{"status":"available","doknr":"BGH-Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__70-07","ecli":null,"court":"BGH","senate":"V. Zivilsenat","decided":"2008-07-18","aktenzeichen":"V ZR 70/07","doktyp":"Urteil","leitsatz":"BGB §§ 675, 433 Die nach Vertragsschluss einsetzende defizitäre Entwicklung eines Mietpools lässt allein nicht den Schluss auf einen Beratungsfehler des Verkäufers zu.","text_plain":"BUNDESGERICHTSHOF \n\nIM NAMEN DES VOLKES \n\nVerkündet am: \n18. Juli 2008 \nL e s n i a k, \nJustizangestellte \nals Urkundsbeamtin \nder Geschäftsstelle \n\nV ZR 70/07 \n\nURTEIL \n\nin dem Rechtsstreit \n\nNachschlagewerk: \n\nja \n\nBGHZ: \n\nBGHR: \n\nnein \n\nja \n\nBGB §§ 675, 433 \n\nDie nach Vertragsschluss einsetzende defizitäre Entwicklung eines Mietpools lässt \nallein nicht den Schluss auf einen Beratungsfehler des Verkäufers zu. \n\nBGH, Urt. v. 18. Juli 2008 - V ZR 70/07 - OLG Celle \n\n LG Verden \n\nDer V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung \n\nvom 18. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den Richter \n\nDr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth \n\nfür Recht erkannt: \n\nAuf die Revision der Beklagten wird das Urteil des \n\n8. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 29. März \n\n2007 aufgehoben. \n\nDie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, \n\nauch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-\n\nrufungsgericht zurückverwiesen. \n\nVon Rechts wegen \n\nTatbestand:\n\n1 \n\nDie Beklagte zu 1 (nachfolgend: Beklagte), deren persönlich haftender \n\nGesellschafter der Beklagte zu 2 ist, kauft Altwohnbestände auf, nimmt an ih-\n\nnen Renovierungsmaßnahmen vor und veräußert sie nach Aufteilung in Woh-\n\nnungseigentum weiter. Ende 1998 erwarb sie eine Wohnanlage in E. \n\n und teilte diese im April 1999 in 78 Wohnungen auf. \n\n2 \n\nMit notariellem Vertrag vom 19. Juli 1999 kauften die Klägerin und ihr \n\nEhemann, der Drittwiderbeklagte, eine Wohnung dieser Anlage von der Beklag-\n\nten. Ferner traten sie einer von einer Schwesterfirma der Beklagten verwalteten \n\nMieteinnahmegemeinschaft (Mietpool) bei. Den Vertragsschlüssen vorange-\n\ngangen waren Beratungsgespräche, in denen Beauftragte der Beklagten einen \n\nVorschlag zur Finanzierung des Kaufpreises gemacht und auf dieser Grundlage \n\nin einer sog. Musterrentabilitätsberechnung den monatlichen Eigenaufwand der \n\nKlägerin und ihres Ehemanns errechnet hatten. Als ihnen monatlich zufließende \n\nMieteinnahmen waren dabei 495 DM (7,50 DM/qm) abzüglich 50 DM Verwal-\n\ntungskosten angesetzt worden. \n\n3 \n\nIn den Jahren 1999 bis 2003 kam es zu Unterdeckungen des Mietpools. \n\nDas Minus des Jahres 1999 in Höhe von 21.783,05 DM wurde von der Beklag-\n\nten ausgeglichen. Im folgenden Jahr belief sich die Unterdeckung auf 48.021,93 \n\nDM. Trotz Nachzahlungen der am Mietpool beteiligten Eigentümer und Verrin-\n\ngerung der Mietausschüttungen um 1 DM/qm kam es im Jahr 2001 zu einer \n\nUnterdeckung von 196.999,58 DM. In den Jahren 2002 und 2003 war der Miet-\n\npool - nach erneuter Absenkung der Ausschüttungen und weiteren Nachzah-\n\nlungen - mit 45.013,36 € bzw. 54.113,88 € im Minus. \n\n4 \n\nDie Klägerin, die sich in mehrfacher Hinsicht falsch beraten fühlt, verlangt \n\naus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehemanns die Rückabwicklung \n\ndes Kaufvertrages sowie die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz auch \n\ndes weiteren Schadens verpflichtet sind. Die Beklagten erstreben mit einer ge-\n\ngen den Ehemann der Klägerin erhobenen Drittwiderspruchsklage die Feststel-\n\nlung, dass diesem keine Schadensersatzansprüche aus dem Kaufvertrag vom \n\n19. Juli 1999 zustehen. \n\n5 \n\nDas Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Drittwiderklage ab-\n\ngewiesen. Die Berufung der Beklagten zu 1 und 2 ist im Wesentlichen erfolglos \n\ngeblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen sie ihre An-\n\nträge weiter. Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte beantragen die Zurückwei-\n\nsung der Revision. \n\nEntscheidungsgründe: \n\nI. \n\n6 \n\nDas Oberlandesgericht meint, die Beklagte habe ihre Pflichten aus dem \n\nmit der Klägerin und deren Ehemann zustande gekommenen Beratungsvertrag \n\nverletzt, weil sie ein unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der \n\nImmobilie gegeben habe. Dies folge daraus, dass sich der Mietpool von Anfang \n\nan im Minus befunden habe. Wenn bereits im ersten Jahr eine Unterdeckung \n\ndes Mietpools eintrete, die sich in den Folgejahren fortsetze und sogar ver-\n\nschärfe, müsse daraus geschlossen werden, dass es sich hierbei objektiv um \n\neine bei Vertragsschluss absehbare Entwicklung gehandelt habe. Zudem bele-\n\nge der im Kaufvertrag nicht vereinbarte Ausgleich des Mietpoolsdefizits für das \n\nJahr 1999, dass sich die Beklagte der Fehlerhaftigkeit ihrer Kalkulation bewusst \n\ngewesen sei. Soweit sie eine durch die gesamtwirtschaftliche Situation bedingte \n\ndrastische Veränderung des Mietmarktes für die Entwicklung des Mietpools \n\nverantwortlich mache, sei nicht ersichtlich, warum diese für sie bei Vertrags-\n\nschluss nicht vorhersehbar gewesen sei. Die Drittwiderklage sei bereits unzu-\n\nlässig. \n\nII. \n\n7 \n\n8 \n\nDiese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. \n\n1. a) Zutreffend legt das Berufungsgericht allerdings die ständige Recht-\n\nsprechung des Senats zugrunde, wonach zwischen Verkäufer und Käufer ein \n\nBeratungsvertrag zustande kommen kann, wenn der Verkäufer im Zuge einge-\n\nhender Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat erteilt; \n\ndies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele \n\nüber Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Ver-\n\ntragsabschluss bewegen sollen (Senat, BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; \n\nUrt. v. 6. April 2001, V ZR 402/99, NJW 2001, 2021; Urt. v. 14. März 2003, \n\nV ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812; Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW \n\n2005, 820, 821 f.; Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, NJW 2005, 983; Urt. \n\nv. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205; Urt. v. 13. Oktober 2006, \n\nV ZR 66/06, WM 2007, 174, 175 f.; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, ju-\n\nris). \n\n9 \n\nb) Richtig ist ferner, dass der Verkäufer seine aus dem Beratungsvertrag \n\nfolgenden Pflichten verletzt, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffen-\n\ndes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials (Senat, Urt. v. 15. Oktober \n\n2004, V ZR 223/03, aaO) oder der Ertragserwartung der Immobile (Senat, Urt. \n\nv. 10. November 2006, V ZR 66/06, aaO, S. 176) gibt. Letzteres ist bei unrichti-\n\ngen Angaben über die erzielbare Miete sowie dann gegeben, wenn das in dem \n\nvorgesehenen Beitritt zu einem Mietpool liegende Risiko, auch die anteiligen \n\nLasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen zu tragen, bei der Berech-\n\nnung des Eigenaufwands nicht angesprochen und nicht in Form von Abschlä-\n\ngen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen \n\nangemessen berücksichtigt wird (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, \n\naaO, S. 176 f.; Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, aaO). \n\n10 \n\nc) Rechtsfehlerhaft ist aber die Annahme des Berufungsgerichts, eine im \n\nersten Jahr eintretende und sich in den Folgejahren fortsetzende Unterdeckung \n\ndes Mietpools lasse den Schluss zu, dass der Verkäufer die den Käufern in \n\nAussicht gestellten Mieteinnahmen fehlerhaft kalkuliert habe. \n\n11 \n\naa) Ein Beratungsfehler ist nicht schon dann gegeben, wenn sich die \n\nKalkulation des Verkäufers \n\nin der Rückschau, also bei einer ex-post-\n\nBetrachtung, als unzureichend erweist. Denn der Verkäufer übernimmt in aller \n\nRegel keine Garantie für eine bestimmte Ertragserwartung der Immobilie (vgl. \n\nSenat, Urt. v. 18. Juli 2008, V ZR 71/07, zur Veröffentlichung bestimmt). Er haf-\n\ntet nicht allein deshalb, weil der Eigenaufwand des Käufers höher als von ihm \n\nangegeben oder von diesem erwartet ist (vgl. Senat, Urt. v. 30. März 2007, \n\nV ZR 89/06, BB 2007, 1077; Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR 2007, \n\n1660). \n\n12 \n\nDie Annahme eines Beratungsfehlers setzt vielmehr die Feststellung \n\nvoraus, dass die Kalkulation nach den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ge-\n\ngebenen Verhältnissen fehlerhaft war. Der Verkäufer muss allerdings sich ab-\n\nzeichnende ungünstige Entwicklungen für den Reinmietertrag - wie absehbare \n\nInstandhaltungskosten oder konkret drohende Leerstände - durch Risikozu-\n\nschläge berücksichtigen (vgl. Senat, BGHZ 156, 371, 376). Maßgeblich ist, ob \n\ndie Information des Käufers zu dem künftigen Mietertrag nach den bei der Bera-\n\ntung bekannten Umständen fachlich vertretbar war (vgl. Czub, ZfIR 2007, 41, \n\n47 f.). Feststellungen dazu, dass die Kalkulation der Beklagten in diesem Sinne \n\nfehlerhaft war, enthält das angefochtene Urteil nicht. \n\n13 \n\nbb) Das Berufungsgericht stützt sich zwar auch darauf, dass die Ursa-\n\nchen für die negative Entwicklung des Mietpools - ein Überangebot an Miet-\n\nwohnungen, hohe Arbeitslosigkeit der Mieter und darauf beruhende schlechte \n\nZahlungsmoral sowie die Entwicklung des Stadtteils B. zu einem sozia-\n\nlen Brennpunkt - im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits erkennbar gewe-\n\nsen seien. Belastbare Feststellungen dazu hat es indessen nicht getroffen. \n\n14 \n\nMit dem Verweis darauf, dass der Beklagten aufgrund ihrer Standortana-\n\nlyse und ihres mehrere Monate dauernden Alleineigentums sämtliche für eine \n\nwerthaltige Kalkulation des Mietpools erheblichen Daten bekannt gewesen sei-\n\nen, legt das Berufungsgericht erneut eine unzulässige ex-post-Betrachtung \n\nzugrunde. Es stellt nämlich nicht fest, welche Einschätzung die (unbekannten) \n\nDaten und Analysen bei der gebotenen ex-ante-Betrachtung in Bezug auf die \n\nMieteinnahmen nahelegten, sondern begnügt sich mit dem Befund, dass sie \n\nsich jedenfalls im Nachhinein als unrichtig erwiesen haben. Dass die Beklagte \n\nim Jahr 2007, also rückblickend, geäußert hat, infolge einer wirtschaftlichen \n\nDepression in Deutschland habe bereits Ende der 90er Jahre eine Veränderung \n\ndes Mietmarktes bis hin zu einer völligen Umkehrung der Verhältnisse einge-\n\nsetzt, lässt ebenfalls nicht den Schluss zu, dass dies 1999 von ihr schon als \n\nlängerfristige Entwicklung erkannt worden ist oder bei Anwendung der gebote-\n\nnen Sorgfalt erkennbar war. Entsprechendes gilt für die Entwicklung des Stadt-\n\nteils B. . Die Straße, in der die streitgegenständliche Wohnanlage liegt, \n\nwurde erst nach Vertragsschluss in das Programm „Soziale Stadt“ aufgenom-\n\nmen; die Fallstudie, auf die sich das Berufungsgericht beruft, stammt aus dem \n\nJahr 2003. Zwar ist die Annahme nicht fernliegend, dass die negative Entwick-\n\nlung des Stadtteils schon Mitte 1999 erkennbar war. Dass es sich tatsächlich so \n\nverhält, ist indessen nicht festgestellt. Schließlich folgt aus dem Ausgleich des \n\nMietpooldefizits des ersten Jahres kein Eingeständnis der Beklagten, die erziel-\n\nbare Miete von vornherein falsch kalkuliert zu haben. Die Zahlung kann in dem \n\nBemühen erfolgt sein, einer als vorübergehend eingeschätzten und im Juli 1999 \n\nnoch nicht absehbaren Entwicklung entgegenzuwirken. \n\n15 \n\nZudem hätte das Berufungsgericht jedenfalls dem Vortrag der - insoweit \n\nallerdings nicht darlegungs- und beweispflichtigen - Beklagten nachgehen müs-\n\nsen, sie habe die Mieteinnahmen nach den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses \n\ngegebenen Verhältnissen und absehbaren Entwicklungen ordnungsgemäß kal-\n\nkuliert. Denn der Vorwurf der fehlerhaften Kalkulation wäre unberechtigt, wenn \n\nim Juli 1999 - wie das im Mai 1999 im Rahmen eines Zwangsversteigerungs-\n\nverfahrens für eine vergleichbare Wohnung erstellte Sachverständigengutach-\n\nten nahelegt – längerfristig mit Mieteinnahmen von 9,09 DM/qm gerechnet wer-\n\nden konnte, sofern diese Einnahmen unter Berücksichtigung der notwendigen \n\nInstandhaltungsrückstellungen und Zuschläge für das Mietausfall- und Leer-\n\nstandsrisiko (vgl. hierzu Senat, Urt. v. 20. Juli 2007, V ZR 227/06, NJW-RR \n\n2007, 1660, 1661; Urt. v. 30. November 2007, V ZR 284/06, NJW 2008, 649) \n\ngenügt hätten, um den in die Berechnung des Eigenaufwands des Klägers ein-\n\ngestellten Reinertrag von 7,50 DM/qm zu erzielen. \n\n16 \n\n2. Rechtsfehlerhaft ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, die \n\ngegen den Ehemann der Klägerin gerichtete Drittwiderklage sei unzulässig. Die \n\nBeklagte hat trotz der Abtretung der Ansprüche aus dem Kaufvertrag an die \n\nKlägerin und unbeschadet des Umstands, dass sich der Drittwiderbeklagte kei-\n\nner eigenen Ansprüche mehr berühmt, ein Interesse an der beantragten Fest-\n\nstellung. Zur Begründung wird auf das Senatsurteil vom 13. Juni 2008 (V ZR \n\n114/07 – zur Veröffentlichung bestimmt) verwiesen. \n\nIII. \n\n17 \n\n18 \n\nDas angefochtene Urteil kann daher insgesamt keinen Bestand haben \n\n(§ 562 Abs. 1 ZPO). \n\nDie Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Zwar legen die von dem \n\nBerufungsgericht – allerdings unter einem anderen Gesichtspunkt – angeführ-\n\nten Zahlen, wonach die Beklagte mit einer Grundmiete von 9,09 DM kalkuliert \n\nhat, von der eine Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum von \n\n0,60 DM/qm und für das Sondereigentum von 0,99 DM/qm zu bilden waren, \n\nnahe, dass ein Leerstandsrisiko nicht berücksichtigt worden ist. Da das Beru-\n\nfungsgericht seine Entscheidung hierauf jedoch nicht gestützt hat und die Be-\n\nklagte behauptet, ein möglicher Leerstand sei von ihrer Kalkulation abgedeckt \n\ngewesen, sieht sich der Senat nicht in der Lage, insoweit abschließend zu ent-\n\nscheiden. Im Übrigen ist die Klage auf (weitere) Beratungsfehler gestützt wor-\n\nden, zu denen das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus konsequent - \n\nbislang keine Feststellungen getroffen hat. \n\nKrüger RiBGH Dr. Klein ist Stresemann \n\ninfolge Urlaubs an der \nUnterschrift gehindert. \nKarlsruhe, den 22. Juli 2008 \n Der Vorsitzende \n Krüger \n\n Czub Roth \n\nVorinstanzen: \n\nLG Verden, Entscheidung vom 24.05.2006 - 8 O 154/05 - \n\nOLG Celle, Entscheidung vom 29.03.2007 - 8 U 143/06 -","source":"bgh","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__70-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-18/v-zr-70-07","cited_norms":[{"jurabk":"ZPO","ref":"§ 562","ref_norm":"562","n":1}],"authoritative_source":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__70-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","attribution":{"source":"bundesgerichtshof.de","source_url":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__70-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1"},"source_info":{"name":"nu:legal Deutsches Recht","operator":"Nulegal GmbH","terms":"https://recht.nulegal.eu/nutzungsbedingungen","url":"https://recht.nulegal.eu/rechtsprechung/bgh/2008-07-18/v-zr-70-07","upstream":"https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2007/V_ZR__70-07.pdf?__blob=publicationFile&v=1","retrieved":"2026-07-10 18:34:15.655726+00:00"}}