{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__33-09","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2009-09-25","aktenzeichen":"V ZR 33/09","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 33/09 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n25. September 2009 \nLesniak \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 25. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und \n\ndie Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Rechtsmittel des Klägers wird unter Zurückweisung der \nRevision der Beklagten das Urteil der 11. Zivilkammer des Land-\ngerichts Karlsruhe vom 3. Februar 2009 aufgehoben und das Ur-\nteil des Amtsgerichts Konstanz vom 15. November 2007 abgeän-\ndert. \n\nEs wird festgestellt, dass der in der Eigentümerversammlung der \nWohnungseigentümergemeinschaft R. straße 87 - 121 in K. \nvom 5. Juli 2007 gefasste Beschluss: \n\n\"Die Kostenregelung in § 7 Abs. 3 Satz 2 der Teilungs-\nerklärung wird wie folgt behandelt: Neben den dort auf-\ngeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungs-\nmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassen-\ntüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Na-\nmen und seine Rechnung zu tragen.\"\n\nnichtig ist. \n\nDer Antrag auf Ungültigerklärung ist gegenstandslos. \n\nDie Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten. \n\nVon Rechts wegen. \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft \n\nR. straße 87 - 121 in K. . In § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung heißt es: \n\n\"Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, \nAnlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf ge-\nmeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. \nSchäden an den nach außen weisenden Fenstern und Tü-\nren der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigen-\ntümern auf ihre Kosten zu beseitigen.\" \n\n2 \n\nIn der Eigentümerversammlung vom 5. Juli 2007 beschlossen die Eigen-\n\ntümer mehrheitlich diese Regelung \n\n\"wie folgt … (zu behandeln): Neben den (in § 7 Abs. 3 der \nTeilungserklärung) … aufgeführten Schäden sind sämtli-\nche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfens-\ntern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern \nauf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen.\" \n\n3 \n\nDer Kläger hat beantragt, den Beschluss für ungültig zu erklären und \n\nfestzustellen, dass der Beschluss nichtig sei. Das Amtsgericht hat den Anfech-\n\ntungsantrag als unzulässig und das Feststellungsverlangen als unbegründet \n\nabgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beschluss \n\nder Wohnungseigentümer für ungültig erklärt. Mit der von dem Landgericht zu-\n\ngelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung der Ent-\n\nscheidung des Amtsgerichts. Mit der Anschlussrevision erstrebt der Kläger, die \n\nNichtigkeit des Beschlusses vom 5. Juli 2007 festzustellen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n4 \n\nDas Berufungsgericht meint, die Teilungserklärung ändere in zulässiger \n\nWeise die Regelung des § 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG, indem sie die einzel-\n\nnen Wohnungseigentümer dazu verpflichte, die Kosten der Beseitigung von \n\nSchäden auf der Außenseite der Türen und Fenster ihrer Wohnungen zu tra-\n\ngen. Hiervon weiche der Beschluss vom 5. Juli 2007 nicht ab, sondern gebe die \n\nAuslegung der Teilungserklärung durch die Wohnungseigentümer klarstellend \n\nwieder, nach der die Kosten der Beseitigung von Schäden an den Außenseiten \n\nder Fenster und Türen die Kosten von deren laufender Instandhaltung umfass-\n\nten. Das führe zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, wohl aber zu dessen \n\nAnfechtbarkeit, weil Beschlüsse, die Regelungen der Teilungserklärung wieder-\n\nholten, überflüssig und allenfalls geeignet seien, zu Unsicherheiten zu führen. \n\nII. \n\n5 \n\n6 \n\n1. Die Revision ist nicht begründet. Der Beschluss vom 5.Juli 2007 ist \n\nwegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig. \n\nNach § 3 Abs. 2, Abs. 3 der Teilungserklärung sind die Terrassenfenster \n\nund -türen Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums. Als solche sind sie \n\ngemäß § 7 Abs. 3 Satz 1 der Teilungserklärung \"auf gemeinsame Kosten dau-\n\nernd in gutem Zustand zu erhalten.\" An die Stelle dieser Regelung soll nach \n\ndem Beschluss vom 5. Juli 2007 eine Regelung treten, nach der jeder Woh-\n\nnungseigentümer nicht nur die Kosten der Beseitigung von Schäden, sondern \n\nauch die Kosten der laufenden Instandhaltung tragen soll. \n\n7 \n\nDen Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, eine solche Regelung \n\nim Wege eines Beschlusses zu treffen. Die Wohnungseigentümer sind zu einer \n\nÄnderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätz-\n\nlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung \n\neine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die \n\nVerteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist, § 16 Abs. 3 WEG, oder \n\nwenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll, \n\n§ 16 Abs. 4 WEG. So \n\nliegt es hier nicht. Die Teilungserklärung vom \n\n18. November 1971 ermächtigt die Wohnungseigentümer weder, die Gemein-\n\nschaftsordnung durch Beschluss zu ändern, noch können die Kosten der In-\n\nstandhaltung der Außenfenster- und Türen des Gebäudes nach Verbrauch oder \n\nVerursachung erfasst werden. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Be-\n\nschluss vom 5. Juli 2007 um eine Regelung der Kostenverteilung im Einzelfall. \n\n8 \n\nZur Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung kommt es nicht auf \n\nderen Verständnis durch den teilenden Eigentümer des Grundstücks oder die \n\nMiteigentümer, sondern auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er \n\nsich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt (Senat, BGHZ \n\n139, 288, 291 f.; 156, 192, 197). Das schließt eine Auslegung von § 7 Abs. 3 \n\nSatz 1 der Teilungserklärung aus, nach der die die Kosten der laufenden In-\n\nstandhaltung der zu den einzelnen Wohnungen der Anlage gehörenden Terras-\n\nsentüren und Fenster von deren jeweiligen Eigentümern zu tragen seien. \n\n9 \n\nEine Ausnahme von der Verpflichtung zur gemeinschaftlichen Kostentra-\n\ngung gilt nach § 7 Abs. 3 Satz 2 vielmehr nur für die Behebung von Schäden. \n\nAnders als in dem Fall, der dem Beschluss des Senats vom 22. April 1999, \n\nBGHZ 141, 224, zugrunde liegt, unterscheidet die Gemeinschaftsordnung zwi-\n\nschen den Kosten der Instandhaltung einerseits und den Kosten der Instand-\n\nsetzung andererseits (vgl. KG ZMR 2009, 625). Hiervon weicht der Beschluss \n\nvom 5. Juli 2007 insoweit ab, als nach diesem \"neben den … (in § 7 Abs. 3 \n\nSatz 2 der Gemeinschaftsordnung) aufgeführten Schäden … sämtliche In-\n\nstandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und den Terrassentüren \n\nvon den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tra-\n\ngen\" sein sollen. Damit werden die Kosten der Instandhaltung auf die einzelnen \n\nWohnungseigentümer verlagert. Eine derartige Regelung kann nicht im Wege \n\ndes Beschlusses von den Eigentümern der Anlage getroffen werden. \n\n10 \n\n2. Die Nichtigkeit des Beschlusses ist auf die Anschlussrevision des Klä-\n\ngers festzustellen. \n\nIII. \n\n11 \n\nDie Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO. \n\nKrüger \n\nKlein \n\nRiBGH Dr. Lemke ist wegen Urlaubs\nverhindert zu unterschreiben \nKrüger \n\nSchmidt-Räntsch \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \nAG Konstanz, Entscheidung vom 15.11.2007 - 12 C 7/07 - \n\nLG Karlsruhe, Entscheidung vom 03.02.2009 - 11 S 12/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__33-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-25/v-zr-33-09","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":2},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 91","ref_norm":"91","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__33-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__33-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-09-25/v-zr-33-09","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2009/V_ZR__33-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:53:41.394613+00:00"}}