{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__44-09","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2009-12-04","aktenzeichen":"V ZR 44/09","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WEG § 28 Abs. 3, § 21 Abs. 4 a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die In- standhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwick- lung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnah- men darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Ver- waltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nV ZR 44/09 \n\nVerkündet am: \n4. Dezember 2009 \nLesniak \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja\n\nWEG § 28 Abs. 3, § 21 Abs. 4 \n\na) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die In-\nstandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder \nals Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwick-\nlung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die \ntatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnah-\nmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. \n\nb) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Ver-\nwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den \nVerwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese \nAnsprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn \ndie von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss \n(Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19). \n\nBGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09 - LG Koblenz \nAG Koblenz \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 4. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und \n\ndie Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landge-\n\nrichts Koblenz vom 3. März 2009 wird auf Kosten der Beklagten \n\nmit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der auf der Eigentümer-\n\nversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft G. - \n\nstraße in K. am 5. November 2007 zu TOP 1 gefasste Be-\n\nschluss nur hinsichtlich der Aufnahme des Soll-Betrags der Zufüh-\n\nrungen zur \n\nInstandhaltungsrücklage \n\nin Abschnitt 1 (Ausga-\n\nben/Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rückla-\n\nge in Abschnitt 6 der Jahresgesamt- und der Jahreseinzelabrech-\n\nnungen des Wirtschaftsjahres 2006 für ungültig erklärt wird. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. \n\nSie streiten, soweit noch von Interesse, darüber, ob die Rücklage für die In-\n\nstandhaltung in der Jahresabrechnung für das Jahr 2006 zutreffend dargestellt \n\nist. Diese Jahresabrechnung weist in dem Abschnitt \"1. Ausgaben/Einnahmen\" \n\nunter sonstigen Kosten eine Position \"Zuführung Rücklage Haus\" mit einem \n\nGesamtbetrag von 13.440 € und einen dem Verteilungsschlüssel entsprechen-\n\nden Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers daran und in dem Abschnitt \n\n\"6. Entwicklung der Rücklagen\" eine Position \"Zugang zur Rücklage Haus\" mit \n\ndem erwähnten Gesamtbetrag von 13.440 € aus. Dieser Gesamtbetrag ent-\n\nspricht dem Sollbetrag der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Er steht a-\n\nber tatsächlich nicht in vollem Umfang zur Verfügung, weil nicht alle Mitglieder \n\nder Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Beiträge zur Instandhaltungsrück-\n\nlage geleistet haben. Die Jahresabrechnung 2006 wurde auf der Versammlung \n\nder Wohnungseigentümer am 5. November 2007 unter Punkt 1 der Tagesord-\n\nnung behandelt und mehrheitlich beschlossen. Unter den Tagesordnungspunk-\n\nten 3 und 4 der Versammlung wurde die Entlastung der Verwaltung und des \n\nVerwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2006 behandelt und ebenfalls mehr-\n\nheitlich beschlossen. Mit ihrer Klage fechten die Kläger diese Beschlüsse we-\n\ngen der Behandlung der Rücklage an. Sie sind der Ansicht, in der Abrechnung \n\ndürften nur die tatsächlich eingegangenen Zahlungen auf die Instandhaltungs-\n\nrücklage berücksichtigt werden. Die Beklagten sind unter Berufung auf einen \n\nBeschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts (NJW-RR 1991, 15) der \n\nAnsicht, in die Abrechnung seien nicht die Ist-, sondern die Soll-Beträge der \n\nZuführung zur Instandhaltungsrücklage einzustellen. \n\n2 \n\nDas Amtsgericht hat die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1, 3 \n\nund 4 der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 (insgesamt) für un-\n\ngültig erklärt und die Klage hinsichtlich eines weiteren, hier nicht mehr anhängi-\n\ngen Tagesordnungspunktes abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufungen \n\nbeider Parteien zurückgewiesen. Mit der insoweit von dem Landgericht zuge-\n\nlassenen Revision wollen die Beklagten weiterhin die Abweisung der Klage \n\nauch hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 1, 3 und 4 erreichen. Die Kläger \n\nbeantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n3 \n\nDas Berufungsgericht hält die Buchung der Beiträge zur Instandhaltungs-\n\nrücklage in der Abrechnung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2006 für \n\nrechtswidrig. Verschiedene Oberlandesgerichte verträten zwar im Anschluss an \n\ndie von den Beklagten herangezogene Entscheidung des Bayerischen \n\nObersten Landesgerichts die Ansicht, in der Abrechnung könnten die Zuführun-\n\ngen zur Instandhaltungsrücklage auch dann mit dem Soll-Betrag ausgewiesen \n\nwerden, wenn Rückstände bestünden. Diese Rechtsprechung beruhe auf der \n\nBefürchtung, bei Ausweisung der Ist-Beträge könnte die Abrechnung als teil-\n\nweise Änderung des Wirtschaftsplans verstanden werden, mit der Folge, dass \n\ndann die schon geleisteten Zahlungen zur Instandhaltungsrücklage wieder zu-\n\nrückgezahlt werden müssten. Diese Annahme sei aber überholt. Der Bundesge-\n\nrichtshof habe nämlich entschieden, dass der Beschluss über die Abrechnung \n\nden Wirtschaftsplan unverändert lasse (Senat, BGHZ 131, 228, 231). Dann be-\n\nstehe kein Grund, in der Abrechnung statt der tatsächlich geleisteten Beiträge \n\nzur Instandhaltungsrücklage die geschuldeten auszuweisen. Der Beschluss ü-\n\nber die Abrechnung sei deshalb für ungültig zu erklären. Damit entfalle auch die \n\nGrundlage für die Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats. Die-\n\nse Beschlüsse darüber seien ebenfalls aufzuheben. \n\nII. \n\n4 \n\n5 \n\nDiese Erwägungen halten in der Sache einer rechtlichen Prüfung stand. \n\n1. Zu Recht beanstandet die Revision allerdings, dass das Amtsgericht \n\nden Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5. November 2007 zu Tages-\n\nordnungspunkt 1 über die Abrechnung insgesamt und nicht nur in den angegrif-\n\nfenen Punkten, nämlich hinsichtlich der Behandlung der Zuführungen zur In-\n\nstandhaltungsrücklage in den Abschnitten 1 und 6 der Abrechnung für 2006, für \n\nungültig erklärt hat. \n\n6 \n\na) Der Beschluss über die Jahresabrechnung für das Jahr 2006 ist von \n\nden Klägern nicht insgesamt, sondern nur im Hinblick auf die Aufnahme des \n\nSoll-Betrags der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage in Abschnitt 1 (Aus-\n\ngaben/Einnahmen), der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Ab-\n\nschnitt 6 sowie eines weiteren Einzelpostens angegriffen worden, der nicht \n\nmehr Gegenstand des Verfahrens ist. Eine solche Beschränkung ist rechtlich \n\nmöglich, wenn es sich um einen rechnerisch selbständigen und abgrenzbaren \n\nTeil der Abrechnung handelt (Senat, BGHZ 171, 335, 339; Beschl. v. 2. Juni \n\n2005, V ZB 32/05, NJW 2005, 2061, 2069, insoweit in BGHZ 163, 154 nicht \n\nabgedruckt; OLG Frankfurt a. M. ZMR 2003, 769; Staudinger/Wenzel, BGB \n\n[2005], Vorbem. zu §§ 43 ff. WEG Rdn. 24 und § 43 WEG Rdn. 54; Merle in \n\nBärmann, WEG, 10. Aufl., § 28 Rdn. 121; Niedenführ \n\nin Niedenführ/ \n\nKümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 98 f.; Abramenko, ZMR 2003, \n\n402, 404). \n\n7 \n\nb) Diese Voraussetzung ist hier gegeben. Gegenstand des Streits ist al-\n\nlein die Frage, wie zu verfahren ist, wenn beschlossene Zuführungen zur In-\n\nstandhaltungsrücklage nicht von allen Wohnungseigentümern geleistet werden. \n\nDiese Frage lässt sich isoliert klären (vgl. OLG München ZWE 2007, 505, 508). \n\nEine Änderung der Abrechnung in den hiervon betroffenen Abschnitten 1 (Posi-\n\ntion Zuführung zur Rücklage Haus) und 6 stellt die übrigen Teile der Abrech-\n\nnung inhaltlich und rechnerisch nicht in Frage. Das haben auch die Vorinstan-\n\nzen inhaltlich nicht anders gesehen. Sie sind bei der Berechnung des Streit-\n\nwerts nur von den angegriffenen Teilen der Abrechnung, nicht von ihrem Ge-\n\nsamtvolumen ausgegangen. \n\n8 \n\nc) Die Folge der zulässigen Beschränkung der Anfechtung ist nach § 46 \n\nWEG, dass sich die gerichtliche Prüfung auf die geltend gemachten Mängel der \n\nbeschlossenen Abrechnung beschränkt. Der Beschluss über die Abrechnung \n\nkann dann auch nicht mehr insgesamt, sondern nur in den angegriffenen Punk-\n\nten für ungültig erklärt werden. Im Übrigen ist er unanfechtbar. Das haben die \n\nVorinstanzen zwar bei der Verteilung der Kosten, nicht aber bei der Sachent-\n\nscheidung berücksichtigt. Deshalb ist die Erklärung des Beschlusses zu Tages-\n\nordnungspunkt 1 für ungültig auf die noch offenen Punkte zu beschränken. \n\n9 \n\n2. Hinsichtlich der beiden angegriffenen Punkte ist dem Berufungsgericht \n\nentgegen der Ansicht der Revision zu folgen. Der Beschluss über die Abrech-\n\nnung ist nach § 23 Abs. 4 WEG im Hinblick auf die Aufnahme des Soll-Betrags \n\nder Zuführungen zur \n\nInstandhaltungsrücklage \n\nin Abschnitt 1 \n\n(Ausga-\n\nben/Einnahmen) und der Darstellung der Entwicklung der Rücklage in Abschnitt \n\n6 für ungültig zu erklären, weil die Abrechnung insoweit § 28 Abs. 3 WEG wi-\n\nderspricht. \n\n10 \n\na) Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß \n\n§ 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Ein-\n\nnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete \n\nund übersichtliche (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; OLG Hamm ZMR 1997, \n\n251, 252; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67) Einnahmen- und Ausgabenrechnung (OLG \n\nHamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, \n\n20 W 278/03, juris Rdn. 28; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 28 WEG \n\nRdn. 15) vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rückla-\n\ngen enthält (OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552; Merle, aaO, § 28 Rdn. 68). \n\nSie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher \n\nUnterstützung verständlich sein (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 447 f.; Merle, \n\naaO, § 28 Rdn. 67; Demharter, ZWE 2001, 416). Diesen Anforderungen genügt \n\neine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die ge-\n\nschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächli-\n\nchen Einnahmen und Kosten ausweist (Merle, aaO, § 28 Rdn. 67). Dem genügt \n\ndie Abrechnung für das Jahr 2006 nicht, weil sie nur ausweist, welche Beträge \n\nder Instandhaltungsrücklage zugeführt werden sollten, aber nicht die Beträge, \n\ndie ihr tatsächlich zugeflossen sind. \n\n11 \n\nb) Für die Zuführung zur Rücklage soll indessen nach einer verbreiteten, \n\nauf die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ \n\n1987, 86, 91; NJW-RR 1991, 15, 16; WuM 1996, 795) zurückgehenden Ansicht \n\neine Ausnahme gelten. Danach kann der Soll-Betrag der Zuführung als Teil der \n\nAusgaben in die Jahresabrechnung eingestellt werden (KG NJW-RR 1987, \n\n1160, 1161; 1994, 1105, 1106; ZMR 2008, 67, 69; OLG Hamm ZMR 1997, 251, \n\n252; ZWE 2001, 446, 448; OLG Celle OLGR 2000, 137, 138; OLG Frank- \n\nfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 50; \n\nErman/Grizwotz, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 4; MünchKomm-\n\nBGB/Engelhardt, aaO, § 28 WEG Rdn. 17; Jennißen/Heinemann, WEG, § 28 \n\nRdn. 73; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentums-\n\ngesetz, 6. Aufl., Rdn. 460; Weitnauer/Hauger, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 25). \n\nDaraus wird der Schluss gezogen, dass dann in der Übersicht über die Entwick-\n\nlung der Instandhaltungsrücklage auch der Soll-Betrag anzugeben ist (vgl. Nie-\n\ndenführ, aaO, § 28 Rdn. 54). Nach der Gegenmeinung darf der Soll-Betrag der \n\nInstandhaltungsrücklage in der Abrechnung jedenfalls nicht als fiktive Ausgabe \n\nangesetzt werden (Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 318; Merle, aaO, § 28 \n\nRdn. 72; Niedenführ aaO; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 28 WEG Rdn. \n\n10; Riecke/Schmid/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 28 WEG \n\nRdn. 74; Demharter, ZWE 2001, 416; Drasdo, ZWE 2002, 166, 168). Unter-\n\nschiedliche Vorstellungen bestehen bei den Vertretern dieser Ansicht darüber, \n\nwie die tatsächlich eingegangenen Zahlungen in der Abrechnung zu berücksich-\n\ntigen sind. Sie werden teilweise als fiktive Ausgaben (so wohl Staudinger/Bub, \n\naaO), teilweise aber auch als Einnahmen (so Merle, aaO) angesehen. Teilweise \n\nwird unabhängig von der Frage, ob und wie die Zahlungen der Wohnungseigen-\n\ntümer auf die Rücklage in dem Abschnitt Einnahmen/Ausgaben zu berücksich-\n\ntigen sind, verlangt, dass die Übersicht über die Höhe der Rücklage zumindest \n\nauch die tatsächlich verfügbare Rücklage ausweist (OLG Saarbrücken NZM \n\n2006, 228, 229; ähnlich Niedenführ und Riecke/Schmid/Abramenko, jeweils \n\naaO). \n\n12 \n\nc) Keine dieser Ansichten überzeugt den Senat. Tatsächliche und ge-\n\nschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage \n\nsind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als \n\nsonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhal-\n\ntungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen \n\nZahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzu-\n\nstellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben. \n\n13 \n\naa) Die Überlegung, die im Wirtschaftsplan beschlossenen Zuführungen \n\nzur Instandhaltungsrücklage seien in der Abrechnung mit dem Soll-Betrag als \n\nAusgaben anzusetzen, beruht auf der Befürchtung, andernfalls könne der Be-\n\nschluss über die Abrechnung als Änderung des Wirtschaftsplans verstanden \n\nwerden, mit der Folge, dass die erfolgten Zahlungen (teilweise) wieder zu er-\n\nstatten sein könnten. Dieses Argument ist, was das Berufungsgericht zutreffend \n\ngesehen hat, überholt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung regelt zwar \n\nverbindlich alle sich aus ihm ergebenden Verpflichtungen der Wohnungseigen-\n\ntümer (BGH, Urt. v. 10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1867). Er \n\nbegründet auch erstmalig Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber \n\nder Gemeinschaft, Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die einzel-\n\nnen Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich entstandenen Lasten und \n\nKosten hinter den mit dem Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)Vorschüssen \n\nzurückbleiben (Senat, BGHZ 131, 228, 232; BGH, Urt. v. 10. März 1994, aaO). \n\nMit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen sie aber den Wirt-\n\nschaftsplan nicht ändern, sondern umsetzen. Etwas anderes widerspräche ih-\n\nrem Interesse an dem Erhalt der etwaigen für die Vorschussforderung beste-\n\nhenden Sicherungs- und Vorzugsrechte und der wegen Verzugs entstandenen \n\nSchadensersatzansprüche. Deshalb ändert der Beschluss der Wohnungseigen-\n\ntümer über die Jahresabrechnung die noch offenen Vorschussforderungen \n\nnicht; er bestätigt und verstärkt sie vielmehr (Senat, BGHZ 131, 228, 231 im \n\nAnschluss an Hauger in Festschrift Bärmann und Weitnauer [1990] S. 353, 361; \n\nWenzel in Festschrift Seuß [1997] S. 313, 315). \n\n14 \n\nbb) Eine Abrechnung, in welcher der Soll-Betrag der beschlossenen Zu-\n\nführung zur Instandhaltungshaltungsrücklage als fiktive Ausgabe angesetzt \n\nwird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Sie ist nämlich für den \n\nWohnungseigentümer nicht mehr ohne fachkundige Unterstützung zu verstehen \n\nund in der Sache auch irreführend. Sie wird sogar sachlich falsch, wenn die Bu-\n\nchung des Soll-Betrags als Ausgabe, wie im vorliegenden Fall, bei der Darstel-\n\nlung der Entwicklung der Rücklage lediglich als Zugang nachvollzogen wird. \n\nDenn der Soll-Betrag steht der Gemeinschaft bei Rückständen einzelner Woh-\n\nnungseigentümer nicht im ausgewiesenen Umfang zur Verfügung. \n\n15 \n\nDie tatsächlich erfolgten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die In-\n\nstandhaltungsrücklage sind wie die Vorschüsse auf das Wohn- oder Hausgeld \n\neine Einnahme der Gemeinschaft. Diese muss in der Abrechnung als solche \n\nerscheinen. Daran ändert es nichts, wenn die Zahlungen der Wohnungseigen-\n\ntümer auf dem allgemeinen Konto der Gemeinschaft eingehen und von dort \n\nentsprechend ihrer Zweckbestimmung auf ein davon getrenntes Rücklagenkon-\n\nto weitergeleitet werden. Denn das ist ein interner, bei Fehlen eines besonderen \n\nRücklagenkontos sogar ein bloß buchungstechnischer Vorgang (Ott, ZWE \n\n2007, 508, 509). Anders als die in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG genannten \n\nAusgaben führt die Zuordnung der Zahlungen zur Rücklage nicht zu einem \n\nGeldabfluss. Die Zahlungen bleiben der Gemeinschaft vielmehr, wie nach § 21 \n\nAbs. 5 Nr. 4 WEG auch geboten und mit den Zahlungen angestrebt, erhalten. \n\nDas schließt eine Behandlung als Ausgabe oder sonstige Kosten aus. \n\n16 \n\nDas gilt erst recht für den Ansatz des Soll-Betrags. Geschuldete, jedoch \n\ntatsächlich nicht geleistete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage können \n\nweder auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet noch auf ein für sie in der Buchfüh-\n\nrung eingerichtetes Konto gebucht werden, weil sie der Gemeinschaft nicht zur \n\nVerfügung stehen. Würde man sie dennoch als fiktive Ausgabe buchen, müsste \n\ndiese Buchung zudem in der Darstellung der Rücklage nachvollzogen werden. \n\nDas führt dann, wie im vorliegenden Fall, dazu, dass die Rücklage bei der Dar-\n\nstellung ihrer Entwicklung in der Abrechnung größer erscheint als sie ist. Dem \n\nkönnte man zwar, was hier indes nicht geschehen ist, begegnen, indem in die-\n\nsem Abschnitt der Abrechnung auch der wirkliche Zustand der Rücklage darge-\n\nstellt wird. Dann aber wäre noch weniger nachzuvollziehen, weshalb der Soll-\n\nBetrag in der Abrechnung überhaupt als Ausgabe angesetzt wird. \n\n17 \n\ncc) Wie die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhal-\n\ntungsrücklage in der Abrechnung darzustellen sind, bestimmt sich nach dem \n\nZweck der Abrechnung einerseits und der Darstellung der Entwicklung der \n\nRücklage andererseits. Die Abrechnung soll den Wohnungseigentümern auf-\n\nzeigen, welche Ausgaben und welche Einnahme die Wohnungseigentümerge-\n\nmeinschaft im Abrechnungszeitraum wirklich hatte (Senat, BGHZ 131, 228, \n\n231; 142, 290, 296; OLG Düsseldorf WuM 1991, 619; KG NJW-RR 1993, 1104; \n\nOLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229; Mer-\n\nle, aaO, § 28 Rdn. 70; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 323). Deshalb \n\ndürfen in ihr nur tatsächlich erzielte Einnahmen und tatsächlich erfolgte Ausga-\n\nben gebucht werden. Die Darstellung der Entwicklung der Rücklage in der Ab-\n\nrechnung soll den Wohnungseigentümern ermöglichen, die Vermögenslage ih-\n\nrer Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu \n\nüberprüfen (OLG Saarbrücken NZM 2006, 228, 229). Eine Prüfung der Abrech-\n\nnung ist aber nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrück-\n\nlage und auch nur möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage \n\nerkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zah-\n\nlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung \n\nder Rücklage (insoweit zutreffend BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16 a. E.), wohl \n\naber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den \n\nWohnungseigentümern diesen Einblick verschafft. Dazu muss die Darstellung \n\nsowohl die Zahlungen ausweisen, die die Wohnungseigentümer auf die In-\n\nstandhaltungsrücklage tatsächlich erbracht haben, als auch die Beträge, die sie \n\nschulden, aber noch nicht aufgebracht haben. \n\n18 \n\nd) Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung der Verwalterin für das \n\nWirtschaftsjahr 2006 sowohl in der Gesamt- als auch in der Einzelabrechnung \n\nnicht. Ob Defizite bei der Darstellung der Zahlungen auf die Rücklage stets da-\n\nzu führen, dass die Abrechnung in den betreffenden Punkten für ungültig zu \n\nerklären ist, oder ob solche Defizite die beschlossene Abrechnung unberührt \n\nlassen und lediglich einen Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung begründen \n\n(vgl. BayObLG ZMR 2004, 50, 51), bedarf hier keiner Entscheidung. Die erstell-\n\nte Abrechnung weist nicht die tatsächlichen, sondern nur die geschuldeten Zah-\n\nlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage aus und ist \n\ndamit insoweit nicht nur unvollständig, sondern inhaltlich unrichtig. Das Amtsge-\n\nricht hat sie deshalb insoweit zu Recht für ungültig erklärt. \n\n19 \n\n3. Nicht zu beanstanden ist, dass das Amtsgericht den Beschluss der Ei-\n\ngentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 über die Entlas-\n\ntung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats für ungültig erklärt hat. Die \n\nEntlastung der Verwaltung widerspricht nach der Rechtsprechung des Senats \n\n(BGHZ 156, 19, 29) einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. \n\n4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kom-\n\nmen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser \n\nFall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte \n\nAbrechnung vorgelegt hat (Senat, BGHZ, 156, 19, 30). So liegt es hier. Für die \n\nEntlastung des Verwaltungsbeirats gelten dieselben Grundsätze. Auch seine \n\nEntlastung kommt nicht in Betracht, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrech-\n\nnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. \n\nIII. \n\n20 \n\nDie Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. \n\nKrüger \n\nKlein \n\nLemke \n\nSchmidt-Räntsch \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \n\nAG Koblenz, Entscheidung vom 22.07.2008 - 133 C 3817/07 - \n\nLG Koblenz, Entscheidung vom 03.03.2009 - 2 S 31/08 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__44-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-12-04/v-zr-44-09","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 28","ref_norm":"28","n":10},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 21","ref_norm":"21","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 43","ref_norm":"43","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 92","ref_norm":"92","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 46","ref_norm":"46","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 23","ref_norm":"23","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__44-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__44-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-12-04/v-zr-44-09","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__44-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 20:14:13.892897+00:00"}}