{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_176-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2000-07-19","aktenzeichen":"XII ZR 176/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 19. Juli 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 242 Bb, 535 ff. Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Anmietung eines Ladenlokals in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden ange- nommen wird (im Anschluß an Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 = NJW 2000, 1714).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 176/98\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nVerkündet am:\n19. Juli 2000\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB §§ 242 Bb, 535 ff.\n\nZur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach\n\nAnmietung eines Ladenlokals in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum, wenn\n\ndieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden ange-\n\nnommen wird (im Anschluß an Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97\n\n= NJW 2000, 1714).\n\nBGH, Urteil vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - OLG Naumburg\n\n LG Halle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 19. Juli 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Gerber und Sprick\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 6. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Naumburg vom 27. Mai 1998 aufgeho-\n\nben.\n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin mietete mit Vertrag vom 20. April 1994 einen Laden in dem\n\ndamals noch zu erstellenden Büro- und Geschäftshaus C. der\n\nBeklagten in H. . In der Folgezeit gelang es ihr nicht, eine Finanzierung des\n\ngeplanten Vorhabens zu erreichen. Mit Vertrag vom 29. August 1995 mietete\n\nsie sodann - unter einverständlicher Aufhebung des Vertrages vom 20. April\n\n1994 - in dem C. einen größeren Laden mit einer Grundfläche\n\nvon ca. 382 qm zum Betrieb eines Geschäfts für Spielwaren und Kindermoden.\n\nDas Mietverhältnis sollte mit der für November 1995 in Aussicht genommenen\n\nÜbergabe des Objekts beginnen und war zunächst auf die Dauer von zehn\n\nJahren abgeschlossen. Der Mietzins sollte monatlich 19.100 DM zuzüglich Ne-\n\nbenkosten und Mehrwertsteuer betragen. Der Mietvertrag enthielt unter ande-\n\nrem nähere Regelungen über die Nutzung der Mieträume, die Betriebspflicht,\n\ndie Ladenöffnungszeiten und die Verpflichtung der Klägerin, einer zu gründen-\n\nden Werbegemeinschaft anzugehören, sowie über die Aufgaben der Beklagten\n\nals Vermieterin, unter anderem hinsichtlich der \"Organisation eines objektbe-\n\nzogenen Center-Managements\", wodurch \"die Voraussetzungen und Grundla-\n\ngen für den wirtschaftlichen Erfolg des Objekts geschaffen und gefördert wer-\n\nden\" sollten.\n\nDie Laden- und Büroflächen des C. waren weder 1994\n\nnoch 1995 vollständig vermietet.\n\nAm 31. August 1995 schlossen sich die Mieter der Ladengeschäfte zu\n\neiner Interessengemeinschaft zusammen, die gegenüber der Beklagten die\n\nunvollständige Vermietung, die unbefriedigende Parkplatzsituation und die un-\n\nzureichende Verkehrsanbindung beanstandete und - unter anderem - eine Re-\n\nduzierung des Mietzinses in der Anfangszeit forderte.\n\nAm 7. September 1995 teilte die A. C. H. der Klä-\n\ngerin mit, der Laden werde ihr am 15. September 1995 für den Eigenausbau\n\nübergeben werden. Darauf erklärte die Klägerin mit Anwaltsschreiben vom\n\n11. September 1995 die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täu-\n\nschung mit der Behauptung, ihr sei zugesichert worden, daß das Objekt so gut\n\nwie vollständig an erstklassige Anbieter vermietet sei; nur deshalb habe sie die\n\nVerträge geschlossen. Die Klägerin lehnte die Übernahme des gemieteten La-\n\ndens ab. Mit Schreiben vom 13. November 1995 forderte die Beklagte sie zur\n\nZahlung des auf 50 % reduzierten Mietzinses für November 1995 auf. Später\n\nsah die Beklagte von einer Mietzinsforderung für November 1995 ab, da das\n\nMietverhältnis mangels Übergabe des Ladens noch nicht begonnen habe. Sie\n\nforderte die Klägerin auf, die Mieträume zum 1. Dezember 1995 zu überneh-\n\nmen. Da die Klägerin zu dem Termin nicht erschien, erklärte die Beklagte mit\n\nSchreiben vom 1. Dezember 1995, sie habe die Mieträume ohne Beisein der\n\nKlägerin übergeben und werde ab Dezember 1995 Mietzins verlangen.\n\nDie Klägerin, die mit Schreiben vom 14. November 1995 das Mietver-\n\nhältnis zusätzlich gekündigt hatte, weil in dem ihr vermieteten Laden die Ein-\n\nweihungsfeier für das C. stattgefunden habe, hat unter Beru-\n\nfung auf die von ihr erklärte Anfechtung des Vertrages und die ausgesproche-\n\nne Kündigung die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zwischen ihr\n\nund der Beklagten über den - näher bezeichneten - Laden Nr. 16 in dem\n\nC. \n\n nicht mehr bestehe. Die Beklagte hält sowohl die Anfechtung des Ver-\n\ntrages als auch die fristlose Kündigung für unwirksam und bestreitet, daß die\n\nbehaupteten Zusagen hinsichtlich des Vermietungsstandes in dem C. \n\n gemacht worden seien.\n\nDas Landgericht hat nach Beweiserhebung die Klage abgewiesen mit\n\nder Begründung: Die Klägerin habe Zusicherungen der Vermieterin, daß die\n\nGewerbeflächen des C. vollständig vermietet seien, nicht\n\nnachzuweisen vermocht. Die kurzfristige Benutzung der Mieträume durch die\n\nBeklagte anläßlich der Einweihungsfeier stelle keine die fristlose Kündigung\n\ndes Mietvertrages rechtfertigende schwerwiegende Vertragsverletzung dar.\n\nSchließlich seien auch die Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung wegen\n\nWegfalls der Geschäftsgrundlage nicht gegeben.\n\nGegen das Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt. Nachdem der\n\n4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg in einer Parallelsache, die\n\nebenfalls einen Laden \n\nin dem C. betraf (4 U 189/96 OLG\n\nNaumburg = BGH XII ZR 279/97), die auf nicht eingehaltene Zusagen hinsicht-\n\nlich der Auslastung, der Anzahl der zur Verfügung stehenden Parkplätze und\n\nder Verkehrsanbindung gestützte fristlose Kündigung eines anderen Mieters für\n\nberechtigt erklärt hatte, hat die Klägerin behauptet, auch ihr gegenüber seien\n\ndie in jenem Urteil behandelten Zusagen gemacht worden.\n\nDas Oberlandesgericht hat seinerseits eine Beweisaufnahme durchge-\n\nführt und sodann unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die von der\n\nKlägerin begehrte Feststellung getroffen, daß das streitige Mietverhältnis zwi-\n\nschen den Parteien nicht mehr bestehe.\n\nHiergegen wendet sich die Beklagte mit der Revision, mit der sie die\n\nWiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-\n\nrückverweisung an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, das Mietverhältnis\n\nzwischen den Parteien sei nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäfts-\n\ngrundlage aufgelöst. Dazu hat das Gericht im einzelnen ausgeführt:\n\nOb die Klägerin bei Abschluß des Vertrages arglistig getäuscht worden\n\nsei, lasse sich nicht abschließend beurteilen, weil der von der Beklagten ge-\n\ngenbeweislich benannte Zeuge A. C. nicht vernommen worden sei. Im Er-\n\ngebnis komme es aber auf die Frage einer arglistigen Täuschung oder eines\n\nVerschuldens bei Vertragsschluß nicht an, weil jedenfalls die Voraussetzungen\n\ndes Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben seien.\n\nGeschäftsgrundlage des am 29. August 1995 geschlossenen Vertrages\n\nsei gewesen, daß das von der Klägerin zu betreibende Einzelhandelsgeschäft\n\nTeil eines \"Branchenmixes\" in einem Einkaufszentrum sein würde. Die Klägerin\n\nhabe nicht irgendein Ladengeschäft, sondern eine Ladenfläche im C. \n\n angemietet. Beide Parteien seien davon ausgegangen, daß sich im\n\nC. eine Vielzahl von Einzelhändlern, Läden und gastronomi-\n\nschen Einrichtungen befinden würden, die in ihrer Gesamtheit mehr Kunden\n\nanlocken würden als dies einem Spielwarenladen allein möglich gewesen wä-\n\nre. Dementsprechend habe der Mietvertrag vom 29. August 1995 zahlreiche\n\nBestimmungen enthalten, die - wie die Festlegung des Sortiments, die Be-\n\ntriebspflicht mit Verpflichtung zur Ausschöpfung der Ladenöffnungszeiten und\n\ndie Verpflichtung zur Beteiligung an der Werbegemeinschaft mit deren Aktivi-\n\ntäten - dieser besonderen Situation Rechnung getragen hätten.\n\nDie geschilderte Geschäftsgrundlage sei dadurch entfallen, daß nur ein\n\nverhältnismäßig geringer Teil der Ladenflächen tatsächlich bewirtschaftet wor-\n\nden sei. Während ein Konzept wie das des C. als Erfolgsbe-\n\ndingung voraussetze, daß die Ladenflächen vollständig oder zumindest nahezu\n\nvollständig mit attraktiven Geschäften, Lokalen oder ähnlichem belegt seien,\n\nhätten tatsächlich viele Ladenlokale leergestanden, und es habe wenige Tage\n\nnach der Eröffnung kaum noch Kundschaft gegeben. Der Umstand, daß das\n\nC. keine Kunden anziehe, falle nicht in den Risikobereich der\n\nKlägerin, nachdem das Einkaufszentrum von Anfang an nicht gelaufen sei. Das\n\nRisiko eines völligen Fehlschlagens des gesamten Einkaufszentrums treffe die\n\nBeklagte als Vermieterin. Denn sie bzw. ihre Rechtsvorgängerin habe das\n\nKonzept entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietet. Nur sie\n\nwäre demgemäß in der Lage gewesen dafür zu sorgen, daß alle Mieter ihre\n\nvertraglichen Verpflichtungen erfüllten, wobei sie beispielsweise die Betriebs-\n\npflicht der Mieter gerichtlich hätte durchsetzen können. So habe auch nur die\n\nBeklagte die Maßnahmen treffen können, die das Zentrum insgesamt betrafen,\n\nzumal ihr nach dem Mietvertrag die \"Organisation eines objektbezogenen\n\nCenter-Mana-gements\" oblegen habe.\n\nWenn auch der Wegfall der Geschäftsgrundlage grundsätzlich nicht zur\n\nAufhebung, sondern nur zur Anpassung des Vertrages an die veränderten Um-\n\nstände führe, sei es für die Klägerin hier schlechthin unzumutbar, an den ver-\n\ntraglichen Pflichten festgehalten zu werden. Ihr könne bei der gegebenen Si-\n\ntuation selbst im Falle der Vereinbarung eines geringeren Mietzinses nicht zu-\n\ngemutet werden, in die Einrichtung eines Geschäfts im C. zu\n\ninvestieren, weil das investierte Geld dann verloren wäre.\n\nDer Klägerin sei es auch nicht verwehrt, sich auf den Wegfall der Ge-\n\nschäftsgrundlage zu berufen, obwohl sie sich selbst nicht vertragstreu verhal-\n\nten habe und ihrer Betriebspflicht nicht nachgekommen sei. Angesichts der\n\nvöllig unzureichenden Belegung der Ladenflächen des Einkaufszentrums hätte\n\nvon keinem Mieter verlangt werden können, ein Geschäft zu eröffnen, bevor\n\nnicht die Vermieterin ihrerseits die vertraglichen Voraussetzungen für ein Ein-\n\nkaufszentrum, das diesen Namen verdiente, geschaffen hätte.\n\n2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht geltend macht,\n\nrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nZur Begründung wird insoweit zunächst auf das Senatsurteil vom\n\n16. Februar 2000 in dem bereits erwähnten Verfahren XII ZR 279/97 (= WM\n\n2000 S. 1012 ff. = NJW 2000, 1714 ff. m. Anm. Eckert in EWiR 2000, 469 f.)\n\nverwiesen, das ebenfalls ein Ladengeschäft in dem C. in H. \n\nbetrifft, und dem ein inhaltsgleicher Mietvertrag wie im vorliegenden Fall zu-\n\ngrunde liegt.\n\nWie der Senat in diesem Urteil näher dargelegt hat, berechtigen die\n\nmietvertraglichen Vereinbarungen über die Ladengeschäfte in dem C. \n\n die Mieter grundsätzlich nicht, sich unter Berufung auf die Grundsätze\n\nüber das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage von ihren vertrag-\n\nlich eingegangenen Verpflichtungen zu lösen. Das gilt auch für die Klägerin,\n\nderen vertragliche und unternehmerische Situation sich, wie sie selbst betont\n\nund auch das Berufungsgericht angenommen hat, nicht wesentlich von derjeni-\n\ngen der übrigen Ladenmieter unterscheidet.\n\na) Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage\n\n- hier etwa der beiderseitigen Vorstellung von einer positiven Entwicklung des\n\nEinkaufszentrums aufgrund des darin vorgesehenen Branchenmixes - ist\n\ngrundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht,\n\ndie nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der\n\nParteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risiko-\n\nübernahme schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich\n\nbei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen.\n\nDas gilt insbesondere für die Fälle, in denen sich, wie hier, die Anfangsschwie-\n\nrigkeiten, die typischerweise mit der Existenzgründung oder der Eröffnung ei-\n\nnes neuen Ladenlokals verbunden sind, für den Mieter wirtschaftlich negativ\n\nauswirken.\n\nDiesen Grundsatz hat das Berufungsgericht als solchen nicht verkannt.\n\nEs hält ihn allerdings im vorliegenden Fall nicht für anwendbar. Darin kann ihm\n\njedoch nicht gefolgt werden.\n\nb) Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der\n\nMieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der\n\ngewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen\n\nzu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht\n\nsich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf\n\nden Vermieter verlagern kann.\n\nDiese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich\n\nnicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt\n\nund nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die notwendige\n\ngeschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirklicht werden\n\nkönnen. Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungs-\n\nbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes\n\nin der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfaßt bei einem erst geplanten\n\nEinkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden Zentrum er-\n\nhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtob-\n\njekts mit entsprechenden negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft.\n\nAllein der Umstand, daß auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg\n\ndes Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko\n\nfür das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem\n\nMieter auf den Vermieter. Dieser trägt seinerseits ohnehin das gesamte Ver-\n\nmietungsrisiko und damit die Gefahr, bei einem Scheitern des Projekts seine\n\nInvestitionen zu verlieren.\n\nc) Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung ändern und ver-\n\neinbaren, daß der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum\n\nTeil - übernimmt.\n\nDas hat das Berufungsgericht hier angenommen. Die von ihm als Be-\n\ngründung für seine Auffassung angeführten Umstände tragen dieses Ergebnis\n\njedoch nicht.\n\nDer Inhalt des Mietvertrages vom 29. August 1995 rechtfertigt nicht die\n\nAnnahme, die Parteien hätten eine Verlagerung des unternehmerischen Ge-\n\nschäftsrisikos von dem Mieter auf den Vermieter vereinbart. Dafür reicht es\n\nnicht aus, daß die Beklagte (bzw. ihre Rechtsvorgängerin) das Konzept für das\n\nEinkaufszentrum entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietet\n\nhat, sowie daß nur sie die Maßnahmen treffen konnte, die das C. \n\n insgesamt betrafen. Diese Umstände sind für den Betreiber eines Ein-\n\nkaufszentrums allgemein üblich. Sie lassen nicht auf eine vertragliche Risiko-\n\nübernahme schließen. Hierzu bedürfte es vielmehr konkreter Anhaltspunkte,\n\netwa in der Form von Vereinbarungen, die den Mieter in seinen unternehmeri-\n\nschen Entscheidungen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein Ge-\n\nschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einem eingefügten Teil einer\n\nAnlage werden lassen oder etwa dem Vermieter das Risiko einer Betriebsun-\n\nterbrechung auch dann auferlegen, wenn nicht das vermietete Geschäft, son-\n\ndern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zu-\n\ngänglich ist. Solche Vereinbarungen sind dem hier streitigen Vertrag jedoch\n\nnicht zu entnehmen. Die in den einzelnen Vertragsvorschriften enthaltenen, für\n\nEinkaufszentren nicht ungewöhnlichen Regelungen - wie etwa: Beschränkung\n\ndes Sortiments, Betriebspflicht während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten,\n\nPflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft und Verpflichtung zur Zahlung\n\nvon Nebenkosten für die Gesamtanlage - führen nicht zu einer Verlagerung\n\ndes unternehmerischen Risikos auf den Vermieter. Die Festlegung des\n\nMietzweckes, hier zum Betrieb eines Geschäftes für Spielwaren und Kinder-\n\nmoden (§ 1 Nr. 4), ist in einem Mietvertrag über Gewerberäume üblich. Soweit\n\nnach § 2 Nr. 1 des Vertrages jede Änderung des Betriebszwecks und die Über-\n\nnahme branchenfremder Artikel der Zustimmung des Vermieters bedürfen und\n\ndie Gestaltung des Sortiments und des Geschäftsbetriebes so erfolgen muß,\n\ndaß keine Überschneidung mit dem Sortiment eines anderen Geschäfts be-\n\nsteht (§ 2 Nr. 3), handelt es sich zwar um einen Eingriff in die unternehmeri-\n\nsche Freiheit des Mieters; dieser korrespondiert jedoch mit dem festgelegten\n\nVertragszweck und schützt umgekehrt - bei entsprechender Planung und Ge-\n\nstaltung des Einkaufszentrums - auch den Mieter vor der Konkurrenz durch\n\nandere Geschäfte in dem Zentrum. Hingegen betrifft die Pflicht, die Ladenöff-\n\nnungszeiten \"maximal auszuschöpfen\" und für Beleuchtung zu sorgen (§ 2\n\nNr. 2) in erster Linie das Gesamtinteresse. Ähnliches gilt für die Nebenkosten,\n\ndie für die Gesamtanlage zu zahlen sind (§ 7). Derartige Kosten, die ein Mieter\n\neines Geschäfts in Einzellage nicht zu zahlen hat, hat der Mieter des\n\nC. \n\nzu \n\ndem\n\nZweck übernommen, auf diese Weise für den erhofften wirtschaftlichen Erfolg\n\nseines Geschäfts von der Gesamtattraktivität des Einkaufszentrums zu profitie-\n\nren. Damit läßt sich keine Verlagerung des Risikos des einzelnen Unterneh-\n\nmers auf den Vermieter begründen. Ebenso wie ein Unternehmer in einer Ein-\n\nzelgeschäftslage möglicherweise, ohne dazu verpflichtet zu sein, in Außenan-\n\nlagen in der Umgebung seines Geschäfts investiert, um die Lage attraktiver zu\n\ngestalten, steigert ein Mieter in einem Einkaufszentrum seine Umsatzchancen,\n\nindem er sich an den Kosten der Gesamtgestaltung des Zentrums beteiligt. Der\n\nMieter erwirbt damit einen (durchsetzbaren) Anspruch gegen den Vermieter auf\n\nVerwendung der gezahlten Nebenkosten für die vorgesehene Gestaltung des\n\nUmfeldes innerhalb und außerhalb des Einkaufszentrums. Auf die Risikover-\n\nteilung für den Fall, daß das Zentrum vom Publikum dennoch nicht angenom-\n\nmen wird und die Kunden ausbleiben, hat dies jedoch keinen Einfluß.\n\nEntscheidend ist insoweit vielmehr, ob der Vermieter durch die Begrün-\n\ndung eines Gesamtkonzeptes, in das die einzelnen Mieter finanziell und mit\n\nBetriebspflichten vertraglich eingebunden werden, eine Gesamtverkaufsstrate-\n\ngie entwickelt, mit welcher er über die übliche Verwaltung und Koordinierung\n\neines Einkaufszentrums hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko für alle\n\nEinzelgeschäfte übernimmt. Das kann äußerlich etwa durch einheitliche Ge-\n\nstaltung der Geschäfte und unternehmerisch durch ein Gesamtmanagement\n\nder Anlage geschehen. Hierfür bieten sich jedoch im vorliegenden Fall nach\n\ndem Inhalt des Mietvertrages vom 29. August 1995 - entgegen der Auffassung\n\ndes Berufungsgerichts - keine hinreichenden Anhaltspunkte. Die Regelung des\n\n§ 10 des Vertrages über das Center-Management und die Werbegemeinschaft\n\nrechtfertigt nicht die Annahme eines \"Gesamtmanagements\" mit Risikoüber-\n\nnahme durch die Beklagte in dem vorbeschriebenen Sinn. Zwar ist der Be-\n\nklagten nach § 10 die Organisation eines objektbezogenen Center-Manage-\n\nments als Vermieteraufgabe zugewiesen. Insoweit sollte jedoch ersichtlich die\n\n- in erster Linie verwaltungstechnische - Organisation angesprochen sein und\n\nnicht zugleich die umfassende unternehmerische Verantwortung für die Ver-\n\nmarktungsstrategie übernommen werden, zumal die Werbung durch eine Wer-\n\nbegemeinschaft gestaltet werden sollte, der alle Mieter als Mitglieder angehö-\n\nren sollten. Insoweit ist nach § 10 des Mietvertrages allenfalls die Aufgabe ei-\n\nner Koordinierung zwischen den einzelnen Mietern im Bereich der Werbung\n\nauf die Beklagte übertragen worden. Das begründet jedoch ebenfalls keine\n\nVerlagerung des Geschäftsrisikos auf den Vermieter.\n\nd) Die in dem Mietvertrag vom 29. August 1995 getroffenen Vereinba-\n\nrungen halten sich nach alledem, sowohl einzeln betrachtet als auch bei einer\n\nGesamtwürdigung, insgesamt in dem üblichen Rahmen einer Regelung über\n\ndie allgemeinen organisatorischen Grundlagen für ein Einkaufszentrum. Eine\n\nVerlagerung des typischerweise dem gewerblichen Mieter obliegenden Unter-\n\nnehmerrisikos auf den Vermieter ist ihnen nicht zu entnehmen.\n\nDamit scheidet eine Kündigung nach den Grundsätzen über den Wegfall\n\nder Geschäftsgrundlage aus Rechtsgründen aus. Das angefochtene Urteil, das\n\nden Mietvertrag zwischen den Parteien unter Anwendung dieser Grundsätze\n\nfür beendet erklärt hat, kann daher nicht bestehenbleiben.\n\nDas Berufungsurteil kann auch nicht aus anderen Gründen gehalten\n\nwerden (§ 563 ZPO).\n\n3. Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob der Mietvertrag vom\n\n29. August 1995 wirksam wegen arglistiger Täuschung von der Klägerin ange-\n\nfochten worden ist (§§ 123, 142 BGB). Diese Frage kann auf der Grundlage\n\nder bisher getroffenen Feststellungen nicht entschieden werden. Insoweit be-\n\ndarf es vielmehr der Durchführung einer weiteren Beweisaufnahme, die das\n\nOberlandesgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bisher nicht für\n\nerforderlich gehalten hat.\n\nSollten sich die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung nach er-\n\nneuter Prüfung nicht bestätigen, dann kann der Klägerin unter Umständen ein\n\nAnspruch wegen Verschuldens der Beklagten beim Vertragsschluß zustehen,\n\nder eine fristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a BGB - rechtfer-\n\ntigen könnte (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2000 aaO WM S. 1017 = NJW\n\nS. 1718). Der Anspruch setzt voraus, daß die Beklagte der Klägerin unter Ver-\n\nletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende In-\n\nformationen über das Mietobjekt hinsichtlich solcher Umstände erteilt hat, die\n\nfür die Beklagte erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluß der\n\nKlägerin zur Eingehung des Vertrages waren. Auch hierzu hat das Berufungs-\n\ngericht keine Feststellungen getroffen. Diese sind gegebenenfalls nachzuho-\n\nlen. Dabei wird zu prüfen sein, ob und gegebenenfalls in welcher Weise die\n\nMitarbeiter und/oder Vertreter der Beklagten über die allgemeine Anpreisung\n\nder erwarteten Attraktivität des C. hinaus der Klägerin konkrete\n\nAngaben über bestimmte tatsächliche Umstände, insbesondere etwa die an-\n\ngeblich bereits erfolgte \"Vollvermietung\" des Einkaufszentrums, gemacht und\n\nhierdurch, für sie erkennbar, ihren Entschluß zur Eingehung des Mietvertrages\n\nmaßgeblich beeinflußt haben. Außerdem muß ein etwaiges der Beklagten zu-\n\nzurechnendes Verschulden ihrer Mitarbeiter tatrichterlich festgestellt werden.\n\nZu diesem Zweck ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenen\n\nUrteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nBlumenröhr Krohn Hahne\n\n Gerber Sprick","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_176-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-07-19/xii-zr-176-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 123","ref_norm":"123","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 142","ref_norm":"142","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_176-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_176-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","attribution":"Source: nu:legal – recht.nulegal.eu","license_url":"https://recht.nulegal.eu/license","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-07-19/xii-zr-176-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_176-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:23:06.176655+00:00"}}