{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR_137-08","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2009-05-29","aktenzeichen":"V ZR 137/08","doktyp":"Urteil","leitsatz":null,"text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 137/08 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n29. Mai 2009 \nLesniak \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 29. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die Richter \n\nDr. Klein und Dr. Schmidt-Räntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Rich-\n\nter Dr. Roth für Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Kläger wird das Urteil des 10. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts Stuttgart vom 12. Juni 2008 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an einen ande-\n\nren Zivilsenat des Berufungsgerichts zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDer Beklagte erwarb 1994 ein Grundstück in O. bei H. . \n\nDas an einem Hang gelegene Grundstück ist mit einem etwa 100 Jahre alten \n\nteilweise in Fachwerkbauweise errichteten Haus bebaut. Das Gebäude wird \n\nvom Tal her auf der Kellerebene betreten. Eine Fundamentsohle besteht nicht. \n\nDie hangseitige Wand des Kellergeschosses ist nicht gegen Feuchtigkeit iso-\n\nliert. Der Fußboden des Wohngeschosses über dem Kellergeschoss lagert auf \n\nBalken. \n\n2 \n\nDer Beklagte nahm an dem Haus eigenhändig Arbeiten vor. 1995 ver-\n\nmietete er es. Das Mietverhältnis endete im Sommer 2006. Der Beklagte bot \n\ndas Grundstück zum Kauf an. Die Kläger besichtigten das Haus und kauften \n\ndas Grundstück mit Notarvertrag vom 20. Juni 2006 für 65.000 € unter Aus-\n\nschluss der Haftung für Sachmängel. \n\n3 \n\nDie Kläger bezahlten den Kaufpreis. Das Grundstück wurde aufgelassen \n\nund übergeben. Die Kläger haben den Rücktritt vom Vertrag erklärt. Sie be-\n\nhaupten, das Haus sei von Ameisen und Schimmel befallen und durchfeuchtet. \n\nZur Renovierung hätten sie den Fußbodenbelag im Wohngeschoss aufgehoben \n\nund hierdurch erkannt, dass die Balken zwischen Keller und Obergeschoss \n\nteilweise verfault und nicht mehr tragfähig seien. Auch das übrige Balkenwerk \n\nsei zum Teil durch Feuchtigkeit und Insekten erheblich geschädigt. Dies sei \n\ndem Beklagten aufgrund Reklamationen der Mieterin und aufgrund seiner Tä-\n\ntigkeit im Hause bekannt. Die Mängel habe er beim Verkauf arglistig verschwie-\n\ngen. \n\n4 \n\nMit der Klage verlangen sie nach näherer Maßgabe die Erstattung ihrer \n\nAufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks, die Frei-\n\nstellung von ihren Verpflichtungen aus dem Kauf gegenüber dem Finanzamt, \n\ndie Feststellung der Verpflichtung des Beklagten zum Ersatz weiterer Schäden \n\nund seines Verzugs mit der Annahme der Rückübertragung des Grundstücks. \n\nDer Beklagte hat widerklagend beantragt, die Kläger zur Zahlung anteiliger \n\nGrundsteuer zu verurteilen. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat nach Vernehmung von Zeugen und der Einnahme \n\neines Augenscheins der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Beide Parteien \n\nhaben das Urteil des Landgerichts angefochten. Das Oberlandesgericht hat der \n\nBerufung des Beklagten stattgegeben, die Klage abgewiesen und die Berufung \n\nder Kläger zurückgewiesen. \n\n6 \n\nMit der von dem Senat zugelassenen Revision erstreben die Kläger die \n\nVerurteilung des Beklagten nach den von ihnen im Berufungsverfahren gestell-\n\nten Anträgen. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n7 \n\nDas Berufungsgericht hält ein arglistiges Verhalten des Beklagten für \n\nnicht bewiesen. Es meint, einen Hinweis auf Schimmel habe es nach 2002 nicht \n\nmehr gegeben; die Einlassung des Beklagten, er sei nach der Neueindeckung \n\neiner Hälfte des Dachs der Auffassung gewesen, dessen Undichtigkeit sei be-\n\nhoben, sei nicht widerlegt. Dass der Keller feucht sei, hätten die Kläger bei der \n\nBesichtigung ohne weiteres bemerken können; dass er, wie von dem Landge-\n\nricht festgestellt, nur mit Gummistiefeln betreten werden könne, hätten weder \n\nder von den Klägern beauftragte Sachverständige noch der Zeuge S. \n\nbestätigt, der das Haus zusammen mit der Mieterin A. über Jahre hinweg \n\nbewohnt habe. Dass der Beklagte den Zustand der Balken über dem Kellerge-\n\nschoss gekannt habe, könne nicht festgestellt werden. Die insoweit von dem \n\nLandgericht getroffene Feststellung, der Beklagte habe Arbeiten an einer Wand \n\nvorgenommen und dabei den angrenzenden Boden geöffnet, wodurch ihm der \n\nZustand der Deckenbalken bekannt geworden sei, sei nicht nachzuvollziehen, \n\nweil dem Urteil des Landgerichts nicht zu entnehmen sei, an welcher Wand \n\nwelchen Raumes der Beklagte tätig geworden sei. Dass der Beklagte die Kläger \n\nüber den schlechten Zustand der Schwellen nicht aufgeklärt habe, hätten die \n\nKläger nicht bewiesen. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\nDas hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\nDas von dem Beklagten den Klägern verkaufte Haus war erkennbar re-\n\nnovierungsbedürftig. Nach den insoweit nicht beanstandeten Feststellungen des \n\nLandgerichts brauchten die Kläger jedoch nicht davon auszugehen, dass nicht \n\noffen liegende konstruktive Teile des Gebäudes irreparabel geschädigt sind. Die \n\nHaftung des Beklagten ist insoweit im Kaufvertrag vom 20. Juni 2006 zwar aus-\n\ngeschlossen. Nach § 444 BGB ist dem Beklagten die Berufung auf den verein-\n\nbarten Haftungsausschluss aber verwehrt, wenn er diese Mängel arglistig ver-\n\nschwiegen hat. \n\n10 \n\nArglistiges Verschweigen liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel \n\nkennt oder für möglich hält und weiß oder damit rechnet, dass der Käufer bei \n\nOffenbarung des Mangels den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbar-\n\nten Inhalt abgeschlossen hätte (st. Rspr. vgl. Senat, Urt. v. 10. Juni 1983, V ZR \n\n292/81, WM 1983, 990; Urt. v. 20. März 1987, V ZR 27/86, NJW 1987, 2511; \n\nUrt. v. 7. Juli 1989, V ZR 21/88, NJW 1989, 42). \n\n11 \n\nDas Landgericht hat hierzu festgestellt, dass der Beklagte die Frage \n\nnach einer Feuchtigkeitsbeeinträchtigung des Hauses der Wahrheit zuwider \n\nverneint habe und seine Kenntnis von dem Insektenbefall der Schwelle zum \n\nBadezimmer und davon, dass die Balken zwischen Keller und Wohngeschoß \n\nverfault sind, den Klägern verschwiegen habe. Letzteres folge daraus, dass der \n\nBeklagte im unteren Bereich einer Wand und an dem angrenzenden Bereich \n\ndes Fußbodens Arbeiten vorgenommen habe. Der Schaden an Wand und Bo-\n\nden bilde eine Einheit; die Arbeiten des Beklagten hätten entgegen seiner An-\n\ngaben beide Bereiche erfasst. Hierbei könne dem Beklagten der Zustand der \n\nBoden- bzw. Deckenbalken nicht verborgen geblieben sein. Bei der gebotenen \n\nOffenbarung hätten die Kläger den Vertrag vom 20. Juni 2006 nicht geschlos-\n\nsen. \n\n12 \n\nDie hiervon abweichende Feststellung des Berufungsgerichts wird, wie \n\ndie Revision zutreffend rügt, von dem Verfahrensrecht nicht getragen. Dass \n\ndem Urteil des Landgerichts nicht zu entnehmen ist, für welche Wand und damit \n\nfür welchen angrenzenden Bodenbereich die von dem Landgericht getroffenen \n\nFeststellungen gelten, führt nicht dazu, dass diese unzutreffend oder verfah-\n\nrensfehlerhaft getroffen wären. Die abweichende Meinung des Berufungsge-\n\nrichts entbehrt einer Grundlage im Prozessrecht. Welche Teile des Bodens und \n\nwelche Wand das Landgericht in seinem Urteil angesprochen hat, kann nach \n\ndem Prozessverlauf nicht zweifelhaft sein. Soweit das Berufungsgericht es für \n\nerforderlich angesehen hat, die von dem Landgericht festgestellten Arbeiten \n\ndes Beklagten näher zu lokalisieren, konnte es die Parteien hiernach fragen. \n\nSie waren bei der Augenscheinsaufnahme des Landgerichts zugegen; der ge-\n\nnaue Ort von Wand und Boden, für den die Feststellungen des Landgerichts \n\ngetroffen sind, ist ihnen bekannt. \n\n13 \n\nEine abschließende Entscheidung ist dem Senat nicht möglich, weil es \n\nan den notwendigen Feststellungen fehlt. Die Sache ist daher an das Beru-\n\nfungsgericht zurückzuverweisen. Hierbei hat der Senat von § 563 Abs. 1 Satz 2 \n\nZPO Gebrauch gemacht. Bei der neuen Verhandlung und Entscheidung werden \n\nauch die weiteren Angriffe der Revision gegen die getroffenen Feststellungen \n\nzu berücksichtigen sein. \n\nKrüger \n\nKlein \n\nSchmidt-Räntsch \n\nStresemann \n\nRoth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Heilbronn, Entscheidung vom 09.05.2007 - 3 O 370/06 - \n\nOLG Stuttgart, Entscheidung vom 12.06.2008 - 10 U 122/07 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR_137-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-05-29/v-zr-137-08","cited_norms":[{"jurabk":"BGB","ref":"§ 444","ref_norm":"444","n":1},{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 563","ref_norm":"563","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR_137-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR_137-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2009-05-29/v-zr-137-08","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2008/V_ZR_137-08.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:31:22.308593+00:00"}}