{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__71-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2008-07-18","aktenzeichen":"V ZR 71/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 675, 433 Ein Verkäufer, der den Beitritt zu einem Mietpool empfiehlt, muss den Käufer nicht über die generelle Möglichkeit einer defizitären Entwicklung des Mietpools aufklären.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nURTEIL \n\nVerkündet am: \n18. Juli 2008 \nL e s n i a k, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nin dem Rechtsstreit \n\nV ZR 71/07 \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 675, 433 \n\nEin Verkäufer, der den Beitritt zu einem Mietpool empfiehlt, muss den Käufer nicht \nüber die generelle Möglichkeit einer defizitären Entwicklung des Mietpools aufklären. \n\nBGH, Urt. v. 18. Juli 2008 - V ZR 71/07 - OLG Düsseldorf \n\n LG Wuppertal \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 18. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter \n\nDr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des \n\n9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom \n\n26. März 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Ver-\n\nhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Re-\n\nvisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwie-\n\nsen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand:\n\n1 \n\n2 \n\nDie Beklagte zu 1 (nachfolgend: Beklagte), deren persönlich haftender \n\nGesellschafter der Beklagte zu 2 ist, kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ih-\n\nnen Renovierungsmaßnahmen vor und veräußert sie nach Aufteilung in Woh-\n\nnungseigentum weiter. \n\nMit notariellem Vertrag vom 6. Januar 2000 kauften der Kläger und seine \n\nEhefrau eine solche Wohnung in S. . Ferner traten sie einer von einer \n\nSchwesterfirma der Beklagten verwalteten Mieteinnahmegemeinschaft (Miet-\n\npool) bei. Den Vertragsschlüssen vorangegangen waren Beratungsgespräche, \n\nin denen Beauftragte der Beklagten einen Vorschlag zur Finanzierung des \n\nKaufpreises gemacht und auf dieser Grundlage in einer sog. Musterrentabili-\n\ntätsberechnung den monatlichen Eigenaufwand des Klägers und seiner Ehefrau \n\nerrechnet hatten. \n\n3 \n\nInfolge einer defizitären Entwicklung des Mietpools erreichten die Miet-\n\nausschüttungen an den Kläger und seine Ehefrau nicht die von der Beklagten \n\nberechnete Höhe. Der Mietpool geriet im Jahr 2000 mit etwa 52.000 DM ins \n\nSoll; im Folgejahr belief sich die Unterdeckung auf 159.000 DM. Im Jahr 2002 \n\nund 2003 betrug das Minus 175.000 € bzw. 234.000 €. \n\n4 \n\nDer Kläger, der sich insbesondere hinsichtlich der Risiken des Mietpools \n\nfalsch beraten fühlt, verlangt aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehe-\n\nfrau die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie die Feststellung, dass die \n\nBeklagten zum Ersatz auch des weiteren Schadens verpflichtet sind. Die Be-\n\nklagten erstreben mit einer gegen die Ehefrau des Klägers erhobenen Drittwi-\n\nderspruchsklage die Feststellung, dass dieser keine Schadensersatzansprüche \n\naus dem Kaufvertrag vom 6. Januar 2000 zustehen. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat die Klage abgewiesen und der Drittwiderklage statt-\n\ngegeben. Das Oberlandesgericht hat umgekehrt entschieden. Mit der von dem \n\nSenat zugelassenen Revision möchten die Beklagten die Wiederherstellung des \n\nerstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Kläger und die Drittwiderbeklagte bean-\n\ntragen die Zurückweisung der Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\nDas Oberlandesgericht meint, die Beklagte habe ihre Pflichten aus dem \n\nmit dem Kläger und seiner Ehefrau zustande gekommenen Beratungsvertrag \n\nverletzt, weil sie nicht darüber aufgeklärt habe, dass der Mietpool eine negative \n\nEntwicklung nehmen könne. Es könne offen bleiben, ob eine solche Entwick-\n\nlung im Januar 2000 vorhersehbar gewesen sei. Jedenfalls habe die Beklagte \n\nzu diesem Zeitpunkt gewusst, dass die Entwicklung auch anders verlaufen kön-\n\nne, als von ihr angenommen. Zudem müsse sie sich fragen lassen, wieso sie \n\nEnde 1999/Anfang 2000 aus eigenen Mitteln 150.000 DM in den Mietpool ein-\n\ngezahlt habe. Offenbar habe der Mietpool schon damals einer „Starthilfe“ be-\n\ndurft. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\n1. a) Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings die ständige Recht-\n\nsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein \n\nBeratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge einge-\n\nhender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; \n\ndies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele \n\nüber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Ver-\n\ntragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; \n\nUrt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, \n\nV ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW \n\n2005, 820, 821 f.; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983; Urt. \n\nv. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205; Urt. v. 13. Oktober 2006, \n\nV ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, ju-\n\nris). \n\n9 \n\nb) Nicht frei von Rechtsfehlern ist indessen die Annahme des Berufungs-\n\ngerichts, die Beklagte habe ihre Beratungspflichten verletzt, weil sie den Kläger \n\nund seine Ehefrau nicht darüber aufgeklärt habe, dass sich der Mietpool auch \n\nanders als von ihr angenommen, nämlich negativ, entwickeln könne. \n\n10 \n\nRichtig ist zwar, dass der Verkäufer kein in tatsächlicher Hinsicht unzu-\n\ntreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie geben darf, und \n\nauch über Risiken aufklären muss, die in dieser Hinsicht mit einem empfohle-\n\nnen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, \n\nV ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f.). Hierzu zählen insbesondere die Auswir-\n\nkungen von möglichem Wohnungsleerstand. Der Verkäufer muss das gewöhn-\n\nliche, insbesondere bei einem Mieterwechsel gegebene, Leerstandsrisiko in \n\njedem Fall, also unabhängig von dem Beitritt zu einem Mietpool, entweder in \n\nseiner Berechnung des Mietertrages angemessen berücksichtigen oder aber \n\nden Käufer unmissverständlich darauf hinweisen, dass es nicht einkalkuliert \n\nworden ist (vgl. Senat, Urt. v. 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, \n\n649 f.). Empfiehlt er den Beitritt zu einem Mietpool muss er dem Käufer darüber \n\nhinaus die Funktionsweise des Mietpools im Fall von Wohnungsleerstand erläu-\n\ntern. Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Woh-\n\nnung keinen vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, \n\ndas - anteilige - Risiko tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht ver-\n\nmietet sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO; Urt. v. 10. No-\n\nvember 2006, V ZR 73/06, juris). Dabei darf sich der Verkäufer nicht darauf ver-\n\nlassen, dass der Käufer aus dem mit dem Mietpoolbeitritt verbundenen Vorteil \n\nauf den genannten Nachteil schließt. Vielmehr muss er ausdrücklich darauf hin-\n\nweisen, dass Leerstände anderer Wohnungen, soweit sie über den hierfür ein-\n\nkalkulierten Betrag hinausgehen, zu einer Verringerung auch seines Mietertra-\n\nges führen. Entsprechendes gilt, soweit andere Kosten, die ein Wohnungsei-\n\ngentümer sonst selbst zu tragen hat, durch den Beitritt zu einem Mietpool auf \n\nalle Poolmitglieder umgelegt werden, insbesondere also für die Kosten für die \n\nInstandsetzung des Sondereigentums (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V \n\nZR 66/06, aaO). \n\n11 \n\nAnders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss der Verkäufer a-\n\nber nicht weitergehend auf die Möglichkeit hinweisen, dass der Mietpool infolge \n\neiner bei Vertragsschluss nicht absehbaren Entwicklung des Mietmarktes oder \n\nder Wohnanlage nicht oder nur um den Preis von Unterdeckungen in der Lage \n\nist, den berechneten Mietertrag auszuschütten. Das Risiko solcher Entwicklun-\n\ngen trägt der Käufer. Seine Interessen werden durch die Verpflichtung des Ver-\n\nkäufers hinreichend gewahrt, den Mietertrag seriös, d.h. nach den im Zeitpunkt \n\ndes Vertragsschlusses gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung \n\nvon sich bereits abzeichnenden negativen Entwicklungen, zu kalkulieren (vgl. \n\nSenat, BGHZ 156, 371, 376). Eine weitergehende Einstandspflicht im Sinne \n\neiner Garantie, dass sich der Mietertrag bzw. das Mietpoolergebnis so entwi-\n\nckelt, wie erwartet, übernimmt der Verkäufer in aller Regel nicht (vgl. auch Se-\n\nnat, Urt. v. 18. Juli 2008, V ZR 70/07, zur Veröffentlichung bestimmt). \n\n12 \n\nc) Auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts kann ein \n\nBeratungsfehler der Beklagten daher nicht angenommen werden. Dabei ist \n\n- mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts - für das Revisi-\n\nonsverfahren zugunsten der Beklagten davon auszugehen, dass ihre Mietkalku-\n\nlation ordnungsgemäß war und insbesondere ein Mietausfallwagnis in gebote-\n\nnem Umfang berücksichtigte. Zwar war sie, wie dargelegt, auch verpflichtet, \n\nden Kläger und dessen Ehefrau über die Funktionsweise des Mietpools ein-\n\nschließlich der damit verbundenen Übernahme des anteiligen Leerstandsrisikos \n\nder anderen Wohnungen des Pools aufzuklären. Davon, dass eine solche Auf-\n\nklärung unterblieben ist, konnte das Berufungsgericht indessen nicht ausgehen. \n\n13 \n\nDas Landgericht hat sich nach der Vernehmung der Zeugen H. \n\nund R. nicht davon überzeugt gezeigt, dass die Käufer nicht darüber be-\n\nlehrt worden seien, infolge des Beitritts zum Mietpool ein Mietausfallrisiko der \n\nanderen Mietpoolmitglieder mittragen zu müssen. Auch wenn der Zeuge \n\nR. dieses Risiko zum damaligen Zeitpunkt als gering angesehen habe, \n\nsei dem Kläger und seiner Ehefrau klar gewesen, dass sich Risiken hinsichtlich \n\ndes Mietausfalls bei einem niedrigen Vermietungsstand der Eigentumswohnun-\n\ngen auf die Höhe der Miete insgesamt auswirken würden. \n\n14 \n\nDiese Würdigung hat das Berufungsgericht nicht in Zweifel gezogen. Zu \n\neinem von dem Landgericht abweichenden Ergebnis gelangt es nur deshalb, \n\nweil es eine weitergehende Aufklärung über „die nicht auszuschließenden nega-\n\ntiven Konsequenzen eines Beitritts zum Mietpool“ bzw. darüber verlangt, dass \n\n„die Entwicklung auch negativ verlaufen könne“. Zu einer solchen Aufklärung \n\nwar die Beklagte, wie dargelegt, indessen nicht verpflichtet. \n\n15 \n\nDie von dem Berufungsgericht hervorgehobene Aussage des Klägers, \n\nüber den Mietpool sei mit dem Hinweis gesprochen worden, dass mit einer Un-\n\nterdeckung wegen der kontinuierlich steigenden Mieten nicht zu rechnen sei, \n\nrechtfertigt keine andere Beurteilung. Bei der Einschätzung der Beklagten, dass \n\neine Unterdeckung des Mietpools unwahrscheinlich sei, handelt es sich um eine \n\nPrognose zur allgemeinen Entwicklung der Mietmarktes. Eine solche begründet \n\n- soweit der angegebene Mietertrag seriös kalkuliert war - keinen Beratungsfeh-\n\nler (vgl. zur Prognose von Kapitalmarktzinsen Senat, Beschl. v. 17. Januar \n\n2008, V ZR 92/07, juris, Rdn. 8). \n\n16 \n\nd) Ein Beratungsfehler folgt nicht daraus, dass die Beklagte im zeitlichen \n\nZusammenhang mit dem Kaufvertragsschluss aus eigenen Mitteln 150.000 DM \n\nin den Mietpool eingezahlt hat. Das Berufungsgericht stellt nämlich nicht fest, \n\ndass der Kläger und seine Ehefrau darüber getäuscht wurden, auf welche Wei-\n\nse die im Kaufvertrag erwähnte Instandhaltungsrücklage für das Sondereigen-\n\ntum in Höhe von 150.000 DM gebildet worden ist. Es sieht in dem Zuschuss nur \n\nein weiteres Indiz für das Bewusstsein der Beklagten, dass sich der Mietpool \n\nauch anders als erwartet entwickeln könne. \n\n17 \n\nAllerdings können solche Zuschüsse darauf hinweisen, dass sich der \n\nMietpool bereits bei Abschluss des Kaufvertrages in einer dem Verkäufer be-\n\nkannten Schieflage befand, und der Verkäufer daher seine Pflicht verletzt hat, \n\nden Käufer über bestehende wirtschaftliche Schwierigkeiten des Mietpools und \n\ndie damit verbundene Unsicherheit hinsichtlich der in die Berechnung des mo-\n\nnatlichen Eigenaufwands eingestellten Mietpoolausschüttungen aufzuklären \n\n(vgl. Senat, Urt. v. 9. November 2007, V ZR 25/07, NJW 2008, 506, 508 Rdn. \n\n29). Eine solche Schieflage hat das Berufungsgericht indessen nicht festge-\n\nstellt. \n\n18 \n\n2. Rechtsfehlerhaft ist schließlich die Annahme des Berufungsgerichts, \n\ndie gegen die Ehefrau des Klägers gerichtete Drittwiderklage sei unzulässig. \n\nDie Beklagte hat trotz der Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag an \n\nden Kläger und unbeschadet des Umstands, dass sich die Drittwiderbeklagte \n\nkeiner eigenen Ansprüche mehr berühmt, ein Interesse an der beantragten \n\nFeststellung. Zur Begründung wird auf das Senatsurteil vom 13. Juni 2008 \n\n(V ZR 114/07, zur Veröffentlichung bestimmt) verwiesen. \n\nIII. \n\n19 \n\n20 \n\nDas angefochtene Urteil kann daher insgesamt keinen Bestand haben \n\n(§ 562 Abs. 1 ZPO). \n\nDie Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Die Klage ist auf weitere \n\nBeratungsfehler gestützt worden, zu denen das Berufungsgericht - von seinem \n\nStandpunkt aus konsequent - bislang keine Feststellungen getroffen hat. Hierzu \n\nzählen insbesondere die Behauptung, die in die Berechnung des Eigenauf-\n\nwands eingestellte Miete sei fehlerhaft kalkuliert worden, weil keine Abschläge \n\nfür Leerstände und für die Instandhaltung des Sondereigentums vorgenommen \n\nworden seien (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR \n\n260/03, WuM 2005, 205, 207), sowie das Verschweigen eines im Zeitpunkt des \n\nKaufvertragsabschlusses bestehenden erheblichen und in der Kalkulation nicht \n\nberücksichtigten Leerstands in der Wohnanlage (vgl. dazu Senat, Beschl. v. \n\n20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1660, 1661). \n\nKrüger RiBGH Dr. Klein ist Stresemann \n\n infolge Urlaubs an der \n Unterschrift gehindert. \n Karlsruhe, den 22. Juli 2008 \n Der Vorsitzende \n Krüger \n\n Czub Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Wuppertal, Entscheidung vom 09.05.2006 - 1 O 52/05 - \n\nOLG Düsseldorf, Entscheidung vom 26.03.2007 - I-9 U 109/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__71-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-18/v-zr-71-07","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__71-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__71-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-18/v-zr-71-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__71-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 19:47:11.342104+00:00"}}