{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR__31-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2008-10-17","aktenzeichen":"V ZR 31/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":"GVO § 7 Abs. 3; VermG § 16 Abs. 10 i. V. m. Abs. 5 Satz 4 a) Der Berechtigte kann in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Satz 4 VermG vollständige Befreiung von einem zur Durchführung von Baumaßnahmen eines Erwerbers auf dem Grundstück aufgenommenen Dar- lehen und den zu seiner Sicherung bestellten Grundpfandrechten verlangen, wenn er den Wert der Baumaßnahmen nach § 7 Abs. 3 Sätze 2, 3 GVO dem Ver- fügungsberechtigten zu ersetzen hat. b) Zur Freistellung verpflichtet ist in diesem Fall der Verfügungsberechtigte, nicht der Erwerber.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n17. Oktober 2008 \nLesniak \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nV ZR 31/08 \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nnein \n\nGVO § 7 Abs. 3; \n\nVermG § 16 Abs. 10 i. V. m. Abs. 5 Satz 4 \n\na) Der Berechtigte kann in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 10 Satz 3 \n\ni.V.m. Abs. 5 Satz 4 VermG vollständige Befreiung von einem zur Durchführung \n\nvon Baumaßnahmen eines Erwerbers auf dem Grundstück aufgenommenen Dar-\n\nlehen und den zu seiner Sicherung bestellten Grundpfandrechten verlangen, \n\nwenn er den Wert der Baumaßnahmen nach § 7 Abs. 3 Sätze 2, 3 GVO dem Ver-\n\nfügungsberechtigten zu ersetzen hat. \n\nb) Zur Freistellung verpflichtet ist in diesem Fall der Verfügungsberechtigte, nicht der \n\nErwerber. \n\nBGH, Urteil vom 17. Oktober 2008 - V ZR 31/08 - OLG Brandenburg \n\n LG Frankfurt (Oder) \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 17. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den \n\nRichter Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter \n\nDr. Czub und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nDie Revision gegen das Urteil des 11. Zivilsenats des Branden-\n\nburgischen Oberlandesgerichts vom 15. Januar 2008 wird auf \n\nKosten des Streithelfers der Klägerin zurückgewiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand \n\n1 \n\nDie Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks im Landkreis B. \n\n(Streithelfer). Dieser bestätigte dem Kaufinteressenten J. W. mit einem Ne-\n\ngativattest vom 20. April 1994, dass für dieses Grundstück keine Ansprüche \n\nnach dem Vermögensgesetz angemeldet seien. Mit Kaufvertrag vom 27. Juni \n\n1994 erwarb J. W. zusammen mit seiner Ehefrau (fortan: die Erwerber) \n\ndas Grundstück. Die Präsidentin der damals noch als Treuhandanstalt bezeich-\n\nneten Klägerin erteilte am 8. August 1994 die Grundstücksverkehrsgenehmi-\n\ngung. Der Vertrag wurde im Grundbuch vollzogen, das Grundstück mit einer \n\nGrundschuld in Höhe von 700.000 DM belastet. Die Erwerber bebauten das \n\nGrundstück mit einem Einfamilienhaus nebst Schulungsräumlichkeiten. Später \n\nstellte sich heraus, dass für das Grundstück seit dem 10. Oktober 1990 Ansprü-\n\nche nach dem Vermögensgesetz angemeldet waren. Die Präsidentin der Kläge-\n\nrin widerrief deshalb mit Bescheid vom 17. März 1997 die Grundstücksver-\n\nkehrsgenehmigung. Mit Bescheid vom 7. Oktober 1999 übertrug das Lan-\n\ndesamt zur Regelung offener Vermögensfragen des Landes Brandenburg dem \n\nBeklagten den Anspruch der Klägerin gegen die Erwerber auf Rückübereignung \n\ndes Grundstücks und das Eigentum an dem Grundstück unter Bezugnahme auf \n\n§ 6 Abs. 1a und Abs. 6a Satz 1 VermG. Die Klägerin verklagte ihren Streithelfer \n\nerfolgreich auf Feststellung seiner Verpflichtung, ihr den über die Ersatzpflicht \n\ndes Beklagten nach § 7 Abs. 3 Satz 2 GVO hinausgehenden Schaden zu erset-\n\nzen (BGH, Urt. v. 11. Oktober 2007, III ZR 301/06, MDR 2008, 22). Die Erwer-\n\nber verlangen von ihr in einem anderen Rechtsstreit Ersatz ihres aus der Rück-\n\nabwicklung des Kaufvertrags entstandenen Schadens. Im vorliegenden Rechts-\n\nstreit verlangt die Klägerin von dem Beklagten Zahlung von 230.081,34 € nebst \n\nZinsen als Wertersatz für die Verwendung der Erwerber nach § 7 Abs. 3 Satz 2 \n\nGVO sowie die Feststellung der Verpflichtung des Beklagten, weiteren Werter-\n\nsatz in Höhe von bis zu 208.560,60 € nebst Zinsen zu zahlen. Der Beklagte ver-\n\nteidigt sich mit der Einrede der Verjährung, einem Freistellungsanspruch und \n\neinem Anspruch auf Schadensersatz für den durch die Zwangsversteigerung \n\nbedingten Verlust des Grundstücks. Mit einer Widerklage verlangt er von der \n\nKlägerin Zahlung eines dem die Klageforderung übersteigenden Teils seines \n\nSchadens entsprechenden Teilbetrags von 49.100 €. Dagegen erhebt die Klä-\n\ngerin ihrerseits die Einrede der Verjährung. Während des Rechtsstreits ist das \n\nGrundstück am 26. Juli 2004 gegen ein Meistgebot von 150.000 € versteigert \n\nworden. \n\n2 \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen und die Klägerin unter Ab-\n\nweisung der Widerklage im Übrigen zur Zahlung von 10.465,33 € verurteilt. Die \n\nBerufungen der Klägerin und ihres Streithelfers hat das Oberlandesgericht zu-\n\nrückgewiesen. Dagegen richtete sich die von dem Oberlandesgericht zugelas-\n\nsene Revision des Streithelfers der Klägerin. \n\nEntscheidungsgründe \n\nI. \n\n3 \n\nNach Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin von dem Be-\n\nklagten nach § 7 Abs. 3 Satz 2 GVO Ersatz der Verwendungen der Erwerber in \n\nder beantragten Höhe verlangen. Dieser Anspruch sei rechtzeitig vor Eintritt der \n\nVerjährung rechtshängig gemacht worden. Er sei aber durch Aufrechnung des \n\nBeklagten mit einem Schadensersatzanspruch erloschen. Dieser ergebe sich \n\naus der Verletzung ihrer Verpflichtung zur Freistellung des Beklagten von dem \n\nGrundpfandrecht. Diese Freistellungsverpflichtung folge aus § 16 Abs. 10 \n\nSatz 3 VermG. Danach sei die Klägerin verpflichtet gewesen, den Beklagten \n\nvon dem Grundpfandrecht freizustellen, das zur Sicherung der Darlehensver-\n\nbindlichkeiten der Erwerber an dem Grundstück bestellt worden sei. Das \n\nGrundpfandrecht sei zwar erst nach der Eintragung der Erwerber als Eigentü-\n\nmer eingetragen worden. Das sei aber unerheblich, weil es auf den Zeitpunkt \n\nseiner Bewilligung ankomme, in dem die Klägerin noch Eigentümerin und durch \n\ndie Erwerber vertreten gewesen sei. Die Erfüllung ihrer Freistellungsverpflich-\n\ntung habe sie mit ihrem Schriftsatz vom 23. Juni 2004 abgelehnt. Dadurch sei \n\nes zur Zwangsversteigerung und in deren Folge zum Verlust des Grundstücks \n\ngekommen, dessen Wert die Klägerin dem Beklagten zu ersetzen habe. Da der \n\nWert des Grundstücks den Wert der Verwendungen übersteige, sei die Wider-\n\nklage in dem zuerkannten Umfang begründet. Dieser Ersatzanspruch sei nicht \n\nverjährt. Mit ihm habe der Beklagte wirksam aufgerechnet. \n\nII. \n\n4 \n\n5 \n\nDiese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung im Ergebnis stand. \n\n1. Das Berufungsgericht geht davon aus, dass der Klägerin gegen den \n\nBeklagten nach § 7 Abs. 3 Sätze 2, 3 GVO ein Anspruch auf Ersatz des Werts \n\nder von dem Erwerber vorgenommenen Bebauung des Grundstücks in Höhe \n\nvon 222.534,67 € zusteht. Das wird von der Revision nicht angegriffen und trifft \n\nauch zu. \n\n6 \n\na) Die Rückübertragung des Grundstücks auf den Beklagten ist hier zwar \n\nnicht, wie von der Vorschrift unter Verweisung auf § 7 Abs. 3 Satz 1 GVO vor-\n\nausgesetzt, nach § 3 Abs. 1 VermG als Grundstücksrestitution erfolgt, sondern \n\nnach § 6 Abs. 1, Abs. 6a Satz 1 VermG als Unternehmensrestitution in der \n\nForm der Restitution sog. Unternehmensreste. Die unterschiedliche Form der \n\nRestitution ändert aber an dem grundsätzlich bestehenden Anspruch auf Ersatz \n\ndes Werts der Verwendungen der Erwerber nichts. Dieser Anspruch wird dem \n\nVerfügungsberechtigten nämlich deshalb eingeräumt, weil der Erwerber durch \n\ndie Aufhebung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 7 Abs. 2 Satz 1 \n\nGVO kraft Gesetzes zur Rückübereignung des Grundstücks und der Verfü-\n\ngungsberechtigte diesem deshalb nach § 7 Abs. 2 Satz 2 GVO zum Ersatz des \n\ndaraus entstehenden Schadens verpflichtet ist. Dafür ist es ohne Bedeutung, in \n\nwelcher Form die Restitution technisch erfolgt. \n\n7 \n\nb) Den von dem Berufungsgericht festgestellten Wert der Bebauung des \n\nGrundstücks durch die Erwerber greift die Revision nicht an. Die von dem Be-\n\nklagten erhobene Einrede der Verjährung ist nach Art. 229 § 6 EGBGB i.V.m. \n\n§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB unbegründet. \n\n8 \n\n9 \n\n10 \n\n11 \n\n2. Das Berufungsgericht nimmt weiter an, dass dieser Anspruch nach \n\n§ 389 BGB durch Aufrechnung des Beklagten mit einem Schadensersatzan-\n\nspruch erloschen ist. Das trifft entgegen der Ansicht der Revision im Ergebnis \n\nzu. \n\na) Der Beklagte kann von der Klägerin nach § 286 Abs. 1 BGB a. F. \n\nSchadensersatz wegen des Verlusts des ihm zurückübertragenen Grundstücks \n\nverlangen. Dieser durch die Versteigerung eingetretene Verlust ist darauf zu-\n\nrückzuführen, dass sich die Klägerin mit der Erfüllung ihrer gesetzlichen Ver-\n\npflichtung zur Freistellung des Beklagten von den durch die Erwerber begründe-\n\nten Darlehensverbindlichkeiten in Verzug befunden hat. Mit diesem Anspruch \n\nhat der Beklagte wirksam aufgerechnet. \n\nb) Die der Verpflichtung zum Schadensersatz zugrunde liegende Frei-\n\nstellungsverpflichtung der Klägerin ergibt sich aus § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG. \n\naa) Der Anwendbarkeit dieser Vorschrift auf den vorliegenden Fall steht \n\nnicht entgegen, dass die Restitution des Grundstücks hier nicht nach § 3 Abs. 1 \n\nVermG, sondern nach § 6 VermG erfolgt ist. \n\n12 \n\n(1) Allerdings verweist § 16 Abs. 10 Satz 3 auf § 16 Abs. 5 bis 9 VermG. \n\nDiese Vorschriften gelten nach § 16 Abs. 10 Satz 1 VermG bei einer Restitution \n\nnach § 6 VermG nicht. Der Grund dafür liegt darin, dass ein Unternehmen nach \n\n§ 6 Abs. 1 Satz 1 VermG i.V.m. § 1 Abs. 1 URüV in dem Zustand zu restituieren \n\nist, in dem es sich bei der Restitution befindet. Das stand nach Auffassung des \n\nGesetzgebers einer Kürzung von Grundpfandrechten entgegen, die vor der \n\nRestitution im Zusammenhang mit dem Betrieb des Unternehmens begründet \n\nworden waren (Begründung des Entwurfs eines 2. Vermögensrechtsände-\n\nrungsgesetzes in BT-Drucks. 12/2480 S. 49). Bei diesem Ansatz ließe sich eine \n\nDifferenzierung zwischen Pfandrechten, die vor und solchen, die nach dem \n\nnach § 16 Abs. 10 Satz 2 VermG maßgeblichen Stichtag (dem 1. Juli 1990) be-\n\nstellt wurden, nur schwer begründen. \n\n13 \n\n(2) Zweifelhaft ist aber schon, ob diese Überlegung auf die Restitution \n\neines Grundstücks als Unternehmensrest übertragen werden kann. Ein Unter-\n\nnehmensrest wird nämlich nicht in die Bewirtschaftung des - nicht mehr vorhan-\n\nden, § 6 Abs. 6a Satz 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 VermG - Unternehmens einbe-\n\nzogen. Das bedarf keiner Entscheidung. Hier stellt sich die Frage einer Anwen-\n\ndung des § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG nämlich als Folge der Restitution eines \n\neinzelnen Grundstücks nach § 7 Abs. 3 Satz 1 GVO i.V.m. dem Vermögensge-\n\nsetz. § 7 Abs. 3 Satz 1 GVO differenziert nicht danach, ob die Restitution nach \n\n§ 3 Abs. 1 VermG oder nach § 6 Abs. 6a Satz 1 VermG erfolgt. Für die Rück-\n\nabwicklung eines gescheiterten Verkaufs ist es nämlich unerheblich, auf wel-\n\ncher Grundlage die Restitution ursprünglich vorzunehmen gewesen wäre und \n\nnunmehr erfolgen muss. Entscheidend ist allein, dass der Erwerber das konkre-\n\nte Grundstück erworben hat und nunmehr - gegebenenfalls auch als Grundlage \n\neiner Investition - wieder verliert. An dem Verlust ändert die Grundlage der an-\n\nschließend vorzunehmenden Restitution nichts. Hängt aber die Verpflichtung \n\ndes Verfügungsberechtigten zum Ersatz des durch diesen Verlust entstandenen \n\nSchadens nicht von der Grundlage der Restitution ab, kann dies bei den daraus \n\nabgeleiteten Ansprüchen des Verfügungsberechtigten auf Wertersatz und des \n\nBerechtigten auf Freistellung nicht anders sein. Das zeigt sich auch daran, dass \n\nder Gesetzgeber dem Berechtigten in § 7 Abs. 3 Satz 4 GVO unabhängig von \n\nden sonst bestehenden Unterschieden zwischen der Grundstücks- und der \n\nRestitution von Unternehmensresten (dazu: Senat, Urt. v. 4. März 2005, V ZR \n\n \n\n14 \n\n15 \n\n162/04, NJW-RR 2005, 967, 968) die Möglichkeit einräumt, statt der Restitution \n\ndie Entschädigung zum Verkehrswert zu wählen. Dem entspricht es, § 16 Abs. \n\n10 Satz 3 VermG auch bei einer Restitution nach § 7 Abs. 3 Satz 1 GVO anzu-\n\nwenden. \n\nbb) Zur Freistellung ist entgegen der Ansicht der Revision die Klägerin \n\nverpflichtet, nicht die Erwerber. \n\n(1) Allerdings richtet sich die Freistellungsverpflichtung nach § 16 \n\nAbs. 10 Satz 3 VermG gegen den, der das Grundpfandrecht bestellt hat. Wäre \n\ndies wörtlich zu nehmen, wäre die Passivlegitimation der Klägerin für den Frei-\n\nstellungsanspruch zweifelhaft. Die Bewilligung des Grundpfandrechts durch die \n\nErwerber ist aufgrund der diesen von der Klägerin in dem Kaufvertrag erteilten \n\nVorbelastungsermächtigung erfolgt. Besteller des Grundpfandrechts im techni-\n\nschen Sinne des Wortes waren damit, ohne dass es auf die Einzelheiten des \n\nVollzugs im Grundbuch ankäme, die Erwerber. Ob sich dieses Ergebnis da-\n\ndurch vermeiden ließe, dass man auf den Zeitpunkt der Bewilligung abstellt, wie \n\ndas Berufungsgericht meint, ist schon deshalb zweifelhaft. Es lässt sich auch \n\nnicht damit begründen, dass dieser Zeitpunkt teilweise für maßgeblich erachtet \n\nwird (Kinne in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen \n\nDDR, § 16 VermG Rdn. 100). Bezugspunkt dieser Ausssage ist nämlich, wie in \n\nder Erläuterung dieser Vorschrift durch das Bundesministerium der Justiz (Alte \n\nRechte bei der Rückgabe von Immobilien in den neuen Bundesländern, 1993, \n\nS. 13), auf welche diese Ansicht zurückgeht, ausgeführt wird, nur die Frage, wie \n\ndie vor dem Stichtag (1. Juli 1990) bestellten Grundpfandrechte von den da-\n\nnach bestellten abzugrenzen sind. Zu der davon zu unterscheidenden Frage, \n\nwer als Besteller anzusehen ist, verhalten sich beide Textstellen nicht. \n\n16 \n\n(2) Zweifelhaft ist aber, ob es darauf ankommt, wer das Grundpfandrecht \n\nim technischen Sinne des Wortes bestellt hat. Der Gesetzgeber ist davon aus-\n\ngegangen, dass die Freistellungsverpflichtung den früheren Verfügungsberech-\n\ntigten, hier also die Klägerin, trifft. Dies ergibt sich aus der Begründung des Re-\n\ngierungsentwurfs eines 2. Vermögensrechtsänderungsgesetzes (BT-Drucks. \n\n12/2480 S. 49). Darin wird der Freistellungsverpflichtete durchgängig als frühe-\n\nrer Verfügungsberechtigter bezeichnet. Die von diesem Sprachgebrauch ab-\n\nweichende Formulierung des Gesetzes erklärt sich möglicherweise daraus, \n\ndass zu den früheren Verfügungsberechtigten, die die Freistellungsverpflichtung \n\ntreffen kann, nach § 2 Abs. 3 Satz 2 VermG auch der staatliche Verwalter ge-\n\nhört, dessen Verfügungsmacht nach § 11a Abs. 1 Satz 1 VermG mit dem Ab-\n\nlauf des 31. Dezember 1992 kraft Gesetzes endete. Ob mit demjenigen, der \n\ndas Grundpfandrecht bestellt hat, in § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG generell der \n\nVerfügungsberechtigte gemeint ist, kann offen bleiben. \n\n17 \n\n(3) Im Rahmen von § 7 Abs. 3 GVO jedenfalls kann die Freistellungsver-\n\npflichtung nur den früheren Verfügungsberechtigten treffen. Die Vorschrift räumt \n\nden Anspruch auf Ersatz des Wertes der Verwendungen nicht dem Erwerber \n\nein, der sie vorgenommen hat, sondern dem Verfügungsberechtigten, der sie \n\ngerade nicht vorgenommen hat. Das hat seinen Grund darin, dass der Verfü-\n\ngungsberechtigte dem Erwerber seinen gesamten Schaden zu ersetzen hat und \n\nihn weder wegen des Wertersatzes noch wegen anderer Positionen an den Be-\n\nrechtigten verweisen kann, dem der Wert der Verwendungen durch die Restitu-\n\ntion zugefallen ist. Darf der Verfügungsberechtigte aber fremde Verwendungen \n\nherausverlangen, muss er sich auch die zur Vornahme dieser Verwendungen \n\ndurch den Erwerber eingegangenen und in diesem Sinne fremden Verbindlich-\n\nkeiten anrechnen lassen. Andernfalls müsste der Erwerber entgegen der aus-\n\ndrücklichen Bestimmung des § 7 Abs. 2 Satz 2 GVO seinen Schaden nicht nur \n\n \n\n18 \n\n19 \n\ngegenüber dem Verfügungsberechtigten geltend machen, sondern in Anseh-\n\nnung eingegangener Darlehensverpflichtungen teilweise auch gegenüber dem \n\nBerechtigten. Das führte zu einer komplizierten Abrechnung in verschiedenen \n\nvoneinander abhängigen Rechtsverhältnissen, die die Vorschrift gerade ver-\n\nmeiden will. Der Freistellungsanspruch richtet sich deshalb jedenfalls im Rah-\n\nmen einer Restitution nach § 7 Abs. 3 GVO gegen den Verfügungsberechtigten. \n\ncc) Die Klägerin ist auch zu einer vollständigen Freistellung verpflichtet. \n\n(1) Die von dem Berufungsgericht gegebene Begründung trägt dieses in \n\nder Sache zutreffende Ergebnis allerdings nicht. Das Berufungsgericht meint, \n\nder Berechtigte habe nur das Grundpfandrecht, nicht aber das mit dem Grund-\n\npfandrecht gesicherte Darlehen zu übernehmen. Werde er aber nicht Schuldner \n\nauch der Darlehensforderung, könne er vollständige Freistellung von dem \n\nGrundpfandrecht verlangen. Dem kann im gedanklichen Ansatz nicht gefolgt \n\nwerden. Nach § 16 Abs. 2 VermG gehen alle in Bezug auf den jeweiligen Ver-\n\nmögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse mit der Restitution auf den Be-\n\nrechtigten über. Dazu gehören neben den Verträgen über Baumaßnahmen auf \n\ndem restituierten Grundstück (BGHZ 141, 203, 205 f.) auch die Darlehensver-\n\nträge für solche Baumaßnahmen (BGH, Beschl. v. 1. April 2004, III ZR 300/03, \n\nVIZ 2004, 323, 324; Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, \n\n887, 890; RVI/Kiethe, § 16 VermG Rdn. 42). Nach § 16 Abs. 10 Satz 3 VermG \n\nkann der Berechtigte von dem Verfügungsberechtigten zudem nur eine Freistel-\n\nlung in dem in § 16 Abs. 5 bis 9 VermG bestimmten Umfang verlangen. Dieser \n\nwird nach § 16 Abs. 5 VermG im Wesentlichen von den Abschreibungssätzen \n\ndes § 18 Abs. 2 VermG und den Tilgungsleistungen auf das Darlehen bestimmt \n\n(vgl. dazu Senat, Urt. v. 16. Dezember 2005, V ZR 195/04, NJW-RR 2006, 733, \n\n735). Etwas anderes gilt nur in dem hier nicht gegebenen Fall, dass das aufge-\n\nnommene und mit Grundpfandrechten gesicherte Darlehen nicht für Baumaß-\n\nnahmen auf dem Grundstück verwandt worden ist (dazu: Senat, Urt. v. \n\n16. Dezember 2005, V ZR 195/04, aaO S. 734). \n\n20 \n\n(2) Eine Verpflichtung der Klägerin zur vollständigen Freistellung ergibt \n\nsich hier in analoger Anwendung von § 16 Abs. 10 Satz 3 i.V.m. Abs. 5 Satz 4 \n\nVermG. Die Regelung in § 7 Abs. 3 Satz 1 GVO verfehlt nämlich in einer Fall-\n\ngestaltung wie der vorliegenden ihren Zweck, was sich nur durch eine analoge \n\nAnwendung von § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG vermeiden lässt. \n\n21 \n\n(a) § 7 Abs. 3 Satz 1 GVO will erreichen, dass der an der rechtsgeschäft-\n\nlichen Veräußerung des Grundstücks regelmäßig scheiternde Anspruch auf ei-\n\nne Restitution (nach § 3 Abs. 1 oder § 6 Abs. 6a VermG) wiederauflebt, wenn \n\ndie Grundstücksverkehrsgenehmigung später aufgehoben wird und damit die \n\nVeräußerung als Hindernis entfällt \n\n(Begründung des Entwurfs eines \n\n2. Vermögensrechtsänderungsgesetzes in BT-Drucks 12/2480 S. 62). Dem ent-\n\nspricht es, den Berechtigten bei einer solchen nachträglichen Restitution nicht \n\nbesser, aber auch nicht schlechter zu behandeln als bei einer Restitution ohne \n\ngescheiterten Verkauf. Eine nicht gerechtfertigte Besserstellung des Berechtig-\n\nten träte ohne die Ausgleichsregelung in § 7 Abs. 3 Sätze 2, 3 GVO ein. Denn \n\ndann könnten Wertverbesserungen nur nach § 7 Abs. 1 und 2 VermG abge-\n\nschöpft werden, die vielfach tatbestandlich nicht gegeben sind: Der Berechtigte \n\nerhielte dann mehr als er verloren hat. \n\n22 \n\n(b) Wendete man diese Ausgleichsregelung auf durch Darlehen finan-\n\nzierte Wertverbesserungen an, schlüge sie dagegen in eine Schlechterstellung \n\ndes Berechtigten um. Dieser müsste nämlich nicht nur dem Verfügungsberech-\n\ntigten nach § 7 Abs. 3 Sätze 2, 3 GVO den Wert der Bebauung ersetzen, son-\n\ndern nach § 7 Abs. 3 Satz 1 GVO i.V.m. § 3 Abs. 1 (§ 6) und 16 Abs. 2 VermG \n\ndas Darlehen übernehmen, mit dem eben diese Wertverbesserung erst ermög-\n\nlicht und bezahlt wurde. Für eine solche doppelte Ausgleichspflicht gibt es kei-\n\nnen sachlichen Grund. Die damit verbundene Schlechterstellung des Berechtig-\n\nten gegenüber der Restitution ohne vorherigen Verkauf ist systemwidrig. Es \n\nfehlt eine Regelung, die eine solche systemwidrige Schlechterstellung vermei-\n\ndet. \n\n23 \n\n(c) Hätte der Gesetzgeber ihr Fehlen bemerkt, hätte er eine Freistel-\n\nlungspflicht nach dem Vorbild des § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG vorgesehen. Die-\n\nse Vorschrift löst nämlich ein inhaltlich vergleichbares Problem in dem auch für \n\ndie Fälle des § 7 Abs. 3 Satz 1 GVO geltenden System des § 16 Abs. 2, 5 und \n\n10 VermG. Im Fall des § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG soll der Verfügungsberechtig-\n\nte den Berechtigten vollständig freistellen, weil sein Grundstück mangels dem \n\nDarlehen entsprechender Baumaßnahmen keine Verbesserung erfährt und er, \n\nmüsste er dennoch das Darlehen übernehmen, grundlos weniger erhalten wür-\n\nde als er verloren hat. Das ist hier im wirtschaftlichen Ergebnis nicht anders. \n\nZwar erfährt das Grundstück des Berechtigten durch die Maßnahmen des Er-\n\nwerbers eine Wertverbesserung. Diese verbleibt dem Berechtigten wirtschaft-\n\nlich aber nicht, weil er sie nach § 7 Abs. 3 Sätze 2, 3 GVO im Wege des Wert-\n\nersatzes an den Verfügungsberechtigten abzuführen hat. Es besteht wie im Fall \n\nder ausgebliebenen Investition auf dem Grundstück kein Grund, den Berechtig-\n\nten dann noch mit dem Darlehen zu belasten. Die Klägerin hat den Beklagten \n\ndeshalb in vollem Umfang von den Darlehensverpflichtungen freizustellen. \n\n24 \n\nc) Die Klägerin hat dem Beklagten nach § 286 Abs. 1 BGB a. F. den ihm \n\naus der Versteigerung des Grundstücks entstandenen Schaden zu ersetzen, \n\nweil sie mit der Erfüllung ihrer Freistellungsverpflichtung in Verzug ist. \n\n25 \n\naa) Ihre Schadensersatzpflicht richtet sich gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 \n\nEGBGB nach dem bis zum Ablauf des 31. Dezember 2001 geltenden Recht. \n\nDieses ist nämlich auch für Sekundäransprüche maßgeblich, die sich - auch \n\nnach dem 31. Dezember 2001 - aus der Verletzung von unter altem Recht ent-\n\nstandenen Primärverpflichtungen ergeben (Senat, Urt. v. 13. Juli 2007, V ZR \n\n189/06, NJW-RR 2008, 172; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 12. Aufl., Anh. Einl. \n\n§ 241 zu Art. 229 § 5 EGBGB Rdn. 8). \n\n26 \n\nbb) Die Sekundärpflichten der Klägerin richten sich entgegen der Ansicht \n\nder Revisionserwiderung nach den Regelungen über den Verzug, nicht nach \n\nUnmöglichkeitsregeln. Das Grundstück ist zwar versteigert worden. Hierbei ist \n\ndas Grundpfandrecht erloschen. Der Beklagte ist aber, wie oben ausgeführt, \n\nauch in die dem Grundpfandrecht zugrunde liegenden Darlehensverbindlichkei-\n\nten eingetreten, die durch Befriedigung aus dem Versteigerungserlös nur teil-\n\nweise erfüllt worden sind. Da der Berechtigte nach § 16 Abs. 10 Satz 2 VermG \n\nvon den einem Grundpfandrecht zugrunde liegenden Verbindlichkeiten eben-\n\nfalls freizustellen ist (Senat, Urt. v. 11. März 2005, V ZR 153/04, NJW-RR 2005, \n\n887, 891) und solche hier teilweise noch bestehen, ist die Erfüllung des Befrei-\n\nungsanspruchs nicht unmöglich geworden. \n\n27 \n\ncc) § 286 BGB a. F. gilt nicht nur für vertragliche, sondern auch für ge-\n\nsetzliche Ansprüche (Senat, BGHZ 156, 170, 171). \n\n28 \n\n29 \n\ndd) Die Klägerin ist mit der Erfüllung ihrer Freistellungsverpflichtung im \n\nSinne von § 284 BGB a. F. in Verzug. \n\n(1) Ob sich das allerdings, wie das Berufungsgericht meint, aus dem Ge-\n\nsichtspunkt der Erfüllungsverweigerung ableiten lässt, ist zweifelhaft. Wie die \n\nRevision zu Recht hervorhebt, setzt das voraus, dass der Schuldner ernsthaft \n\nund endgültig die Erfüllung verweigert (BGHZ 2, 310, 312; 65, 372, 377). An \n\neine solche Verweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen (Er-\n\nman/Hager, aaO, § 286 Rdn. 44). Sie sind nur erfüllt, wenn der Schuldner ein-\n\ndeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen Verpflichtungen nicht nachkom-\n\nmen, und es damit ausgeschlossen erscheint, dass er sich durch eine Aufforde-\n\nrung zur Leistung umstimmen ließe (BGHZ 104, 6, 13; BGH, Urt. v. 21. De-\n\nzember 2005, VIII ZR 49/05, NJW 2006, 1195, 1197). In Ihrem Schriftsatz vom \n\n23. Juni 2004 hat die Klägerin zwar die Auffassung vertreten, zu einer Freistel-\n\nlung sei nicht sie verpflichtet, sondern die Erwerber. Die Gewissheit, sie werde \n\nsich auch durch eine (weitere) Aufforderung nicht umstimmen lassen, vermittelt \n\ndieses Schreiben, für sich genommen, nicht. Ob sich das aus dem Verhalten \n\nder Klägerin in dem Rechtsstreit im Übrigen ergibt, kann unentschieden bleiben. \n\n30 \n\n(2) Der Beklagte hat die Klägerin in einer den hier maßgeblichen Anfor-\n\nderungen des § 284 Abs. 1 BGB a. F. genügenden Weise gemahnt. Eine Mah-\n\nnung setzt eine eindeutige und bestimmte Aufforderung an den Schuldner vor-\n\naus, mit der der Gläubiger unzweideutig zum Ausdruck bringt, dass er die ge-\n\nschuldete Leistung verlangt (BGH, Urt. v. 10. März 1998, X ZR 70/96, NJW \n\n1998, 2132, 2133; Erman/Hager, aaO, § 286 Rdn. 29). Eine solche Aufforde-\n\nrung liegt schon in der Klageerwiderung des Beklagten. Darin vertritt er nicht \n\nnur die Ansicht, die Voraussetzungen des von der Klägerin geltend gemachten \n\nWertersatzanspruchs lägen nicht vor. Vielmehr macht er zusätzlich einen Be-\n\nfreiungsanspruch aus § 16 Abs. 10 VermG geltend. Dass er sich dazu nicht nur \n\nauf dessen Bestehen beruft, sondern auch Erfüllung verlangt, ergibt sich spä-\n\ntestens aus seinem Schriftsatz vom 28. Mai 2004, in welchem er präzisiert hat, \n\nvon welchen Verbindlichkeiten er im Einzelnen befreit werden wollte. So hat den \n\nBeklagten auch die Klägerin selbst verstanden. In ihrem Schriftsatz vom 23. \n\nJuni 2004 hat sie nämlich die Ansicht vertreten, der Ausgleich habe im Verhält-\n\nnis zu den Erwerbern stattzufinden. Das setzt gedanklich voraus, dass der Be-\n\nklagte einen solchen Ausgleich verlangt hat. Damit hat der Beklagte die Kläge-\n\nrin wirksam gemahnt. \n\n31 \n\nee) Der dem Beklagten mit dem Verlust seines Grundstücks entstandene \n\nSchaden beruht auf der Verzögerung der Erfüllung der Freistellungsverpflich-\n\ntung durch die Klägerin. Hätte sie den Beklagten freigestellt, wäre das Verstei-\n\ngerungsverfahren eingestellt, die Versteigerung des Grundstücks vermieden \n\nworden. Den hierdurch entstandenen Schaden hat die Klägerin dem Beklagten \n\nzu ersetzen. \n\n32 \n\n33 \n\nd) Mit diesem Schadensersatzanspruch hat der Beklagte wirksam gegen \n\ndie Wertersatzforderung der Klägerin aufgerechnet. \n\naa) Das Berufungsgericht geht im Gegensatz zu dem Landgericht davon \n\naus, dass die Wertersatzforderung der Klägerin nur durch eine Aufrechnung \n\ngemäß § 389 BGB erlöschen konnte, nicht durch eine Saldierung kraft Geset-\n\nzes analog § 818 Abs. 3 BGB. Das greift die Revision als ihr günstig nicht an. \n\nDieser Ausgangspunkt trifft auch zu. Dem Wertersatzanspruch nach § 7 Abs. 3 \n\nSätze 2, 3 GVO steht nämlich im System des § 7 GVO kein Schadensersatz- \n\noder Zahlungsanspruch, sondern ein nicht saldierungsfähiger Befreiungsan-\n\nspruch des Berechtigten gegenüber. Mit einem aus dem Verzug mit der Befrei-\n\nung entstehenden Schadensersatzanspruch muss der Berechtigte deshalb auf-\n\nrechnen. \n\n34 \n\nbb) Die dazu nach § 388 Satz 1 BGB erforderlich Aufrechnungserklärung \n\nhat der Beklagte entgegen der Ansicht der Revision abgegeben. Der Revision \n\nist zwar einzuräumen, dass der Beklagte seinen Vortrag zum Befreiungsan-\n\nspruch teilweise zur Grundlage eines Zurückbehaltungsrechts, teilweise zur \n\nGrundlage einer Aufrechnung gemacht hat. Er hat aber mit seinem Schriftsatz \n\nvom 23. April 2004, wenn auch zu diesem Zeitpunkt erfolglos, die Aufrechnung \n\nerklärt und ist bei diesem Einwand im weiteren Verlauf des Rechtsstreits \n\ngeblieben. Seine Widerklage wird auf einen Anspruch auf Schadensersatz we-\n\ngen Verletzung der Befreiungspflicht gestützt, der weiterhin im Wege der Auf-\n\nrechnung der Klageforderung entgegensetzt und nur in seinem die Klageforde-\n\nrung übersteigenden Teil zum Gegenstand der Widerklage werden sollte. Da-\n\nvon ist der Beklagte nach dem Inhalt des Protokolls in der mündlichen Verhand-\n\nlung vor dem Landgericht nicht abgerückt. Er hat dort an der Aufrechnung fest-\n\ngehalten und sich lediglich hilfsweise auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. \n\nDem entsprachen die von dem Beklagten gestellten Anträge. \n\n35 \n\n3. Den die Verpflichtung zum Wertersatz übersteigenden Teil des durch \n\nden Verlust des Grundstücks entstandenen Schadens hat die Klägerin dem Be-\n\nklagten auf seine Widerklage hin zu ersetzen. \n\n36 \n\n4. Die von der Klägerin erhobene Einrede der Verjährung hat das Beru-\n\nfungsgericht zu Recht als unbegründet angesehen. Hinsichtlich der Aufrech-\n\nnung gegen die Klageforderung ergibt sich das aus Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 \n\nEGBGB i.V.m. § 215 BGB. In Ansehnung der Widerklage folgt das daraus, dass \n\nder Schadensersatzanspruch des Beklagten erst mit der Versteigerung des \n\nGrundstücks am 26. Juli 2004 entstanden ist. Der Zeitpunkt seines Entstehens \n\nist für den Beginn der Verjährung eines Sekundäranspruchs jedenfalls dann \n\nmaßgeblich, wenn, wie hier, der ihm zugrunde liegende Hauptanspruch - hier \n\nder Befreiungsanspruch - zu diesem Zeitpunkt noch nicht verjährt war (BGHZ \n\n142, 36, 44; KG, KGRp 2005, 736, 737, bestätigt durch Senat, Beschl. v. \n\n14. April 2005, V ZR 158/04, unveröff.; Erman/Schmidt-Räntsch, aaO, § 199 \n\nRdn. 4). \n\n37 \n\nDie Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. \n\nIII. \n\nKrüger \n\n Schmidt-Räntsch \n\nStresemann \n\nCzub \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \nLG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 14.12.2006 - 14 O 185/02 - \nOLG Brandenburg, Entscheidung vom 15.01.2008 - 11 U 6/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR__31-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-17/v-zr-31-08","cited_norms":[{"jurabk":"VermG","ref":"§ 16","ref_norm":"16","n":18},{"jurabk":"GrdstVV","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":18},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 6","ref_norm":"6","n":5},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 286","ref_norm":"286","n":3},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":3},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 284","ref_norm":"284","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 5","ref_norm":"229-5","n":2},{"jurabk":"BGBEG","ref":"Art 229 § 6","ref_norm":"229-6","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 389","ref_norm":"389","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 215","ref_norm":"215","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 204","ref_norm":"204","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 388","ref_norm":"388","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 818","ref_norm":"818","n":1},{"jurabk":"URüV","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 2","ref_norm":"2","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 4","ref_norm":"4","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 11a","ref_norm":"11a","n":1},{"jurabk":"VermG","ref":"§ 18","ref_norm":"18","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 97","ref_norm":"97","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR__31-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR__31-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-10-17/v-zr-31-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR__31-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:56:33.110762+00:00"}}