n\nwerden, die zugleich dem Hotel Gäste zuführen sollte.\n\nZu diesem Zweck beteiligte sich eine Gesellschaft der S. \n\nGruppe mit einer Kommanditeinlage von 500.000 DM an der G. KG, die das\n\nGrundstück mit Kaufvertrag vom 28. April 1994 zu einem Preis von 8,5 Mio. DM\n\nerwarb und das Hotel von Herbst 1994 bis Ende Mai 1995 umbauen ließ, was\n\nKosten in Höhe von nochmals 7,75 Mio. DM verursachte. Die G. KG ver-\n\npachtete der Beklagten mit Vertrag vom 21. September 1994 das Grundstück\n\n\"zum Zweck des Hotel- und Klinikbetriebs\" für die Dauer von 20 Jahren zu ei-\n\nnem Pachtzins von 2 Mio. DM im Jahr (im ersten Jahr: 1,2 Mio. DM) zuzüglich\n\nMWSt. Die Beklagte vermietete ihrerseits mit Vertrag vom selben Tage eine\n\nFläche von ca. 2.500 qm \"zum Zwecke eines Klinikbetriebs und Praxis\" auf\n\nebenfalls 20 Jahre zu einem jährlichen Mietzins von 1,1 Mio. DM zuzüglich\n\nMWSt. an die K. Klinik Betriebsgesellschaft mbH (im folgenden: K. GmbH),\n\nderen Geschäftsführer R. G. war. Im Untermietvertrag ist als Mietfläche in\n\nden als Anlage 3 in Bezug genommenen Plänen das Dachgeschoß, das Erd-\n\ngeschoß sowie das zweite Untergeschoß (Gartengeschoß) des \"Sanatoriums\n\nBettentrakt\" im M. bereich gekennzeichnet. Das Dachgeschoß sollte als\n\nBettentrakt für die Klinik, die übrigen Stockwerke - abgesehen vom Erd- und\n\nGartengeschoß - von der Beklagten als Hotel genutzt werden. Daraus hatte die\n\nBeklagte ein Zimmerkontingent für die Patienten der K. GmbH zu Sonder-\n\npreisen zur Verfügung zu stellen (Vermittlungsvertrag vom 21. September\n\n1994). Der (Unter-) Mietvertrag ist dem Pachtvertrag als Anlage 6 beigefügt. In\n\n§ 10 Abs. 2 des Pachtvertrages heißt es dazu: \"Dem Verpächter ist bekannt,\n\ndaß der Pächter eine Teilfläche des Hotels an die K. Klinik \n\nGmbH untervermieten wird. Der Verpächter stimmt dieser Untervermietung be-\n\nreits jetzt zu.\"\n\nDie Klägerin gewährte der G. KG und R. G. mit Vertrag vom\n\n22./26. September 1994 ein Darlehen in Höhe von insgesamt 18 Mio. DM. Als\n\nSicherheit ließ sie sich unter anderem die Pachtzinsansprüche der G. KG\n\ngegen die Beklagte abtreten.\n\nWährend der Umbauphase bemühte sich R. G. , die Konzession für\n\neine Privatkrankenanstalt zu erhalten, für die eine Abgeschlossenheit des Kli-\n\nnikbereichs erforderlich war. Zur Unterstützung seiner Bemühungen unterbrei-\n\ntete die Beklagte der G. KG ein Angebot zur Festanmietung des gesamten\n\nM. bereichs durch die K. GmbH, zu der es aber nicht kam. Am 4. Juli\n\n1995 eröffnete die Beklagte den Hotelbetrieb. Die K. GmbH betrieb eine am-\n\nbulante Praxis, stellte aber bereits am 5. September 1995 Antrag auf Eröffnung\n\ndes Konkursverfahrens über ihr Vermögen. Bis dahin war es nicht zu einer Ge-\n\nnehmigung und Aufnahme des stationären Klinikbetriebs gekommen. Daraufhin\n\nkündigte die Beklagte mit Schreiben vom 7. September 1995 den Pachtvertrag\n\naus wichtigem Grund zum 31. Oktober 1995 und begründete dies damit, daß\n\ndurch den Wegfall der Zahlungen der K. GmbH die Geschäftsgrundlage des\n\nPachtvertrags entfallen sei. Später stützte sie die Kündigung zusätzlich darauf,\n\ndaß die G. KG ihr nicht den vertraglich geschuldeten Gebrauch gewähren\n\nkönne, da diese nicht in der Lage sei, die Genehmigung des Klinikbetriebs zu\n\nzumutbaren Bedingungen herbeizuführen. Die Beklagte räumte das Anwesen\n\nam 22. Oktober 1995 und zahlte seit Oktober 1995 keinen Pachtzins mehr. Die\n\nG. KG bediente daraufhin die fälligen Darlehensraten nicht mehr, was zur\n\nKündigung des Darlehensvertrages aus wichtigem Grund durch die Klägerin\n\nführte. Mit Schreiben vom 18. Dezember 1995 kündigte die Klägerin mit Zu-\n\nstimmung der G. KG das Pachtverhältnis mit der Beklagten wegen Zah-\n\nlungsverzugs und begehrte Schadensersatz. Die G. KG veräußerte das\n\nGrundstück mit notariellem Vertrag vom 19. Dezember 1995 zum Preis von\n\n17.500.000 DM.\n\nDie Klägerin meint, die Beklagte habe den Vertrag nicht wirksam kündi-\n\ngen können. Sie habe das Risiko eines geschäftlichen Mißerfolgs der Unter-\n\nvermietung zu tragen gehabt, so daß sie sich nicht auf den Wegfall der Ge-\n\nschäftsgrundlage des Pachtvertrages berufen könne. Zwischen den Verträgen\n\nhabe keine rechtliche Einheit bestanden, vielmehr seien Pacht- und Untermiet-\n\nvertrag getrennt konzipiert worden. Nur im Hinblick auf die Bonität und Finanz-\n\nkraft der Beklagten und deren langfristige Bindung im Pachtvertrag habe sie\n\ndie Finanzierung für die G. KG übernommen. Die fehlende Betriebsgeneh-\n\nmigung betreffe nur das Verhältnis der Beklagten zur K. GmbH. Zwischen\n\ndiesen beiden sei abgesprochen gewesen, daß zunächst nur eine ambulante\n\nPraxis betrieben und es später die Genehmigung für einen stationären Klinik-\n\nbetrieb beantragt werden solle.\n\nMit der Klage hat die Klägerin Zahlung des Pachtzinses für die Zeit von\n\nOktober bis Dezember 1995 in Höhe von monatlich 115.000 DM inklusive\n\nMWSt. sowie Schadensersatz in Höhe von 2.866.277,40 DM geltend gemacht.\n\nEin entsprechender Schaden sei sowohl der G. KG als auch ihr selbst ent-\n\nstanden, weshalb sie ihn alternativ auf abgetretenes Recht der G. KG und\n\neigenes Recht stützte. Der G. KG stehe der Anspruch wegen der unberech-\n\ntigten Kündigung des Pachtvertrages durch die Beklagte zu. Ihr selbst sei der\n\nSchaden entstanden, weil die Beklagte als unmittelbar wirtschaftlich interes-\n\nsierte Beteiligte beim Abschluß des Darlehensvertrages persönliches Vertrau-\n\nen in Anspruch genommen und schuldhaft vertragliche Pflichten verletzt habe.\n\nDie Beklagte hat gegenüber der Pachtzinsforderung für Oktober 1995\n\nmit einem - unstreitigen - Anspruch auf Zahlung von 200.000 DM zuzüglich\n\nMWSt. aus einem Verkauf von Inventar an die G. KG aufgerechnet. Gegen\n\ndie Pachtzinsforderung für November und Dezember 1995 hat sie hilfsweise\n\ndie Aufrechnung mit dem Restbetrag der Kaufpreisforderung sowie mit weite-\n\nren Forderungen erklärt.\n\nDas Berufungsgericht hat die Berufung gegen das klagabweisende Ur-\n\nteil des Landgerichts zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Revision der\n\nKlägerin, mit der sie ihre Ansprüche - mit Ausnahme des Anspruchs auf Zah-\n\nlung des Pachtzinses für Oktober 1995 in Höhe von 115.000 DM inklusive\n\nMWSt. - weiterverfolgt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist begründet. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Auf-\n\nhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Be-\n\nrufungsgericht.\n\nI.\n\n1. Das Berufungsgericht hat Ansprüche der Klägerin auf Zahlung des\n\nPachtzinses abgelehnt und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt:\n\nDer Klägerin stehe kein Anspruch auf Pachtzins für die Monate Novem-\n\nber und Dezember 1995 gegen die Beklagte zu, weil diese das Pachtverhältnis\n\nrechtswirksam zum 31. Oktober 1995 wegen Nichtgewährung des vertragsge-\n\nmäßen Gebrauchs gekündigt habe (§ 542, 581 Abs. 2 BGB). Denn die Ver-\n\npächterin, die G. KG, von der die Klägerin ihre Rechte herleite, sei auf Dauer\n\nnicht in der Lage gewesen, der Beklagten den im Pachtvertrag vereinbarten\n\nGebrauch unter für die Beklagte zumutbaren Bedingungen zu verschaffen. Der\n\nvertragsgemäße Gebrauch habe sich nach § 2.1 des Pachtvertrages auf den\n\nBetrieb eines Hotels und einer Klinik gerichtet. Das verpachtete Objekt habe\n\ndaher grundsätzlich zur Aufnahme des Klinikbetriebs geeignet sein müssen;\n\naus seiner Beschaffenheit hätten sich folglich keine Hindernisse für die zur\n\nNutzung als Klinik erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erge-\n\nben dürfen. Zwar seien inhaltliche Festlegungen über den Umfang des Klinik-\n\nbetriebs im Pachtvertrag selbst nicht ausdrücklich getroffen worden. Sie seien\n\naber dem Untermietvertrag zu entnehmen, der in § 10 Abs. 2 des Pachtvertra-\n\nges eigens in Bezug genommen worden sei. Damit sei nicht nur die erforderli-\n\nche Zustimmung des Verpächters zur Untervermietung geregelt gewesen.\n\nVielmehr habe im Hinblick auf den wirtschaftlichen Hintergrund, dem ein genau\n\nabgestimmtes Nutzungskonzept des Objekts zugrunde gelegen habe, im\n\nPachtvertrag geklärt werden sollen, in welchem Umfang das Objekt für den\n\nHotelbetrieb und in welchem Umfang der Klinik zur Verfügung stehen sollte.\n\nDie in den Plänen zum Untermietvertrag exakt ausgewiesene Aufteilung der\n\nFlächen, die der räumlichen Verteilung der Nutzung auf den Hotel- und Klinik-\n\nbereich nach dem den Verträgen zugrunde liegenden Ursprungskonzept ent-\n\nsprochen habe, sei Vertragsinhalt auch des zwischen der G. KG und der\n\nBeklagten abgeschlossenen Pachtvertrags geworden. Bei dieser Aufteilung sei\n\ndie Klinik jedoch nicht genehmigungsfähig gewesen, da die hierfür erforderli-\n\nche Abgeschlossenheit der Klinik nicht habe hergestellt werden können. Eine\n\nNutzung des gesamten M. bereichs als Klinik durch die K. GmbH wäre\n\nzwar genehmigungsfähig gewesen, hätte aber eine für die Beklagte unzumut-\n\nbare Reduzierung der Bettenkapazität des Hotels bedeutet. Der Streit der\n\nParteien darüber, ob zwischen der Beklagten und der K. GmbH abgespro-\n\nchen gewesen sei, daß in der Anfangsphase nur eine ambulante Praxis betrie-\n\nben werden und die stationäre Klinik erst später hinzukommen solle, sei für die\n\nEntscheidung ohne Bedeutung, da dadurch die G. KG nicht von ihrer Ver-\n\ntragspflicht frei geworden wäre, der Beklagten den vertragsgemäßen Gebrauch\n\nzu ermöglichen.\n\n2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen\n\nPrüfung nicht in allen Teilen stand.\n\na) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Kündigung\n\nnicht bereits deshalb unwirksam ist, weil der Kündigungsgrund, der geltend\n\ngemacht wird, in der Kündigungserklärung nicht genannt ist. Dies sei unschäd-\n\nlich, wenn der nachgeschobene Grund bereits beim Zugang der Kündigung\n\nbestanden habe (st.Rspr., vgl. nur BGHZ 27, 220, 225 ff.; BGH, Urteil vom\n\n29. Oktober 1986 - VIII ZR 144/85 - WuM 87, 53, 55 m.N.; siehe auch Grapen-\n\ntin in Bub/ Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., IV.\n\nRdn. 9 m.N.).\n\nb) Die Revision rügt allerdings zu Recht die Auslegung des Berufungs-\n\ngerichts als rechtsfehlerhaft, daß als vertragsgemäßer Pachtgebrauch die Nut-\n\nzung als Hotel und Klinik exakt entsprechend der Aufteilung in den Plänen des\n\nUntermietvertrages zwischen der Beklagten und der K. GmbH vereinbart ge-\n\nwesen sei.\n\naa) Die Auslegung einer individualvertraglichen Vereinbarung ist grund-\n\nsätzlich dem Tatrichter vorbehalten. Das Revisionsgericht prüft nur nach, ob\n\ngesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder\n\nErfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer acht\n\ngelassen wurde (st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteil vom 6. Mai 1997 - KZR 43/95,\n\nWM 1998, 879, 882; vom 23. April 1998 - III ZR 7/97 - WM 1998, 1493, 1494;\n\nSenatsbeschluß vom 27. September 1995 - XII ZB 75/93 - FamRZ 1995, 1482,\n\n1483 zur weiteren Beschwerde). Gegen diese Grundsätze hat das Berufungs-\n\ngericht bei der Auslegung des Vertrages verstoßen.\n\nbb) Bei der Vertragsauslegung ist in erster Linie der von den Parteien\n\ngewählte Wortlaut der Vereinbarung und der ihm zu entnehmende objektiv er-\n\nklärte Parteiwille zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 11. September 2000\n\n- II ZR 34/99 - NJW 2001, 144). Davon ist auch das Berufungsgericht ausge-\n\ngangen und hat den vereinbarten Vertragszweck in § 2.1 sowie den Wortlaut\n\ndes § 10 Abs. 2 des Vertrages berücksichtigt, der besagt, daß die Unterver-\n\nmietung an die K. GmbH der Verpächterin bekannt ist und diese ihr zustimmt.\n\nZwar widerspricht die Auslegung des Berufungsgerichts, entsprechend dem\n\ngemeinsamen Konzept der Vertragsparteien sei infolge der Bezugnahme auf\n\nden Untermietvertrag die Eignung gerade der darin vorgesehenen Räumlich-\n\nkeiten zum Betrieb einer stationären Klinik geschuldet, nicht dem Wortlaut des\n\nVertrages. Allerdings ist der Wortlaut - wie auch das Berufungsgericht erkennt -\n\nnicht eindeutig und läßt auch die naheliegende Auslegung zu, daß mehr als die\n\nnotwendige Zustimmung der Verpächterin zur Untervermietung damit nicht er-\n\nklärt werden sollte.\n\ncc) Ist der Wortlaut einer Vereinbarung nicht eindeutig, so sind nach\n\n§§ 133, 157 BGB alle Umstände auszuwerten und zu würdigen, die Rück-\n\nschlüsse auf den wirklichen Willen der Parteien und die objektive Interessenla-\n\nge zulassen. Gegen diesen Auslegungsgrundsatz hat das Berufungsgericht\n\nverstoßen. Es hat - wie die Revision mit Recht rügt - den auszulegenden Erklä-\n\nrungstatbestand nicht verfahrensfehlerfrei festgestellt und den Auslegungsstoff\n\nnicht erschöpfend gewürdigt. Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Streit\n\nder Parteien darüber, ob zwischen der Beklagten und der K. GmbH abge-\n\nsprochen gewesen sei, daß in der Anfangsphase nur eine ambulante Praxis\n\nbetrieben und die stationärere Klinik erst später hinzukommen solle, sei für die\n\nEntscheidung ohne Bedeutung, ist rechtsfehlerhaft.\n\nDas Berufungsgericht hat allein aufgrund der im Untermietvertrag be-\n\nzeichneten Mietfläche und deren aus den Plänen ersichtlichen und von den\n\nVertragsparteien bestätigten Nutzungsaufteilung zwischen stationärer Klinik\n\nund ambulanter Praxis sowie der Zuweisung der Geschosse 1 bis 4 zum Hotel-\n\nbetrieb der Beklagten angenommen, die Beklagte und die K. GmbH hätten\n\nsich auf eine Nutzung exakt nach dieser Aufteilung als vertragsgemäßen Ge-\n\nbrauch geeinigt. Durch die Bezugnahme sei dieser Gebrauch auch für den\n\nPachtvertrag zugrunde zu legen.\n\nDie Klägerin hat jedoch unter Beweisantritt vorgetragen, die Genehmi-\n\ngung für den Klinikbetrieb habe erst beantragt werden können, wenn ein abge-\n\nschlossener Gebäudeteil für die Klinik vorhanden gewesen wäre und in diesen\n\nRäumen ein stationärer Klinikbetrieb hätte aufgenommen werden sollen. Zwi-\n\nschen der K. GmbH und der Beklagten sei hierzu abgesprochen gewesen,\n\ndaß zunächst nur eine Praxis für ambulante Patienten betrieben werden solle.\n\nFür den Fall eines erfolgreichen ambulanten Klinikbetriebes habe der M. -\n\nbereich als abgeschlossener Teil hinzugenommen und für einen stationären\n\nKlinikbetrieb genutzt werden sollen. Die G. KG und die Beklagte hätten vor\n\ndiesem Hintergrund im Jahr 1995 Verhandlungen über eine Gesamtanmietung\n\ndes M. bereichs durch die K. GmbH geführt. Unstreitig war der M. -\n\nbereich seinerzeit so umgebaut worden, daß für diesen Bereich die erforderli-\n\nche Abgeschlossenheit gewährleistet war.\n\nGeht man von dem unter Beweis gestellten Vortrag der Klägerin aus, so\n\nwäre zwischen der Beklagten und der K. GmbH eine exakte Aufteilung der\n\nFlächen für Klinik und Hotel nicht endgültig vereinbart gewesen, sondern nur\n\ndie grundsätzliche Nutzungsart und die zunächst vorgesehene und genutzte\n\nMietfläche. Es wäre noch nicht sicher gewesen, wann es zur Aufnahme eines\n\nstationären Klinikbetriebs kommen und ob dieser nicht den gesamten M. -\n\nbereich umfassen sollte.\n\nEine Auslegung des Untermietvertrages dahingehend, daß später auch\n\neine Ausgliederung des gesamten M. bereichs zur Kliniknutzung möglich\n\ngewesen wäre, scheitert auch nicht daran, daß dies der Beklagten nicht zu-\n\nmutbar gewesen wäre. Konkreter Vortrag dazu liegt nicht vor. Gegen diese An-\n\nnahme spricht vor allem das Schreiben der Beklagten vom 2. Mai 1995. Bei\n\ndiesem Angebot geht es nicht darum, wie die Beklagte meint, es sei eine Aus-\n\ngliederung von 40 % des Bettenkontingents vorgesehen gewesen, die dazu\n\ngeführt hätte, daß das Hotel mit der Restkapazität nicht wirtschaftlich zu betrei-\n\nben gewesen wäre. Vielmehr hatte die Beklagte angeboten, die Zimmer zu ei-\n\nnem Sonderpreis ständig an die K. GmbH zu vermieten. Damit wäre sicher-\n\ngestellt worden, daß die Zimmer im M. bereich ausschließlich dem Klinik-\n\nbetrieb zur Verfügung gestanden hätten. Andererseits hätte die Beklagte konti-\n\nnuierliche Einnahmen bei gesicherter Bettenauslastung gehabt. Daß dies bei\n\ndem angebotenen Preis für die Beklagte nicht kostendeckend oder für die K. \n\nGmbH nicht genehmigungsfähig gewesen wäre, ist nicht dargelegt.\n\nBei diesem Inhalt der Vereinbarung wäre jedoch bereits im Untermiet-\n\nvertrag die Nutzung nicht so bestimmt festgelegt gewesen, wie es das Beru-\n\nfungsgericht angenommen hat. Selbst wenn der Wortlaut des § 10 Abs. 2 des\n\nPachtvertrages es im Hinblick auf das Gesamtkonzept (gerade noch) zuläßt,\n\nihn als Verknüpfung mit der geschuldeten Nutzung gemäß dem Untermietver-\n\ntrag auszulegen, so scheidet eine weitergehende Spezifizierung des vertrags-\n\ngemäßen Gebrauchs im Pachtvertrag, als sie im Untermietvertrag selbst ge-\n\ntroffen wurde, allein durch die Bezugnahme auf diesen Vertrag bereits denkge-\n\nsetzlich aus.\n\nAuch bei der Auslegung des § 10 Abs. 2 des Pachtvertrages selbst muß\n\nder Vortrag der Klägerin, die Aufteilung zwischen Klinik und Hotel sei bei Ver-\n\ntragsschluß noch nicht abschließend festgelegt gewesen, berücksichtigt wer-\n\nden. Es wäre nicht erklärlich, warum der Pachtvertrag ohne jede Andeutung im\n\nVertragstext eine Vereinbarung über die Nutzungsfestlegung enthalten sollte,\n\nwährend eine solche - nach dem zu unterstellenden Vortrag der Klägerin - in\n\nder Vereinbarung zwischen den Betreibern des Hotels und der Klinik nicht ge-\n\ntroffen worden war, zumal sowohl die Verpächterin als auch die Untermieterin\n\nvon R. G. vertreten wurden. Ein objektives Interesse der Parteien des\n\nPachtvertrages daran ist nicht ersichtlich.\n\nDas Berufungsgericht durfte daher von einer Vernehmung des von der\n\nKlägerin für ihre Behauptungen benannten Zeugen nicht absehen.\n\nc) Wenn der G. KG eine Gewährung des vertragsgemäßen Ge-\n\nbrauchs möglich war, war die Kündigung der Beklagten unwirksam, mit der\n\nFolge, daß Pachtzinsansprüche für die Monate November und Dezember 1995\n\nbestehen können.\n\nII.\n\nDen Vortrag der Klägerin als richtig unterstellt, wäre auch ein Scha-\n\ndensersatzanspruch aus abgetretenem Recht der G. KG dem Grunde nach\n\nnicht von vornherein ausgeschlossen. Denn wäre die Kündigung der Beklagten\n\nunwirksam gewesen, hätte die Klägerin mit Zustimmung der G. KG berech-\n\ntigt wegen Zahlungsverzugs nach § 552 BGB gekündigt und könnte Ersatz des\n\ndurch die Kündigung verursachten Schadens verlangen (st. Rspr.; vgl. BGH,\n\nUrteil vom 4. April 1984 - VIII ZR 313/82 - NJW 1984, 2687 m.N.).\n\nIII.\n\nDagegen lehnt das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision\n\nnicht angegriffen einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus eigenem\n\nRecht wegen Verschuldens bei Vertragsschluß nach den Gründen der Haftung\n\ndes Vertreters, Verhandlungsgehilfen oder Sachwalters ab.\n\nIV.\n\nDie Entscheidung kann nicht aus anderen Gründen aufrecht erhalten\n\nwerden (§ 563 ZPO). Für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage des Pacht-\n\nvertrages infolge des mit dem Ausfall der Untermieterin verbundenen Schei-\n\nterns eines Gesamtkonzepts fehlen die notwendigen Feststellungen. Insbeson-\n\ndere sind keine Tatsachen festgestellt, die eine für einen solchen Anspruch\n\nnotwendige vertraglich vereinbarte Verlagerung des üblicherweise einseitig\n\nbeim Pächter liegenden Risikos nahelegen, die Pachtsache gewinnbringend zu\n\nnutzen (vgl. für den Mietvertrag Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR\n\n279/97 - NJW 2000, 1714, 1716 - Einkaufszentrum -).\n\nDas angefochtene Urteil kann danach nicht bestehen bleiben. Der Senat\n\nist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entscheiden (§ 565 Abs. 3 ZPO).\n\nDie Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die not-\n\nwendigen Feststellungen nachholen kann, und zwar zum einen zu den Abspra-\n\nchen über den Klinikbetrieb und gegebenenfalls zu den geltend gemachten\n\nSchadenspositionen und deren Verursachung durch die möglicherweise unbe-\n\nrechtigte Kündigung seitens der Beklagten, zum anderen aber auch - entspre-\n\nchend der von der Beklagten in der Revisionsverhandlung erhobenen Gegen-\n\nrüge - zu der unter Beweis gestellten Behauptung der Beklagten, die Vertrags-\n\nparteien hätten das Gesamtkonzept und die rechtliche Einheit der in diesem\n\nRahmen geschlossenen Verträge zur Geschäftsgrundlage des Pachtvertrages\n\ngemacht (S. 8 und Anlage B4 der Klageerwiderung).\n\nBlumenröhr Sprick Bundesrichterin Weber-Monecke\nund Bundesrichter Fuchs sind im\nUrlaub und verhindert zu unter-\nschreiben.\n\n Wagenitz Blumenröhr","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_196-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-07-18/xii-zr-196-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 133","ref_norm":"133","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 157","ref_norm":"157","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 552","ref_norm":"552","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_196-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_196-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2001-07-18/xii-zr-196-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_196-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 12:16:05.738779+00:00"}}