{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_316-97","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2000-03-29","aktenzeichen":"XII ZR 316/97","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB § 566 Satz 2 Für die Kündigung eines Mietvertrages, der mangels Schriftform als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, sind vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn diese länger sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nXII ZR 316/97\n\nURTEIL\n\nin dem Rechtsstreit\n\nVerkündet am:\n29. März 2000\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nBGB § 566 Satz 2\n\nFür die Kündigung eines Mietvertrages, der mangels Schriftform als für unbestimmte\n\nZeit geschlossen gilt, sind vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann\n\nnicht maßgebend, wenn diese länger sind als die gesetzlichen Kündigungsfristen.\n\nBGH, Urteil vom 29. März 2000 - XII ZR 316/97 - OLG Naumburg\n\nLG Halle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 29. März 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitz\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 9. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Naumburg vom 4. November 1997 auf-\n\ngehoben.\n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch\n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDer Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung von Mietzins für ein Grund-\n\nstück mit aufstehendem Lagergebäude in Anspruch, das er 1991 von der\n\nH. M. B. AG erworben hat. Diese hatte mit Vertrag vom\n\n2. Oktober 1990 Teile des Grundstücks, nämlich im einzelnen näher bezeich-\n\nnete Büro- und Sozialräume (60 qm), überdachte Lagerflächen (624 qm) und\n\nFreiflächen (150 qm), an die D. \n\n -H. P. -\n\nK. -v. S. oHG vermietet.\n\nDer Mietvertrag enthält unter anderem folgende Bestimmungen:\n\n§ 2\n\nMietdauer\n\nDer Mietvertrag beginnt am 01.11.1990 und hat eine Laufzeit von\n5 Jahren und 2 Monaten.\n\n§ 4\n\nMietpreisbindung\n\nDie Mietpreisbindung gilt vom 01.11.1990 - 31.12.1993; ab\n01.01.1994 - 31.12.1995 gilt eine Neuregelung der Mietpreise\nentsprechend den Marktverhältnissen. Danach kann von beiden\nSeiten das Vertragsverhältnis aufgelöst werden bei einer Kündi-\ngungsfrist von 12 Monaten, frühestens jedoch zum 31.12.1995.\nDanach verlängert sich die Mietdauer um jeweils 1 Jahr.\n\nNach dem Erwerb des Grundstücks durch den Kläger wurden - unter\n\nZugrundelegung dieses Mietvertrages - weitere Flächen auf dem Grundstück\n\nvon der D. -H. mbH (Beklagte) \"dazugemietet\". Ferner\n\nkamen diese und der Kläger zu einem nicht genannten Zeitpunkt überein, den\n\nMietvertrag auf sie \"umzustellen\". Die vom Kläger vorgelegte Korrespondenz\n\nüber das Mietverhältnis (Schreiben vom 26. März 1992, 2. November 1993,\n\n7. Februar 1994, 27. November 1995, 7. Dezember 1995 und 19. Dezember\n\n1995) wurde vom Kläger an die Beklagte adressiert bzw. von dieser unter ih-\n\nrem Briefkopf geführt.\n\nDie Beklagte räumte das Mietobjekt zum 31. Dezember 1995. Sie steht\n\nauf dem Standpunkt, das Mietverhältnis habe gemäß § 2 des Mietvertrages mit\n\ndiesem Tage geendet, ohne daß es der von ihr vorsorglich mit Schreiben vom\n\n27. November 1995 mitgeteilten Ankündigung bedurft hätte, das Mietverhältnis\n\nzum 31. Dezember 1995 zu beenden. Sie hat vorgetragen, dem Kläger bereits\n\nim Januar 1995 mündlich erklärt zu haben, das Mietverhältnis nicht über den\n\n31. Dezember 1995 fortsetzen zu wollen, da ihr ab 1. Januar 1996 ein eigener\n\nNeubau zur Verfügung stehen werde.\n\nDer Kläger macht demgegenüber geltend, das Mietverhältnis habe nach\n\n§ 4 des Mietvertrages lediglich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von\n\n12 Monaten gekündigt werden können und sei durch das Schreiben der Be-\n\nklagten vom 27. November 1995 somit erst zum 31. Dezember 1996 beendet\n\nworden.\n\nMit seiner Klage verlangte der Kläger zunächst Mietzins in der zuletzt\n\nvereinbarten Höhe für die Monate Januar und Februar 1996 sowie Feststel-\n\nlung, daß das Mietverhältnis über den 31. Dezember 1995 hinaus weiterbeste-\n\nhe. Das Landgericht wies die Klage mit der Begründung ab, das Mietverhältnis\n\nhabe gemäß § 2 des Mietvertrages mit dem 31. Dezember 1995 geendet. Die\n\nBerufung des Klägers, mit der er statt der ursprünglich begehrten Feststellung\n\nnunmehr auch Mietzins für den zwischenzeitlich abgelaufenen Zeitraum März\n\nbis Dezember 1996 verlangte, hatte in Höhe von 162.236,76 DM nebst Zinsen\n\nErfolg. Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-\n\nrückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.\n\nI.\n\nZutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, das Mietver-\n\nhältnis der Parteien habe nicht schon durch Zeitablauf zum 31. Dezember 1995\n\ngeendet.\n\nDas Berufungsgericht legt den Mietvertrag vom 2. Oktober 1990, für den\n\ngemäß Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB seit dem 3. Oktober 1990 die Vorschriften\n\ndes Bürgerlichen Gesetzbuches maßgeblich sind, dahin aus, das Mietverhält-\n\nnis habe sich über den 31. Dezember 1995 hinaus jeweils um ein weiteres Jahr\n\nverlängern sollen, wenn es nicht zuvor rechtzeitig gekündigt werde; dies gelte\n\njedenfalls, wenn der Mietzins - wie hier geschehen - gemäß § 4 des Mietvertra-\n\nges zum Beginn des Jahres 1994 angepaßt worden sei.\n\nDiese Auslegung, die das Revisionsgericht nur eingeschränkt zu über-\n\nprüfen hat, hält den Angriffen der Revision stand. Sie läuft letztlich darauf hin-\n\naus, den Widerspruch zwischen § 2 und § 4 des Mietvertrages dadurch aufzu-\n\nlösen, daß die Regelung des § 2 als Mindestmietzeit verstanden wird, während\n\n§ 4 deren automatische Verlängerung unter den dort genannten Voraussetzun-\n\ngen vorsieht. Diese Auslegung ist möglich und widerspricht nicht dem überein-\n\nstimmenden Interesse der ursprünglichen Vertragsparteien, eine Bindung über\n\neinen überschaubaren Zeitraum hinaus zu vermeiden, da es beiden Vertrags-\n\nparteien unbenommen blieb, einer Verlängerung der Vertragslaufzeit durch\n\nKündigung zuvorzukommen.\n\nOhne Erfolg macht die Revision insoweit geltend, diese Auslegung ver-\n\nstoße gegen Denkgesetze, weil die in § 4 des Mietvertrages vorgesehene Neu-\n\nregelung des Mietzinses mit dem 31. Dezember 1995 habe außer Kraft treten\n\nsollen, so daß es für die Zeit der vom Berufungsgericht angenommenen Ver-\n\nlängerung des Mietverhältnisses an einer Bestimmung des Mietzinses fehle.\n\nWie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt, verbleibt es bei einer Verlän-\n\ngerung des Mietverhältnisses ohne weiteres bei dem zuletzt vereinbarten Miet-\n\nzins, sofern die Vertragsparteien keine abweichende Regelung treffen (vgl.\n\nGrapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete\n\n3. Aufl. Rdn. IV 261).\n\nII.\n\nDie Revision rügt indessen mit Erfolg, das Berufungsgericht hätte prüfen\n\nmüssen, ob der Mietvertrag infolge der nachträglichen Vereinbarung eines\n\nMieterwechsels und einer Erweiterung des Mietgegenstandes nicht mehr der\n\nSchriftform des § 566 BGB genügte und das Mietverhältnis deshalb durch die\n\nals Kündigung auszulegende Erklärung der Beklagten vom Januar 1995 (zu\n\nder das Berufungsgericht aus seiner Sicht folgerichtig keine Feststellungen\n\ngetroffen hat) zum 31. Dezember 1995 beendet worden ist.\n\n1. Dem Vortrag der Parteien ist nicht zu entnehmen, daß die nachträgli-\n\nchen Vereinbarungen in einer den Anforderungen des § 566 BGB genügenden\n\nForm getroffen worden seien. Sowohl die Erweiterung des Mietgegenstandes\n\nals auch die Vereinbarung, daß nunmehr die beklagte GmbH Mieterin sein\n\nsolle, hätten aber der Schriftform bedurft.\n\nInsoweit kann dahinstehen, ob die Beklagte die weiteren Grundstücks-\n\nflächen durch einen oder mehrere selbständige Verträge angemietet hat und\n\ndie Parteien erst später vereinbarten, daß nunmehr die Beklagte Mieterin auch\n\nder an die oHG vermieteten Flächen sein sollte, oder ob der ursprüngliche\n\nMietvertrag mit der oHG vor oder zeitgleich mit der Erweiterung um weitere\n\nGrundstücksflächen auf die Beklagte \"umgestellt\" wurde. In beiden Fällen ist\n\ndie Schriftform mangels Beurkundung dieser Vereinbarungen der Parteien\n\nnicht gewahrt.\n\na) Soweit die Revisionserwiderung der zuletzt genannten Alternative\n\nentgegenhält, die Beklagte habe eine mehr als nur unwesentliche Erweiterung\n\ndes Mietgegenstandes nicht substantiiert dargelegt, kann dem nicht gefolgt\n\nwerden. Bereits aus der eigenen Mietzinsberechnung des Klägers in der Kla-\n\ngeschrift ergibt sich, daß zu der ursprünglichen Lagerfläche von 624 qm späte-\n\nstens ab Januar 1994 weitere 57 + 65 + 100 = 222 qm überdachte Lagerflä-\n\nchen hinzukamen und statt der ursprünglichen Freiflächen von 150 qm nun-\n\nmehr insgesamt 686 + 55 + 71 + 83 + 250 = 1.145 qm Frei- und Zufahrtflächen\n\nvermietet waren. Eine Vertragserweiterung dieses Umfangs bedarf der Form.\n\nDer Umstand, daß der Vermieter bereits in § 1 des schriftlichen Mietver-\n\ntrages vom 2. Oktober 1990 um \"Prüfung gebeten\" wurde, ob weitere im ein-\n\nzelnen angegebene Flächen zusätzlich zur Verfügung gestellt werden könnten,\n\nmacht die Schriftform einer entsprechenden Nachtragsvereinbarung entgegen\n\nder Auffassung der Revisionserwiderung nicht entbehrlich. Die formbedürftige\n\nÄnderung des Vertragsgegenstandes kam nämlich erst mit der Einigung der\n\nVertragsparteien über die zusätzlich vermieteten Flächen zustande; diese ist in\n\n§ 1 des ursprünglichen Mietvertrages nicht beurkundet, sondern allenfalls in\n\nAussicht gestellt worden.\n\nb) Ebensowenig ist der Auffassung der Revisionserwiderung zu folgen,\n\nein formbedürftiger Mieterwechsel habe nicht vorgelegen, weil die Geschäfts-\n\nführer der beklagten GmbH mit den vertretungsberechtigten Gesellschaftern\n\nder D. -H. \n\nP. -K. -v. \n\nS. \n\noHG\n\nidentisch seien und die bloße Änderung der Rechtsform der Mieterin von einer\n\noffenen Handelsgesellschaft in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung kei-\n\nnen Vertragseintritt der GmbH als neue Mieterin bedeute.\n\nDem Vortrag der Parteien sind weder Anhaltspunkte dafür zu entneh-\n\nmen, daß sich die D. -H. \n\nP. -K. -v. \n\nS. oHG in die beklagte GmbH umgewandelt hat, noch dafür, daß es sich\n\num einen unternehmensbezogenen Mietvertrag handelte, bei dem die Person\n\ndes Vertragspartners in den Hintergrund tritt, sofern nur das in den Mieträumen\n\ntätige Unternehmen identisch bleibt. Selbst wenn die oHG ihren Geschäftsbe-\n\ntrieb zugunsten der GmbH aufgegeben haben sollte, wären die Gesellschafter\n\nder oHG - nunmehr in bürgerlich-rechtlicher Gesellschaft - Mieter geblieben\n\n(vgl. Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts\n\n7. Aufl. Rdn. 31 m.N.), so daß die Beklagte nur im Wege des vereinbarten\n\nMieterwechsels Mieterin werden konnte.\n\nIm übrigen ist es für einen späteren Grundstückserwerber, dessen\n\nSchutz § 566 BGB vor allem bezweckt, auch bei Personenidentität der Ge-\n\nschäftsführer der vorgenannten Gesellschaften keineswegs ohne Bedeutung,\n\nob er sich wegen seines Mietzinsanspruchs an unbeschränkt haftende oHG-\n\nGesellschafter oder aber nur an eine GmbH halten kann.\n\n2. Die Revisionserwiderung weist zwar zutreffend darauf hin, daß die\n\nJahresfrist, vor deren Ablauf ein Mietverhältnis nach § 566 Satz 1 2. Hs. BGB\n\ndurch Kündigung nicht vorzeitig beendet werden kann, erst mit dem Abschluß\n\ndes nicht formgerechten Änderungsvertrages beginnt, der die Schriftform des\n\nursprünglich formgerechten Mietvertrages entfallen läßt (vgl. BGHZ 99, 54).\n\nUnzutreffend ist jedoch der Hinweis, die Beklagte habe nicht dargelegt, wann\n\nwelche zusätzlichen Absprachen getroffen worden seien, so daß die Einhal-\n\ntung dieser Jahresfrist nicht festgestellt werden könne. Sowohl aus der vorge-\n\nlegten Korrespondenz als auch der eigenen Mietzinsberechnung des Klägers\n\nin der Klageschrift ergibt sich nämlich, daß diese Nachtragsvereinbarungen\n\njedenfalls vor 1994 zustande gekommen sein müssen, so daß die Kündigung\n\nzum 31. Dezember 1995 diese Jahresfrist wahrt.\n\nRichtig ist ferner, daß die gesetzliche Kündigungsfrist des § 565\n\nAbs. 1 a BGB abdingbar ist. Nicht zu folgen ist der Revisionserwiderung aber,\n\nsoweit sie geltend macht, daß ein Formmangel, abgesehen von der Fiktion ei-\n\nnes Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, alle übrigen Vertragsbestimmun-\n\ngen unberührt lasse, mithin auch die hier vertraglich vereinbarte Kündigungs-\n\nfrist von 12 Monaten zum Jahresende, so daß auch die behauptete Kündigung\n\nim Januar 1995 das Mietverhältnis nicht vor dem 31. Dezember 1996 habe be-\n\nenden können.\n\nEs bedarf keiner Entscheidung, ob dann, wenn die Form des § 566 BGB\n\nnicht eingehalten ist, an die Stelle vertraglicher Kündigungsfristen stets die ge-\n\nsetzlichen Fristen des § 565 BGB treten (so Emmerich, Miete 7. Aufl. § 566\n\nRdn. 13; Staudinger/Emmerich [1997] § 566 Rdn. 61; MünchKomm/Voelskow\n\n3. Aufl. § 566 Rdn. 13; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und\n\nWohnraummiete 3. Aufl. Rdn. II 780; a.A., soweit ersichtlich, nur Sternel, MietR\n\n3. Aufl. Rdn. 201, der abweichend vereinbarte Kündigungsfristen für maßgeb-\n\nlich hält).\n\nFür eine auf § 566 Satz 2 BGB gestützte Kündigung gelten vertraglich\n\nvereinbarte Kündigungsfristen jedenfalls dann nicht, wenn diese länger sind als\n\ndie gesetzlichen Kündigungsfristen (vgl. RGZ 59, 245, 246 und OLG Hamburg\n\nOLG Rspr. 22, 257 [jeweils mit eingehender Begründung]; Planck, BGB 4. Aufl.\n\n§ 566 Anm. 5 unter Hinweis auf den Gesetzeszweck). Andernfalls hätten die\n\nParteien eines nicht formgerechten langfristigen Mietvertrages es in der Hand,\n\nden durch § 566 BGB bezweckten Schutz eines späteren Grundstückserwer-\n\nbers durch mündliche Vereinbarung einer mehrjährigen Kündigungsfrist zu un-\n\nterlaufen.\n\n3. Entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung\n\nbrauchte die von der Beklagten behauptete Kündigungserklärung vom Januar\n\n1995 auch nicht schriftlich erklärt zu werden, um wirksam zu sein. Insoweit\n\nkann dahinstehen, ob die Vereinbarung in § 7 des ursprünglichen Mietvertra-\n\nges, daß \"sämtliche im Prozeß der Zusammenarbeit auftretenden Probleme\n\nprotokollierend geregelt werden und bei Einfluß auf den Mietvertrag eine\n\nNachtragsvereinbarung bewirken\", als Schriftformklausel auszulegen ist. Sie\n\ngilt jedenfalls nicht für die einseitige Kündigungserklärung, da diese keine einer\n\nNachtragsvereinbarung zugängliche Änderung des Mietvertrages, sondern\n\ndessen Beendigung zur Folge hat.\n\nIII.\n\nDie angefochtene Entscheidung kann daher keinen Bestand haben. Sie\n\nist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen,\n\ndamit es über die Behauptung der Beklagten Beweis erheben kann, sie habe\n\ndem Kläger bereits im Januar 1995 erklärt, den Mietvertrag nicht über den\n\n31. Dezember 1995 hinaus fortsetzen zu wollen.\n\nBlumenröhr Hahne Sprick\n\n Weber-Monecke Wagenitz","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_316-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-03-29/xii-zr-316-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 566","ref_norm":"566","n":6},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 565","ref_norm":"565","n":1},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 232 § 2","ref_norm":"232-2","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_316-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_316-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-03-29/xii-zr-316-97","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_316-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 11:00:39.884764+00:00"}}