{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_181-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2000-11-15","aktenzeichen":"XII ZR 181/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 181/98\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n15. November 2000\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 15. November 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und\n\ndie Richter Dr. Krohn, Gerber, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats\n\ndes Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20. Mai 1998\n\naufgehoben.\n\nDie Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDurch Beschluß des Kreisgerichts vom 31. Januar 1992 wurde über das\n\nVermögen der LPG G. das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet und der\n\nKläger zum Gesamtvollstreckungsverwalter bestellt.\n\nIm Jahre 1990 vermietete die LPG auf ihrem früher zur Geflügelzucht\n\ngenutzten Gelände mehrere Gebäudeeinheiten zur gewerblichen Nutzung.\n\nUnter anderem vermietete sie durch schriftlichen \"Nutzungsvertrag\" vom\n\n20. September 1990 an den Beklagten eine Halle zum Handel mit Möbeln. Das\n\nMietverhältnis begann am 1. Oktober 1990 und sollte \"mindestens\" zehn Jahre\n\ndauern. Der monatliche Mietzins betrug 7 DM pro Quadratmeter, insgesamt\n\n7.392 DM. In § 15 des Vertrages wurde dem Beklagten ein Vorkaufsrecht ein-\n\ngeräumt.\n\nAuf Drängen des Landkreises, der die gewerbliche Nutzung zunächst\n\nstillschweigend geduldet hatte, beantragte der Vermieter im Dezember 1992 für\n\nmehrere vermietete Gebäude, unter anderem für die vom Beklagten gemietete\n\nHalle, eine auf eine Nutzungsänderung gerichtete Baugenehmigung. Am\n\n14. März 1995 fand im Bauordnungsamt eine Besprechung statt, in deren Ver-\n\nlauf alle Mieter der LPG, die ein Verkaufsgewerbe betrieben, aufgefordert wur-\n\nden, ihre dort eingerichteten Betriebe aufzugeben, da sie bauordnungswidrig\n\nund nicht genehmigungsfähig seien. Für den Fall, daß die Betriebe nicht frei-\n\nwillig aufgegeben würden, wurde der Erlaß einer Nutzungsuntersagung ange-\n\ndroht. Mit Bescheid vom 8. Mai 1995 untersagte der Landkreis für vier auf dem\n\nGrundstück der LPG stehende Gebäude die Nutzung als Verkaufsstelle, nicht\n\njedoch für die von dem Beklagten angemietete Halle. Warum diese Halle aus-\n\ngenommen wurde, ist streitig. Der Beklagte macht geltend, dies sei nur darauf\n\nzurückzuführen, daß er als einziger auf die Besprechung vom 14. März 1995\n\nhin die Nutzung als Verkaufsstelle freiwillig aufgegeben habe.\n\nDer Beklagte teilte dem Kläger mit, er werde die Halle räumen. Darauf-\n\nhin legte der Kläger zum 1. Oktober 1995 den Wasseranschluß zur Halle still\n\nund schaltete die Heizung ab. Der Beklagte beanstandete dies nicht und zahlte\n\nab 1. Oktober 1995 keine Miete mehr.\n\nErstmals mit Schreiben vom 13. November 1996 beanstandete der Klä-\n\nger das Ausbleiben weiterer Mietzinszahlungen. Mit Schreiben vom 12. De-\n\nzember 1996 rügte der Beklagte daraufhin Baumängel der Halle und mit\n\nSchreiben vom 30. Dezember 1996 erklärte er die Kündigung des Mietvertra-\n\nges. Die Schlüssel zu der Halle gab der Beklagte bisher nicht zurück.\n\nMit der Klage verlangt der Kläger den vereinbarten Mietzins für die Zeit\n\nvon Oktober 1995 bis Dezember 1996. Er behauptet, der Beklagte habe die\n\nHalle bis mindestens Mai 1997 als Möbellager genutzt.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen.\n\nAuf die Berufung des Klägers hin hat das Berufungsgericht den Beklag-\n\nten verurteilt, an den Kläger 110.880 DM zuzüglich Zinsen zu zahlen. Mit der\n\nRevision will der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils\n\nerreichen.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zur\n\nAufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an\n\ndas Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht führt aus, der Nutzungsvertrag sei ursprünglich\n\nwegen eines Verstoßes gegen das damals in der DDR geltende Preisrecht un-\n\nwirksam gewesen. Die Parteien hätten den Vertrag jedoch nach Wegfall der\n\nMietpreisbindung gemäß § 141 BGB bestätigt, indem der Mieter bis September\n\n1995 den vereinbarten Mietzins gezahlt und die Vermieterin die Mietzahlung\n\nentgegengenommen habe. Die Parteien hätten den Mietvertrag auch nicht zum\n\n1. Oktober 1995 einvernehmlich aufgehoben. Der Beklagte habe nicht hinrei-\n\nchend dargelegt, daß der Mietzins wegen eines Mangels der Mietsache zu\n\nmindern sei, zumal er dem Kläger einen Mangel nicht im Sinne des § 545\n\nAbs. 2 BGB angezeigt habe. Aus dem Umstand, daß der Kläger von Oktober\n\n1995 bis 13. November 1996 das Ausbleiben der Mietzinszahlungen nicht be-\n\nanstandet habe, könne man nicht herleiten, daß er die Durchsetzung des Miet-\n\nzinsanspruches verwirkt habe. Der Beklagte habe auch nicht substantiiert dar-\n\ngelegt, daß ihm Gegenansprüche zustünden. Er sei deshalb verpflichtet, den\n\nvereinbarten Mietzins für die Zeit von Oktober 1995 bis Dezember 1996 zu\n\nzahlen.\n\nDiese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen\n\nÜberprüfung nicht stand.\n\n2. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Nutzungs-\n\nvertrag wegen der Höhe des vereinbarten Mietzinses gegen die Regelungen\n\nder \"Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für\n\nGewerberäume und -objekte\" vom 23. August 1990 (Gbl. DDR I 1424 f) ver-\n\nstieß. Es ist aber zumindest fraglich, ob dieser Verstoß die Gesamtnichtigkeit\n\ndes Vertrages zur Folge hatte. Verstöße gegen das Preisrecht führen nach\n\nständiger Rechtsprechung regelmäßig nur zu einer Reduzierung des verein-\n\nbarten Preises auf das zulässige, nach anderer Ansicht das ortsübliche Maß\n\n(Staudinger/Sack, BGB Bearbeitung 1996 § 134 Rdn. 269 f m.N.). In der Lite-\n\nratur wird die Meinung vertreten, daß dies auch für auf dem Gebiet der DDR\n\nunter Verstoß gegen das dort geltende Preisrecht abgeschlossene Verträge gilt\n\n(Horn, Das Zivil- und Wirtschaftsrecht im neuen Bundesgebiet, 2. Aufl. § 9\n\nRdn. 26 = S. 288). § 68 Abs. 2 Satz 2 ZGB a.F. sah ausdrücklich vor, daß bei\n\nPreisverstößen der Vertrag mit dem zulässigen Preis wirksam bleibe. Aus dem\n\nUmstand, daß diese Bestimmung durch Gesetz vom 28. Juni 1990 (Gbl. DDR I\n\n524) aufgehoben worden ist, kann man nicht ohne weiteres schließen, daß\n\nPreisverstöße von nun an zur Unwirksamkeit führen sollten. Daß § 68 Abs. 2\n\nSatz 2 ZGB aufgehoben wurde, könnte auch damit zusammenhängen, daß\n\ngleichzeitig oder nahezu gleichzeitig die bisher bestehenden Preisregulierun-\n\ngen weitgehend außer Kraft gesetzt wurden und die Bestimmung deshalb als\n\nüberflüssig angesehen worden sein könnte. Es ist jedoch nicht erforderlich, auf\n\ndiese Frage näher einzugehen. Ebensowenig ist es erforderlich zu prüfen, ob\n\nin einem solchen Falle der vereinbarte, ursprünglich unzulässige Mietzins nach\n\nWegfall der Preisvorschriften automatisch wirksam wird bzw. auf welche Weise\n\ner in Kraft gesetzt werden kann (vgl. Horn aaO). Jedenfalls für das Revisions-\n\nverfahren ist nämlich davon auszugehen, daß der Nutzungsvertrag aus einem\n\nanderen Grund von Anfang an unwirksam war und auch nicht später wirksam\n\ngeworden ist.\n\n3. Die Revision weist zu Recht darauf hin, daß der Nutzungsvertrag in\n\n§ 15 für den Mieter ein Vorkaufsrecht bezüglich der vermieteten Halle enthält.\n\nÄhnlich wie § 313 BGB die Beurkundung sehen die §§ 306 Abs. 1 Satz 2, 67\n\nAbs. 1 ZGB vor, daß die Vereinbarung über ein solches Vorkaufsrecht der Be-\n\nglaubigung durch ein staatliches Notariat oder ein anderes zuständiges staatli-\n\nches Organ bedurfte. Der Mangel der Form hat nach § 66 Abs. 2 ZGB (ent-\n\nsprechend § 125 BGB) die Nichtigkeit der Vereinbarung zur Folge. Nach § 68\n\nAbs. 2 ZGB, der inhaltlich dem § 139 BGB entspricht, ist im Zweifel Gesamt-\n\nnichtigkeit des Vertrages anzunehmen. Auch nach dem ZGB muß derjenige,\n\nder geltend machen will, es liege nicht Gesamtnichtigkeit, sondern nur Teil-\n\nnichtigkeit vor, die tatsächlichen Umstände darlegen und beweisen, aus denen\n\nsich dies ergibt (vgl. zu allem Senatsbeschluß vom 4. Mai 1994 - XII ZR 12/93 -\n\nGrundeigentum 1994, 1049).\n\nAnhaltspunkte dafür, daß im vorliegenden Fall lediglich Teilnichtigkeit\n\ngegeben sein könnte, ergeben sich weder aus den Feststellungen des Beru-\n\nfungsgerichts noch aus dem Vortrag der Parteien. In den Tatsacheninstanzen\n\nist nicht erörtert worden, daß wegen der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts\n\neine Formnichtigkeit des Nutzungsvertrages in Betracht kommt.\n\n4. Eine Heilung der Gesamtnichtigkeit des Vertrages nach § 141 BGB\n\nkommt nicht in Betracht. Der Umstand allein, daß der Beklagte den in einem\n\nunwirksamen Vertrag vereinbarten Mietzins über Jahre gezahlt und die Ge-\n\nmeinschuldnerin ihn entgegengenommen hat, reicht nicht aus, um eine solche\n\nBestätigung anzunehmen. Eine Bestätigung des Rechtsgeschäfts nach den\n\n§§ 141 f BGB setzt voraus, daß die bestätigenden Vertragsparteien den Grund\n\nder Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit gekannt haben oder zumindest Zweifel an\n\nder Rechtsbeständigkeit des Vertrages hatten (BGHZ 129, 371, 377 m.N.). An-\n\nhaltspunkte dafür, daß auch nur eine der Parteien vor Ende 1996 Bedenken\n\ngegen die Wirksamkeit des Vertrages hatte, ergeben sich nicht aus den Fest-\n\nstellungen des Berufungsgerichts und auch nicht aus dem Vortrag der Partei-\n\nen. Aus dem Umstand, daß die Parteien jahrelang einen von ihnen für wirksam\n\ngehaltenen Mietvertrag erfüllt haben, kann man nicht schließen, daß sie den in\n\nWirklichkeit unwirksamen Vertrag bestätigen wollten.\n\nIm übrigen würden für eine solche Bestätigung dieselben Formvor-\n\nschriften gelten wie für das ursprüngliche Geschäft. Außerdem würde sich auch\n\nfür eine Bestätigung in gleicher Weise die Frage ergeben, ob die wegen eines\n\nFormmangels unwirksame Bestätigung des Vorkaufsrechts Gesamtnichtigkeit\n\noder Teilnichtigkeit zur Folge hätte.\n\n5. Da jedenfalls für das Revisionsverfahren davon auszugehen ist, daß\n\nder Nutzungsvertrag unwirksam ist, kann das angefochtene Urteil keinen Be-\n\nstand haben. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu entschei-\n\nden (§ 565 Abs. 3 ZPO). Der Kläger hat unter Beweisantritt vorgetragen, der\n\nBeklagte habe die Halle auch noch ab Oktober 1995 jedenfalls als Lager ge-\n\nnutzt. Wenn diese Behauptung richtig ist, käme ein Bereicherungsanspruch\n\ndes Klägers in Frage. Sowohl zum Grund als auch zur Höhe eines solchen An-\n\nspruchs hat das Berufungsgericht aber keine tatsächlichen Feststellungen ge-\n\ntroffen. Eventuell müßte wegen der Höhe eines solchen Anspruchs auch Be-\n\nweis erhoben werden über die von dem Beklagten behaupteten erheblichen\n\nMängel. Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden,\n\ndamit es die notwendigen tatsächlichen Feststellungen nachholt.\n\nDie Revisionserwiderung verweist zu Recht darauf, daß beide Parteien\n\nin den Tatsacheninstanzen an die Möglichkeit, der Nutzungsvertrag könne\n\nformunwirksam sein, nicht gedacht und deshalb keine Veranlassung gesehen\n\nhaben, zur Frage der Gesamt- oder Teilnichtigkeit vorzutragen. Die Zurückver-\n\nweisung gibt den Parteien Gelegenheit, dies nachzuholen.\n\nBlumenröhr Krohn Gerber\n\n Weber-Monecke Wagenitz","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_181-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-11-15/xii-zr-181-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 141","ref_norm":"141","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 125","ref_norm":"125","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 139","ref_norm":"139","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 313","ref_norm":"313","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 545","ref_norm":"545","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_181-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_181-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-11-15/xii-zr-181-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_181-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:37:06.409859+00:00"}}