{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__97-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2008-07-18","aktenzeichen":"V ZR 97/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"WEG § 3 Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauaus- führung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sonderei- gentum fehlt.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nV ZR 97/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nVerkündet am: \n18. Juli 2008 \nL e s n i a k, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nja \n\nja \n\nja \n\nNachschlagewerk: \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nWEG § 3 \n\nIst die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauaus-\n\nführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, \n\nwenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sonderei-\n\ngentum fehlt. \n\nBGH, Urt. v. 18. Juli 2008 - V ZR 97/07 - OLG München \n\n LG Traunstein \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 18. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter \n\nDr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats \n\ndes Oberlandesgerichts München vom 28. März 2007 aufgeho-\n\nben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch \n\nüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-\n\nricht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand: \n\n1 \n\nDie Firma h. Hausbau- und Baubetreuungs GmbH (h. GmbH) war \n\nEigentümerin eines Grundstücks in S. , das sie mit einem Dreifamilien-\n\nhaus bebauen wollte. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 8. Mai 1990 teil-\n\nte sie das Grundstück gemäß § 8 WEG. Die Teilungserklärung beschreibt das \n\njeweilige Sondereigentum nicht mit Worten, sondern verweist dazu auf den \n\n\"beizuheftenden\" Aufteilungsplan. Nach diesem besteht die Wohnung Nr. 3 aus \n\neinem Hobbyraum im Dachgeschoss sowie aus Küche, Diele, Bad, Schlafzim-\n\nmer, Wohnzimmer und Balkon im Obergeschoss des Hauses. Die Wohnung \n\nNr. 2 besteht aus Räumen im Erdgeschoss und einem an den Wohnraum der \n\nWohnung Nr. 3 angrenzenden, etwa 24 qm großen Wohnraum im Oberge-\n\nschoss. \n\n2 \n\nMit anschließend beurkundetem Vertrag vom selben Tag verkaufte die \n\nh. GmbH die Wohnung Nr. 3 dem Kläger. Das zuständige Landratsamt be-\n\nscheinigte die Abgeschlossenheit der Wohnungen. Die Wohnungsgrundbücher \n\nwurden unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan angelegt. Das Wohnungs-\n\neigentum wurde dem Kläger am 15. Juli 1992 aufgelassen; am 14. Oktober \n\n1992 wurde der Kläger in das Wohnungsgrundbuch eingetragen. \n\n3 \n\nDie Ausführung des Gebäudes weicht im Obergeschoss von dem Auftei-\n\nlungsplan ab. Die in dem Plan verzeichnete Türöffnung zwischen der Diele und \n\ndem Wohnzimmer der Wohnung Nr. 3 besteht nicht. Das Zimmer ist nicht ge-\n\ngen den angrenzenden Wohnraum der Wohnung Nr. 2 abgeschlossen, sondern \n\nbildet mit diesem zusammen einen etwa 49 qm großen Raum, der allein von \n\nder Wohnung Nr. 2 aus zugänglich ist. \n\n4 \n\nDie Wohnung Nr. 2 verkaufte die h. GmbH 1993 den Eheleuten F. , \n\nden Streithelfern der Beklagten. Bestandteil des Kaufvertrags ist eine Baube-\n\nschreibung, die der tatsächlichen Ausführung des Gebäudes entspricht. Die \n\nEheleute F. verkauften die Wohnung 1999 dem Vater der Beklagten, der sie \n\n2002 der Beklagten weiter übertrug. \n\n5 \n\nDer Kläger hat beantragt, die Beklagte zur Herausgabe und Räumung \n\ndes nach der Teilungserklärung zu seiner Wohnung gehörenden Raums im \n\nObergeschoss zu verurteilen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit \n\nder Berufung hat der Kläger den Räumungs- und Herausgabeanspruch weiter-\n\nverfolgt und darüber hinaus beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Abtren-\n\nnung der nach seiner Auffassung der zu seiner Wohnung gehörenden Fläche \n\naus dem von der Beklagten genutzten Wohnraum zu dulden. Das Oberlandes-\n\ngericht hat der Berufung und der erweiterten Klage stattgegeben. Mit der von \n\ndem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung \n\ndes landgerichtlichen Urteils und die Abweisung der im Berufungsverfahren er-\n\nweiterten Klage. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\nDas Berufungsgericht hält die geltend gemachten Ansprüche für begrün-\n\ndet. Es meint, der Kläger habe das Wohnungseigentum in dem im Grundbuch \n\neingetragenen Umfang erworben. So habe es der Geschäftsführer der h. \n\nGmbH, L. , dem Kläger aufgelassen. Ob L. dabei einem Irrtum unterle-\n\ngen sei, könne dahin gestellt beleiben, weil eine Anfechtung nicht behauptet sei. \n\nSoweit die Entgegennahme der Bauausführung entsprechender Pläne und die \n\nBesichtigungen der Wohnung durch den Kläger vor der Auflassung den Schluss \n\nzuließen, dieser sei damit einverstanden gewesen, das Sondereigentum an \n\ndem Wohnzimmer nicht zu erwerben, sei dies ohne Bedeutung, weil der Kläger \n\nan der Auflassung nicht selbst mitgewirkt habe, sondern von L. vertreten \n\nworden sei. Durch einen gutgläubigen Erwerb der Beklagten oder ihrer Rechts-\n\nvorgänger habe der Kläger das Eigentum an dem streitigen Raum nicht verlo-\n\nren. Die geltend gemachten Ansprüche seien auch nicht verwirkt. \n\n7 \n\nDas hält rechtlicher Nachprüfung teilweise nicht stand. \n\nII. \n\n8 \n\n9 \n\n1. Das Berufungsgericht geht im Rahmen der Prüfung von §§ 985, 1004 \n\nAbs. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG davon aus, dass an dem streitigen Teil des Wohn-\n\nraums Sondereigentum entstanden ist. Das ist entgegen der Meinung der Revi-\n\nsion nicht zu beanstanden. \n\nWird ein noch nicht bebautes Grundstück nach § 8 WEG geteilt, entsteht \n\nSondereigentum mit der Herstellung der jeweiligen Wohnung bzw. Teileigen-\n\ntumseinheit (Senat, BGHZ 110, 36, 38), spätestens mit der Herstellung des Ge-\n\nbäudes. Abweichungen der Bauausführung von dem Aufteilungsplan berühren \n\ndas Entstehen des Sondereigentums solange nicht, wie die Abgrenzung des \n\nSondereigentums gegen das Gemeinschaftseigentum und das weitere Sonder-\n\neigentum in dem Gebäude nicht unmöglich ist (Senat, Urt. v. 5. Dezember \n\n2003, V ZR 447/01, ZfIR 2004, 108, 110 m.w.N.). \n\n10 \n\na) Ob es zur Entstehung von Sondereigentum notwendig ist, dass dieses \n\ngegen das Gemeinschaftseigentum oder anderes Sondereigentum räumlich \n\nabgeschlossen wird, ist umstritten. \n\n11 \n\naa) Hierzu wird teilweise vertreten, dass Sondereigentum nicht an durch \n\nbloße \"Luftschranken“ begrenzten Teilräumen entstehen könne (OLG Düssel-\n\ndorf NJW-RR 1988, 590; OLG Koblenz WE 1992, 19; Riecke/Schmid/Elzer, \n\nWEG, 2. Aufl., § 3 Rdn. 83; Lutter, AcP 1964, 122, 148). Demgegenüber wird \n\nüberwiegend angenommen, zur Entstehung von Sondereigentum reiche es hin, \n\ndass dieses gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschafts-\n\neigentum eindeutig abgrenzbar ist (OLG Celle OLGZ 1981, 106, 108; BayObLG \n\nDNotZ 1999, 212, 213; KG ZfIR 2001, 745, 747; OLG Zweibrücken FGPrax \n\n2006, 103, 104; Staudinger/Rapp, BGB [2005], § 3 WEG Rdn. 76, 78a; Weit-\n\nnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 3 Rdn. 42; Merle, WE 1989, 116, 118; \n\nders., WE 1992, 11; Abramenko, ZMR 1998, 741, 742; Armbrüster, ZfIR 2004, \n\n113, 114, ders., ZWE 2005, 182, 188, 190). Danach kann unterschiedliches \n\nSondereigentum an Teilen eines Raumes bestehen; die Außengrenzen der im \n\nAufteilungsplan vorgesehenen Trennwand begrenzen das Sondereigentum ge-\n\ngen das Gemeinschaftseigentum bzw. das Mitsondereigentum an der nicht er-\n\nrichteten Trennwand (vgl. zu letzterem Senat, BGHZ 146, 241, 248). \n\n12 \n\nbb) Dem schließt sich der Senat an. Ziel des Wohnungseigentumsgeset-\n\nzes ist es, durch die rechtliche Verselbständigung des Wohnungs- und Tei-\n\nlungseigentums gegenüber dem Miteigentum den Erwerb von Immobiliareigen-\n\ntum zu fördern. Hierzu ist das Wohnungseigentum dem Eigentum an einem \n\nGrundstück grundsätzlich gleich gestellt. Es besteht aus dem Sondereigentum \n\nund dem Miteigentum an dem Grundstück. Das Sondereigentum ist als Allein-\n\neigentum ausgestaltet, das aus der gemeinschaftlichen Berechtigung der Mitei-\n\ngentümer des Grundstücks gelöst ist (vgl. Staudinger/Rapp, aaO, § 1 WEG \n\nRdn. 45 ff.). Zu dessen Abgrenzung tritt der Aufteilungsplan an die Stelle der \n\nVermessung und katastermäßigen Erfassung. Er ist der Eintragungsbewilligung \n\nbeizufügen. Durch die Bezugnahme der Eintragung auf die Bewilligung wird der \n\nAufteilungsplan Inhalt des Grundbuchs, § 7 Abs. 3 WEG (Senat, BGHZ 130, \n\n159, 166 f.), und sichert so die sachenrechtlich notwendige Bestimmtheit (Bay-\n\nObLG FGPrax 2003, 57, 58 m.w.N.; OLG Zweibrücken FGPrax 2006, 103, 104; \n\nWeitnauer/Briesemeister, aaO, § 7 WEG Rdn. 12, 20). \n\n13 \n\nWird ein Gebäude abweichend von dem Aufteilungsplan errichtet, führte \n\ndie Verneinung der Entstehung von Sondereigentum aufgrund des Fehlens ei-\n\nner tatsächlichen Abgrenzung dazu, dass der Schutz zumindest zunächst ver-\n\nsagt, den das Wohnungseigentumsgesetz bieten soll, weil Gemeinschaftseigen-\n\ntum entstünde. Das liefe dem Ziel der gesetzlichen Regelung zuwider. \n\n14 \n\nEtwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Erfordernis der Abge-\n\nschlossenheit des Sondereigentums. Das Erfordernis der Abgeschlossenheit \n\nbedeutet nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG ebenso wenig eine notwendige Voraus-\n\nsetzung für das Entstehen von Sondereigentum (BayObLG Rpfleger 1980, 295; \n\nOLG Düsseldorf DNotZ 1970, 42; Weitnauer/Briesemeister, aaO, § 3 Rdn. 64) \n\nwie die zum Vollzug der Teilung im Grundbuch notwendige Bescheinigung der \n\nAbgeschlossenheit des Sondereigentums durch die Baubehörde. Diese dient \n\nder Erleichterung der Prüfung des Eintragungsantrags durch das Grundbuch-\n\namt (Weitnauer/Briesemeister, aaO, § 7 Rdn. 21) und ist nicht Voraussetzung \n\nfür dessen Entstehen (BayObLGZ 1981, 332; Riecke/Schmid/Elzer, aaO, § 3 \n\nWEG Rdn. 62; Röll, Rpfleger 1983, 380, 382). Für das Entstehen des Sonder-\n\neigentums ist die Bescheinigung vielmehr ohne Bedeutung, sofern die Eintra-\n\ngung in das Grundbuch erfolgt (Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 3 \n\nRdn. 37). \n\n15 \n\nDem entspricht es, dass der Senat entschieden hat, dass die Aufhebung \n\nder Abgeschlossenheit den Bestand des Sondereigentums unberührt lässt (Se-\n\nnat, BGHZ 146, 241, 246). In der Sache macht es insoweit keinen Unterschied, \n\nob die Abgeschlossenheit nachträglich aufgehoben wird oder ob sie schon bei \n\nder Errichtung des Gebäudes fehlt. \n\n16 \n\nb) Vorliegend entspricht die Bauausführung nur insoweit nicht dem Auf-\n\nteilungsplan, als der streitgegenständliche Teil der Wohnung Nr. 3 gegen die \n\nWohnung der Beklagten nicht abgeschlossen und nur von hierher zugänglich \n\nist. Der nach dem Aufteilungsplan zur Wohnung Nr. 3 gehörende Wohnraum \n\nlässt sich nach Lage und Umgrenzung ohne weiteres identifizieren. Die Außen-\n\ngrenzen der jeweiligen Teile des Raumes entsprechen dem Aufteilungsplan. \n\nObwohl die zwischen den Wohnräumen der Parteien vorgesehene Trennwand \n\nnicht errichtet worden ist, ist die Abgrenzung der Räume gegeneinander auf-\n\ngrund der in dem Aufteilungsplan angegebenen Maße eindeutig. Der Grundriss \n\nbeider Wohnungen und die Aufteilung des Gebäudes im Übrigen sind nicht be-\n\nrührt. \n\n17 \n\n2. Voraussetzung der von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche ist \n\njedoch weiter, dass der Kläger Eigentümer des nach dem Aufteilungsplan zu \n\nder Wohnung Nr. 3 gehörenden Wohnraums ist. Das setzt voraus, dass dem \n\nKläger das Wohnungseigentum insoweit von h. GmbH aufgelassen worden \n\nist. Dass es sich so verhält, findet in den Feststellungen des Berufungsgerichts \n\nkeine Grundlage. \n\n18 \n\na) Gegenstand der am 15. Juli 1992 erklärten Auflassung ist nach dem \n\nWortlaut der über die Auflassung errichteten Urkunde \"der in Band 33 Blatt \n\n1159 … (des Grundbuchs verzeichnete) Vertragsgrundbesitz\" und damit neben \n\ndem Miteigentum an dem Grundstück das im Wohnungsgrundbuch unter Be-\n\nzugnahme auf den Aufteilungsplan eingetragene Sondereigentum, so wie es in \n\ndem Plan verzeichnet ist. Hierauf kann die Feststellung des Inhalts der Auflas-\n\nsung entgegen der Meinung des Berufungsgerichts jedoch nicht beschränkt \n\nwerden. Gegenstand der Auflassung ist nämlich auch dann das von den Partei-\n\nen mit ihren Erklärungen übereinstimmend Gewollte, wenn der Wortlaut ihrer \n\nErklärungen hiervon abweicht (st. Rechtspr., vgl. Senat, Urteil vom 7. Dezem-\n\nber 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 m.w.N.; MünchKomm-\n\nBGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 925 Rdn. 22; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 925 \n\nRdn. 37; Staudinger/Pfeifer, BGB [2004], § 925 Rdn. 68). Das wird von dem \n\nBerufungsgericht übersehen. \n\n19 \n\nb) Hierzu führt das Berufungsgericht aus, es sei durchaus möglich, dass \n\nL. bei der Auflassung vom 15. Juli 1992 der unzutreffenden Meinung ge-\n\nwesen sei, das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 umfasse den Wohn-\n\nraum im Obergeschoss nicht. Ob es sich so verhalten hat, hat es dahin gestellt \n\nsein lassen. \n\n20 \n\nAus Rechtsgründen kann auf die unterbliebene Feststellung nicht ver-\n\nzichtet werden. L. hat die Auflassung nicht nur für die h. GmbH erklärt, \n\nsondern die Auflassungserklärung in Vollmacht des Klägers für diesen entge-\n\ngengenommen. Damit kommt es für die Feststellung, was der Kläger durch die \n\nAuflassung erwerben wollte, gemäß § 166 Abs. 1 BGB auf den Willen von L. \n\n an. Stimmten der Wille des Klägers, vertreten durch L. , und dessen Wil-\n\nle als Geschäftsführer der h. GmbH überein, den nach dem Aufteilungsplan \n\nzur Wohnung Nr. 3 gehörenden Wohnraum im Obergeschoss nicht auf den \n\nKläger zu übertragen, wäre das Wohnungseigentum insoweit dem Kläger nicht \n\naufgelassen worden. Die Bezeichnung des Wohnungseigentums in der Auflas-\n\nsungserklärung ginge fehl (vgl. zum übereinstimmenden Irrtum bei der Be-\n\nzeichnung eines Grundstücks Senat, Urt. v. 13. Juni 1991, V ZR 90/91, NJW-\n\nRR 1992, 152, 153; Urt. v. 7. Dezember 2001, V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, \n\n1039). Aufgelassen wäre nicht das im Wohnungsgrundbuch unter Bezugnahme \n\nauf den Aufteilungsplan eingetragene Wohnungseigentum, sondern das bei Ab-\n\ngabe der Auflassungserklärung übereinstimmend Gewollte, nämlich das mit \n\ndem Miteigentum an dem Grundstück verbundene Sondereigentum an dem \n\nHobbyraum im Dachgeschoss und sowie an Küche, Diele, Bad und Flur im \n\nObergeschoss des Hauses (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 1006, 1007, \n\nzur Verwechslung der Bezifferung von Wohnungseigentum im Aufteilungsplan). \n\nDie Eintragung des Klägers in das Grundbuch hätte mangels Übereinstimmung \n\nvon Eintragung und Auflassung nicht dazu geführt, dass der Kläger das Eigen-\n\ntum an dem nach dem Aufteilungsplan zu der Wohnung Nr. 3 gehörenden \n\nWohnraum im Obergeschoss erworben hätte, aus dem er die gegen die Beklag-\n\nte geltend gemachten Ansprüche herleitet. Das Verständnis, das L. mit der \n\nAuflassungserklärung verband, ist mithin erheblich. Die zu diesem unterbliebe-\n\nne Feststellung ist nachzuholen. \n\n21 \n\n3. Soweit das Berufungsgericht die Möglichkeit eines Verlustes des Ei-\n\ngentums an dem nach der Eintragung im Grundbuch zur Wohnung des Klägers \n\ngehörenden Wohnraum durch einen gutgläubigen Erwerb der Eheleute F. \n\nund die Verwirkung der von dem Kläger geltend gemachten Ansprüche ver-\n\nneint, erhebt die Revision keine Rügen. Rechtsfehler sind insoweit auch nicht \n\nersichtlich. \n\nKrüger Klein Stresemann \n\n Czub Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Traunstein, Entscheidung vom 08.11.2006 - 2 O 223/06 - \n\nOLG München, Entscheidung vom 28.03.2007 - 3 U 5433/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__97-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-18/v-zr-97-07","cited_norms":[{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 3","ref_norm":"3","n":3},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 7","ref_norm":"7","n":2},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 8","ref_norm":"8","n":2},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 166","ref_norm":"166","n":1},{"jurabk":"WoEigG","ref":"§ 1","ref_norm":"1","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 985","ref_norm":"985","n":1},{"jurabk":"BGB","ref":"§ 1004","ref_norm":"1004","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__97-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__97-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-18/v-zr-97-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__97-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:39:11.601221+00:00"}}