{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_279-97","ecli":null,"court":"BGH","senate":"XII. Zivilsenat","decided":"2000-02-16","aktenzeichen":"XII ZR 279/97","doktyp":"Urteil","leitsatz":"Verkündet am: 16. Februar 2000 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BGB §§ 537 ff., 242 Bb Zur Rechtsposition eines Mieters, der ein Ladenlokal in einem erst zu erstellenden Einkaufszentrum gemietet hat, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwar- teten Weise von den Kunden angenommen wird.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF\n\nIM NAMEN DES VOLKES\n\nVERSÄUMNISURTEIL\n\nXII ZR 279/97\n\nin dem Rechtsstreit\n\nNachschlagewerk: ja\n\nBGHZ: nein\n\nVerkündet am:\n16. Februar 2000\nKüpferle,\nJustizamtsinspektorin\nals Urkundsbeamtin\nder Geschäftsstelle\n\nBGB §§ 537 ff., 242 Bb\n\nZur Rechtsposition eines Mieters, der ein Ladenlokal in einem erst zu erstellenden\n\nEinkaufszentrum gemietet hat, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwar-\n\nteten Weise von den Kunden angenommen wird.\n\nBGH, Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - OLG Naumburg\n\n LG Halle\n\nDer XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung\n\nvom 16. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die\n\nRichter Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke\n\nfür Recht erkannt:\n\nAuf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 4. Zivilsenats\n\ndes Oberlandesgerichts Naumburg vom 9. Oktober 1997 aufge-\n\nhoben.\n\nDer Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,\n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-\n\nfungsgericht zurückverwiesen.\n\nDas Urteil ist vorläufig vollstreckbar.\n\nVon Rechts wegen\n\nTatbestand:\n\nDie Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin eines Einkaufszentrums\n\n\"C. -C. \" in der Innenstadt von H. . Sie bot dem Beklagten\n\nüber die I. C. M. GmbH (ICM) - unter\n\nVorlage von Grundrißzeichnungen und eines Standortprospekts - Geschäfts-\n\nräume in dem damals erst noch zu erstellenden C. -C. an. Der Pro-\n\nspekt enthielt unter anderem folgende Angaben:\n\n\"... An den Bahnhof angrenzend, am R. platz, beginnt H. 's Fußgänger-\nzone - die L. Straße. Vom Tunnelausgang L. Straße mit Läden\nund überdachten Verbindungen und über die R. straße führt der direkte\nWeg in das neue C. -C. . ...\n\nein attraktiver Standort und ein starkes Konzept, das den Erfolg des C. -\nC. garantiert.\"\n\nDurch Vertrag vom 28. Juni 1994 mietete der Beklagte ein Ladenge-\n\nschäft mit einer Grundfläche von ca. 35 qm im Passagenbereich des Ge-\n\nschäftszentrums zum Betrieb eines Fachgeschäfts für Wäsche und Dessous.\n\nDas Mietverhältnis sollte mit der Übergabe des Objekts, voraussichtlich im No-\n\nvember 1995, beginnen und war zunächst auf die Dauer von 10 Jahren abge-\n\nschlossen. Der Mietzins sollte monatlich 2.100 DM zuzüglich Nebenkostenvor-\n\nauszahlung und Mehrwertsteuer betragen. Als Mietsicherheit hatte der Be-\n\nklagte vor Übergabe der Mieträume eine Kaution von 8.100 DM zu leisten. Der\n\nMietvertrag enthielt unter anderem nähere Regelungen über die Nutzung der\n\nMieträume, die Betriebspflicht, die Ladenöffnungszeiten und die Verpflichtung\n\ndes Mieters, einer zu gründenden Werbegemeinschaft anzugehören, sowie\n\nüber die Aufgaben des Vermieters, unter anderem hinsichtlich der \"Organisati-\n\non eines objektbezogenen Center-Managements\", wodurch \"die Voraussetzun-\n\ngen und Grundlagen für den wirtschaftlichen Erfolg des Objekts geschaffen und\n\ngefördert werden\" sollten.\n\nAm 15. Oktober 1995 schlossen sich die damaligen Mieter zu einer In-\n\nteressengemeinschaft zusammen, die gegenüber der Klägerin beanstandete,\n\ndaß bislang nur 50 % der Läden auf 2/3 der Gesamtfläche vermietet seien.\n\nDaraufhin halbierte die Klägerin den jeweils vereinbarten Mietzins.\n\nAm 23. Oktober 1995 erhielt der Beklagte die gemieteten Räume über-\n\ngeben. Die vereinbarte Kaution zahlte er nicht. In der Folgezeit geriet er in\n\nwirtschaftliche Schwierigkeiten, die er darauf zurückführte, daß die Klägerin\n\nZusagen unter anderem über die günstige Verkehrsanbindung sowie über die\n\n(Voll-) Belegung des C. -C. nicht eingehalten habe mit der Folge,\n\ndaß dieses von den Kunden nicht angenommen worden sei.\n\nMit Schreiben vom 7. Februar 1996 erklärte der Beklagte die fristlose\n\nKündigung des Mietverhältnisses, hilfsweise verlangte er die sofortige Auflö-\n\nsung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage bzw. wegen Un-\n\nzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.\n\nDie Klägerin hält die Kündigung für unwirksam.\n\nSie hat den Beklagten mit der Klage auf Zahlung der vertraglich verein-\n\nbarten Mietkaution in Höhe von 8.100 DM in Anspruch genommen. Der Be-\n\nklagte hat im Wege der Widerklage die Feststellung begehrt, daß das Mietver-\n\nhältnis durch die von ihm erklärte fristlose Kündigung beendet sei.\n\nEr hat behauptet, die Klägerin habe ihm bei der Anmietung des Objekts\n\numfangreiche Zusicherungen gemacht über die günstige Erreichbarkeit des\n\nEinkaufszentrums, das Vorhandensein einer erheblichen Anzahl von Parkplät-\n\nzen und die Vollvermietung des C. -C. einschließlich der Belegung\n\nmit einem Lebensmittelmarkt. Damit habe die Klägerin - und zwar bereits in\n\nihrem Prospekt - die Garantie für das Gesamtkonzept und für den Erfolg des\n\nEinkaufszentrums übernommen, der indessen nicht eingetreten sei.\n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge-\n\nwiesen. Es hat die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietver-\n\nhältnisses verneint, da dem Beklagten kein Kündigungsgrund zur Seite ge-\n\nstanden habe. Der Mietvertrag enthalte keine besonderen Zusicherungen der\n\nKlägerin. Das von ihr erstellte Exposé sei unverbindlich gewesen. Ein Wegfall\n\nder Geschäftsgrundlage sei ebenfalls nicht anzunehmen.\n\nAuf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht im Termin\n\nzur mündlichen Verhandlung vom 23. Juni 1997 eine Beweisaufnahme durch\n\nZeugenvernehmung durchgeführt und sodann - im Hinblick auf eine noch aus-\n\nstehende schriftliche Zeugenaussage - im Einverständnis der Parteien das\n\nschriftliche Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 11. August 1997 (später ver-\n\nlängert bis zum 14. August 1997) und Verkündungstermin am 28. August 1997\n\n(später verlegt auf den 9. Oktober 1997) angeordnet.\n\nDurch Urteil vom 9. Oktober 1997 hat das Oberlandesgericht unter Ab-\n\nänderung der landgerichtlichen Entscheidung die Klage abgewiesen und auf\n\ndie Widerklage festgestellt, daß der Mietvertrag zwischen den Parteien durch\n\ndie fristlose Kündigung des Beklagten vom 7. Februar 1996 beendet sei.\n\nGegen das Urteil wendet sich die Klägerin mit der Revision, mit der sie\n\ndie Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.\n\nEntscheidungsgründe:\n\nA\n\nDa der Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz rechtzeitiger Be-\n\nkanntgabe des Termins nicht vertreten war, ist über die Revision antragsge-\n\nmäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden (§§ 557, 331 ZPO). Das Urteil be-\n\nruht jedoch inhaltlich nicht auf einer Säumnisfolge, sondern einer Sachprüfung\n\n(vgl. BGHZ 37, 79, 81).\n\nB\n\nDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu-\n\nrückverweisung an das Berufungsgericht.\n\nI.\n\nDie Revision erhebt zunächst eine Verfahrensrüge im Zusammenhang\n\nmit der Anordnung des schriftlichen Verfahrens durch das Berufungsgericht.\n\nSie macht dazu geltend: Das Oberlandesgericht habe nicht dargelegt, inwie-\n\nweit der Prozeß nicht auf der Grundlage der mündlichen Verhandlung ent-\n\nscheidungsreif gewesen sei. Durch die Anordnung des schriftlichen Verfahrens\n\nund die Verkündung des Berufungsurteils am 9. Oktober 1997 - auf die Ver-\n\nhandlung vom 23. Juni 1997 - sei die Dreiwochenfrist des § 310 Abs. 1 ZPO\n\nerheblich überschritten worden. Hierauf könne das angefochtene Urteil beru-\n\nhen, da der Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme berührt sei.\n\nDiese Rüge hat keinen Erfolg. Die Anordnung des schriftlichen Verfah-\n\nrens war durch den Umstand bedingt, daß die schriftliche Aussage des Zeugen\n\nH. noch ausstand. Aus diesem Grund haben sich beide Parteivertreter aus-\n\ndrücklich mit dem schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt. Die Über-\n\nschreitung der Dreiwochenfrist - im schriftlichen Verfahren allerdings zu be-\n\nmessen vom Ende der eingeräumten Schriftsatzfrist bis zur Urteilsverkün-\n\ndung -, die aus dienstlichen Gründen, zunächst zum Zwecke einer Nachbera-\n\ntung, erfolgte, hält sich noch in dem Rahmen, den § 310 Abs. 1 Satz 2 ZPO\n\nvorgibt (vgl. BVerfG Beschluß vom 5. Juni 1992 - 2 BvR 1307/91 = NJW-RR\n\n1993, 253).\n\nII.\n\nDie Revision greift auch die materiell-rechtlichen Ausführungen des Be-\n\nrufungsgerichts als fehlerhaft an.\n\n1. Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, der vertraglich\n\nvereinbarte Anspruch der Klägerin auf die Kautionszahlung sei infolge wirksa-\n\nmer fristloser Kündigung des Mietvertrages durch den Beklagten erloschen.\n\nDie fristlose Kündigung sei berechtigt gewesen, da dem Beklagten der ver-\n\ntragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt worden sei, §§ 542,\n\n537 BGB.\n\nHierzu hat das Gericht im einzelnen ausgeführt:\n\nDer gemietete Laden habe mehrere Mängel aufgewiesen, die seine\n\nTauglichkeit für den vorgesehenen Zweck entscheidend beeinträchtigt hätten.\n\nDas gesamte C. -C. und damit auch das Geschäftslokal des Be-\n\nklagten sei für Fußgänger aus dem Innenstadtbereich nicht in so bequemer\n\nWeise zu erreichen gewesen, daß Kunden auch bei schlechtem Wetter ange-\n\nzogen worden seien. Von dem Fußgängerbereich der L. Straße habe\n\nkein überdachter Weg zum C. -C. geführt. Das sei dem Beklagten\n\naber bei der Anmietung zugesagt worden. Hierfür spreche schon der Wortlaut\n\ndes Standort-Prospekts der den Mietern ausgehändigt worden sei. Außerdem\n\nhätten auch die Zeugen B. (B.) und K. (K.) - ebenfalls Mieter im C. -\n\n -C. - bekundet, ihnen sei zugesichert worden, man werde das C. -\n\n -C. vom Bahnhof trockenen Fußes erreichen können. Diesen Bekun-\n\ndungen sei entgegen den Aussagen der auf der Vermieterseite an den Miet-\n\nverhandlungen beteiligten Zeugen C. (C.) und G. -S. (G.-S.) zu fol-\n\ngen. Das Fehlen einer Überdachung für die Fußgänger sei ein die Erreichbar-\n\nkeit des C. -C. betreffender Mangel. Ein weiterer Mangel der\n\nMietsache liege darin, daß am C. -C. weniger als 200 Parkplätze für\n\nMieter und Kunden zur Verfügung ständen, obwohl 600 bis 1200 Parkplätze\n\nzugesagt worden seien, wie sich ebenfalls aus den Bekundungen der Zeugen\n\nB. und K. ergebe. Ferner sei nach den Aussagen B. und K. das Vorhandensein\n\neines Lebensmittelmarktes mit Vollsortiment unter Beteiligung bekannter Fir-\n\nmen zugesichert worden. Auch das sei ein Umstand, der Kunden anziehen\n\nkönne. Eingehalten worden sei die Zusicherung jedoch nicht. Schließlich sei\n\nnach der Aussage K. zugesichert worden, das Zentrum sei voll vermietet, wo-\n\ndurch eine werbewirksame Anziehung von Kunden zu erwarten gewesen sei.\n\nAuch diese Zusicherung sei nicht eingehalten worden.\n\nDie Gesamtwürdigung der genannten Umstände führe zu dem Ergebnis,\n\ndaß ein schwerwiegender Mangel des Mietobjekts im Sinne von § 537 BGB\n\nanzunehmen sei. Dieser habe die fristlose Kündigung gerechtfertigt.\n\nWenn auch der Mieter eines Ladenlokals das Risiko für die Verwertbar-\n\nkeit des Mietobjekts und die Ertragslage seines Geschäfts selbst zu tragen ha-\n\nbe, dürfe er doch darauf vertrauen, daß die objektiven Gegebenheiten, die die\n\nErreichbarkeit der Geschäfte und die generelle Werbewirksamkeit eines Ein-\n\nkaufszentrums beträfen, in der zugesicherten Weise vorhanden seien. Nur auf\n\ndieser Grundlage könne er seine Entscheidung, ob er das Geschäftsrisiko an\n\ndiesem Ort eingehen wolle, sachgerecht abwägen. Wenn ihm Umstände als\n\nbesonders werbewirksam dargestellt worden seien, dürfe er darauf vertrauen,\n\ndaß er sich in einem entsprechenden Umfeld einmiete. Wenn sodann mehrere\n\ndieser Umstände nachhaltig ausfielen, liege eine erhebliche Hinderung im Ge-\n\nbrauch vor (§ 542 Abs. 2 BGB).\n\nEine Frist zur Beseitigung der Mängel habe der Beklagte gemäß § 542\n\nAbs. 1 Satz 3 BGB nicht zu bestimmen brauchen; denn es sei aufgrund der\n\nHaltung der Klägerin nicht damit zu rechnen gewesen, daß die Mängel inner-\n\nhalb zumutbarer Frist behoben werden könnten. So habe die Klägerin durch ihr\n\nweiteres Verhalten zu erkennen gegeben, daß sie weitere bauliche Investitio-\n\nnen - insbesondere Schaffung eines überdachten Fußgängerweges und von\n\nParkplätzen - nicht plane.\n\n2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht geltend macht,\n\nrechtlicher Nachprüfung nicht stand.\n\nDas Kündigungsrecht nach § 542 BGB setzt voraus, daß die Mietsache\n\nmit einem Fehler im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB behaftet ist, oder daß ihr eine\n\nbesonders zugesicherte Eigenschaft (§ 537 Abs. 2 BGB) fehlt (vgl. Gerber/\n\nEckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht 3. Aufl., Rdn. 116).\n\na) Das Berufungsgericht hat zu Unrecht und mit nicht zutreffender Be-\n\ngründung das Vorliegen eines Mangels des von dem Beklagten gemieteten\n\nGeschäftslokals bejaht. Unter einem Mangel im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB ist\n\ndie für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der\n\nMietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen (vgl. BGH\n\nUrteil vom 26. September 1990 - VIII ZR 205/89 = BGHR BGB § 537 Abs. 1\n\nFehler 1 m.w.N.; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-\n\nraummiete, 3. Aufl. III B Rdn. 1328 ff; Gerber/Eckert aaO Rdn. 117), wobei so-\n\nwohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in bezug auf die\n\nMietsache als Fehler in Betracht kommen können (st.Rspr. vgl. etwa BGH Ur-\n\nteil vom 1. Juli 1981 - VIII ZR 192/80 = NJW 1981, 2405; Senatsurteil vom\n\n11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90 = WM 1992, 583, 585, jeweils m.N.). So\n\nkönnen bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung\n\ndes beschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen\n\nFehler des Mietobjekts begründen (vgl. BGH aaO NJW 1981, 2405; Wolf/\n\nEckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl.\n\nRdn. 235 ff). Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu\n\nvermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine\n\nunmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (vgl.\n\nBGH aaO NJW 1981, 2405 m.N.; Kraemer in Bub/Treier aaO III B Rdn. 1342;\n\nauch Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. Vorbem. zu § 537 Rdn 32), wohin-\n\ngegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Ge-\n\nbrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind\n\n(Wolf/Eckert aaO Rdn. 243).\n\nIn diesem Sinn scheiden die Umstände, die das Berufungsgericht zur\n\nBegründung der allgemeinen Werbewirksamkeit des Einkaufszentrums hervor-\n\ngehoben hat, von vornherein als Fehler des gemieteten Ladenlokals im Sinne\n\nvon § 537 Abs. 1 BGB aus. Sowohl das Vorhandensein eines überdachten Zu-\n\nweges vom Hauptbahnhof zu dem C. -C. als auch der Bestand von\n\nParkplätzen in ausreichender Anzahl in der Nähe des Einkaufszentrums sind\n\nzwar Umstände, die für die Attraktivität des Einkaufszentrums in der Innen-\n\nstadtlage von - sogar erheblicher - Bedeutung sein dürften. Sie führen jedoch\n\nnicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des von\n\ndem Beklagten gemieteten Geschäftslokals für Wäsche und Dessous (vgl.\n\nBGH aaO NJW 1981, 2405, 2406). Ein Geschäft dieser Art ist auch ohne über-\n\ndachten Zuweg - grundsätzlich beschwerdefrei und ungehindert - zu erreichen,\n\nund zwar auch unabhängig davon, ob ein Kunde, je nach Tageszeit, einen\n\nParkplatz in unmittelbarer Nähe des Einkaufszentrums oder an entfernterer\n\nStelle findet. Bei einem Geschäft, zu und von dem die Kunden typischerweise\n\nschwerere Lasten zu transportieren haben (wie etwa bei einem Getränke-\n\nmarkt), kann das anders sein.\n\nSoweit der Beklagte seine fristlose Kündigung darauf gestützt hat, daß\n\ndas Einkaufszentrum im Zeitpunkt der Eröffnung - und auch später - nicht voll-\n\nständig vermietet und daß entgegen den Planungen kein Lebensmittelmarkt\n\nvorhanden gewesen sei, begründen auch diese Umstände keinen Fehler des\n\nMietobjekts im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB. Denn auch sie stellen keine\n\n- unmittelbare - Beeinträchtigung der Tauglichkeit der gemieteten Räume zu\n\ndem vertraglich vereinbarten Zweck als Geschäftslokal für Wäsche und Des-\n\nsous dar. Die Möglichkeit, an dem von anderen Geschäften in einem Einkaufs-\n\nzentrum angezogenen Kundenstrom zu partizipieren, kann sich zwar - mittel-\n\nbar - auf den zu erwartenden Umsatz und damit auf den wirtschaftlichen Erfolg\n\ndes einzelnen Geschäfts auswirken. Insoweit steht jedoch, wie auch das Beru-\n\nfungsgericht im Ansatz nicht verkennt, nicht die Gebrauchstauglichkeit des\n\nMietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs-\n\nund Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht bei\n\ndem Vermieter liegt (allgemeine Meinung, vgl. nur BGH aaO NJW 1981,\n\n2405 f; Kraemer in Bub/Treier aaO III B Rdn. 1342; Wolf/Eckert aaO Rdn. 168).\n\nb) Das Berufungsgericht hat mehrfach darauf abgehoben, daß die Klä-\n\ngerin bestimmte Zusicherungen bzw. Zusagen erteilt habe, die nicht eingehal-\n\nten worden seien, und es ist sodann in einer \"Gesamtwürdigung der aufge-\n\nführten Umstände\" zu dem Ergebnis gelangt, daß \"ein schwerwiegender Man-\n\ngel im Sinne des § 537 BGB\" vorliege. Diesen Ausführungen ist nicht mit aus-\n\nreichender Deutlichkeit zu entnehmen, ob das Oberlandesgericht hiermit das\n\nFehlen zugesicherter Eigenschaften des Mietobjekts im Sinne von § 537 Abs. 2\n\nSatz 1 BGB bejahen wollte.\n\nSollte das der Fall sein, so hält auch diese Annahme der revisionsrecht-\n\nlichen Nachprüfung nicht stand. Denn die von dem Beklagten geltend ge-\n\nmachten Umstände stellen - schon - keine zusicherungsfähigen Eigenschaften\n\ndes hier streitigen Mietobjekts im Sinne von § 537 Abs. 2 Satz 1 BGB dar; im\n\nübrigen fehlt es auch an der schlüssigen Behauptung einer \"zugesicherten\"\n\nEigenschaft im Sinne der Vorschrift.\n\nAls Eigenschaften im Sinne von § 537 Abs. 2 Satz 1 BGB kommen\n\n- entsprechend der Regelung in § 459 Abs. 2 BGB (vgl. Staudinger/Emmerich\n\nBGB 13. Bearb. § 537 Rdn. 58; Kraemer in Bub/Treier aaO III B Rdn. 1357;\n\nRG, Urteil vom 12. November 1936 - IV 148/36 = JW 1937, 675) - neben der\n\nphysischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des\n\nMietgegenstandes zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und\n\nden Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen\n\njedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von\n\nihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich\n\ndurch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der\n\nMietsache liegen (vgl. BGHZ 111, 75, 78; 79, 183, 185; 114, 263, 266 jeweils\n\nm.w.N.).\n\nNach diesem Maßstab scheiden hier zunächst der - überdachte - Zu-\n\ngang vom Hauptbahnhof zu dem Einkaufszentrum, in welchem sich das ge-\n\nmietete Ladenlokal des Beklagten befindet, und das Vorhandensein von zuge-\n\nsagten 600 bis 1200 (statt ca. 200) Parkplätzen im Umfeld des Einkaufszen-\n\ntrums als zusicherungsfähige Eigenschaften der Mietsache selbst aus. Sie ha-\n\nben mit der Beschaffenheit des gemieteten Ladenlokals nichts zu tun. Aber\n\nauch eine (augenblickliche) Vollbelegung (Vollvermietung) des C. -\n\nC. , unter anderem mit einem für die Anziehung von Kunden gegebenen-\n\nfalls wichtigen Lebensmittelmarkt, stellt keine Eigenschaft des einzelnen in\n\ndem Einkaufszentrum gemieteten Ladenlokals dar. Zwar wird die Vollvermie-\n\ntung eines Einkaufszentrums für den Mieter des einzelnen Ladenlokals regel-\n\nmäßig von erheblicher Bedeutung sein. Gleichwohl stellt sie keinen Umstand\n\ndar, der dem Mietobjekt - auf Dauer - als \"Eigenschaft\" anhaftet. Denn auch\n\ninsoweit fehlt es an dem notwendigen Bezug zu der Beschaffenheit des Mie-\n\ntobjekts, in der die Bedeutung und die Auswirkungen der \"Umweltbeziehungen\"\n\nauf die Mietsache ihren Grund haben müßten. So kann zwar die örtliche Lage\n\neines gemieteten Ladenlokals als Beschaffenheitsmerkmal, d.h. als tatsächli-\n\nche Beziehung der Mietsache zu ihrer Umgebung, eine zusicherungsfähige\n\nEigenschaft gemäß § 537 Abs. 2 Satz 1 BGB sein, etwa in dem Sinn, daß die\n\nLage in einer Fußgängerzone im Innenstadtbereich, in einem bestehenden\n\nNeubaugebiet oder auch in einem Einkaufszentrum in der Innenstadt oder ei-\n\nnem außerörtlichen Gewerbegebiet als Eigenschaft zugesichert wird. Ob und in\n\nwelchem Umfang potentielle Kunden die Fußgängerzone besuchen, die Ge-\n\nschäfte in dem Neubaugebiet aufsuchen, und/oder durch die Attraktivität des\n\n- teil- oder vollbelegten - Einkaufszentrums angezogen werden und damit letzt-\n\nlich zu einem wirtschaftlichen Erfolg des Gewerbes in dem gemieteten Laden-\n\nlokal beitragen, beurteilt sich hingegen aufgrund von Umständen, die außer-\n\nhalb des Mietobjekts liegen (vgl. BGHZ 111 aaO) und ihre Ursache nicht in\n\nseiner Beschaffenheit haben.\n\nAbgesehen davon, daß die von dem Beklagten geltend gemachten Um-\n\nstände hiernach bereits die Voraussetzungen einer zusicherungsfähigen Ei-\n\ngenschaft im Sinne von § 537 Abs. 2 BGB nicht erfüllen, fehlt es nach dem ei-\n\ngenen Vortrag des Beklagten auch an dem Merkmal der Zusicherung im Sinne\n\nvon § 537 Abs. 2 BGB. Dazu müßte die Klägerin durch ihre mit den Vertrags-\n\nverhandlungen betrauten Mitarbeiter über allgemeine Anpreisungen und Be-\n\nschreibungen der Mietsache hinaus vertragsmäßig bindend erklärt haben, die\n\nGewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und\n\nfür alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen (vgl. Wolf/Eckert aaO\n\nRdn. 221; Kraemer in Bub/Treier aaO III B Rdn. 1355; BGHZ 132, 55, 58 zu\n\n§ 459 Abs. 2 BGB).\n\nEine derartige Zusicherung durch die Klägerin hat der Beklagte nicht\n\n(schlüssig) behauptet. Sein allgemeingehaltener Vortrag, die Klägerin habe die\n\nVollvermietung des Einkaufszentrums, das Vorhandensein eines überdachten\n\nZugangs vom Hauptbahnhof zu dem Zentrum und die Erstellung von mehr als\n\n600 Parkplätzen \"zugesagt\" bzw. \"zugesichert\", erfüllt die Voraussetzungen\n\ndes § 537 Abs. 2 BGB nicht. Soweit sich der Beklagte hinsichtlich des über-\n\ndachten Zugangs auf den Prospekt der Klägerin bezieht, ist diesem schon nach\n\nseinem Wortlaut eine entsprechende Aussage nicht zu entnehmen.\n\nc) Da das von dem Beklagten gemietete Geschäftslokal nach den vor-\n\nstehenden Ausführungen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts\n\nnicht mit einem die Gebrauchstauglichkeit mindernden Fehler behaftet war\n\n(§ 537 Abs. 1 BGB) und ihm auch keine zugesicherte Eigenschaft fehlte (§ 537\n\nAbs. 2 BGB), kann das angefochtene Urteil mit der gegebenen Begründung\n\nnicht bestehenbleiben.\n\n3. Es kann auch nicht mit anderer Begründung gehalten werden (§ 563\n\nZPO).\n\na) Der Beklagte hat in seinem Schreiben vom 7. Februar 1996, mit dem\n\ner die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte, hilfsweise die Auflö-\n\nsung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangt.\n\nb) Auch unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt war er indessen nicht\n\nzur vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.\n\nZwar können die Grundsätze über das Fehlen oder den Wegfall der Ge-\n\nschäftsgrundlage (vgl. dazu nur Palandt/Heinrichs BGB 59. Aufl. § 242\n\nRdn. 113 m.w.N.) dann eingreifen, wenn und soweit der Anwendungsbereich\n\nder Gewährleistungsvorschriften nach §§ 537 ff. BGB nicht betroffen ist (vgl.\n\nSenatsurteil vom 11. Dezember 1991 aaO m.w.N.). Fehlt oder entfällt die Ge-\n\nschäftsgrundlage, so führt dies im Regelfall zur Notwendigkeit der Anpassung\n\ndes Vertrages an die veränderten Umstände. Ist eine Anpassung im Einzelfall\n\nnicht möglich oder unzumutbar, so kann ausnahmsweise eine Auflösung des\n\nVertrages verlangt werden (vgl. BGH Urteil vom 26. Oktober 1984 - V ZR\n\n140/83 = WM 1985, 32, 33/34 m.w.N.). Die Auflösung tritt allerdings nicht au-\n\ntomatisch als Folge des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein, sondern wird\n\ndurch entsprechende Gestaltungserklärung - beim Mietvertrag in der Regel\n\ndurch eine für die Zukunft wirkende Kündigungserklärung - herbeigeführt (vgl.\n\nBGHZ 101, 143, 150 m.w.N.; Bub in Bub/Treier aaO II Rdn. 651).\n\nFür eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage - hier\n\netwa der dem Vermieter bei Vertragsschluß erkennbaren und von ihm nicht\n\nbeanstandeten Vorstellung und Erwartung des Mieters, in dem gemieteten La-\n\ndengeschäft aufgrund einer positiven Entwicklung des angeblich bereits voll\n\nvermieteten und bequem erreichbaren Einkaufszentrums Gewinne zu erzielen -\n\nist allerdings grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um\n\nUmstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobe-\n\nreich einer der Parteien fallen sollen (vgl. BGHZ 74, 370, 373 m.w.N.). Eine\n\nsolche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für den\n\nBetroffenen - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvor-\n\nhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Fol-\n\ngen für eine Partei eintritt (vgl. etwa Senatsurteil vom 13. Dezember 1995\n\n- XII ZR 185/93 = BGHR BGB § 242 Geschäftsgrundlage 54) - regelmäßig die\n\nMöglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Ge-\n\nschäftsgrundlage zu berufen (vgl. Staudinger/Emmerich aaO Vorbemerkung zu\n\n§ 537 Rdn. 31 ff.). Das gilt insbesondere für die Fälle, in denen sich die An-\n\nfangsschwierigkeiten, die typischerweise mit einer Existenzgründung oder der\n\nEröffnung eines neuen Ladenlokals verbunden sind, für den Mieter wirtschaft-\n\nlich negativ auswirken.\n\nAus diesem Grund stand dem Beklagten im vorliegenden Fall kein Recht\n\nzur vorzeitigen Beendigung bzw. Kündigung des Mietvertrages wegen Wegfalls\n\nder Geschäftsgrundlage nach § 242 BGB zu.\n\naa) Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der\n\nMieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (BGH aaO NJW 1981,\n\n2405, 2406 m.w.N.; Gerber/Eckert aaO Rdn. 128; Schmidt-Futterer/Eisen-\n\nschmid, Mietrecht, 7. Aufl. §§ 535, 536 Rdn. 174). Dazu gehört bei der gewerb-\n\nlichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu\n\nkönnen. Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich da-\n\nmit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf den\n\nVermieter verlagern kann.\n\nbb) Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert\n\nsich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum\n\nliegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die not-\n\nwendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirk-\n\nlicht werden können (BGH aaO NJW 1981, 2406; OLG Koblenz NJW-RR 1989,\n\n400, 401; OLG Düsseldorf BB 1991, 159, 160; OLG München ZMR 1996, 256,\n\n257; teilweise anderer Ansicht für ein projektiertes Einkaufszentrum: OLG Celle\n\nNJW 1978, 2510, 2511; allgemein zur Risikoverteilung: BGH Urteil vom 20. Mai\n\n1970 - VIII ZR 197/68 = WM 1970, 907, 908 f.). Wie auch in anderen Ge-\n\nschäftslagen fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unterneh-\n\nmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage abzuschät-\n\nzen. Das umfaßt bei einem erst geplanten Einkaufszentrum neben der Chance,\n\nin einem später florierenden Zentrum erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das\n\nRisiko eines Scheiterns des Gesamtobjekts mit entsprechenden negativen Fol-\n\ngen für das gemietete Einzelgeschäft (vgl. BGH aaO NJW 1981, 2406). Allein\n\nder Umstand, daß auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des\n\nProjekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für\n\ndas einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieter\n\nauf den Vermieter.\n\ncc) Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung vertraglich än-\n\ndern und vereinbaren, daß der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters\n\n- ganz oder zum Teil - übernimmt. Ob das der Fall ist, ist durch Auslegung der\n\ngetroffenen Vertragsvereinbarungen zu ermitteln.\n\nDas Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, eine\n\nAuslegung des Mietvertrages vom 28. Juni 1994 unter diesem Gesichtspunkt\n\nnicht vorgenommen. Da weitere Feststellungen insoweit jedoch nicht zu er-\n\nwarten sind, kann der erkennende Senat den Vertrag selbst auslegen (vgl.\n\nBGH Urteil vom 12. Dezember 1997 - V ZR 250/96 = NJW 1998, 1219 m.w.N.).\n\nHierbei ergibt sich, daß der Vertragsinhalt nicht die Annahme rechtfertigt, die\n\nParteien hätten eine Verlagerung des unternehmerischen Geschäftsrisikos von\n\ndem Mieter auf den Vermieter vereinbart. Dafür reicht es nicht aus, daß der\n\nMieter in einem projektierten Einkaufszentrum einzelne zusätzliche Vertrags-\n\npflichten \"im Gesamtinteresse\" aller Mieter des Zentrums übernommen hat (in-\n\nsoweit teilweise anderer Ansicht OLG Koblenz aaO S. 401). Der Vertrag muß\n\nvielmehr konkrete Anhaltspunkte für eine Risikoübernahme durch den Vermie-\n\nter enthalten. Dabei kann es sich um Vereinbarungen handeln, die den Mieter\n\nin seinen unternehmerischen Entscheidungen über das übliche Maß hinaus\n\neinschränken, sein Geschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einem\n\neingefügten Teil einer Anlage werden lassen (vgl. dazu Sonnenschein EWiR\n\n1987, 1174, Anmerkung zu LG Duisburg 12 O 197/96 oder etwa dem Vermieter\n\ndas Risiko einer Betriebsunterbrechung auch dann auferlegen, wenn nicht das\n\nvermietete Geschäft, sondern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikums-\n\nverkehr nicht mehr zugänglich ist (OLG Koblenz aaO S. 402). Solche Vereinba-\n\nrungen sind dem hier streitigen Vertrag nicht zu entnehmen. Die in den einzel-\n\nnen Vertragsvorschriften enthaltenen, für Einkaufszentren nicht ungewöhnli-\n\nchen Regelungen - wie etwa: Beschränkung des Sortiments, Betriebspflicht\n\nwährend der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten, Pflichtmitgliedschaft in der\n\nWerbegemeinschaft, Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten für die Ge-\n\nsamtanlage und zur Mitteilung der Umsätze - führen allein nicht zu einer Verla-\n\ngerung des unternehmerischen Risikos auf den Vermieter. Die Festlegung des\n\nMietzweckes, hier zum Betrieb eines Geschäftes für Wäsche und Dessous (§ 1\n\nNr. 4), ist in einem Mietvertrag über Gewerberäume üblich. Soweit nach § 2\n\nNr. 1 des Vertrages jede Änderung des Betriebszwecks und die Übernahme\n\nbranchenfremder Artikel der Zustimmung des Vermieters bedürfen und die Ge-\n\nstaltung des Sortiments und des Geschäftsbetriebes so erfolgen muß, daß kei-\n\nne Überschneidung mit dem Sortiment eines anderen Geschäfts besteht (§ 2\n\nNr. 3), handelt es sich zwar um einen Eingriff in die unternehmerische Freiheit\n\ndes Mieters; dieser korrespondiert jedoch mit dem festgelegten Vertragszweck\n\nund schützt umgekehrt auch den Mieter vor der Konkurrenz durch andere Ge-\n\nschäfte in dem Einkaufszentrum. Hingegen betrifft die Pflicht, die Ladenöff-\n\nnungszeiten \"maximal auszuschöpfen\" und für Beleuchtung zu sorgen (§ 2\n\nNr. 2), in erster Linie das Gesamtinteresse. Ähnliches gilt für die Nebenkosten,\n\ndie für die Gesamtanlage zu zahlen sind, insbesondere die Kosten des Haus-\n\npersonals und zwar auch insoweit, als von diesem Leistungen für Instandhal-\n\ntung und Hausverwaltung erbracht werden (§ 7 Nr. 1 Buchst. l), sowie - neben\n\nanderem - die Kosten für den Betrieb und die Wartung der Klimaanlage, für die\n\nPflege der Außenanlagen, für die Instandhaltung und Instandsetzung der Ge-\n\nmeinschaftseinrichtungen und -flächen, die Kosten des Center-Managements\n\nund die der zur kaufmännischen und technischen Betreuung des Objekts durch\n\nvom Vermieter eingesetzten Verwalter (§ 7). Derartige Kosten, die ein Mieter\n\neines Geschäfts in Einzellage nicht zu zahlen hat, hat der Mieter des C. -\n\nC. zu dem Zweck übernommen, auf diese Weise für den erhofften\n\nwirtschaftlichen Erfolg seines Geschäfts von der Gesamtattraktivität des Ein-\n\nkaufszentrums zu profitieren. Damit läßt sich keine Verlagerung des einzelnen\n\nUnternehmerrisikos auf den Vermieter begründen. Ebenso wie ein Unterneh-\n\nmer in einer Einzelgeschäftslage möglicherweise, ohne dazu verpflichtet zu\n\nsein, in Außenanlagen in der Umgebung seines Geschäfts investiert, um die\n\nLage attraktiver zu gestalten, steigert ein Mieter in einem Einkaufszentrum sei-\n\nne Umsatzchancen, indem er sich an den Kosten der Gesamtgestaltung des\n\nZentrums beteiligt. Der Mieter erwirbt damit einen (durchsetzbaren) Anspruch\n\ngegen den Vermieter auf Verwendung der gezahlten Nebenkosten für die vor-\n\ngesehene Gestaltung des Umfeldes innerhalb und außerhalb des Einkaufs-\n\nzentrums. Auf die Risikoverteilung für den Fall, daß das Zentrum vom Publikum\n\ndennoch nicht angenommen wird und die Kunden ausbleiben, hat dies jedoch\n\nkeinen Einfluß.\n\nEntscheidend ist insoweit vielmehr, ob der Vermieter durch die Begrün-\n\ndung eines Gesamtkonzeptes, in das die einzelnen Mieter finanziell und mit\n\nBetriebspflichten vertraglich eingebunden werden, eine Gesamtverkaufsstrate-\n\ngie entwickelt, mit welcher er über die übliche Verwaltung und Koordinierung\n\neines Einkaufszentrums hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko für alle\n\nEinzelgeschäfte übernimmt. Das kann äußerlich etwa durch einheitliche Ge-\n\nstaltung der Geschäfte und unternehmerisch durch ein Gesamtmanagement\n\nder Anlage geschehen. Hierfür bieten sich jedoch im vorliegenden Fall nach\n\ndem Inhalt des Mietvertrages vom 28. Juni 1994 keine hinreichenden Anhalts-\n\npunkte. Die Regelung des § 10 des Vertrages über das Center-Management\n\nund die Werbegemeinschaft rechtfertigt nicht die Annahme eines \"Gesamtma-\n\nnagements\" mit Risikoübernahme durch die Klägerin in dem vorbeschriebenen\n\nSinn. Zwar ist der Klägerin nach § 10 die \"Organisation eines objektbezogenen\n\nCenter-Managements\" als Vermieteraufgabe zugewiesen. Insoweit sollte je-\n\ndoch ersichtlich die - in erster Linie verwaltungstechnische - Organisation an-\n\ngesprochen sein und nicht zugleich die umfassende unternehmerische Verant-\n\nwortung für die Vermarktungsstrategie übernommen werden, zumal die Wer-\n\nbung durch eine Werbegemeinschaft gestaltet werden sollte, deren Mitglieder\n\nalle Mieter sein sollten. Insoweit ist nach § 10 des Vertrages allenfalls die Auf-\n\ngabe einer Koordinierung zwischen den einzelnen Mietern im Bereich der\n\nWerbung auf die Klägerin übertragen worden. Die in § 10 Abs. 5 des Vertrages\n\ngeregelte Verpflichtung des Mieters, auf Anforderung des Vermieters Auskunft\n\nüber seine Umsätze in den Mieträumen zu geben, begründet schließlich eben-\n\nfalls keine Verlagerung des Geschäftsrisikos auf den Vermieter. Dabei kann\n\noffen bleiben, ob bei regelmäßiger, beispielsweise vierteljährlicher Mitteilungs-\n\npflicht im Zusammenhang mit anderen Umständen etwas anderes gelten\n\nkönnte. Hier handelt es sich jedenfalls nicht um eine regelmäßige Verpflichtung\n\ndes Mieters, sondern nur um die dem Vermieter eingeräumte Möglichkeit, sich\n\nim Einzelfall einen Überblick über die Geschäftssituation zu verschaffen. Dar-\n\naus kann nicht auf eine Verlagerung des Unternehmerrisikos auf den Vermieter\n\ngeschlossen werden.\n\nDie in dem Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen halten sich nach al-\n\nledem sowohl einzeln betrachtet als auch bei einer Gesamtwürdigung insge-\n\nsamt in dem üblichen Rahmen einer Regelung über die allgemeinen organisa-\n\ntorischen Grundlagen für ein Einkaufszentrum. Eine Verlagerung des typi-\n\nscherweise dem gewerblichen Mieter obliegenden Unternehmerrisikos auf den\n\nVermieter ist ihnen nicht zu entnehmen.\n\ndd) Das unternehmerische Risiko kann im Einzelfall auch im Wege einer\n\nGarantiezusage bzw. Garantieerklärung - etwa auch für die Sicherstellung der\n\ndauerhaften oder jedenfalls langfristigen Vollvermietung (Vollbelegung) eines\n\nEinkaufszentrums - von dem Vermieter übernommen werden (vgl. allgemein\n\nBGB-RGRK/Ballhaus 12. Aufl. § 306 Rdn. 4) mit der Folge, daß bei Nichteintritt\n\ndes garantierten Erfolges die Grundsätze über den Wegfall der Geschäfts-\n\ngrundlage eingreifen können. Dafür, daß die Klägerin - durch ihre Mitarbeiter -\n\neine derartige Garantieerklärung abgegeben hätte, bestehen allerdings im vor-\n\nliegenden Fall nach dem Vortrag des Beklagten keine Anhaltspunkte.\n\n4. a) Nachdem hiernach der Anwendungsbereich der mietrechtlichen\n\nGewährleistungsvorschriften nicht betroffen ist und auch die Grundsätze über\n\nden Wegfall der Geschäftsgrundlage aus Rechtsgründen nicht zum Zuge\n\nkommen, kann dem Beklagten unter Umständen ein Anspruch wegen Ver-\n\nschuldens der Klägerin beim Vertragsschluß zustehen, der Grund für eine\n\nfristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a BGB - sein kann (vgl.\n\nSenatsurteil vom 16. April 1997 - XII ZR 103/95 = NJW E Mietrecht 1997, 150;\n\nReinstorf \n\nin \n\nBub/\n\nTreier aaO II Rdn. 205; BGHZ 111, 75, 82 m.w.N.). Der Anspruch wäre nicht\n\ndurch die Sonderregelungen der §§ 537 ff. BGB ausgeschlossen, da diese, wie\n\ndargelegt, hier nicht eingreifen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 1997 - XII ZR\n\n192/95 - NJW 1997, 2813; BGH Urteil vom 28. November 1979 - VIII ZR\n\n302/78 = NJW 1980, 777, 779 f.; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. vor\n\n§§ 535, 536 BGB Rdn. 63). Der Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß\n\nsetzt voraus, daß die Klägerin dem Beklagten (entweder vorsätzlich falsche\n\nAngaben über die Mietsache gemacht oder) unter Verletzung einer vorvertrag-\n\nlichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen in Bezug auf\n\ndas Mietobjekt erteilt hat, die keine zusicherungsfähigen Eigenschaften im Sin-\n\nne von § 537 Abs. 2 BGB betreffen. Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine\n\nAufklärungspflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich derjenigen Umstände und\n\nRechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die - für den Vermieter er-\n\nkennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluß des Mieters zur Einge-\n\nhung des Vertrages sind (vgl. Emmerich/Sonnenschein aaO vor §§ 535, 536\n\nRdn. 63; BGB-RGRK/Gelhaar 12. Aufl. vor § 535 Rdn. 127; Staudinger/\n\nEmmerich aaO Vorbemerkung zu §§ 535, 536 Rdn. 172). Der Umfang der Auf-\n\nklärungspflicht richtet sich nicht zuletzt nach der Person des Mieters, insbe-\n\nsondere nach dessen für den Vermieter erkennbarer Geschäftserfahrenheit\n\noder Unerfahrenheit.\n\nb) Das Berufungsgericht hat hierzu, von seinem Standpunkt aus konse-\n\nquent, keine Feststellungen getroffen. Diese sind indessen für die Entschei-\n\ndung des Rechtsstreits erforderlich. So bedarf es tatrichterlicher Prüfung und\n\nFeststellung, ob und gegebenenfalls in welcher Weise die Mitarbeiter der Klä-\n\ngerin - über die allgemeine Anpreisung der erwarteten Attraktivität des C. -\n\n -C. , auch in dem Standortprospekt, hinaus - dem Beklagten kon-\n\nkrete Angaben über bestimmte tatsächliche Umstände, insbesondere etwa die\n\nangeblich bereits erfolgte \"Vollvermietung\" des Einkaufszentrums, gemacht\n\nund hierdurch, für sie erkennbar, seinen Entschluß zur Eingehung des Miet-\n\nvertrages maßgeblich beeinflußt haben. Nur allgemeine, eher unverbindliche\n\nAngaben, wie sie das Berufungsgericht im Rahmen seiner Prüfung zu § 537\n\nBGB bisher festgestellt hat, reichen hierfür allerdings nicht aus. Darüber hinaus\n\nmuß ein etwaiges der Klägerin zuzurechnendes Verschulden ihrer Mitarbeiter\n\ntatrichterlich festgestellt werden.\n\nZu diesem Zweck ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenen\n\nUrteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.\n\nBlumenröhr Krohn Gerber\n\n Sprick Weber-Monecke","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_279-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-02-16/xii-zr-279-97","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 537","ref_norm":"537","n":21},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 542","ref_norm":"542","n":4},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 459","ref_norm":"459","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 310","ref_norm":"310","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 242","ref_norm":"242","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 331","ref_norm":"331","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 535","ref_norm":"535","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 536","ref_norm":"536","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 557","ref_norm":"557","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_279-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_279-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2000-02-16/xii-zr-279-97","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/1997/XII_ZR_279-97.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 10:55:28.227273+00:00"}}