{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_149-98","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2000-05-10","aktenzeichen":"XII ZR 149/98","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 558 Zur Frage der Anwendbarkeit des § 558 BGB bei fortbestehendem Mietverhältnis in einem Fall, in dem kontaminiertes Material, das auf dem Mietgrundstück gelagert war, auf behördliche Anordnung beseitigt werden mußte.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 149/98\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n10. Mai 2000\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 558\n\nZur Frage der Anwendbarkeit des § 558 BGB bei fortbestehendem Mietverhältnis in\n\neinem Fall, in dem kontaminiertes Material, das auf dem Mietgrundstück gelagert\n\nwar, auf behördliche Anordnung beseitigt werden mußte.\n\nBGH, Urteil vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - OLG Düsseldorf\nLG Düsseldorf\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 10. Mai 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Krohn, Dr. Hahne, Gerber und Prof. Dr. Wagenitz\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 10. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 23. April 1998 aufgeho-\n\nben.\n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin ist - als Rechtsnachfolgerin der Stadt D. - Eigentü-\n\nmerin von Grundstücken auf dem Gelände der Werft R. im Bereich des\n\nD. er (R. er) Hafens. Durch Vertrag vom 14./18. Juli 1975 ver-\n\nmietete die Stadt D. Teilflächen des Geländes an die Beklagte zu 1,\n\nderen persönlich haftende Gesellschafterin die Beklagte zu 2 ist, für den Um-\n\nschlag und die Zwischenlagerung von Speditionsgütern. Im Rahmen dieses\n\nVertragsverhältnisses nutzt die Beklagte zu 1 inzwischen 5270 qm befestigte\n\nund 5490 qm unbefestigte Grundstücksflächen auf dem Werftgelände als Mie-\n\nterin der Klägerin. Nach Nr. 13.1 der bei dem Vertragsschluß (Nr. 6.1) in Bezug\n\ngenommenen Allgemeinen Bedingungen für die Vermietung von Grundstücken\n\nund Gebäuden in der Fassung vom 1. Januar 1973 haftet die Mieterin\n\nfür alle durch die Lagerung von Sachen (Gütern, gasförmigen,\nflüssigen und festen Brennstoffen usw.) verursachten Sach- und\nPersonenschäden sowie für Gewässerschäden und Vermögens-\nschäden. Soweit die Mieterin haftet, verpflichtet sie sich, die Ver-\nmieterin von Ansprüchen Dritter freizustellen.\n\nIm Jahre 1990 gestattete die Beklagte zu 1 aufgrund einer Besprechung\n\nvom 6. Juni 1990 - im Einvernehmen mit dem staatlichen Gewerbeaufsichtsamt\n\nD. , dem staatlichen Amt für Wasser- und Abfallwirtschaft und der unte-\n\nren Wasserbehörde - einer Firma H. , Haldenverwertungs GmbH mit Sitz in\n\nB. , die Lagerung und den Umschlag von Aschen und\n\nGipsen auf der Mietfläche, nachdem durch entsprechende Analysen festgestellt\n\nworden war, daß die Materialien \"keine kritischen Mengen kritischer Produkte\"\n\nenthielten.\n\nEnde 1992/Anfang 1993 kam der Verdacht auf, daß die Firma H. auf\n\ndem Mietgrundstück kontaminiertes Material lagerte. Messungen und Gutach-\n\nten führten zu dem Ergebnis, daß zwei von der Firma H. aufgebrachte Hal-\n\nden aus Flug- und Bettasche mit Schwermetallen durchsetzt waren, sowie daß\n\neine dritte, aus REA-Gipsen bestehende Halde mit Fremdstoffen vermischt war\n\nund überdies überhöhte ph- und Sulfatwerte aufwies. Von allen drei Halden\n\nging - nach einem von dem Umweltamt der Stadt D. in Auftrag gegebe-\n\nnen, am 17. Januar 1994 erstatteten Gutachten - die Gefahr einer nachhaltigen\n\nund nachteiligen Veränderung der physikalischen und biologischen Beschaf-\n\nfenheit des Wassers aus.\n\nBereits im Juli 1993 kündigte das Staatliche Gewerbeaufsichtsamt der\n\nFirma H. den Erlaß einer Entsorgungsanordnung wegen illegaler Abfallage-\n\nrung an und setzte die Klägerin hiervon in Kenntnis, die ihrerseits die Beklagte\n\nzu 1 von dem Vorgang unterrichtete. Am 29. Oktober 1993 und - nach Wider-\n\nspruch der Klägerin erneut - am 3. Februar 1994 erließ die Stadt D. ,\n\nUmweltamt, Untere Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde, eine Ordnungsver-\n\nfügung mit Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung der Ersatz-\n\nvornahme gegen die Klägerin als Grundstückseigentümerin und Zustandsstöre-\n\nrin (nach § 18 OBG NW), mit der dieser aufgegeben wurde, die auf den drei\n\nHalden lagernden Stoffe abzudecken bzw. zu überdachen; eine Inanspruch-\n\nnahme der Firma H. als Störerin kam nach der Ordnungsverfügung nicht in\n\nBetracht, da die Firma - offenbar eine bloße \"Briefkastenfirma\" - auf die Ord-\n\nnungsverfügung des Gewerbeaufsichtsamts in keiner Weise reagiert habe (im\n\nJuni 1994 wurde die Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der\n\nFirma H. mangels Masse abgelehnt).\n\nMit Schreiben vom 28. März 1994 unterrichtete die Beklagte zu 1 die\n\nFirma H. von dem Inhalt der gegen die Klägerin erlassenen Ordnungsverfü-\n\ngung und teilte dabei mit, daß die Klägerin beabsichtige, die Kosten der gege-\n\nbenenfalls erforderlichen Ersatzvornahme bei ihr, der Beklagten zu 1, geltend\n\nzu machen; sie gebe deshalb vorsorglich den Anspruch an die Firma H. \n\nweiter und empfehle \"dringend, die gelagerte Ware umgehend einer mit den\n\nBehörden abgestimmten Verwendung zuzuführen\".\n\nNach weiteren Verhandlungen mit den zuständigen Behörden beauf-\n\ntragte die Klägerin Ende 1994 und Anfang 1995 die Firma I. -Entsorgungs-\n\ngesellschaft mbH D. mit der Entsorgung der Halden. Zu diesem Zweck\n\nhändigte die Beklagte zu 1 der I. Ende November 1994 die Schlüssel zum\n\nHaupttor des zwischenzeitlich eingezäunten Geländes aus.\n\nIm Rahmen der zwischen den Parteien geführten Korrespondenz kün-\n\ndigte die Klägerin den Bevollmächtigten der Beklagten mit Schreiben vom\n\n24. November 1994 an, sie werde den Beklagten die Kosten der bevorstehen-\n\nden Entsorgung nach der Feststellung aufgeben. Die Bevollmächtigten der Be-\n\nklagten wiesen mit Schreiben vom 30. November 1994, wie schon zuvor, jede\n\nVerantwortlichkeit der Beklagten für den Zustand der Halden zurück.\n\nDie Firma I. stellte der Klägerin für die Entsorgung einen Betrag von\n\ninsgesamt 2.215.795,03 DM in Rechnung. Die Klägerin selbst zahlte für Ent-\n\nsorgungsnachweise Gebühren von 5.550 DM und wandte für Probeentnahmen,\n\nEignungsprüfungen u.a. 45.882,30 DM auf. Nachdem sie der Beklagten zu 1\n\neine erste Teilrechnung übermittelt hatte, lehnte diese mit Schreiben ihrer Pro-\n\nzeßbevollmächtigten vom 28. August 1995 jegliche Zahlung ab.\n\nDie Klägerin nimmt die Beklagten mit der im Februar 1996 eingereichten\n\nKlage auf Erstattung der von \n\nihr verauslagten Beträge \n\nin Höhe von\n\n2.267.227,33 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 30. August 1995 in Anspruch. Die\n\nBeklagten verneinen ihre Haftung. Sie haben mit Nichtwissen bestritten, daß\n\ndie Firma H. andere als die in der Besprechung vom 6. Juni 1990 festgeleg-\n\nten unbedenklichen Stoffe auf das gemietete Gelände verbracht und dort um-\n\ngeschlagen habe; jedenfalls habe keine unmittelbare Gewässergefährdung\n\nbestanden. Im übrigen haben die Beklagten die Einrede der Verjährung gemäß\n\n§ 558 BGB erhoben.\n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen, da ein etwaiger Aufwen-\n\ndungsersatzanspruch der Klägerin verjährt sei. Die Berufung der Klägerin ge-\n\ngen das Urteil hatte keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgt sie ihr Klagebegeh-\n\nren weiter.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-\n\nrückverweisung an das Berufungsgericht.\n\n1. Das Berufungsgericht hat den Klageanspruch ohne nähere Prüfung\n\nder in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - aus Vertrag, Eigentum, Auf-\n\ntrag, Geschäftsführung ohne Auftrag, unerlaubter Handlung - gemäß § 558\n\nAbs. 1 BGB für verjährt gehalten und dazu im wesentlichen ausgeführt:\n\na) Gegenstand des Rechtsstreits seien Ersatzansprüche der Klägerin\n\nwegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache im\n\nSinne von § 558 Abs. 1 BGB. Hierfür sei nicht erforderlich, daß das Mietobjekt\n\nunmittelbar im Sinne einer Substanzbeeinträchtigung betroffen sei, so daß es\n\nnicht der Erhebung der von den Beklagten mit dem Ziel einer entsprechenden\n\nFeststellung angebotenen Beweise bedürfe. Die weite Auslegung des § 558\n\nAbs. 1 BGB unter Einschluß der hier verfolgten Ansprüche entspreche dem mit\n\nder gesetzlichen Regelung verfolgten Ziel, eine möglichst rasche Abwicklung\n\nvon Nebenansprüchen aus dem Mietverhältnis zu ermöglichen, soweit diese\n\nvom Zustand der Mietsache im Zeitpunkt ihrer Rückgabe abhingen. In diesem\n\nSinn habe der Bundesgerichtshof die sechsmonatige Verjährungsfrist des\n\n§ 558 BGB beispielsweise in einem Fall eingreifen lassen, in dem infolge der\n\nVerletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Obhutspflichten neben\n\nvermieteten auch nicht vermietete Teile des Grundstücks geschädigt worden\n\nseien (BGHZ 61, 227 ff.). Ferner habe er es für die Anwendbarkeit des § 558\n\nBGB genügen lassen, daß der Schaden als solcher einen hinreichenden Bezug\n\nzum Mietobjekt habe (NJW 1994, 251 ff. = BGHZ 124, 186 ff.). Ein derartiger\n\nhinreichender Bezug zu dem vermieteten Grundstück sei im vorliegenden Fall\n\ndeshalb gegeben, weil große Mengen kontaminierten Materials auf dem Ge-\n\nlände gelagert worden seien, die nur mit erheblichem Kostenaufwand hätten\n\nbeseitigt werden können. Der Feststellung, daß diese Lagerung nachhaltige\n\nAuswirkungen auf den Boden oder das Grundwasser gehabt habe, bedürfe es\n\nhierbei nicht. Vielmehr müsse bereits die mit einer solchen Lagerung verbun-\n\ndene Gefahr aus den gleichen Gründen die Voraussetzung einer Veränderung\n\noder Verschlechterung der Mietsache erfüllen, aus denen ein Mangel des\n\nMietobjekts im Sinne von § 537 BGB schon dann zu bejahen sei, wenn etwa\n\nüber den Fortbestand einer behördlichen Genehmigung lediglich Unsicherheit\n\nbestehe, ohne daß diese bereits zurückgenommen worden sei. Ebenso wie im\n\nFall der schlechten Vermietbarkeit eines Hausgrundstücks infolge eines dort\n\nunerlaubt unterhaltenen Bordellbetriebs sei es für die Annahme einer Verände-\n\nrung oder Verschlechterung der Mietsache im Sinne von § 558 BGB - wie hier -\n\nals ausreichend anzusehen, daß die Nutzung des Mietgrundstücks Anlaß zu\n\neinem ordnungsbehördlichen Einschreiten biete. Auf Substanzbeeinträchtigun-\n\ngen der Mietsache sei der Anwendungsbereich des § 558 BGB demgemäß\n\nnicht zu beschränken.\n\nb) Der Lauf der somit maßgeblichen sechsmonatigen Verjährungsfrist\n\ndes § 558 Abs. 1 BGB sei dadurch in Gang gesetzt worden, daß die Beklagte\n\nzu 1 der I. Entsorgungsgesellschaft mbH Ende November 1994 die Schlüs-\n\nsel zum Mietgelände ausgehändigt habe. Insoweit sei eine analoge Anwen-\n\ndung des § 558 Abs. 2 BGB geboten, auch wenn die bloße Gestattung des Zu-\n\ntritts in der Regel nicht als Zurückerhalten der Mietsache im Sinne dieser Vor-\n\nschrift angesehen werden könne. Nachdem die Klägerin jedoch Art und Um-\n\nfang der Beeinträchtigung des Mietobjekts festgestellt und dessen Wiederver-\n\nwendbarkeit zum ordnungsgemäßen Gebrauch veranlaßt habe, bestehe kein\n\nGrund, das möglicherweise noch langfristig fortbestehende Mietverhältnis mit\n\nSchadensersatzansprüchen des Vermieters zu belasten (vgl. BGHZ 98, 59,\n\n63). Da die Klage erst im Februar 1996 erhoben worden sei, habe sie nicht\n\n- rechtzeitig - zur Unterbrechung der Verjährung führen können.\n\nc) Der Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist sei auch nicht in ent-\n\nsprechender Anwendung des § 852 Abs. 2 BGB mit der Folge zeitweise ge-\n\nhemmt gewesen, daß sie durch die Klageerhebung rechtzeitig unterbrochen\n\nworden sei. Etwaige Verhandlungen zwischen den Parteien seien jedenfalls\n\ndadurch beendet worden, daß die Beklagte zu 1 mit Schreiben vom\n\n30. November 1994 ihre Verantwortlichkeit für den bestehenden Zustand\n\nernsthaft in Abrede gestellt habe.\n\n2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zutreffend geltend\n\nmacht, der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.\n\nDie Klageforderung ist nicht verjährt.\n\na) Das Berufungsgericht geht davon aus, Gegenstand des vorliegenden\n\nRechtsstreits seien Ersatzansprüche der Klägerin wegen Veränderungen oder\n\nVerschlechterungen der vermieteten Sache im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB,\n\nwährend die Klägerin dies ausdrücklich in Abrede gestellt und betont hat, ihrem\n\nKlagebegehren liege keine Veränderung oder Verschlechterung des Miet-\n\ngrundstücks zugrunde; die vermieteten Flächen selbst seien nicht kontaminiert\n\nund auch sonst nicht verändert gewesen. Das Oberlandesgericht ist dieser\n\nFrage nicht nachgegangen, weil es die Auffassung vertreten hat, eine Verände-\n\nrung oder Verschlechterung der vermieteten Sache im Sinne von § 558 Abs. 1\n\nBGB sei auch dann anzunehmen, wenn das Mietobjekt \"nicht unmittelbar im\n\nSinne einer Substanzbeeinträchtigung betroffen\" sei. Insoweit will das Gericht\n\ngenügen lassen, daß der eingetretene Schaden \"als solcher einen hinreichen-\n\nden Bezug zu dem Mietobjekt\" habe, wie es hier der Fall gewesen sei.\n\nDiese Auffassung geht erkennbar auf ein Mißverständnis des Senatsur-\n\nteils BGHZ 124, 186, 191 (vom 24. November 1993 = XII ZR 79/92; vgl. auch\n\nGramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl.\n\nVI Rdn. 12 und 16) zurück.\n\nb) § 558 BGB enthält keine allgemeine Regelung der Verjährung für\n\nsämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis oder im Zusammenhang mit die-\n\nsem, sondern beschränkt die kurze Verjährungsfrist - auf seiten des Vermie-\n\nters - ausdrücklich auf Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Ver-\n\nschlechterungen der vermieteten Sache. (Nur) in diesem Sinn hat der Senat in\n\ndem genannten Urteil (BGHZ aaO S. 191) ausgeführt, nach der Fassung des\n\nGesetzes genüge es nicht, daß der Schaden auf eine Verletzung mietvertragli-\n\ncher Obhutspflichten zurückzuführen sei; vielmehr müsse er als solcher einen\n\nhinreichenden Bezug zum Mietobjekt haben. Diese Äußerung bezog sich auf\n\ndie besonderen Umstände des der damaligen Entscheidung zugrundeliegen-\n\nden Falles, in dem der zu beseitigende Schaden nach offenbar unbemerkt ge-\n\nbliebener Beeinträchtigung des Mietobjekts in einer räumlich von diesem weit\n\nentfernten Fischzuchtanlage eines Dritten eingetreten war mit der Folge, daß\n\nes an dem \"hinreichenden Bezug\" zum Mietobjekt fehlte. Im übrigen hat der\n\nSenat in der genannten Entscheidung ausdrücklich zwischen der Schädigung\n\nder Mietsache (deren Beseitigung nicht Gegenstand des damaligen Rechts-\n\nstreits war) und dem seinerzeit geltend gemachten Folgeschaden, der am Ei-\n\ngentum eines Dritten entstanden war, unterschieden mit dem Ergebnis, daß\n\neine kurze Verjährung des erhobenen Anspruchs nach § 558 Abs. 1 BGB\n\n\"schon nach der Art des geltend gemachten Schadens\" ausscheide (BGHZ\n\naaO S. 191, 192).\n\nc) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (und schon des\n\nReichsgerichts) ist zwar, worauf das Berufungsgericht zu Recht hinweist, der\n\nAnwendungsbereich des § 558 BGB dahin ausgedehnt worden, daß auch Er-\n\nsatzansprüche des Vermieters von der kurzen Verjährungsfrist erfaßt wurden,\n\ndenen - aufgrund eines einheitlichen Schadensereignisses - eine Beschädi-\n\ngung nicht nur des Mietobjekts selbst, sondern zugleich auch ein Schaden an\n\nnicht vermieteten Gegenständen zugrunde lag (BGHZ 124 aaO S. 189, 190\n\nm.w.N.; 61, 227 ff.; 86, 71 ff.; vgl. dazu auch BGB-RGRK/Gelhaar 12. Aufl.\n\n§ 558 Rdn. 3; Emmerich/Sonnenschein Miete, 7. Aufl., § 558 Rdn. 6; Er-\n\nman/Jendrek BGB 9. Aufl. § 558 Rdn. 5; Staudinger/Emmerich BGB Be-\n\narb. 1995 § 558 Rdn. 18, 19). Dies ist insbesondere gerechtfertigt worden mit\n\ndem Zweck des § 558 BGB, eine rasche und abschließende Abwicklung der\n\nErsatzansprüche des Vermieters zu gewährleisten, wobei dieser nur unvoll-\n\nkommen erreicht werden würde, wenn in den Fällen, in denen der Mieter einen\n\neinheitlichen Schaden an vermieteten und nicht vermieteten Sachen verursa-\n\nche, die Verjährung einerseits in sechs Monaten und andererseits erst in drei-\n\nßig Jahren einträte (BGHZ 61 aaO S. 230). Offengelassen wurde dabei die\n\nFrage, ob § 558 Abs. 1 BGB auch zur Anwendung kommen könne, wenn aus-\n\nschließlich Schäden an nicht vermieteten Gegenständen entstanden seien\n\n(BGHZ 61 aaO S. 231). In der Entscheidung BGHZ 86, 71 ff. hat der Bundes-\n\ngerichtshof die Anwendbarkeit des § 558 Abs. 1 BGB als zweifelhaft bezeich-\n\nnet, wenn es nur um Beschädigungen von Sachen gehe, die sich auf einem\n\nebenfalls dem Vermieter gehörenden Nachbargrundstück befänden, auch wenn\n\nder Schaden auf den Gebrauch der Mietsache zurückzuführen sei (aaO S. 81).\n\nHierzu ist in dem Urteil ausgeführt worden, es spreche manches dafür, eine so\n\nweitgehende Ausdehnung des Anwendungsbereichs der Vorschrift nicht zuzu-\n\nlassen. In dem Urteil BGHZ 124, 186 ff. schließlich hat es der erkennende Se-\n\nnat abgelehnt, § 558 Abs. 1 BGB über die bisherige Rechtsprechung hinaus so\n\nweit auszudehnen, daß auch der damals zu entscheidende Fall (siehe oben)\n\nvon dem Anwendungsbereich der kurzen Verjährungsregelung erfaßt würde.\n\nd) In dem hier zu beurteilenden Fall ist es ebenfalls zweifelhaft, ob eine\n\nVeränderung oder Verschlechterung des vermieteten Grundstücks im Sinne\n\nvon § 558 Abs. 1 BGB anzunehmen ist.\n\nMit der Überlegung des Berufungsgerichts, daß dieses Merkmal schon\n\ndeshalb erfüllt sei, weil die Nutzung des Mietgrundstücks Anlaß zu einem ord-\n\nnungsbehördlichen Einschreiten geboten habe, läßt sich diese Annahme nicht\n\nrechtfertigen. Denn die Behörden sind nicht wegen des Zustandes der Mietsa-\n\nche, sondern wegen des - gefährlichen - Zustandes der auf dem Mietgrund-\n\nstück aufgebrachten Halden eingeschritten. Über die Frage einer Veränderung\n\noder Verschlechterung des Mietgrundstücks selbst sagt das behördliche Ein-\n\nschreiten nichts aus.\n\nEbensowenig rechtfertigt der von dem Berufungsgericht gezogene Ver-\n\ngleich mit der Unsicherheit über den Fortbestand einer behördlichen Ge-\n\nbrauchsgenehmigung, die sich als Mangel i.S. von § 537 BGB darstellen kön-\n\nne, den daraus gezogenen Schluß, daß wegen der Gefahr, die mit der Lage-\n\nrung des kontaminierten Materials auf dem Mietgelände verbunden gewesen\n\nsei, die Verjährungsregelung des § 558 Abs. 1 BGB zur Anwendung kommen\n\nmüsse. Die Mängelhaftung nach §§ 537 ff. BGB stellt auf die Eignung zum ver-\n\ntraglich vereinbarten Gebrauch ab, während die Verjährungsregelung in § 558\n\nAbs. 1 BGB an Veränderungen oder Verschlechterungen des Mietobjekts an-\n\nknüpft. Diese unterschiedliche Zielsetzung der gesetzlichen Regelungen\n\nschließt Rückschlüsse in der vom Berufungsgericht vorgenommenen Art aus.\n\ne) Den bisher (oben unter b) und c)) behandelten Fällen lagen jeweils\n\ntatsächliche Beschädigungen des Mietobjekts i.S. von Substanzbeeinträchti-\n\ngungen zugrunde, und zwar bis hin zu dem in dem Urteil vom 18. Dezember\n\n1963 (VIII ZR 193/62 = NJW 1964, 545) entschiedenen Fall, in dem ein Er-\n\nsatzanspruch wegen vertragswidriger Unterlassung des Abschlusses einer\n\nFeuerversicherung der kurzen Verjährung nach § 558 BGB unterworfen wurde,\n\nweil die Klägerin mit ihrem Begehren \"in Wahrheit ... weiter nichts als Ersatz\n\ndes Brandschadens\" am Mietobjekt verlangt habe.\n\nAndererseits hat der Landwirtschaftssenat des Bundesgerichtshofs in\n\nneuerer Zeit (Urteil vom 25. April 1997 = BGHZ 135, 284 ff.) eine Verschlechte-\n\nrung der Pachtsache im Sinne der - mit § 558 BGB inhaltsgleichen - Vorschrift\n\ndes § 591 b BGB darin gesehen, daß der Pächter die für den Hof zugeteilte\n\nMilchreferenzmenge (durch Antrag auf Zahlung einer Milchaufgabevergütung)\n\nteilweise aufgegeben hatte mit der Folge, daß bei Pachtrückgabe ein Refe-\n\nrenzmengenübergang auf den Verpächter nicht mehr stattfinden konnte. Hierin\n\nhat der Bundesgerichtshof \"einen klassischen Fall der Verschlechterung der\n\nPachtsache\" in Form der unerlaubten Nutzungsänderung nach § 590 Abs. 2\n\nBGB gesehen und dazu ausgeführt: Die Aufgabe der Milchreferenzmenge be-\n\ntreffe zwar nicht den physikalischen Zustand der Pachtsache, sei aber un-\n\ntrennbar mit der zugrundeliegenden Nutzungsänderung (Beendigung der\n\nMilchproduktion) verbunden; insoweit gehe es um die Einschränkung der Nutz-\n\nbarkeit der Pachtsache in tatsächlicher Hinsicht als Grünland über das Ende\n\nder Pachtzeit hinaus. Mit dieser Gestaltung ist der hier zu entscheidende Fall\n\nschon deshalb nicht vergleichbar, weil die auf dem Mietgrundstück aufge-\n\nbrachten kontaminierten Halden (abgesehen von der ohnehin pachttypischen\n\nRegelung des § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB) dort nicht auf Dauer lagerten, sondern\n\njederzeit entfernt werden konnten, wodurch sich der ursprüngliche Zustand der\n\nMietsache wiederherstellen ließ. Tatsächlich sind die Halden vor der Beendi-\n\ngung des Mietverhältnisses beseitigt worden. Es bedarf daher keiner Entschei-\n\ndung, inwieweit eine Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjekts dann\n\nanzunehmen wäre, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses das Grund-\n\nstück nicht, wie geschuldet, als Freifläche, sondern mit den aufgebrachten Hal-\n\nden und damit nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben worden\n\nwäre (vgl. Palandt/Putzo BGB 59. Aufl. § 556 Rdn. 3; auch: Erman/Jendrek\n\nBGB 9. Aufl. § 558 Rdn. 5, 6; Soergel/Heintzmann BGB 12. Aufl. § 558 Rdn. 6,\n\n7; Staudinger/Emmerich BGB Bearb. 1995 § 558 Rdn. 13). In dem hier zu be-\n\nurteilenden Fall stellt sich vielmehr die Frage, ob eine Veränderung oder Ver-\n\nschlechterung des Mietobjekts im Sinne von § 558 BGB - unter den aufgezeig-\n\nten Gesichtspunkten - darin zu sehen wäre, daß in dem Zeitraum zwischen der\n\nAufbringung der Halden und ihrer Beseitigung eine Gefahr von dem Halden-\n\nmaterial für das Mietgrundstück sowie das Grund- und/oder das Rheinwasser\n\nausgehen konnte, womit unter Umständen während dieses Zeitraums, jedoch\n\nvor Beendigung des Mietverhältnisses, eine wirtschaftliche Wertminderung des\n\nMietgrundstücks einherging. Dies erscheint auf dem Boden der dargestellten\n\nRechtsprechung, die erkennbar dahin tendiert, die Anwendbarkeit des § 558\n\nBGB - selbst bei tatsächlicher Substanzbeeinträchtigung oder Substanzbeein-\n\nflussung - nicht noch mehr auszuweiten (vgl. Gerber/Eckert, Gewerbliches\n\nMiet- und Pachtrecht, 3. Aufl. Rdn. 231, 232) als durchaus zweifelhaft.\n\nDie Frage braucht jedoch letztlich nicht entschieden zu werden.\n\nf) Die Klägerin hat das Mietobjekt nämlich entgegen der Auffassung des\n\nOberlandesgerichts im Jahre 1994/1995 nicht \"zurückerhalten\" im Sinne von\n\n§ 558 Abs. 2 BGB, so daß eine Verjährung ihrer Ersatzansprüche in dieser Zeit\n\nnicht begonnen hat.\n\nWie der erkennende Senat in den Urteilen vom 10. Juli 1991 (XII ZR\n\n105/90 = NJW 1991, 2416) und vom 6. November 1991 (XII ZR 216/90 = NJW\n\n1992, 687) entschieden hat, erfordert die \"Rückgabe\" der Mietsache, an die\n\n§ 558 Abs. 2 BGB den Beginn der kurzen Verjährungsfrist knüpft, nach dem\n\nSinn und Zweck der Regelung grundsätzlich eine Veränderung der Besitzver-\n\nhältnisse zugunsten des Vermieters. Dieser soll durch Ausübung der unmittel-\n\nbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfas-\n\nsendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der\n\nMietsache zu machen. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Vermie-\n\nter nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen,\n\nsondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten\n\n- damit aber gerade nicht freien - Zutritt erhält, um sich in den Mieträumen um-\n\nzusehen (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 aaO). Eine solche Veränderung\n\nder Besitzverhältnisse an dem Mietgrundstück zugunsten der Klägerin ist ent-\n\ngegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Zeit nach November 1994\n\nund während der Dauer der Entsorgungsmaßnahmen nicht eingetreten. Mit der\n\nÜbergabe des Schlüssels zum Haupttor des Mietgeländes an die Firma I. hat\n\ndie Beklagte zu 1 lediglich dem von der Klägerin beauftragten Entsorgungsun-\n\nternehmen den Zugang zu dem Mietgrundstück gestattet. Eine Besitzverände-\n\nrung zugunsten der Klägerin war damit aber nicht verbunden, zumal nach Be-\n\nendigung der Entsorgung die uneingeschränkte Sachherrschaft über das Miet-\n\ngelände nahtlos an die Beklagte zu 1 zurückgelangt ist, die ohnehin während\n\nder Dauer der Entsorgungsvorgänge zumindest mittelbare Besitzerin geblieben\n\nwar.\n\nDie Billigkeitsüberlegungen des Berufungsgerichts zur Vermeidung der\n\nBelastung eines fortbestehenden Mietverhältnisses mit Schadensersatzan-\n\nsprüchen des Vermieters rechtfertigen es nicht, bei der hier gegebenen Sach-\n\nlage eine Rückgabe des Mietobjekts an die Klägerin im Sinne von § 558 Abs. 2\n\nBGB zu bejahen.\n\nDa das Berufungsgericht hiernach zu Unrecht eine Verjährung der gel-\n\ntend gemachten Ansprüche angenommen hat, kann das angefochtene Urteil\n\nnicht bestehenbleiben. Der Rechtsstreit ist vielmehr zur weiteren Prüfung und\n\nEntscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.\n\n3. Dieses wird sich im Laufe des weiteren Verfahrens mit der Rechts-\n\ngrundlage der erhobenen Ersatzansprüche auseinanderzusetzen haben. Dabei\n\ndürfte von einem vertragswidrigen Gebrauch des Mietgrundstücks im Sinne von\n\n§ 550 BGB auszugehen sein, für den die Beklagte gegebenenfalls gemäß\n\n§ 549 Abs. 3 BGB einzustehen hat. Nach Nr. 13.1 der in Bezug genommenen\n\nAllgemeinen Bedingungen für die Vermietung von Grundstücken und Gebäu-\n\nden durften nämlich auf den gemieteten Flächen keine \"gefährlichen\" Stoffe\n\nder dort genannten Art aufgebracht werden. Diese Einschränkung mußte die\n\nBeklagte als Mieterin auch der Firma H. als ihrer Untermieterin auferlegen;\n\ndenn der Mieter hat grundsätzlich dafür einzustehen, daß der Dritte, dem er\n\nden Gebrauch des Mietobjekts überläßt, dieses nur in den durch den Haupt-\n\nmietvertrag gezogenen Grenzen nutzt (vgl. Kraemer in Bub/Treier aaO III A\n\nRdn. 1029). Welche Rechte sich im einzelnen aus dem vertragswidrigen Ge-\n\nbrauch der Mietsache für die Klägerin gegenüber den Beklagten (nicht gegen-\n\nüber der Firma H. , vgl. Kraemer aaO Rdn. 1029, 1030; BGB-RGKG Gelhaar\n\naaO § 550 Rdn. 7 a.E.; Staudinger/Emmerich aaO § 550 Rdn. 10, 20) ergeben\n\n- etwa auf Aufwendungsersatz gemäß § 683 BGB nach vergeblicher Aufforde-\n\nrung zur Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes (vgl. hierzu BGH Urteile\n\nvom 26. Juni 1974 - VIII ZR 43/73 = NJW 1974, 1463, 1464 und BGHZ 110,\n\n313, 315 ff; Emmerich/Sonnenschein aaO § 550 Rdn. 9; Staudinger/Emmerich\n\naaO § 550 Rdn. 20) oder auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverlet-\n\nzung - wird das Berufungsgericht unter Einbeziehung des geführten Schrift-\n\nwechsels zu entscheiden haben.\n\nBlumenröhr Krohn Hahne\n\n Gerber Wagenitz","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_149-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-05-10/xii-zr-149-98","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 558","ref_norm":"558","n":30},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 590","ref_norm":"590","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 550","ref_norm":"550","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 591b","ref_norm":"591b","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 683","ref_norm":"683","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 852","ref_norm":"852","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 549","ref_norm":"549","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_149-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_149-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-05-10/xii-zr-149-98","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1998/XII_ZR_149-98.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:09:36.288704+00:00"}}