{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR__81-97","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2000-03-15","aktenzeichen":"XII ZR 81/97","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 15. März 2000 Breskic, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 249 Ha, 252, 554 a Zur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzung des Vermieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht (Fortführung von BGHZ 123, 96).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 81/97\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nVerkündet am:\n15. März 2000\nBreskic,\nJustizangestellte\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB §§ 249 Ha, 252, 554 a\n\nZur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzung\n\ndes Vermieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht (Fortführung von BGHZ\n\n123, 96).\n\nBGH, Urteil vom 15. März 2000 - XII ZR 81/97 - OLG Dresden\n LG Chemnitz\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 15. März 2000 durch die Richter Dr. Hahne, Dr. Krohn, Gerber, Sprick und\n\nWeber-Monecke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird - unter Zurückweisung des\n\nweitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des 19. Zivilsenats des\n\nOberlandesgerichts Dresden vom 13. Februar 1997 im Kosten-\n\npunkt sowie insoweit aufgehoben, als die Beklagten unter Einbe-\n\nziehung des Urteils der 9. Zivilkammer des Landgerichts Chem-\n\nnitz vom 6. März 1996 als Gesamtschuldner verurteilt worden\n\nsind, an die Klägerin mehr als 50.271,52 DM nebst 4 % Zinsen\n\naus 33.191,46 DM seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren\n\n17.080,06 DM seit dem 12. November 1996 zu zahlen.\n\nIm Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung\n\nund Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah-\n\nrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin, eine Ärztin, nimmt die Beklagten aus einem Mietverhältnis\n\nüber Praxisräume auf Schadensersatz in Anspruch.\n\nAnfang Januar 1991 schloß die Klägerin mit der G. - und G. \n\n mbH C. einen Mietvertrag über Räumlich-\n\nkeiten in der H. straße in C. , um dort eine Arztpraxis einzu-\n\nrichten. Da sich die Räume in schlechtem baulichem Zustand befanden, waren\n\nzur Einrichtung der Praxis erhebliche Bau- und Renovierungsmaßnahmen er-\n\nforderlich, die von der Klägerin übernommen wurden. Der Mietvertrag sah eine\n\nfeste Laufzeit von 10 Jahren vom 1. Januar 1991 an sowie eine dreimalige\n\nVerlängerungsoption von jeweils fünf Jahren für die Klägerin vor. Weiter wurde\n\nvereinbart, daß bis zum 31. Dezember 1994 ein um 50 % gekürzter Grundmiet-\n\nzins von 624,88 DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen war.\n\nIm Jahre 1994 erwarben die Beklagten das Grundstück als Miteigentü-\n\nmer zu je 1/2. Im April 1994 kündigten sie bei einer Mieterversammlung an, daß\n\nSanierungsmaßnahmen beabsichtigt seien. Mit Schreiben vom 7. November\n\n1994 erklärte der Beklagte zu 1 gegenüber der Klägerin die fristlose Kündigung\n\ndes Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Klägerin, die den Mietzins\n\nauf ein ihr durch den Beklagten zu 1 angegebenes Konto des Beklagten zu 2\n\ngezahlt hatte, widersprach der Kündigung. In einer Mieterversammlung vom\n\n28. November 1994 kündigten die Beklagten den Beginn erster Baumaßnah-\n\nmen für den folgenden Tag an. Am 29./30. November 1994 wurden Öffnungen\n\nin die in dem Haus befindlichen Kamine geschlagen. Danach konnten die\n\nWohnungen sowie die Arztpraxis nicht mehr beheizt werden. Durch Ordnungs-\n\nverfügung der Stadt C. vom 30. November 1994 wurden unter Anord-\n\nnung der sofortigen Vollziehbarkeit sämtliche Wohneinheiten für unbewohnbar\n\nerklärt und ebenso wie die Arztpraxis bis zur Herstellung eines ordnungsge-\n\nmäßen Zustandes baurechtlich gesperrt. Gleichzeitig wurde den Beklagten\n\naufgegeben, unter anderem bezüglich der Schornsteinanlagen und der zer-\n\nstörten Gasleitung bestimmte Arbeiten bis zum 14. Dezember 1994 vorzuneh-\n\nmen. Da die Beklagten den Anordnungen nicht nachkamen, wurden die gefor-\n\nderten Maßnahmen durch die Stadt C. im Wege der Ersatzvornahme\n\nausgeführt.\n\nNach dem 29. November 1994 bemühte sich die Klägerin mit Erfolg, an-\n\nderweitig Praxisräume anzumieten. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1994 er-\n\nklärte sie gegenüber den Beklagten die Kündigung des mit diesen bestehen-\n\nden Mietverhältnisses.\n\nMit der erhobenen Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten als\n\nGesamtschuldnern Schadensersatz wegen der Zerstörung und Beschädigung\n\nmedizinischer Geräte, wegen infolge der Beendigung des Mietverhältnisses\n\nnutzlos gewordener Aufwendungen für die Herrichtung der Räume in der\n\nH. straße, wegen Verdienstausfalls infolge der Praxisschließung in\n\nder Zeit vom 29. November 1994 bis zum 1. Januar 1995 sowie wegen ver-\n\nschiedener bei der Einrichtung der neuen Praxisräume entstandener Kosten\n\nund wegen der Mietmehrkosten. Sie hat behauptet, durch die beim Einschlagen\n\nder Kamine verursachte Luftdruckwelle sei Ruß in ihren Laborraum eingedrun-\n\ngen und habe die dort befindlichen medizinischen Geräte teilweise beschädigt\n\nund teilweise verschmutzt. Den Betrieb der Praxis in den infolge der durchge-\n\nführten Arbeiten unbenutzbar gewordenen Räumen habe sie mit dem\n\n29. November 1994 einstellen müssen und ihrer beruflichen Tätigkeit nur noch\n\nin eingeschränktem Umfang, etwa durch telefonische Beratungen und Hausbe-\n\nsuche, nachkommen können.\n\nDie Beklagten haben demgegenüber unter anderem geltend gemacht,\n\ndaß die Klägerin schon deshalb keinen Schadensersatz verlangen könne, weil\n\nsie die Mieträume nach dem Zugang des Kündigungsschreibens vom\n\n7. November 1994 unberechtigt genutzt habe; die Kündigung sei wegen nicht\n\nbeglichener Nebenkosten berechtigt gewesen. Das Öffnen der Kamine sei zur\n\nBeseitigung einer akuten Explosionsgefahr erforderlich gewesen.\n\nDas Landgericht hat der Klage, mit der zuletzt Zahlung in Höhe von\n\n198.013,62 DM zuzüglich Zinsen begehrt worden ist, in Höhe von 9.002,67 DM\n\nzuzüglich Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ins-\n\ngesamt Schadensersatz in Höhe von 176.655,16 DM zuzüglich Zinsen verlangt\n\nhat, hat das Oberlandesgericht die Beklagten unter Zurückweisung des weiter-\n\ngehenden Rechtsmittels verurteilt, 155.838,73 DM nebst 4 % Zinsen aus\n\n138.758,67 DM seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06 DM seit\n\ndem 12. November 1996 zu zahlen. Dagegen richtet sich die Revision der Be-\n\nklagten, mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstre-\n\nben, durch das die der Klägerin wegen der Verschmutzung und Beschädigung\n\nmedizinischer Geräte vom Oberlandesgericht in Höhe von 6.333,76 DM zuer-\n\nkannte und von ihnen nicht angegriffene Schadensersatzforderung abgedeckt\n\nsei.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDas Rechtsmittel ist in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen\n\nUmfang begründet.\n\n1. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf Erstattung\n\ndes ihr durch die Schließung der Praxis in der H. straße in dem Teil-\n\nzeitraum vom 29. November 1994 bis zum Zugang der außerordentlichen Kün-\n\ndigung vom 15. Dezember 1994 entstandenen Verdienstausfalls, den die Par-\n\nteien für den Gesamtzeitraum zuletzt übereinstimmend mit 7.500 DM beziffert\n\nhaben, nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB für begründet gehalten. Es ist davon\n\nausgegangen, daß sich die gemieteten Räume nicht in einem gebrauchstaugli-\n\nchen Zustand befunden hätten. Zum Verschulden der Beklagten hat das Beru-\n\nfungsgericht im Zusammenhang mit der Beschädigung medizinischer Geräte\n\nausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Einschlagen der Kamine notwendig\n\ngewesen sei, um eine bestehende Explosionsgefahr zu beseitigen. Die Be-\n\nklagten bzw. die von ihnen beauftragten Handwerker, für deren Verschulden\n\nsie gemäß § 278 BGB einstehen müßten, hätten die Arbeiten jedenfalls so\n\nausführen müssen, daß Schäden an den von den Mietern eingebrachten Sa-\n\nchen verhindert worden wären. Zu diesem Zweck hätten sie entweder selbst\n\nSchutzvorkehrungen treffen oder zumindest die Klägerin so rechtzeitig infor-\n\nmieren müssen, daß diese die medizinischen Geräte habe entfernen oder ab-\n\ndecken können. In diesem Unterlassen hat das Berufungsgericht ersichtlich\n\nauch das für einen Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 1 2. Alt. BGB\n\nerforderliche Verschulden der Beklagten gesehen.\n\nDie Revision rügt demgegenüber: Nachdem offengelassen worden sei,\n\nob das Einschlagen der Kamine zur Gefahrenabwehr erforderlich gewesen sei,\n\nmüsse für die Revisionsinstanz von dieser Notwendigkeit ausgegangen wer-\n\nden. Dann beruhe die hierdurch unstreitig eingetretene Gebrauchsuntauglich-\n\nkeit jedoch nicht auf einem Verschulden der Beklagten. Damit kann die Revisi-\n\non nicht durchdringen.\n\nEs kann dahinstehen, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu fol-\n\ngen ist, bei Einhaltung der Vorsichtsmaßnahmen wäre die Praxis infolge der\n\nÖffnung der Kamine nicht unbenutzbar geworden. Das erscheint schon des-\n\nhalb fraglich, weil die Schließung der Praxis nicht nur auf die Ruß- und Stau-\n\nbablagerungen, sondern auch darauf zurückzuführen ist, daß die Ordnungsbe-\n\nhörde die Räume wegen der Unbenutzbarkeit des Hauses, des Zustandes der\n\nKamine und der Gasleitung gesperrt hatte. Feststellungen zu einem Verschul-\n\nden der Beklagten waren indessen entbehrlich. Da die Arbeiten an den Kami-\n\nnen von den Vermietern veranlaßt worden waren und das angeblich einge-\n\nströmte Gas, das durch das Öffnen entweichen sollte, jedenfalls nicht aus dem\n\nBereich der Klägerin stammte, ist davon auszugehen, daß die Ursache für die\n\nGebrauchsstörung aus der Sphäre der Beklagten herrührte. Deshalb oblag es\n\nihnen darzulegen, daß sie die aus der Störung folgende Unbenutzbarkeit der\n\nMietsache nicht zu vertreten haben (Kraemer in Bub/Treier Handbuch der Ge-\n\nschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III B Rdn. 1385 a; Baumgärtel,\n\nHandbuch der Beweislast im Privatrecht 2. Aufl. § 538 BGB Rdn. 3). Die Dar-\n\nstellung der Beklagten, das Durchtrennen der Gasleitung und das Öffnen der\n\nKamine habe eine Explosionsgefahr verhindern sollen, erscheint wenig über-\n\nzeugend. Darauf kommt es aber nicht an. Die Beklagten hätten vortragen müs-\n\nsen, das angeblich notwendige Öffnen der Kamine habe zwangsläufig die Un-\n\nbenutzbarkeit des Hauses zur Folge gehabt. Daß das Berufungsgericht ent-\n\nsprechenden, die Beklagten entlastenden Vortrag übergangen hätte, rügt die\n\nRevision indessen nicht. Gegen eine Zwangsläufigkeit in diesem Sinne spricht\n\nim übrigen die kurzfristige Wiederherstellung der Kamine und Gasleitung durch\n\ndie Stadt C. im Wege der Ersatzvornahme.\n\n2. Einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen der Vermögens-\n\nnachteile, die ihr infolge ihrer Kündigung entstanden seien, hat das Berufungs-\n\ngericht dem Grunde nach bejaht, weil die Klägerin wegen der Vertragsverstöße\n\nder Beklagten gemäß § 554 a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhält-\n\nnisses berechtigt gewesen sei.\n\nDie Revision wendet sich nicht gegen die Auffassung der Vorinstanz,\n\ndaß eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzung\n\nveranlaßt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, dem Kündigenden zum Er-\n\nsatz des durch die Kündigung entstandenen Schaden verpflichtet ist. Das ent-\n\nspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom\n\n6. Februar 1974 - VIII ZR 239/72 - WM 1974, 345, 346; BGHZ 95, 39, 44).\n\nDie Revision meint, die Klägerin sei zur fristlosen Kündigung nicht be-\n\nrechtigt gewesen. Dem Berufungsgericht könne nicht darin gefolgt werden, daß\n\nbereits durch die unberechtigte Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom\n\n7. November 1994 das Vertrauen der Klägerin in eine störungsfreie Durchfüh-\n\nrung des Mietverhältnisses erschüttert gewesen sei, denn die Beklagten hät-\n\nten, nachdem sie auf den ihnen unterlaufenen Fehler hingewiesen worden sei-\n\nen, sogleich eine Überprüfung der Zahlungen zugesagt. Diesem Einwand ist\n\nder Erfolg zu versagen. Die Beklagten haben sich noch im vorliegenden\n\nRechtsstreit auf die Wirksamkeit ihrer Kündigung berufen und diese mit angeb-\n\nlich rückständigen, allerdings nicht im einzelnen bezifferten Nebenkosten be-\n\ngründet.\n\nDie weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den Beklag-\n\nten zu Unrecht die Unbenutzbarkeit der Praxisräume angelastet, erweist sich\n\ngleichermaßen als unbegründet. Den Beklagten oblag es auch im Rahmen des\n\n§ 554 a BGB, sich hinsichtlich der Frage des Verschuldens zu entlasten (Gra-\n\npentin in Bub/Treier aaO Kap. IV Rdn. 193, 103). Das haben sie nicht getan.\n\nDen weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts, die Beklagten hät-\n\nten sich nicht einmal durch die Ordnungsverfügung veranlaßt gesehen, umge-\n\nhend Maßnahmen zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit des Gebäudes zu\n\nergreifen, hält die Revision entgegen: Das Berufungsgericht habe übersehen,\n\ndaß den Beklagten aufgrund der von der Klägerin bzw. deren Mitmietern er-\n\nwirkten einstweiligen Verfügung jegliche Baumaßnahmen untersagt worden\n\nseien. Die Beklagten hätten sich deshalb in einem Pflichtenwiderstreit befun-\n\nden.\n\nAuch das stellt die Ausführungen des Berufungsgerichts nicht in Frage.\n\nFeststellungen zu dem konkreten Inhalt der einstweiligen Verfügung sind in\n\nden Vorinstanzen nicht getroffen worden. Die Revision rügt nicht, daß insoweit\n\nSachvortrag der Beklagten übergangen worden sei. Dann kann aber nicht da-\n\nvon ausgegangen werden, daß die Untätigkeit der Beklagten durch die einst-\n\nweilige Verfügung entschuldigt werden könnte. Nach dem Vorbringen der Klä-\n\ngerin ist die einstweilige Verfügung erst am 16. Dezember 1994, mithin nach\n\nAblauf der in der Ordnungsverfügung gesetzten Frist, erlassen worden und\n\nstand daher der bis zum 14. Dezember 1994 geforderten Wiederherstellung\n\neines ordnungsgemäßen Zustandes nicht entgegen.\n\nDas Berufungsgericht hat danach zu Recht angenommen, daß die Be-\n\nklagten ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt haben.\n\nGegen die in erster Linie in tatrichterlicher Verantwortung liegende Würdigung,\n\ndiese Umstände hätten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar\n\ngemacht und deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigt, bestehen revisions-\n\nrechtlich keine Bedenken. Der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz des\n\nKündigungsfolgeschadens ist deshalb dem Grunde nach zu Recht bejaht wor-\n\nden.\n\n3. a) Zur Höhe des durch die Kündigung eingetretenen Schadens hat\n\ndas Berufungsgericht ausgeführt: Die Klägerin könne außer dem auf die Zeit\n\nnach dem Zugang der Kündigung entfallenden restlichen Verdienstausfall auch\n\nzeitanteiligen Ersatz für den nutzlos gewordenen Aufwand zur Renovierung der\n\nalten Praxis verlangen (105.567,21 DM). Zu ihren Gunsten sei davon auszuge-\n\nhen, daß sie ihre Aufwendungen wieder erwirtschaftet hätte, wenn der Mietver-\n\ntrag, wie bei seinem Abschluß erwartet, durchgeführt worden wäre. Die Kosten\n\nfür die Einrichtung der neuen Praxis (Montage der Theke sowie weitere Monta-\n\ngekosten und Trinkgelder) könne die Klägerin dagegen nicht erstattet verlan-\n\ngen. Sie müsse sich insofern entgegenhalten lassen, daß sie die Kosten für die\n\nHerrichtung der Praxis zumindest einmal selbst tragen müsse. Zu ersetzen sei-\n\nen allerdings die Kosten der Installation des Computers in der neuen Praxis\n\n(255,88 DM), die erst wegen der Notwendigkeit des Umzugs angefallen seien,\n\nwährend die Kosten der Erstinstallation zum Service gehört hätten. Entspre-\n\nchendes gelte hinsichtlich der für den Entwurf und die Drucksetzung neuer\n\nKarten angesetzten Kosten (115 DM); derartige Aufwendungen seien in dem\n\nfür die erste Praxis geltend gemachten Betrag nicht enthalten. Zu erstatten sei-\n\nen weiterhin die zum Abschluß des neuen Mietvertrages aufgewandten Makler-\n\nkosten (9.250 DM) sowie die Kosten der zu stellenden Mietbürgschaft\n\n(150 DM), da auch insofern keine nutzlosen Aufwendungen für die erste Praxis\n\ngeltend gemacht worden seien. Darüber hinaus könne die Klägerin auch den\n\nim Jahre 1995 angefallenen höheren Mietzins für die neuen Praxisräume er-\n\nsetzt verlangen (26.666,88 DM), bei dessen Berechnung sie von der jeweils zu\n\nzahlenden Kaltmiete unter Abzug der jeweiligen auf ihre Untermieter entfallen-\n\nden Anteile ausgegangen sei. Eine Vorteilsausgleichung sei wegen der ge-\n\nringfügig größeren neuen Praxis nicht veranlaßt. Hierdurch werde nicht not-\n\nwendig eine Verbesserung begründet.\n\nDiese Ausführungen halten nicht in allen Punkten der rechtlichen Nach-\n\nprüfung stand.\n\nb) Ob und inwieweit ein nach den §§ 249 ff. BGB zu ersetzender Vermö-\n\ngensschaden vorliegt, beurteilt sich nach einem Vergleich der infolge des haf-\n\ntungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen,\n\ndie ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Diese sogenannte Differenzhypothe-\n\nse umfaßt zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem haftungsbe-\n\ngründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen Vermögensminderung.\n\nNur eine Vermögensminderung, die durch das haftungsbegründende Ereignis\n\nverursacht worden ist, das heißt ohne dieses nicht eingetreten wäre, ist als er-\n\nsatzfähiger Schaden anzuerkennen. Die Frage, ob Aufwendungen einen Scha-\n\nden darstellen, läßt sich daher nicht generell, sondern nur unter Berücksichti-\n\ngung der jeweiligen Haftungsgrundlage beurteilen. Handelt es sich - wie auch\n\nim vorliegenden Fall - um die Nichterfüllung eines Vertrages, so liegt der Scha-\n\nden in der Differenz zwischen der vorhandenen Vermögenslage und derjeni-\n\ngen, die bei weiterer ordnungsgemäßer Erfüllung eingetreten wäre. Dement-\n\nsprechend geht der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung dahin,\n\nden Geschädigten vermögensmäßig so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßer\n\nErfüllung des Vertrages gestanden hätte, das heißt nicht schlechter, aber auch\n\nnicht besser (BGHZ 86, 128, 130; 99, 182, 196 f.; - GSZ - 98, 212, 217).\n\nDie schadensrechtliche Problematik von Aufwendungen, die im Hinblick\n\nauf einen abgeschlossenen Vertrag gemacht und durch dessen Nichterfüllung\n\nnutzlos werden, besteht darin, daß sie auch bei vertragstreuem Verhalten des\n\nSchuldners entstanden wären (BGHZ 71, 234, 238; 99 aaO 197). Dennoch hat\n\nder Bundesgerichtshof solche nutzlos gewordenen Aufwendungen als erstat-\n\ntungsfähig angesehen mit der Begründung, es bestehe im allgemeinen eine\n\n(widerlegbare) Rentabilitätsvermutung, die dahin gehe, daß der enttäuschte\n\nVertragspartner seine Aufwendungen durch Vorteile aus der vereinbarten Ge-\n\ngenleistung wieder erwirtschaftet hätte (vgl. RGZ 127, 245, 248; BGH - Urteile\n\nvom 28. Mai 1975 - VIII ZR 70/74 - WM 1975, 897, 899 und vom 22. Juni 1977\n\n- VIII ZR 240/75 - WM 1977, 1089, 1090; Senatsurteil BGHZ 123, 96, 99;\n\nBGHZ 71 aaO 238 f.). Auch insoweit handelt es sich indessen um eine\n\nschlichte Anwendung der Differenzhypothese auf der Grundlage der der Darle-\n\ngungs- und Beweiserleichterung dienenden, jedoch nicht zu einer Erweiterung\n\ndes Schadensbegriffs führenden Rentabilitätsvermutung (BGHZ 71 aaO 239;\n\nBGH Urteil vom 23. April 1991 - X ZR 77/89 - NJW 1991, 2707, 2708). Der\n\nNichterfüllungsschaden liegt in diesen Fällen - genau genommen - nicht in den\n\nAufwendungen als solchen, sondern in dem Verlust der im Falle der Vertrags-\n\nerfüllung bestehenden Kompensationsmöglichkeit (BGHZ 99 aaO 197 f.).\n\nc) Hiernach begegnet es durchgreifenden rechtlichen Bedenken, daß\n\ndas Berufungsgericht der Klägerin zeitanteiligen Schadensersatz für die nutz-\n\nlos gewordenen Aufwendungen zur Renovierung der alten Praxis zuerkannt\n\nhat, für diejenigen in die neue Praxis dagegen teilweise nicht. Die Kosten für\n\ndie Einrichtung der neuen Praxis wären ohne das schädigende Ereignis nicht\n\nentstanden und sind deshalb grundsätzlich uneingeschränkt zu ersetzen. Da-\n\nmit ist die Klägerin aber so gestellt, als hätte sie ihre früheren Investitionen\n\nweiter nutzen können. Ihr Schaden besteht deshalb nicht darin, daß sie Auf-\n\nwendungen, die sie bei weiterer Vertragserfüllung ebenfalls gehabt hätte, nicht\n\nwieder erwirtschaften kann, sondern in dem Aufwand, der zur Wiedererlangung\n\ndieser Möglichkeit entstanden ist. Das sind allein die Aufwendungen, die für die\n\nAnmietung und Einrichtung der neuen Praxis an einem vergleichbaren Standort\n\nerforderlich waren. Könnte die Klägerin dagegen die Kosten der ersten Praxis\n\nsowie die ihr vom Berufungsgericht teilweise zuerkannten Mehrkosten der neu-\n\nen Praxis ersetzt verlangen, würde sie sich - ausgehend von dem insgesamt\n\ngeltend gemachten Schaden - besser stehen als bei ordnungsgemäßer Erfül-\n\nlung des Vertrages. Denn in diesem Fall hätte sie die in Höhe von\n\n105.567,21 DM zuerkannten Aufwendungen tragen müssen.\n\nd) Soweit das Berufungsgericht der Klägerin restlichen Verdienstausfall\n\nfür die Zeit nach der Kündigung, die Kosten für die Installation des Computers\n\nin der neuen Praxis sowie diejenigen für die Anfertigung neuer Karten und die\n\nzu stellende Mietbürgschaft zuerkannt hat, ist dies revisionsrechtlich nicht zu\n\nbeanstanden. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen.\n\ne) Sie greift jedoch die vom Berufungsgericht angenommene Erstat-\n\ntungsfähigkeit der zur Anmietung der neuen Praxisräume angefallenen Makler-\n\nkosten an und meint, die Klägerin habe geeignete Räume auch ohne Ein-\n\nschaltung eines Maklers finden können, indem sie anhand der Vermietungsan-\n\ngebote in der örtlichen Tageszeitung selbst neue Räume gesucht hätte.\n\nDem vermag der Senat nicht zu folgen. Die Klägerin hatte, wie das Be-\n\nrufungsgericht im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Mietdiffe-\n\nrenz zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes Interesse, möglichst kurzfristig\n\nRäume in der Nähe des Standorts der ersten Praxis anzumieten. Als Ärztin, die\n\nwährend der Schließung der Praxis noch Hausbesuche und telefonische Be-\n\nratungen vornahm, brauchte sie ihre Zeit und damit ihre Verdienstmöglichkei-\n\nten auch unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht nicht durch\n\ndie zeitaufwendige Durchsicht von Zeitungsanzeigen und die Bewerbungen\n\nhierauf einzusetzen.\n\nf) Hinsichtlich der für das Jahr 1995 zuerkannten Mietdifferenz ist das\n\nBerufungsgericht ersichtlich der Berechnung der Klägerin gefolgt, die gestützt\n\nauf die Vereinbarung im Mietvertrag, bis zum 31. Dezember 1994 sei im Hin-\n\nblick auf den schlechten Zustand des Mietobjekts eine um 50 % gekürzte\n\nGrundmiete von monatlich 624,88 DM zu zahlen, für die Zeit ab 1. Januar 1995\n\nden für die Altpraxis zu entrichtenden Kaltmietzins in Höhe des doppelten Be-\n\ntrages, nämlich mit 1.249,76 DM (abzüglich des auf den Untermieter entfallen-\n\nden Anteils), angesetzt hat. Gegen dieses Verständnis der mietvertraglichen\n\nRegelung erhebt die Revision keine Einwendungen; sie rügt insbesondere\n\nnicht, daß das Berufungsgericht hinsichtlich der Höhe des ab 1. Januar 1995\n\nzu zahlenden Mietzinses eine gebotene Sachaufklärung unterlassen habe.\n\nAusgehend von den getroffenen Feststellungen liegt es dann aber nahe,\n\nden Vertrag so zu verstehen, daß die bis zum 31. Dezember 1994 gewährte\n\nMietzinsreduzierung ein Entgegenkommen für den Renovierungsaufwand der\n\nKlägerin darstellt und ab 1. Januar 1995 der volle Mietzins zu entrichten ist.\n\nRevisionsrechtlichen Bedenken begegnet diese Auslegung des Berufungsge-\n\nrichts deshalb nicht.\n\nSoweit die Revision der Erstattungsfähigkeit der Mietdifferenz entge-\n\ngenhält, die Klägerin, die sich den geringen Mietzins in den früheren Räumen\n\nmit ihren dortigen Investitionen erkauft habe, würde ihre Aufwendungen im Er-\n\ngebnis doppelt erstattet bekommen, wenn ihr diese neben der Mietdifferenz\n\nersetzt würden, ist darauf zu verweisen, daß die Klägerin Schadensersatz we-\n\ngen nutzlos gewordener Aufwendungen nicht verlangen kann (siehe unter 2 c).\n\nDaß die neue Praxis der Klägerin geringfügig größer ist als die frühere,\n\nstellt nach Auffassung des Berufungsgerichts keinen nennenswerten Vorteil\n\ndar. Diese Beurteilung liegt im Rahmen tatrichterlichen Ermessens und ist von\n\nder Revision hinzunehmen.\n\n4. Danach ist der Klägerin in Höhe von 50.271,52 DM (7.500 DM +\n\n255,88 DM + 115 DM + 150 DM + 9.250 DM + 26.666,88 DM + nicht angegrif-\n\nfener Schadensersatz für medizinische Geräte 6.333,76 DM) zu Recht Scha-\n\ndensersatz zuerkannt worden. Wegen des weitergehenden Anspruchs ist die\n\nSache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-\n\nricht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der von der Klägerin\n\ngeltend gemachten, grundsätzlich als erstattungsfähig anzusehenden Aufwen-\n\ndungen für die zweite Praxis, die das Berufungsgericht teilweise nicht zuer-\n\nkannt hat, sind tatrichterliche Feststellungen bisher nicht getroffen worden.\n\nIm übrigen wird die Klägerin aufgrund der Zurückverweisung der Sache\n\nGelegenheit haben, wegen der Aufwendungen in die frühere Praxis zu einem\n\nmöglichen Bereicherungsanspruch ergänzend vorzutragen, der sich dann er-\n\ngeben kann, wenn ein Vertragsverhältnis vorzeitig endet, so daß der Vermieter\n\nfrüher als vereinbart in den Genuß der in die Mietsache gemachten Verwen-\n\ndungen gelangt. Dem Umfang nach bemißt sich die Bereicherung in einem sol-\n\nchen Fall nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der da-\n\ndurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach\n\nden Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der\n\nMietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (vgl. hierzu\n\nSenatsurteil vom 16. September 1998 - XII ZR 136/96 - ZMR 1999, 93, 94\n\nm.N.).\n\nHahne Krohn Gerber\n\n Sprick Weber-Monecke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR__81-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-03-15/xii-zr-81-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 249","ref_norm":"249","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 278","ref_norm":"278","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 538","ref_norm":"538","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR__81-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR__81-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-03-15/xii-zr-81-97","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR__81-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:02:26.804786+00:00"}}